Анализ качества результатов кадастровой оценки различных категорий земель диплом

Кадастровая оценка земель и иных объектов недвижимости

Департамент образования и науки Приморского края

Краевое государственное автономное профессиональное образовательное учреждение

Владивостокский судостроительный колледж

Пояснительная записка к дипломному проекту

На тему

Кадастровая оценка земель и иных объектов недвижимости

Студент И.И. Русяев

Руководитель Е.В. Красикова

г.

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

. Теоретические подходы к кадастровой оценке земли

.1 Нормативно-правовое регулирование проведения оценки стоимости земельных участков в Российской Федерации

.2 Виды стоимости земель

.3 Регулирование проведения кадастровой оценки стоимости земли

. Теоретические основы оценки недвижимого имущества

.1 Понятие недвижимого имущества и его виды. Рынок недвижимости

.2 Принципы оценки недвижимого имущества

.3 Этапы оценки объектов недвижимости

. Проблемы кадастровой оценки земель и иных объектов недвижимости и их решение

.1 Характеристики проблем

.2 Мероприятия по решению проблем

.3 Оценка социально-экономической эффективности мероприятий

Заключение

Список использованной литературы

ВВЕДЕНИЕ

Переход России от планово-административной к рыночной экономике потребовал ускоренного преобразования всех сфер социально-экономической жизни, в том числе в области земельных отношений, а так же в области обращения недвижимости. Ведь земля является важнейшим объектом недвижимости.

К недвижимому имуществу законодательством отнесены земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства. В современных условиях земельная территория является первейшим ресурсом общественного развития. В государственных и высокоурбанизированных зонах и регионах особенно остро ощущается дефицит земельных ресурсов. Среди них особую роль играют основные сельскохозяйственные земли в силу ценности их почвенного слоя. Растущее использование основных сельскохозяйственных земель под участки для жилищного строительства и для других неземледельческих целей привило к необходимости регулирования землепользования. Основными средствами регулирования являются кадастровая оценка земли и налогообложение земель как объектов недвижимости, эффективное и хозяйственное использование с соблюдением экологических требований. При этом рациональное землепользование в условиях рыночных отношений предполагает не только улучшение и сохранение продуктивных сельскохозяйственных угодий, но и вообще всех земельных ресурсов страны независимо от форм собственности и организации производства. Необходимым экономическим условием и экологическим требованием повышения эффективности использования земли, сохранения и увеличения её плодородия является всестороннее изучение, качественная характеристика, количественная и стоимостная оценка земли как средства производства. Поэтому объективная необходимость кадастровой оценки земельных угодий непосредственно обусловлена тем положением, которое занимает земля как естественная основа материального производства, той ролью, которую играет земля в процессе вне зависимости от какой — либо определенной формы общения. В земледелии земля функционирует и как средство труда и производства.

Целью дипломной работы является, раскрытие проблем кадастровой оценки земли и иных объектов недвижимости и их решение. Для достижения данной цели надо решить следующие задачи: изучение законодательной базы кадастровой оценки земель и иных объектов недвижимости, рассмотрение методов кадастровой оценки земель и иных объектов недвижимости, рассмотрение существующих проблем и методов их решения:

) теоретическое обоснование кадастровой оценки земли;

) показать практическая необходимость оценки земли;

) показать проблемы кадастровой оценки земель и иных объектов недвижимости и их решение.

Объектом государственного кадастра недвижимости является единый земельный фонд Российской Федерации, а так же здания, сооружения, помещения и объекты незавершенного строительства.

Государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, о территориях объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений.

Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.

Государственный кадастр недвижимости обеспечивает необходимые условия для достижения следующих целей:

регулирование земельных отношений и процессов землепользования;

планирование инвестиционной и налоговой политики;

осуществление различных видов планирования и проектирования в области использования и охраны земель (землеустройство, планировка и т.д.);

оценка хозяйственной и иной деятельности субъектов земельных прав;

создание оперативного и устойчивого земельного оборота;

обеспечение защиты прав физических и юридических лиц на земельные участки и разрешения земельных споров;

обеспечение признания государством факта существования или прекращения существования объекта учета;

ведение государственного учета земель, контроля за их использованием и охраной;

планирование и регулирование использования земельных ресурсов;

осуществление оценки земель, установления обоснованной платы за землю;

обеспечение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В связи с этим, задачами ведения государственного кадастра недвижимости является сбор, систематизация, хранение, обобщение, обновление и предоставление пользователям информации о землях и размещенной на них недвижимости.

В настоящее время самыми ценными землями являются земли поселений, которые дают значительную часть от общей суммы земельных платежей. Следовательно, определение кадастровой стоимости земель поселений и их дифференциация по территориальным зонам играют важную роль как основные источники пополнения бюджетов.

Объектом изучения будет выступать система оценки и учета земель и иных объектов недвижимости в рамках рыночной экономики.

Предметом изучения является процесс кадастровой оценки земли и иных объектов недвижимости, как база для последующих мероприятий по эффективному управлению земельными ресурсами.

Исходя из задач, поставленных автором, данная работа состоит из: введения, трех глав, содержащих в себе девять параграфов, заключения и списка использованной литературы.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ ЗЕМЛИ

.1 Нормативно-правовое регулирование проведения оценки стоимости земельных участков в Российской Федерации

В соответствии с Земельным кодексом РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Если иное не установлено федеральным законодательством, права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с вышеуказанным Законом.

В отношении земельных участков могут быть оформлены следующие права:

собственности;

постоянного (бессрочного) пользования;

пожизненного наследуемого владения;

ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут);

аренды;

безвозмездного срочного пользования.

Земельные участки могут находиться в государственной, муниципальной и частной собственности. При этом государственная собственность подразделяется на федеральную собственность и собственность субъектов Российской Федерации.

Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

К государственной собственности относятся земельные участки, не находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, а также в собственности муниципальных образований.

Особое внимание следует обратить на то, что в настоящее время порядка 90% земель Российской Федерации находится в государственной неразграниченной собственности, и в ближайшие годы по ним будет проводиться процедура разграничения государственной собственности на землю по основаниям Земельного кодекса.

В процессе такого разграничения земельные участки из государственной неразграниченной собственности будут переходить в федеральную собственность, собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность. Данный момент имеет очень важное значение в связи с тем, что изменение формы собственности влечет за собой изменение собственника, и соответственно переход полномочий по управлению и распоряжению землей.

После принятия нового Земельного кодекса РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Все иные юридические лица, за которыми на данном праве закреплены земельные участки, в соответствии с Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до 1 января 2010 г. обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды или право собственности (т.е. обязаны оформить аренду или выкупить земельный участок).

Анализ эффективности земельных правоотношений должен характеризовать степень соответствия оформления прав на земельный участок законодательству Российской Федерации.

Данный анализ целесообразно разделить на два этапа:

) анализ права пользования земельным участком.

Основными источниками аналитической информации по форме собственности на земельный участок могут быть свидетельства о регистрации права собственности на земельный участок, выданные учреждениями юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, федеральные законы, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, распоряжения Правительства РФ по утверждению перечней земельных участков соответствующей формы собственности при разграничении собственности на землю, а также иные действующие нормативные правовые акты Российской Федерации, правоудостоверяющие и правоустанавливающие документы.

В процессе анализа информации необходимо определить не только фактическую форму собственности на земельный участок (государственная неразграниченная, федеральная, субфедеральная муниципальная или частная), но и прогнозируемую собственность (для случаев, если по данному земельному участку еще не проведено разграничение государственной собственности на землю).

Кроме того, необходимо установить уполномоченные органы государственной и муниципальной власти, в компетенцию которых в соответствии с законодательством Российской Федерации входит управление и распоряжение данным земельным участком как до разграничения государственной собственности на землю, так и после нее.

Анализ земельных правоотношений должен отражать соответствие зарегистрированного права собственности на земельный участок правоустанавливающим документам и определять процедуру по оформлению и регистрации права собственности за земельный участок в случае отсутствия такого зарегистрированного права.

Одновременно с правом собственности на землю необходимо проанализировать и права пользования земельными участками (постоянное бессрочное пользование, аренда, и др.), срок их предоставления, сроки переоформления предоставленного права на иной вид прав, в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В выводах и рекомендациях анализа земельных правоотношений должны быть выявлены все нарушения или несоответствия предоставленных прав на земельный участок действующему законодательству, а также предложены меры по устранению таких нарушений и оформлению прав.

Анализ действующей федеральной и региональной нормативной базы, регулирующей выкуп земли собственниками предприятий показывают, что основными проблемами, с которыми предприятиям приходилось сталкиваться в процессе выкупа земельных участков в период становления рынка земли, были следующие:

. Противоречивость и несовершенство федерального законодательства в данной области.

. Высокий уровень выкупных цен, которые оказывались непосильными для значительной части предприятий. Причем на «льготную» цену выкупа участка могли рассчитывать только приватизированные предприятия; вновь же созданным частным компаниям чаще всего приходилось выкупать земельные участки по нормативной цене.

. Позиция местных органов власти и бюрократические проволочки. Изменения в составе руководящих органов администраций регионов или городов приводят к замедлению и сворачиванию процесса выкупа земли.

. Сроки оформления выкупа и регистрации прав на землю — это одна из наиболее острых проблем. Зачастую вся процедура занимает 2,5-3 года, причем свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю предприятие получает через полгода, а то и год после заключения договора купли-продажи земельного участка.

. Несогласованность действий отвечающих за приватизацию земли комитетов и департаментов администраций. «Особая позиция», занятая хотя бы одним из многочисленных звеньев (например, управлением по архитектуре и градостроительству), может послужить непреодолимым препятствием.

. Произвольная трактовка федеральных актов на местах и применение региональными органами приватизации произвольных коэффициентов к выкупной цене практически во всех городах, представители администраций признавали, что действующие в этих городах коэффициенты «зон градостроительной ценности» неоправданные и требуют корректировки и дифференцированному подходу к каждому предприятию, желающему выкупить землю.

. Передача земельного участка в собственность в размерах площади периметра расположенного на нем здания, строения, сооружения, т.е. продажа без примыкающей территории, необходимой для его обслуживания и нормального функционирования. Фактически в таких случаях можно говорить о профанации самой идеи приватизации земли.

Рассмотрим более детально одну из основных проблем, сдерживающих процесс приватизации земельных участков собственниками объектов недвижимости, а именно проблему установления выкупной цены.

После выхода Указа Президента Российской Федерации №631 и вплоть до принятия Указа Президента Российской Федерации №1535, т.е. до июля 1994 г., действовала норма, согласно которой земля выкупалась по цене, равной нормативной. На этом этапе нормативная цена земли устанавливалась постановлением Правительства Российской Федерации от 25.02.1992 г. №112 в размере 50-кратной ставки земельного налога. В период с октября 1991 по 1997 г., когда был издан Указ Президента Российской Федерации №485, нормативная цена земли устанавливалась в ставках земельного налога, умноженного на 50, 200 или 10. Размер земельного налога устанавливался как фиксированное значение, среднее для данного региона. Органы местного самоуправления имели право дифференцировать это среднее значение в пределах муниципального образования с учетом «экономического» зонирования. Ежегодно средние ставки земельного налога пересматривались (посредством увеличивающих коэффициентов) специальным законом или Законом «О бюджете Российской Федерации» для соответствующего года. Например, в 2003 г. ставки земельного налога применяются с поправочным коэффициентом 1,8.

Указом Президента Российской Федерации от 22 июня 1999 г. утверждены положения государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации (далее основные положения). Основными положениями определения цены земельных участков был изменен. В соответствии с п. 4.10. указанных положений, застроенные земельные участки в городах и населенных пунктах должны были продаваться по цене не меньше нормативной цены за землю и не больше ее трехкратной величины. При этом соответствующий орган исполнительной власти (орган местного самоуправления) в месячный срок с момента утверждения Основных положений был обязан принять решение о цене на застроенные земельные участки (в установленных выше пределах) в границах административно-территориального образования или существующих на его территории функциональных зон. При отсутствии такого решения продажа должна была осуществляться по цене, равной нормативной цене земельного участка.

В результате по отдельным регионам выкупные цены устанавливались в весьма широком диапазоне: от 5-кратной ставки земельного налога до 10, 30 и более ставок земельного налога. Для наглядности принципы установления выкупной и нормативной цены в динамике их изменения представлены в виде таблицы.

Подводя итоги, можно сказать, что различия в степени успешности развития выкупа земли по отдельным регионам/городам в этот период зависели от следующих основных факторов:

— политики местных органов власти в этом вопросе — способствовали они или препятствовали приватизации земли собственниками предприятий и объектов недвижимости;

уровня установленной в том или ином регионе выкупной цены земельных участков;

соотношения ставок земельного налога и арендных платежей, манипулирования этим соотношением со стороны местных органов власти;

степенью зрелости в отдельных регионах экономических условий, позволяющих эффективно использовать те возможности и выгоды для предприятий, которые несут с собой право собственности на земельные участки.

В последнее время было принято большое количество нормативно-правовых актов, прямо либо косвенно касающихся отношений на рынке недвижимости, в том числе покупки и продажи земельных участков:

) Налоговый кодекс РФ дополнили главами, регламентирующими порядок взимания государственных пошлин и земельного налога. В соответствии с новыми нормами налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельного участка. При этом налоговые ставки установлены нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и не могут превышать 0,3 или 1,5 % в зависимости от категории земельных участков. Закон допускает установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка. Несомненно следует упомянуть о нововведениях, касающихся вопросов залога (ипотеки) недвижимого имущества. В соответствии с изменениями налогового законодательства максимально снижена нотариальная пошлина за удостоверение договоров ипотеки. И если раньше она составляла 1,5 % от суммы сделки, что зачастую являлось финансовым препятствием для удостоверения крупных сделок, то теперь указанная пошлина снижена до 200 руб. (в отношении залога жилых помещений) и 0,3 % от суммы договора, но не более 3000 руб. (в отношении залога иной недвижимости). В законодательство об ипотеке внесено дополнение о снятии запрета на залог (ипотеку) земель сельскохозяйственного назначения. При этом в отличие от случаев обычной прямой продажи указанных участков при их реализации в качестве заложенного имущества государство не имеет приоритетного права на их приобретение.

) Проводя линию либерализации норм жилищного и связанного с ним законодательства, законодатель с 2005 г. отменил обложение НДС операции по реализации земельных участков, жилых домов и помещений, а также долей в них. Данное нововведение, безусловно, положительно повлияет на активность продавцов и покупателей земельных участков. Важное решение по вопросу налогообложения недвижимости принял Высший арбитражный суд Российской Федерации, который установил, что компании, выкупившие земельные участки под своими предприятиями, не должны были уплачивать НДС, поскольку подобные сделки относятся к отношениям по приватизации государственного имущества. Таким образом, компании, уплатившие ранее НДС при выкупе земли, получили право на его возврат. Говоря о налоговых новшествах в законодательстве, стоит упомянуть о заслуживающей особого внимания инициативе Минфина Российской Федерации. В ближайшее время он приступит к разработке документа, где будут прописаны критерии отнесения налогоплательщика к добросовестному или недобросовестному.

) Нововведения в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Министерство юстиции Российской Федерации утвердил инструкции, устанавливающие более четкие правила государственной регистрации права сделок по продаже земельных участков и недвижимости. Инструкция о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним определяет особенности проведения государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе порядок представления документов на государственную регистрацию, проведения их правовой экспертизы и проверки законности сделки, внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В Инструкции о порядке выдачи правообладателям по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, были установлены правила предоставления учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним копий договоров, а также иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме. Определен порядок рассмотрения заявления о выдаче (изготовлении) копии договора, а также основания отказа в его предоставлении. Указанная инструкция призвана унифицировать существующий порядок работы регистрирующих органов, который, как правило, различен в каждом районе или регионе.

Наконец, Минюст Российской Федерации утвердил инструкцию о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (в том числе сделок по купле-продаже земельных участков). В ней были структурированы все важные этапы, связанные с государственной регистрацией указанных договоров. Это, разумеется, облегчит задачу арендаторов и арендодателей, которые не имеют опыта государственной регистрации договоров.

1.2Виды стоимости земель

В Российской Федерации законодательно закреплены следующие виды стоимости земли:

кадастровая (ст. 66 Земельного кодекса РФ),

нормативная (ст. 25 Закона РФ от 11.10.91 г. №1738-1 «О плате за землю» (ред. от 26.06.2007),

рыночная (ст. 66 Земельного кодекса РФ).

Кадастровая стоимость земли определяется в границах оценочных зон и устанавливается на основе государственной кадастровой оценки земель. Кадастровая стоимость земли необходима для целей налогообложения. В случаях, когда кадастровая стоимость земли не определена, применяется нормативная стоимость земли.

Нормативная цена земли показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Рыночная стоимость земельного участка находится в прямой зависимости от спроса и предложения на рынке и от характера конкуренции продавцов и покупателей. В то же время она не должна превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка подобной полезности. С течением времени, а также при изменении целевого назначения участка, его рыночная стоимость меняется, поэтому оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретную дату.

Оценка земель производится в зависимости от их целевого назначения.

Так, земли поселений (городов, деревень и иных населенных пунктов) оцениваются на основании анализа рыночных данных о сделках купли-продажи, ставки арендной платы, цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки), сведений об инженерно-транспортной инфраструктуре, социально-бытовых объектах, состоянии окружающей среды, исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта и т.п. При оценке сельскохозяйственных земель принимаются во внимание следующие данные: фактическая урожайность основных сельскохозяйственных культур, продуктивность многолетних насаждений, пастбищ и сенокосов, структура посевных площадей, цены реализации видов сельскохозяйственной продукции в данном регионе РФ, а также необходимые затраты на выращивание культур.

Определение стоимости земельных участков в дачных кооперативах и садовых товариществах производится на основании анализа цен сделок купли-продажи или цен предложения по незастроенным участкам, наличия и интенсивности транспортного сообщения, наличия электрификации, газо- и водоснабжения, близости или удаленности от основных центров инфраструктуры, экологической обстановки в районе и т.п.

Кадастровая стоимость земельных участков — это расчетная величина, которая определяется в результате государственной кадастровой оценки земель с учетом их классификации по целевому назначению. В «Правилах проведения кадастровой оценки земельных участков» и «Методике государственной кадастровой оценки земель поселений», установлено, что кадастровая стоимость земельных участков основывается на данных об уровне рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений (принимаются во внимание как застроенные, так и незастроенные земельные участки).

Для определения кадастровой стоимости вновь образованных земельных участков в 2006 году был разработан специальный документ: «Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка». Кадастровая стоимость указанных земельных участков определяется Федеральным агентством кадастра недвижимости по каждому субъекту Российской Федерации.

Кадастровая стоимость земли является не только основой для расчета налогов (именно к кадастровой оценке сегодня привязан земельный налог), но и основанием для всевозможных ограничений по использованию надела. Многие процедуры, предусмотренные в Земельном кодексе РФ (выкуп земельного участка, аренда земельного участка и т.п.), содержат ссылки на кадастровую стоимость. Таким образом, это установленный государством ориентир, на основании которого рассчитывается выкупная цена земельного участка и другие нормативы.

Рыночная стоимость земли — это стоимость, которая наиболее часто фигурирует на открытом рынке. Суть рыночной стоимости можно определить как наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Говоря о рыночной стоимости земельных участков, необходимо иметь в виду, что она характерна в основном для вторичного рынка. Первичный рынок земли в большинстве случаев характеризует нормативная стоимость (выкуп государственных и муниципальных участков в собственность). Иными словами, для расчета рыночной стоимости необходим развитый рынок. Только анализ совершенных сделок, с учетом необходимых поправок, может определить наиболее вероятную цену того или иного земельного участка.

Рыночная и кадастровая стоимость земельных участков — два разных понятия, отличающихся друг от друга примерно так же, как рыночная и инвентаризационная стоимость зданий и сооружений. Разница между этими показателями порой весьма значительна.

Некоторые собственники и арендаторы земельных участков считают земельный налог и арендные платежи за земельные участки необоснованно высокими. Дело тут в разнице рыночной и кадастровой стоимости. В одних случаях кадастровая стоимость ниже рыночной, в других — наоборот.

Так, показатели кадастровой стоимости земель, используемых под размещение и эксплуатацию доходных объектов недвижимости в центральной части города (кафе, рестораны, торговые центры, гостиницы, бизнес-центры и т.д.) ниже показателей рыночной стоимости. В то же время земли, занятые промышленными объектами, зачастую имеют кадастровую стоимость выше рыночной. Естественно, что в последнем случае налог на землю и арендные платежи за земельные участки воспринимаются собственниками и арендаторами как завышенные.

1.3Регулирование проведения кадастровой оценки стоимости земли

Согласно ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством РФ.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Проведение государственной кадастровой оценки земель установлено Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель (далее — Правила), утвержденными Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. №316.

Правила определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории России для целей налогообложения. Организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и ее территориальными органами. Для проведения данных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на оценку при заключенном договоре об оценке.

Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года. Кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

При этом государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.

Кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. При этом оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.

По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

Кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

Органы исполнительной власти субъектов РФ по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки.

Методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Минэкономразвития России по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.

Споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.

При проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель.

Функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по оказанию государственных услуг в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, землеустройства, государственного мониторинга земель, геодезии и картографии, навигационного обеспечения транспортного комплекса (кроме вопросов аэронавигационного обслуживания пользователей воздушного пространства Российской Федерации), а также функции по государственной кадастровой оценке, осуществлению федерального государственного надзора в области геодезии и картографии, государственного земельного надзора, надзора за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, контроля (надзора) за деятельностью саморегулируемых организаций арбитражных управляющих, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 №457 (ред. от 27.12.2014), осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

Кроме того, данная служба, являясь федеральным органом исполнительной власти, осуществляет, в частности:

— государственную регистрацию <#»justify»>В Федеральном законе «О государственном кадастре недвижимости» используется понятия «территориальная зона», «зона с особыми условиями использования территорий», «территории объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации».

Под данными понятиями подразумевается часть территории, которая характеризуется особым правовым режимом использования земельных участков, и границы которой определены при зонировании земель в соответствии с земельным законодательством, градостроительным законодательством, лесным законодательством, водным законодательством, законодательством о налогах и сборах, законодательством об охране окружающей природной среды и иным законодательством Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров.

Методики государственной кадастровой оценки разнятся в зависимости от их целевого назначения и функционального использования земель:

земли городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений оцениваются на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости;

земли сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земли лесного фонда — на основе капитализации расчетного рентного дохода;

иные категории земель вне черты городских и сельских поселений — на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

Согласно п. 14 ст. 396 НК РФ по результатам проведения государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января календарного года подлежит доведению до сведения налогоплательщиков в порядке, определяемом Правительством РФ, не позднее 1 марта этого года.

Как было разъяснено Министерством финансов РФ, налоговая база, размер которой зависит от кадастровой стоимости земельного участка, определяется на конкретную дату и не может для целей налогообложения изменяться в течение налогового периода, если не произошло изменений результатов государственной кадастровой оценки земли вследствие исправления технических ошибок, судебного решения и т.п., внесенных обратным числом на указанную дату. Произошедшие в течение налогового периода такие изменения, как перевод земель из одной категории в другую, изменение вида разрешенного использования земельного участка, влияющие на величину кадастровой стоимости земельного участка, учитываются при определении налоговой базы, которая будет применяться для исчисления земельного налога в следующем налоговом периоде.

2. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

.1 Понятие недвижимого имущества и его виды. Рынок недвижимости

В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ): «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

Согласно части 1 статьи 132 ГК РФ: «предприятие в целом как имущественный комплекс признаётся недвижимостью».

Рассмотрим отдельно каждый вид недвижимого имущества.

Земельные участки относятся к тем объектам недвижимости, в отношении которых законодательством могут быть установлены ограничения на участие в имущественном обороте. Об этом свидетельствует, в частности, нормы ч. 3 ст. 129 ГК РФ, согласно которой «земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах».

Пожалуй, это обусловлено исторически, вопрос о земле всегда был «больным» для России. Ведь до недавнего времени об отчуждении земли вообще не могло быть и речи («Советский» период).

Как и земельные участки, самостоятельными объектами недвижимости признаются участки недр и обособленные водные объекты. Они являются недвижимостью в силу естественных физических свойств, а не потому, что составляют единое целое с земельным участком. В противном случае было бы невозможно установление права собственности на недра вне зависимости от права собственности на землю.

Особенность такого рода объектов состоит в том, что в отношении них действует презумпция государственной собственности: в соответствии со ст. 214 ГК РФ, природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью. Таким образом, указанные объекты в принципе не могут признаваться бесхозяйными. Что касается правового регулирования оборота указанных объектов недвижимости, то нельзя не согласиться с Козырь О.М., которая отмечает: «Поскольку в России сохраняется исключительное право государственной собственности на недра, а передача их в пользование осуществляется на основании административного акта — лицензии, говорить всерьез о гражданском обороте этого вида объектов представляется преждевременным».

Таким образом, видно, что недра вообще не могут являться объектом купли продажи, а могут только передаваться в пользование, оставляя право собственности за государством.

Такие объекты недвижимости, как леса и многолетние насаждения, относятся к недвижимому имуществу в силу их неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.

Однако профессор Ветров Н.И. отмечает «От договоров продажи указанных объектов как недвижимого имущества (то есть с переходом соответствующих прав на земельный участок) следует отличать сделки, по которым лес и многолетние насаждения реализуются как движимое имущество, когда продаются, например, лес «на корню» или срубленные деревья. В последнем случае нормы ГК РФ о продаже недвижимости не подлежат применению, а соответствующие договоры заключаются по правилам продажи движимого имущества».

Здания и сооружения также являются объектами недвижимого имущества по признакам неразрывной связи с землей и невозможности в силу этого их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ). Но появились некоторые споры среди юристов о том, являются ли объекты незавершённого строительства недвижимым имуществом. По мнению некоторых авторов, отсутствие обязательной государственной регистрации объектов незавершенного строительства порождает сомнения в их юридической природе как недвижимости. Это означает, что до государственной регистрации, вновь создаваемое имущество не может считаться недвижимым.

Например, по мнению Козырь О.М., «задача подобной информации — лишь обеспечить юридическую чистоту сделки с таким объектом, если объект для завершения его строительства должен быть отчужден другому лицу». Об этом свидетельствует и использование в Законе нетипичного для законодательного акта термина «необходимость совершения сделки», ориентирующего на нестандартную ситуацию. «Общим же правилом Закона о регистрации, — пишет Козырь О.М., — остается регистрация права на вновь созданный объект недвижимого имущества на основании документов, подтверждающих факт его создания».

Таким образом, можно прийти к выводу, что приобретение права собственности на объекты незавершённого строительства возможно, но только при соблюдении определённой процедуры, и предоставлении надлежащих документов.

Что же касается предприятия то ст. 22 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» говорит о том, что «во-первых государственная регистрация прав на земельные участки и объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, и сделок с ними осуществляется в учреждении юстиции по регистрации прав в месте нахождения данных объектов; во-вторых зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплекс является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия в Единый государственный реестр прав в месте нахождения объекта». Таким образом, можно сделать вывод, что предприятие выступает в гражданском обороте, как единый объект недвижимости в виде имущественного комплекса, права собственности на каждый объект недвижимости в него входящий подлежат государственной регистрации. земельный имущественный недвижимый кадастровый

Рынок недвижимости — это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы. Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций.

Реальный сектор инвестиционного рынка делится, в свою очередь, на имущественные вложения и вложения в недвижимость. Имущественные вложения — это вложения в вещественные активы компаний или личное реальное имущество (товарные запасы, драгоценные камни и металлы, коллекционные товары и др.). Недвижимость — это земля, постройки и все, что постоянно «привязано» к земле.

Недвижимость рассматривается как один из способов помещения капитала, обеспечивающий сохранение (возрастание) стоимости капитала и получение положительной величины текущего дохода. Сделки с недвижимостью содержат все элементы инвестиционного процесса и требуют определения срока вложения, его размера, формы и уровня риска, с которым оно сопряжено. Вложения капитала в недвижимость совершаются на основе рыночной цены, уравновешивающей интересы продавцов и покупателей.

Неотъемлемым условием определения рыночной стоимости не движимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости, которые оказывают существенное влияние на поток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и возможную цену продажи объекта недвижимости на конкретную дату в будущем, являющихся информационным обеспечением доходного подхода. Учет специфики рынка недвижимости позволит более обоснованно оценить текущее влияние основных ценообразующих параметров на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости, как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором), требует обязательного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Знание оценщиком сегмента рынка конкретного объекта недвижимости позволяет ему выработать критерии для изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других объектов недвижимости.

Сравнительный анализ характеристик рынка недвижимости и прочих секторов инвестиционного рынка (финансовый, товарный и др.) позволяет определить ряд наиболее существенных различий. Рынки недвижимости отличаются от других рынков экономическими характеристиками и эффективностью по таким наиболее существенные параметрам, как:

товар

формирование цены

способы финансирования сделки

степень ликвидности.

баланс спроса и предложения.

число потенциальных покупателей.

информированность участников сделки.

методы регулирования.

надежность прогнозирования рыночной ситуации.

.2 Принципы оценки недвижимого имущества

Основные факторы, влияющие на стоимость, а именно: полезность, дефицит (редкость), потребность и реальная покупательная способность, проявляются через основные принципы оценки, которые определяют их влияние на стоимость объектов недвижимости в процессе ее функционирования.

Основные принципы оценки недвижимости объединены в четыре группы:

. Принципы, основанные на представлениях собственника о полезности объекта.

. Принципы, основанные на эксплуатационных характеристиках оцениваемого объекта.

. Принципы, обусловленные влиянием рыночной среды.

. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Процесс создания стоимости ориентирован на получение будущих выгод. Рыночная стоимость недвижимости не эквивалентна цене приобретения объекта в прошлом или производственным издержкам на ее создание, ее величина отражает представления участников рынка о будущих выгодах от ее приобретения.

Для владельца недвижимости стоимость зависит главным образом от ожидаемых преимуществ в результате владения и проживания в этой недвижимости. Стоимость коммерческой недвижимости будет определяться доходом, который она может генерировать в будущем. В связи с этим оценщики недвижимости учитывают местные, региональные и национальные особенности представлений покупателей и продавцов.

Полезность заключается в способности товара удовлетворять определенные потребности потребителей. Недвижимость обладает раз личной полезностью для жильцов, владельца и арендатора.

Принцип замещения утверждает, что при наличии нескольких аналогичных или сопоставимых объектов недвижимости на рынке наибольшим спросом будет пользоваться объект с наименьшей ценой. Этот принцип предполагает рациональное поведение участников рынка, не обремененных дополнительными затратами, обусловленными задержкой платежей. Согласно данному принципу, покупатель не заплатит за недвижимость больше, чем за другой объект со сходными потребительскими параметрами. Принцип замещения признает за покупателями и продавцами право выбора объектов недвижимости с одинаковыми характеристиками.

Издержки неиспользованных возможностей — это величина потерь, связанных с упущенной возможностью в результате конкретного выбора. Инвестор, принимая соответствующее решение, отказывается от других возможностей приложения капитала. Предпочтения конкретного инвестора учитывают его интересы: это либо максимальная доходность при относительно небольшом уровне риска, либо получение надежно прогнозируемой величины доходов на долгосрочной основе. Издержками неиспользованных возможностей для инвестора являются альтернативные инвестиционные варианты, которые оказались более эффективными при сопоставимом уровне риска. Например, если собственник приобрел дом в зоне ограниченной этажности, он лишается возможности получения дополнительного дохода от сдачи в аренду надстроенных этажей при наличии соответствующего спроса.

Принцип баланса утверждает, что стоимость недвижимости создается и поддерживается при условии равновесия различных противостоящих и взаимодействующих элементов, таких, как компоненты недвижимости, производственные факторы: земельный участок, рабочая сила, капитал и менеджмент. Необходимое равновесие достигается при оптимальном соотношении земли и других объектов, а вложение дополнительного капитала не сопровождается получением дополнительной выгоды. Принцип баланса проявляется и во взаимосвязи недвижимости и внешней среды.

Принцип вклада означает, что стоимость каждой конкретной составляющей недвижимости соответствует ее вкладу в стоимость целого объекта недвижимости либо величине, на которую уменьшается общая стоимость, при отсутствии данного компонента в недвижимости.

Фактически понесенные собственником расходы по преобразованию недвижимости могут сопровождаться изменением ее стоимости, как в большую, так и в меньшую сторону, либо не изменять стоимость. Например, фактически осуществленный ремонт помещения, имеющий смету понесенных при этом затрат, в зависимости от соответствия привнесенных улучшений требованиям рынка и типа конкретного объекта, может изменить стоимость на величину, равную или превышающую расходы, а при неблагоприятных условиях привести к снижению итогового результата.

Принцип остаточной продуктивности. Под прибавочным продуктом понимают чистый доход, приносимый земельным участком, на котором расположен объект недвижимости, за исключением всех производственных расходов. Классическая экономическая школа отождествляла прибавочный продукт с земельной рентой, которая, по ее мнению, лежала в основе стоимости земли.

Принцип рыночного соответствия предполагает, что недвижимость имеет стоимость при условии, что ее характеристики соответствуют спросу конкретных рынков. Направление использования недвижимости в данном районе должно отвечать спросу по большому спектру факторов, включая экономические обстоятельства, предпочтения владельцев, действующие нормы зонирования и регулирование землепользования и др.

Конкретные рынки также устанавливают стандарт рыночного соответствия. Так, согласно принципу прогрессии, недвижимость с низкой ценой в районе с высокими ценами будет стоить дороже, чем в районе с сопоставимой недвижимостью. Согласно принципу регрессии, недвижимость с высокой ценой в районе с низкими ценами, будет стоить меньше чем в районе с сопоставимой недвижимостью.

Недвижимость в большей степени подвергается воздействию внешних факторов по причине ее неразрывной связи с земельным участком. Внешние факторы могут затрагивать как назначение недвижимости, так и ее физические параметры. Например, в Москве открытие станции метро в районе новостроек приводит к увеличению ее стоимости приблизительно на 25%. Внешние факторы могут иметь интернациональный, национальный, региональный и местный характер.

К факторам, влияющим на стоимость недвижимости, обычно относят: общественные тенденции, экономическую ситуацию, мероприятия государственного регулирования и экологию. Взаимодействие указанных факторов определяет рыночную стоимость любого объекта недвижимости. Оценщик изучает и анализирует тенденции развития факторов, влияющих на стоимость, чтобы определить на правление изменений, скорость, с которой они происходят, период, в течение которого они сохранятся, а также степень воздействия и возможный диапазон.

Социальные факторы, анализируемые оценщиками, связаны с характеристиками населения. Изучение демографических тенденций предполагает рассмотрение состава населения по возрасту и полу, численности населения, уровня образования, темпов спроса на жилую недвижимость и т.д.

Экономические факторы затрагивают основные связи между существующим и будущим спросом и предложением, а также покупательную способность населения. В данном случае оценщики рассматривают такие рыночные характеристики, как занятость, уровень доходов, развитие промышленности, инфраструктуру, уровень цен, а также возможные условия финансирования приобретения недвижимости. Кроме того, к экономическим факторам относят количество и качество существующей недвижимости, возможность создания новых объектов, уровень строительных затрат, рыночные коэффициенты загрузки помещений, динамику арендной платы и ценовой диапазон сходных объектов недвижимости.

К государственным факторам относят политическую и правовую деятельность на всех уровнях государственного управления, которая может влиять на характер и тенденции функционирования рынка недвижимости и стоимость недвижимости. Наиболее важные факторы включают федеральное, региональное и местное налоговое законодательство, местные правила зонирования, строительные нормы и правила, санитарные нормы, специальное законодательство, влияющее на стоимость недвижимости.

Важнейшие факторы, влияющие на стоимость: полезность, дефицит (редкость), потребность и реальная покупательная способность, в процессе своего взаимодействия формируют экономический принцип спроса и предложения. Потребительские свойства товара, объем его предложения, возможности и потребности покупателей в его приобретении в совокупности формируют спрос и предложение то вара в конкретной рыночной ситуации.

Владение и успешное управление недвижимостью обеспечивают инвесторам возможность получения экономической выгоды. Хотя рынки недвижимости отличаются нестабильностью, недвижимость является основным объектом оценочной деятельности, а рынки не движимости — важной движущей силой экономического развития.

Изменения состояния рынка обусловлены динамикой факторов, влияющих на стоимость недвижимости: природные, экономические, общественные, экологические и политические. Характер изменений зависит от активности рынков. Изменения социальных, экономических, политических и экологических факторов влияют на спрос и предложение недвижимости и, следовательно, на стоимость отдельных объектов недвижимости.

Принцип конкуренции. Конкуренция возникает между покупателями или арендаторами и является результатом взаимодействия усилий нескольких потенциальных покупателей или арендаторов при заключении сделки. Конкуренция возникает также между продавцами или владельцами недвижимости в процессе взаимодействия усилий нескольких потенциальных продавцов или владельцев недвижимости при ее продаже или сдаче в аренду. Покупатели и продавцы недвижимости нацелены на максимизацию доходов при адекватном уровне риска. Поэтому в условиях рыночной конкуренции каждый объект недвижимости конкурирует не только со всеми другими объектами, пригодными для данного вида использования на конкретном секторе рынка, но и с объектами других сегментов рынка.

Оптимальное использование недвижимости отражает основное допущение в отношении поведения рынка недвижимости. Рассматривая рыночные факторы, определяющие стоимость недвижимости, оценщик идентифицирует оптимальное использование недвижимости. Подобный анализ играет существенную роль при определении стоимости недвижимости, поскольку он определяет место объекта на рынке с позиции альтернативных вариантов использования земли на конкретную дату.

Таким образом, рыночная стоимость или цена, которую покупатель готов заплатить, а продавец готов принять за недвижимость, базируется на представлении оценщика о наиболее выгодном использовании земельного участка или зданий. Несмотря на то, что свободные и застроенные земельные участки имеют тенденцию к оптимальному использованию, заключение оценщика об оптимальном использовании недвижимости может не совпадать с текущим использованием. Поскольку вариант использования земли может быть ограничен существующими строениями, оптимальное использование определяют и для земельного участка как условно свободного, и для недвижимости в целом. Сформулированный вариант оптимального использования недвижимости базируется на комплексном анализе рыночных условий и тенденций.

.3 Этапы оценки объектов недвижимости

Процесс оценки рыночной стоимости недвижимости включает систему последовательных действий оценщика — от постановки недвижимости на оценку, до передачи заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке содержащего объекта недвижимости, выраженной в денежных единицах.

Основная цель оценки недвижимости — определение рыночной стоимости объекта и согласование результатов с заказчиком. Постановка объекта на оценку в соответствии с типом недвижимости и последующим применением результатов оценки определяет требования к информационному обеспечению и обработке данных. Анализ информации охватывает сведения от общего состояния экономики до конкретных характеристик оцениваемого объекта. Это позволяет оценщику установить взаимосвязь и взаимозависимость принципов, факторов и параметров, определяющих стоимость конкретной не движимости. Сбор и обработка ретроспективной информации позволяет получить данные для прогнозирования рыночных тенденций, динамики доходности и стоимости недвижимости в обозримом будущем.

Непосредственно оценка стоимости недвижимости предполагает использование традиционных методов, входящих в состав затратного, сравнительного и доходного подходов.

Сравнительный подход определяет стоимость оцениваемой не движимости на основе рыночных цен недавно проданных схожих объектов недвижимости, скорректированных на выявленные различия.

Затратный подход определяет стоимость недвижимости как сумму затрат в текущих ценах на приобретение земельного участка и восстановление зданий и сооружений, скорректированных на их износ.

Доходный подход оценивает стоимость на основе способности недвижимости генерировать текущий доход и изменения стоимости объекта со временем, а также связанного с данным объектом инвестиционного риска.

Однако в последнее время получили распространение комбинированные методики, включающие статистические и экономические модели. Выбор методов зависит от оценочной задачи, состояния рынка, назначения оценки и других факторов. Поэтому в конкретной ситуации возможно использование максимального числа методов, что позволяет оценить стоимость с различных позиций. Вместе с тем в ряде случаев оценщик по объективным причинам вынужден ограничиться одним методом, что требует соответствующего обоснования в отчете.

На завершающем этапе оценки формулируется оценочное заключение, в котором итоговая стоимость может быть представлена в виде однозначного результата или диапазона значений стоимости.

Схематично этапы оценки недвижимости включают:

. Постановку объекта недвижимости на оценку;

. Сбор информации и предварительный анализ данных;

. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости;

. Выбор уместных методов оценки и их применение;

. Согласование предварительных результатов оценки и выведение итоговой стоимости;

. Подготовку отчета об оценке и его согласование с заказчиком.

Постановка объекта недвижимости на оценку является начальным этапом, на котором определяются и формулируются базовые параметры оценочного задания. Четкая постановка задачи необходима для полной и недвусмысленной трактовки характера задания на оценку, выбора методов оценки и толкования результатов, отраженных в отчете.

Сбор информации и предварительный анализ данных. Состав и объем необходимой информации, процедура ее обработки и анализа, число задействованных оценщиков, включая привлеченных специалистов, а также время, необходимое для обработки данных, зависят от поставленного задания, типа оцениваемой не движимости и выбранных методов оценки.

Эффективность данного этапа зависит от тщательности предварительной организационной работы, которая требует определения характера и объема необходимых данных, информационных источников, а также составления графика работы, который особенно не обходим для оценки крупных объектов недвижимости.

В зависимости от типа объекта и объема работ, оценка может проводиться одним оценщиком или группой специалистов. Рабочий план оценщика строится в соответствии со структурой будущего от чета об оценке и временем, необходимым для выполнения каждого этапа.

Используемая в процессе оценки информация должна быть до статочно полной, представительной и достоверной. Она должна помочь оценщику определить наиболее важные ценообразующие факторы, проанализировать состояние экономики в целом и, в частности, рынка недвижимости, включая территориальный и сегментарный аспекты. Оценщик должен получить представление о физических свойствах объекта оценки и его окружения, собрать данные для экономических и оценочных расчетов. Характеристика собран ной и используемой на различных этапах оценки информации должна быть соответствующим образом отражена в отчете.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования не движимости проводится в целях адекватной оценки существующего варианта использования оцениваемого объекта, выработки рекомендаций по его оптимальному использованию в целях определения максимально возможной стоимости.

Понятие наиболее эффективного использования недвижимости является рыночным понятием, имеющим ключевое значение для анализа стоимости. Наиболее эффективным считается вид использования, который отвечает четырем критериям: юридическая допустимость или разрешенность, физическая осуществимость, финансовая обеспеченность и максимальная стоимость объекта.

Для определения наиболее эффективного использования земельного участка оценщик может использовать две схемы, в соответствии с которыми либо участок рассматривается как незастроенный (условно свободный), либо анализируется наиболее эффективный вариант его использования с уже существующими строениями.

Оценка стоимости недвижимости обычно осуществляется с позиции трех основных подходов:

затратный подход;

сравнительный подход;

доходный подход.

Затратный подход исходит из предположения, что благоразумный инвестор не заплатит за недвижимость больше той суммы, в которую ему обойдется приобретение аналогичного земельного участка и строительство сходного по потребительским свойствам здания.

Объективность результатов затратного подхода зависит от возможности точного расчета на дату оценки полной восстановитель ной стоимости зданий, потери стоимости оцениваемого здания по всем возможным причинам и рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект.

При использовании затратного подхода стоимость недвижимости является результатом сложения остаточной стоимости зданий и рас четной стоимости земельного участка. В данном случае остаточная стоимость зданий представляет разницу между текущей стоимостью строительных работ на восстановление или замещение строений и суммой общего накопленного износа сооружений, при этом в расчет может быть включен доход предпринимателя.

Информацию о текущих ценах на строительную продукцию можно получить в проектных институтах, подрядных строительно-монтажных организациях, в справочниках, входящих в состав СНиП, сборниках, содержащих информацию о динамике рыночных цен в строительном комплексе. Оценка износа базируется на специальных методиках расчета величины потерь и исследовании рынка недвижимости.

В затратном подходе процесс определения стоимости земельного участка выделен в самостоятельный этап. Выделение стоимости земельного участка в общей стоимости недвижимости позволяет определить, является ли существующий вариант его использования оптимальным. Кроме того, изменение стоимости основных компонентов недвижимости — строений и земельных участков — может иметь раз личную динамику в силу износа строений, изменения рыночной ситуации и т.д.

Для оценки рыночной стоимости земельного участка применяют следующие методы: сравнение продаж, долевое распределение стоимости между землей и строениями, выделение стоимости, разбивка на участки, техника остатка и капитализация земельного арендного дохода.

Сравнительный подход основан на предположении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше той суммы, за которую он может приобрести на открытом рынке объект аналогичной полезности. Определение стоимости базируется на данных о недавно совершенных сделках купли продажи с аналогичными объектами.

Сегментация рынка недвижимости и сбор необходимой достоверной информации являются важнейшим этапом сравнительного подхода. Информация может использоваться оценщиком в дальнейших расчетах, если стороны сделки имели достаточное представление о состоянии рынка, не связаны между собой отношениями, влияющими на цену сделки, а данные о цене сделки получены от лица, не заинтересованного в ее искажении.

Доходный подход основывается на утверждении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше суммы, которую оцениваемый объект недвижимости принесет в будущем в виде чистого дохода, скорректированной на инвестиционный риск. В данном случае стоимость объекта определяется его способностью приносить доход в будущем. Денежные потоки, генерируемые недвижимостью, включая стоимость реверсии, могут быть пересчитаны в текущую суммарную стоимость.

Расчет настоящей стоимости всех будущих доходов можно осуществить методом прямой капитализации или методом дисконтирования денежных потоков. Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов. Метод дисконтирования де нежного потока более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Выбор оценщиком конкретного подхода и метода зависит от наличия определенных условий, обеспечивающих возможность или уместность их применения.

Согласование результатов, полученных на основе различных подходов и методов, является последним этапом определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Итоговый результат оценки может быть представлен в виде одной денежной величины либо диапазона наиболее вероятных значений стоимости, представленного минимальным и максимальным значением.

На данном этапе оценки, прежде всего, необходимо осуществить проверку полученных результатов с целью выявления математических и логических ошибок, которые увеличивают степень расхождения результатов доходного, затратного и сравнительного подходов.

На последнем этапе оценки осуществляется передача заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке, что является документальным подтверждением надлежащего исполнения оценщиком своих обязанностей. Отчет об оценке обычно содержит краткое резюме и развернутую форму.

Краткий отчет содержит ограниченные сведения об оценочном задании, объекте недвижимости, использованных методах и полученном результате и позволяет заказчику понять действия, стоящие за выводами оценщика в отношении стоимости.

Процедура определения стоимости конкретного объекта зависит от факторов, включающих: цель использования результатов оценки, вид определяемой стоимости, характер оцениваемых прав на недвижимость, тип оцениваемого объекта, полноту оценки объекта недвижимости, дату оценки и др. Указанные факторы оказывают влияние на конкретные действия оценщика при оценке объекта недвижимости, являющегося единственным в своем роде. Вместе с тем эти действия вписываются в рамки универсальной модели оценки, которая может использоваться при любом задании на оценку, для исследования и анализа рынка, применения подходов и методов определения стоимости недвижимости, включая их модификацию и комбинирование.

3. ПРОБЛЕМЫ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И ИХ РЕШЕНИЕ

.1 Характеристика проблем

В настоящее время системы учета земли и иной недвижимости разделены, что существенно увеличивает временные затраты правообладателей при учете недвижимости и регистрации прав на нее, а также при получении информации из систем учета, поскольку для постановки на государственный кадастровый учет земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости и получения информации об объектах недвижимости необходимо обратиться в каждую из систем. Срок постановки земельного участка на государственный кадастровый учет, а также предоставления сведений из государственного земельного кадастра составляет 1 месяц. Сведения об объектах недвижимости содержатся в базах данных систем государственного земельного кадастра, технического учета объектов градостроительной деятельности, а также водного, лесного и других природно-ресурсных кадастров.

В системах учета имеют место дублирование функций и наличие погрешностей в сведениях об объектах недвижимости вследствие многократного ручного введения, различий в идентификации объектов и субъектов права, а также сложности проверки взаимного расположения объектов и непротиворечивости информации, содержащейся в разрозненных информационных системах.

В настоящее время только 7,7 процента дел, находящихся в архивах организаций технической инвентаризации, переведены в электронный вид. Для создания государственного кадастра недвижимости Федеральному агентству кадастра объектов недвижимости необходимо провести инвентаризацию и введение в государственный кадастр недвижимости сведений о более чем 42 млн. земельных участков и 70 млн. иных объектов недвижимости.

Отсутствие современной цифровой (картографической) основы при проведении государственного кадастрового учета земельных участков создает проблемы с определением и согласованием границ земельных участков, что является негативным фактором при регистрации права собственности и иных вещных прав на землю.

Существующие недостатки сказываются на инвестиционной политике и объемах ипотечного кредитования, поскольку не позволяют инвестору быть уверенным в надлежащем обеспечении исполнения обязательств, а также использовать недвижимое имущество как полноценный ликвидный актив.

Другой важнейшей проблемой в сфере земельно-имущественных отношений является неурегулированность вопросов, связанных с реформированием системы имущественных налогов. В соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации в 2006 году будет введен порядок исчисления земельного налога на основе кадастровой стоимости земельного участка. Однако при отсутствии механизма актуализации кадастровой стоимости земель экономический эффект от введения налога будет существенно снижен.

Возможны 2 варианта решения приведенных в этом разделе проблем.

Первым вариантом является переход к централизованному ведению государственного кадастра недвижимости на уровне органов кадастрового учета субъектов Российской Федерации по единому регламенту.

Преимуществами этого варианта по сравнению с действующей системой учета недвижимости являются:

объединение данных о всех объектах недвижимости в едином информационном ресурсе на уровне субъекта Российской Федерации и обеспечение непротиворечивости сведений;

построение действенной системы контроля деятельности органов государственного кадастрового учета при проведении учетных операций, что существенно повышает гарантии прав граждан и юридических лиц при обороте недвижимости;

организационно-технологическое разделение мест непосредственной работы с клиентами и мест принятия решений по постановке объектов недвижимости на государственный кадастровый учет.

Ведение государственного кадастрового учета недвижимости на уровне субъекта Российской Федерации имеет следующие недостатки:

не решается задача повышения эффективности выполнения на федеральном уровне отчетных, аналитических и контрольных функций Федерального агентства кадастра объектов недвижимости;

отсутствует возможность передачи информации в Федеральную налоговую службу в целях ее оперативного использования для прогнозно-аналитических и контрольных функций налоговых органов;

требуются дополнительные затраты на обработку в автоматизированном режиме экстерриториальных запросов и усложняется предоставление сведений организациям и гражданам об объектах государственного кадастрового учета независимо от места их нахождения;

развитие государственного кадастрового учета объектов недвижимости на уровне субъекта Российской Федерации в определенной степени зависит от экономического состояния региона и, как следствие, кадастровые информационные системы регионов будут развиваться разными темпами и иметь различия по техническим возможностям.

Вторым вариантом является создание и ведение государственного кадастра недвижимости на федеральном уровне.

Этот вариант исключает возможность ведения двойного учета объектов недвижимости, обеспечивает более полный контроль за деятельностью органов кадастрового учета, упрощает процедуры межведомственного информационного обмена и обработки экстерриториальных запросов на предоставление сведений об объектах кадастрового учета независимо от места их нахождения.

Положительным в этом варианте является снижение совокупных общегосударственных затрат на дорогостоящие топографо-геодезические, аэросъемочные и картографические работы, исключение их неоправданного дублирования, а также формирование базы пространственных данных государственного кадастра недвижимости с возможностью удаленного доступа к ней и многоцелевого использования сведений в интересах потребителей.

Интеграция на федеральном уровне актуальной и полной информации государственного кадастра недвижимости, возможность оперативной передачи ее в Федеральную налоговую службу повышают эффективность выполнения отчетных, аналитических и контрольных функций не только Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, но и налоговых органов. При этом у органов государственной власти и органов местного самоуправления, а также у организаций и граждан появляются дополнительные возможности для проведения комплексного анализа и прогнозирования с целью принятия решений.

Однако следует отметить, что реализация этого варианта предъявляет более высокие требования к технической инфраструктуре, но его применение будет компенсироваться положительным эффектом.

Подпрограмма «Создание системы кадастра недвижимости (2006 — 2011 годы)» федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002 — 2007 годы)» (далее — подпрограмма) направлена на создание системы государственного кадастрового учета объектов недвижимости, обеспечивающей реализацию государственной политики эффективного и рационального использования и управления земельными ресурсами и иной недвижимостью в интересах укрепления национальной экономики, повышения благосостояния граждан, обеспечения государственных гарантий прав собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, формирования полного и достоверного источника информации об объектах недвижимости, а также на совершенствование государственных услуг, оказываемых организациям и гражданам, органам государственной власти и органам местного самоуправления.

При разработке подпрограммы за основу принят второй вариант.

.2 Мероприятия по решению проблем

Реализация подпрограммы осуществляется по следующим направлениям:

) реализация переходных процессов по переносу информационных ресурсов из ранее созданных кадастров и реестров в базы данных государственного кадастра недвижимости, в том числе:

разработка технологий и программных средств переноса сведений из ранее созданных баз данных систем государственного земельного кадастра, технического учета объектов градостроительной деятельности, а также водного, лесного и других природно-ресурсных кадастров и реестров в государственный кадастр недвижимости;

инвентаризация и перенос сведений из ранее созданных баз данных в государственный кадастр недвижимости;

проведение работ по преобразованию сведений с бумажных носителей в электронный вид, создание архивов электронных образов документов, включая документы архивов бюро технической инвентаризации, органов кадастрового учета, а также фондов землеустроительной документации;

выявление неучтенных объектов недвижимости за счет совершенствования методического и технического обеспечения государственного земельного контроля;

) создание инфраструктуры пространственных данных государственного кадастра недвижимости, в том числе:

создание цифровой картографической основы ведения государственного кадастра недвижимости и ее обновление в соответствии с установленной периодичностью;

снятие ограничений на точность определения координат географических объектов, формирование единой открытой системы координат;

сгущение опорной межевой сети, создание дифференциальных систем спутниковой навигации, внедрение технологий дистанционного зондирования для создания и обновления цифровой основы ведения кадастровых карт;

создание классификаторов пространственных данных, разработка и внедрение геоинформационных технологий, внедрение методов и технологий спутниковой навигации с возможностью массового доступа пользователей к данным GPS-измерений, обеспечение публичного доступа к картографическим материалам государственного кадастра недвижимости;

) проведение работ по оценке объектов недвижимости в целях налогообложения, в том числе:

развитие института налоговой оценки объектов недвижимости;

совершенствование методик проведения государственной кадастровой оценки земель, организация работ по актуализации кадастровой стоимости земель различных категорий и видов использования;

разработка и тестирование методик государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, анализ результатов тестирования, применение этих методик после завершения формирования государственного кадастра недвижимости и появления соответствующих нормативных правовых актов;

внесение сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с целью дальнейшей передачи их в налоговые органы;

) создание инфраструктуры государственного кадастрового учета, включая организационное развитие системы и внедрение на территории Российской Федерации автоматизированной информационной системы государственного кадастра недвижимости, в том числе:

осуществление мероприятий по совершенствованию структуры Федерального агентства кадастра объектов недвижимости и подведомственных ему организаций;

оптимизация численности работников территориальных органов на основе трудовых нормативов до 69 тыс. человек, в том числе в территориальных органах Агентства до 29 тыс. человек, в подведомственных ему организациях — до 40 тыс. человек;

разработка и внедрение автоматизированных информационных систем ведения государственного кадастра недвижимости, электронного документооборота как в структурах Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, так и при взаимодействии с внешними корреспондентами;

развитие сервисных услуг в интересах граждан, хозяйствующих субъектов, органов государственной власти и органов местного самоуправления на основе портальных Интернет/Интранет технологий;

создание и внедрение мультисервисной телекоммуникационной системы, сети удостоверяющих центров, обеспечивающих применение технологий на основе электронной цифровой подписи;

приобретение новых площадей, строительство, реконструкция и техническая модернизация объектов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, включая здания центрального аппарата, территориальных органов Агентства и подведомственных ему организаций;

) обучение кадров территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости и подведомственных ему организаций, в том числе повышение квалификации и переподготовка специалистов, осуществляющих работы по государственному кадастровому учету, оценке, администрированию сетей и программно-технических комплексов, обеспечению информационной безопасности сведений государственного кадастра недвижимости, с использованием современных информационных технологий, в том числе системы дистанционного обучения и тестирования.

.3 Оценка социально-экономической эффективности мероприятий

Социально-экономическая эффективность реализации подпрограммы достигается за счет создания развитой информационной инфраструктуры государства, позволяющей обеспечить рациональное использование земель и иной недвижимости как важнейших составляющих национального богатства России.

Подпрограмма предусматривает создание государственного кадастра недвижимости в целях обеспечения гарантий прав собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, их социальную и экономическую защищенность.

Эффективность реализации мероприятий подпрограммы состоит в создании условий для регулярного роста налоговой базы по земельному налогу и налогам на имущество, а также сборов, получаемых за ведение государственного кадастрового учета недвижимости и предоставление сведений из государственного кадастра недвижимости.

Существенный вклад в увеличение доходной части бюджетов всех уровней будет достигнут уже на первом этапе реализации подпрограммы за счет более полного государственного кадастрового учета недвижимости и государственной кадастровой оценки, в том числе от дополнительно выявленных объектов налогообложения. В результате реализации мероприятий подпрограммы к 2011 году будет сформирована налоговая база, которая обеспечит ежегодный сбор земельного и имущественных налогов на уровне 250 млрд. рублей. Расчет произведен исходя из увеличения к концу 2011 года поступлений, получаемых от сбора земельного и имущественных налогов, на 30 процентов (в 2004 году поступления составили 192,4 млрд. рублей, в том числе от сбора земельного налога — 46,6 млрд. рублей, налога на имущество организаций — 142,7 млрд. рублей, налога на имущество физических лиц — 3,1 млрд. рублей). Всего за время реализации подпрограммы будет собрано около 1300 млрд. рублей за счет налогов с недвижимого имущества, в том числе за счет реализации мероприятий подпрограммы — 138,5 млрд. рублей.

Кроме того, в результате уплаты государственной пошлины за проведение государственного кадастрового учета объектов недвижимости и предоставление сведений из государственного кадастра недвижимости в консолидированный бюджет Российской Федерации (после внедрения государственной системы кадастрового учета на территории всей страны) ежегодно будет поступать более 10 млрд. рублей. Расчет произведен исходя из среднегодового количества обращений (12 млн.), их ежегодного роста (с 2008 года на 20 процентов), а также размера государственной пошлины (500 рублей). Дополнительные ежегодные поступления с учетом планируемых затрат на содержание системы составят более 5 млрд. рублей. Планируемые затраты определены исходя из текущих расходов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости на 2005 год (3,6 млрд. рублей) с учетом развития его инфраструктуры.

Точность описания объектов недвижимости, их однозначная идентификация и привязка к местности, доступность сведений государственного кадастра недвижимости для организаций и граждан создадут условия для усиления гарантий прав на недвижимое имущество со стороны государства, позволят сократить срок проведения государственного кадастрового учета недвижимости до 20 календарных дней, а срок предоставления выписок — до 4 рабочих дней.

Государственный кадастр недвижимости создается как интегрированный источник, содержащий в электронном виде полные и актуальные сведения об объектах недвижимости, позволяющие получать на его основе каталоги, справочные и аналитические материалы с целью предоставления их органам государственной власти и органам местного самоуправления, а также организациям и гражданам. Комплексность предоставляемых сведений, возможность проведения анализа и прогнозирования сделают информацию об объектах недвижимости более востребованной, что окажет существенное влияние на повышение эффективности принимаемых решений как структур власти и управления, так и субъектов, осуществляющих предпринимательскую деятельность.

Эффективность реализации подпрограммы будет заключаться в активизации сделок на рынке земли и иной недвижимости, создании благоприятного делового климата и росте объемов инвестиций в реальный сектор экономики под гарантии прав на недвижимость, принятии эффективных решений по территориальному планированию и распоряжению земельными участками и прочно связанными с ними объектами недвижимости.

Результатом реализации мероприятий подпрограммы будет являться развитие рыночных институтов, в том числе института налоговой оценки объектов недвижимости, института формирования объектов государственного кадастрового учета недвижимости, что даст возможность создания новых рабочих мест.

Заключение

Земельные отношения, регулируемые Конституцией Российской Федерации, земельным и другим законодательством. В процессе земельных отношений земля рассматривается как общенациональное достояние. Она используется и охраняется как основа жизни, деятельности и благосостояния народов России.

Оценка земли в современных экономических условиях России является одной из наиболее сложных, что обуславливается:

спецификой земли как объекта оценки;

несовершенством нормативной правовой базы;

неразвитостью земельного рынка в стране.

Результат оценки земли (земельных участков) зависит от цели оценки, которая в свою очередь обуславливает вид стоимости земельного участка и права, которые к нему относятся.

В настоящее время в России существует два основных вида стоимости земельного участка:

рыночная стоимость;

кадастровая стоимость.

Рыночная оценка единичных земельных участков городских земель, с одной стороны, основывается на их кадастровой стоимости, а с другой стороны, предполагает проведение специфического рыночного анализа для каждого конкретного участка. Она учитывает целевое использование земельного участка, конъюнктуру рынка, количественные характеристики оцениваемой земли. Сложность рыночной оценки во многом обусловлена уникальным, присущим только оцениваемому участку местоположением, а также необходимостью установления и учета пенообразующих факторов для каждого конкретного вида использования земель.

Итак, государственная кадастровая оценка земель — единообразное по способам определение кадастровой стоимости земельных участков, которое осуществляется на основании классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования и проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Массовая оценка — это систематическая оценка групп объектов недвижимости по состоянию на определенную дату с использованием стандартных процедур и статистического анализа.

Целью массовой оценки является справедливая и эффективная оценка всех объектов недвижимости, относящихся к некоторой юрисдикции, в целях исчисления поимущественного налога.

Государственный кадастровый учет земельных участков представляет собой описание и индивидуализацию в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

В связи с ростом количества информации, подлежащей учету, при ведении земельного кадастра получили широкое распространение компьютерные программы на основе геоинформационных систем, а также АИС учета объектов недвижимости.

Незавершенность работ по разграничении земель на федеральные земли, земли субъектов РФ и муниципальные земли порождает не только трудности в регулировании земельных отношений на соответствующих уровнях власти в виду неразрешенности вопроса кому принадлежит право собственности на земельные участки, не находящиеся в частной собственности, но и сдерживает непосредственно формирование ГЗК, сведения которого должны использоваться при проведении оценки по определению кадастровой и/или рыночной стоимости земельных участков.

Кроме того, здесь следует учитывать и то, что для установления права собственности на землю и формирования сведений для ГЗК требуется проведение мероприятий, связанных с определением местоположения и границ земельных участков на местности (межевание земель), инвентаризацией, картографическими, землеустроительными и иными работами, согласование границ со смежными землепользователями и вынесением их в натуру, т.е. проведение большого практического объема работ, необходимых для государственного кадастрового учета земельных участков. В результате, все это потребует не только материальных затрат и времени, но и внесения соответствующих поправок в градостроительную, землеустроительную, проектно-техническую и иную документацию, сведения из которых также должны использоваться при проведении оценки земель.

Естественно, что это отрицательно сказывается на темпах формирования единой информативно-методологической базы данных для проведения оценки земли.

Неразрешенным при проведении оценки земли остается вопрос об отсутствии статистических данных (сведений), обобщающих накопленных опыт в вопросах землепользования, создания земельного рынка, системы арендных отношений, в частности данных по сделкам купли-продажи «единых» объектов недвижимости и отдельно по земельным участкам, о ценах сделок с земельными участками, о ставках арендной платы за земельные участки, об основных характеристиках земельных участков, являющихся аналогами оцениваемого земельного участка, о критериях определения степени каждого аналога от оцениваемого земельного участка, различных поправочных коэффициентов и т.д.

Таким образом, можно сделать вывод, что все вышеперечисленные вопросы, касающиеся оценки земли, в настоящее время делают процесс оценки достаточно трудоемким и длительным. И насколько они успешно будут решаться во многом, будет определяться развитие рынка земельных отношений в России.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1.Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 22.10.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.03.2015). — Официальный сайт «Консультант Плюс» [Электронный ресурс]

2.Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 №117-ФЗ (ред. от 08.03.2015). — Официальный сайт «Консультант Плюс» [Электронный ресурс]

.Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 №136-ФЗ (ред. от 08.03.2015) — Официальный сайт «Консультант Плюс» [Электронный ресурс]

.Федеральный закон от 24.07.2007 №221-ФЗ (ред. от 28.02.2015) «О государственном кадастре недвижимости» (с изм. вступ. в силу с 01.03.2015) — Официальный сайт «Консультант Плюс» [Электронный ресурс]

.Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ (ред. от 08.03.2015) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». — Официальный сайт «Консультант Плюс» [Электронный ресурс]

.Закон РФ от 11.10.91 г. №1738-1 «О плате за землю» (ред. от 26.06.2007) — Официальный сайт «Консультант Плюс» [Электронный ресурс]

.Постановление Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 (ред. от 30.06.2010) «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» — Официальный сайт «Консультант Плюс» [Электронный ресурс]

.Постановление Правительства РФ от 01.06.2009 №457 (ред. от 27.12.2014) «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» — Официальный сайт «Консультант Плюс» [Электронный ресурс]

.Постановление Правительства РФ от 07.02.2008 №52 «О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков». — Официальный сайт «Консультант Плюс» [Электронный ресурс]

10.Алпатов А.А. Анализ эффективности землепользования.// «Экономико-правовой бюллетень», №1, 2005.

11.Ветров Н.И. Гражданское право. — М.: Книжный мир, 2006.

12.Габбасов Р.С. Кадастровый проект. Часть II. // Финансовая газета. Региональный выпуск», №15, 2006.

13.Иванов С.И. Основы экономической теории. М.- 2003.

.Кабакова С.И. Экономические проблемы использования земель в строительстве. М., Стройиздат, 2007.

.Козырев В.М. Основы современной экономики. М. Финансы и статистика. 2006 год.

.Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть вторая)./ под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М. — 1996.

.Кресникова Н.И. Правовые аспекты и экономическая сущность оборота земель в рыночной системе. // М. Юрист. 2005.

.Львов Д.С., Медведева О.Е., Г.И. Микерин, С.А. Смоляк. Правовые аспекты и экономическая сущность оборота земель в рыночной системе. «Вопросы оценки», №4, 2006.

.Любимов Л.Л. Основы экономической теории. — М., 2003.

.Окунев А.И. Кадастровая стоимость — чем это грозит Москве. «Финансовая газета. Региональный выпуск», №15, 2005.

.Организация оценки и налогообложения недвижимости (под ред. Дж. К. Эккерта). Пер. с англ. М., «Стар Интер», 2008.

.Пахомова О.М., Федоров В.П. Земля в городе и проблема ее массовой рыночной оценки. (Модельное и информационное обеспечение массовой оценки территории города). «Вопросы оценки», №4, 2006.

.Попов С.А., А. Лазаревский. Развитие государственные управления земельными ресурсами на территории РФ.// «Финансовая газета. Региональный выпуск», №15, 2008

.Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. М., «Дело», 2004.

.Ромм А.П. Концепция кадастровой оценки городских земель на основе градостроительного подхода. RWAY, №39, июнь 2007.

Андреева, К. В. Анализ качества результатов кадастровой оценки различных категорий земель [Электронный ресурс]: выпускная квалификационная работа по специальности 21.03.02 «Землеустройство и кадастры», профиль «Геодезическое обеспечение землеустройства и кадастров» / К. В. Андреева; Башкирский государственный университет, Бирский филиал; О. С. Александрова. — Бирск, 2019 — 80 с.: ил. — <URL:http://elib.bashedu.ru/dl/diplom/Andreeva KV_21.03.02_Zemleustroistvo i kadastry_2019.pdf>.

Дата создания записи:
04.04.2019

Тематика:
Геодезия — Кадастровые съемки;
бакалавриат;
ВКР;
кадастровая оценка;
земельный кадастр;
окружающая среда;
реестровые ошибки

УДК:
528.44

ББК:
26.12

Коллекции:
Общая коллекция

Разрешенные действия:


Действие ‘Прочитать’ будет доступно, если вы выполните вход в систему и будете работать на компьютерах в читальных залах Библиотеки

Группа:
Анонимные пользователи

Сеть: Интернет

На протяжении долгих лет для целей налогообложения государство использовало понятие инвентаризационной стоимости земли. Она была далека от рыночной цены, поэтому суммы земельного налога оказывались крайне несущественными. Ситуация кардинально изменилась, когда в правовую практику вошло понятие «кадастровая стоимость земли», значительно приблизившаяся к рыночной цене. И теперь размер платежей, привязанных к результатам кадастровой оценки земель, может оказаться внушительным. Рассмотрим подробнее, каковы особенности кадастровой оценки для разных типов земель, как она проводится, а главное — почему важно, чтобы сведения в Едином реестре соответствовали реальной стоимости участка.

Что такое кадастровая оценка и для чего она нужна Государственный земельный кадастр (реестр) представляет собой систематизированный и упорядоченный перечень всех участков земли на территории России. Иными словами, это база данных всех территорий. У каждого участка — собственное описание и сопроводительные документы. Тотальный учет позволяет оценивать использование земель, выявлять тенденции и избегать нарушений. Кроме того, каждый земельный участок — это еще и объект недвижимости, который можно продать или купить. В этой ситуации встает вопрос об определении стоимости. Во избежание разногласий проводится кадастровая оценка земель.

Кадастровая стоимость — это одна из главных характеристик участка. Кадастровая оценка земельных участков позволяет эту стоимость выявить и официально зафиксировать. Это необходимо для решения целого комплекса задач:

  • На уровне государства — для создания единой системы налогообложения земель, которые находятся в государственной или частной собственности, что позволяет максимально точно вести исчисление налога, наполнять бюджеты, составлять прогнозы в части налоговых сборов.
  • На уровне субъектов РФ — для принятия решений о рациональном использовании участков, приватизации, распределении и перераспределении, выдаче разрешений на строительство — словом, для эффективного управления землями.
  • На уровне частных владельцев — для справедливого расчета налогов, для определения рыночной стоимости, для проведения купли-продажи, передачи в аренду, инвестиций в земельные участки и пр.

Земельные участки, которые прошли кадастровую оценку, вносятся в Единый реестр с указанием не только выявленной стоимости, но и собственника. Выписка из реестра является прямым подтверждением правомерности использования земли. Указанная сумма используется для исчисления имущественного налога. Кадастровая оценка земли и недвижимости проводится перед любыми сделками: продажей, дарением, сдачей в аренду. Этот показатель необходим для начисления арендной платы за пользование государственными землями. Исходя из него, рассчитываются государственные субсидии. Кадастровая стоимость становится стартовой ценой при выставлении земель на торги.

В России разработано и внедрено в практику большое количество федеральных законов, стандартов и постановлений, касающихся оценки земель. Среди них:

  • Земельный кодекс РФ;
  • Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
  • Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (действует с 2017 года за исключением положений о проведении внеочередной государственной кадастровой оценки, вступающих в силу с 2020 года);
  • Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»;
  • Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (действует с 2017 года за исключением отдельных положений, которые вступают в силу с 2020 года);
  • Приказ Минэкономразвития России от 7 июня 2016 года № 358 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке»;
  • Приказ Минэкономразвития России от 20 сентября 2010 года № 445 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения»;
  • Приказ Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 года № 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов»; Приказ Минэкономразвития России от 12 августа 2006 года № 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка»;
  • Приказ Минэкономразвития России от 8 декабря 2015 года № 921 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке» (действует с 2017 года);
  • Приказ Минэкономразвития России от 1 марта 2016 года № 90 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения» (действует с 2017 года); Постановление Правительства РФ от 25 августа 1999 года № 945 «О государственной кадастровой оценке земель»;
  • Постановление Правительства РФ от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель»;
  • Федеральный стандарт оценки (ФСО № 1) «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»;
  • Федеральный стандарт оценки (ФСО № 2) «Цель оценки и виды стоимости»;
  • Федеральный стандарт оценки (ФСО № 3) «Требования к отчету об оценке»;
  • Федеральный стандарт оценки (ФСО № 4) «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Таким образом, законы и нормативные акты определяют, кто вправе проводить оценку, как часто, какими методами, по какому алгоритму и т.д. Серьезный подход позволяет выявить объективную стоимость, предотвратить нарушения и факты незаконного использования или продажи земель.

Порядок проведения процедуры

В настоящее время функция проведения государственной кадастровой оценки земельных участков возложена на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), которая находится в ведении Минэкономразвития России. Вступивший в силу с 2017 года Федеральный закон № 237-ФЗ предусматривает введение института государственных кадастровых оценщиков и наделение полномочиями по определению кадастровой стоимости государственные бюджетные учреждения (ГБУ). Ответственность за работу государственных структур по проведению кадастровой оценки закон возлагает на региональные органы власти. Согласно новому документу оценка по новым правилам во всех субъектах Российский Федерации будет проводиться с 2020 года, но регионы по своему усмотрению могут перейти на новый формат работы уже с 2018 года. Государственную оценку земель следует проводить не чаще 1 раза в 3 года и не реже 1 раза в 5 лет — единовременно для всех земельных участков, расположенных на территории административно-территориальной единицы. Для Москвы и Санкт-Петербурга установлен срок — не реже 1 раза в 3 года. Периодичность обусловлена меняющейся ситуацией на рынке недвижимости и общей экономической обстановкой. Решение о проведении оценки стоимости земли принимает уполномоченный орган субъекта РФ, он же готовит список участков. Далее территорию делят на оценочные зоны. Принадлежность к той или иной зоне влияет на стоимость участка, определяет условия его использования, величину налога на недвижимость, при этом объекты на участке не учитываются, то есть сам участок оценивается как «условно незастроенный». Можно выделить следующие этапы проведения процедуры:

  • подготовка информационной базы: анализ конъюнктуры местного рынка земель, диапазона цен на участки земель различных категорий и местоположения, изучение законодательства, судебной практики и т.д.;
  • разделение территории, подлежащей оценке, на зоны и кварталы;
  • формирование и обоснование стоимостных показателей, которые будут использованы в кадастровой оценке; определение стоимости земли внутри каждой зоны;
  • оформление результатов кадастровой оценки земель, внесение в Государственный земельный реестр.

Для получения объективных сведений о стоимости земли, правильного исчисления налога, продажи (покупки) земли за справедливую цену и т.д. требуется четко регламентированный порядок проведения кадастровой оценки земель. Однако абсолютно четкой методологии в настоящее время не разработано, поэтому проведение независимой оценки в коммерческой организации часто помогает оспорить установленную кадастровую стоимость. Если собственники земли, не согласные с кадастровой оценкой своего объекта, смогли ее оспорить или же регистрирующий орган самостоятельно установил ошибки, делается перерасчет земельного налога (ЗН).

Методы оценки кадастровой стоимости земельного участка

Помимо кадастровой стоимости земель существует понятие стоимости рыночной. Основное отличие кадастровой оценки от рыночной в том, что в первом случае определяется стоимость группы объектов, а во втором — одного конкретного объекта. Это позволяет лучше учесть все факторы, влияющие на стоимость. С учетом спроса и предложения, сезонности и конкурентоспособности определяется как кадастровая, так и рыночная стоимость.

Это более гибкий показатель, который отражает такие факторы, как сезонность, конкурентоспособность объекта оценки, цены на аналогичные участки. Рыночная стоимость земельного участка не может превышать цену покупки аналогичного объекта. Важной цифрой для расчетов является удельный показатель кадастровой стоимости 1 м² земли. Его определяют для разных категорий земель, видов использования или отдельных кадастровых кварталов на основе методических рекомендаций для каждой категории. Итоговая стоимость участка складывается в результате умножения площади на удельный показатель кадастровой стоимости 1 м² земли. Если объект предусматривает несколько видов разрешенного использования, следовательно, несколько удельных показателей, среди них выбирают максимальный.

Основными факторами, влияющими на кадастровую стоимость земельного участка, являются:

  • Вид разрешенного использования — устанавливается актами органов государственной власти, местного самоуправления.
  • Площадь земельного участка.
  • Местоположение земельного участка.

Отнесение земельного участка к конкретному виду использования подчинено правилам. Если на земле размещены объекты недвижимости, то назначение участка должно соответствовать использованию этих объектов.

При проведении оценки земли могут использоваться два метода: доходный и сравнительный.

  1. Сравнительный подход используют для оценки типовых участков земли, рыночная стоимость которых хорошо известна. Подход основан на сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков (принцип замещения). Для сравнения подбирают от 3 до 5 аналогов. Соответственно, подход можно применять только в тех случаях, когда на рынке присутствуют предложения о продаже аналогичных участков.
  2. Доходный подход основан на определении сумм предполагаемого дохода (ренты) от коммерческой эксплуатации земли. Рассчитать их можно, опираясь на данные о ранее полученных доходах. Очевидно, что метод применим только к тем объектам, которые приносят владельцу прибыль.
    Вне зависимости от выбранного метода оценщик в работе использует такие данные, как наличие объектов инфраструктуры, коммуникаций, тип рельефа, состояние почвы и т.д. Его задача — определить реальную цену земли максимально объективно.

Особенности кадастровой оценки земель разного назначения

Расчет кадастровой стоимости зависит от назначения земельного участка. Так, если речь идет о государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, сельских и городских поселений, садоводческих объединений и т.п., используют данные статистики рыночных цен на подобные объекты, а также данные по другим методикам оценки земли. Это означает, что для таких участков преобладает сравнительный подход. Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель, расположенных вне городских и сельских поселений, земель лесного фонда происходит по доходному подходу — в расчет идет показатель рентного дохода. Он, в свою очередь, зависит от плодородия почвы, технологических свойств, местоположения и других факторов. Для каждого фактора выводят свои интегральные показатели. Кадастровая оценка участков земли за пределами городской черты, относящихся к другим категориям, проводится на основе капитализации расчетного рентного дохода (если земля приносит доход). Это, в частности, касается объектов рекреации, недропользования и т.п.

Правила и условия внесения изменений в Единый государственный реестр земель

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка, полученные в результате оценки, вносятся в Единый государственный реестр земель. Однако со временем данные могут меняться — иногда это происходит до того, как подходит срок проведения очередной оценки. Например, гражданин изменил вид разрешенного использования земли и получил право на уменьшение суммы налога. Однако перерасчета не будет до тех пор, пока изменения не найдут отражение в Едином реестре. Во избежание противоречий, которые могут препятствовать сделкам купли-продажи и другим операциям с недвижимостью, закон предусматривает досрочное внесение изменений в кадастр.

Делать это можно в следующих случаях:

  • при изменении площади участка;
  • при изменении адреса или описания расположения земли;
  • при появлении (исчезновении) на участке лесных, водных и иных природных объектов;
  • при переводе земли из одной категории в другую;
  • при ограничении или изменении прав собственника.

Заявить о внесении изменений в Единый реестр может только собственник участка или его представитель с нотариально заверенной доверенностью. Заявителю необходимо документально оформить изменения, подлежащие внесению в реестр. Например, если речь идет о переводе земель в новую категорию, следует получить акт органов местного самоуправления о согласовании нового способа использования земли. С этим документом и заявлением собственник обращается в управление Росреестра. После того как изменения внесены, ему необходимо получить в территориальной кадастровой палате выписку и убедиться, что внесенные сведения соответствуют действительности.

На практике каждый случай индивидуален, поэтому для правильного оформления документации и совершения любых операций, связанных с землей, рекомендовано прибегать к помощи квалифицированных специалистов. Вопросам установления объективной кадастровой стоимости земли следует уделить первоочередное внимание. Неправильная кадастровая оценка или неактуальные сведения в реестре приводят к тому, что собственник платит повышенную сумму налога или недополучает средства от коммерческого использования земли. Вот почему важно не только своевременно отслеживать ситуацию на земельном рынке, но и пользоваться услугами профессиональных оценщиков с большим опытом.

Источник: Комсомольская правда

Страницы:   1   2   3   4   5


Глава 3. Совершенствование и практическое применение методов кадастровой оценки земель, предназначенных для размещения объектов промышленности

3.1. Формирование методического обеспечения кадастровой оценки земель промышленных предприятий с учетом экологических факторов

Сложившаяся практика государственной кадастровой оценки земельных участков, занятых объектами промышленности, свидетельствует о существенном пренебрежении экологическими факторами при определении кадастровой и рыночной стоимости этих объектов. Данная ситуация находит свое отражения в дискуссионности мнений по необходимости и формам учета экологических факторов не только среди практикующих оценщиков, но и юристов арбитражных судов.

Исходя из отсутствия четкого, а порой и противоречивого, законодательного и методического понимания сути термина «кадастровая оценка» стоит определиться со значением данной дефиниции. Федеральный стандарт оценки, представляющий основные понятия и описывающий процедуры Государственной кадастровой оценки (ФСО №4) до последнего времени определял кадастровую стоимость оценку, как рыночную стоимость, определенную методами массовой оценки, либо, когда это невозможно, определенную индивидуально. Но на заседании Совета по оценочной деятельности при Минэкономразвития РФНК РФ от 20 апреля 2015 года внесены изменения федеральные стандарты оценки, которые сняли противоречия отождествления кадастровой и рыночной стоимостей. Относительно объектов оценки в рамках данной диссертационной работы правильность таких изменений можно доказать следующими положениями. Во-первых, в рамках ГКО оценке подлежат все стоящие на государственном кадастровом учете земельные участки, в том числе те, которые подверглись химическому и иному загрязнению. Однако в соответствии с 27 с. Земельного кодекса такие участки ограничены в рыночном обороте и, соответственно, определение их рыночной стоимости носит бессодержательный характер. Во-вторых, корректно определить рыночную стоимость земельных участков, занятых объектами крупной промышленности в настоящее время прямо невозможно, т.к. раздельный оборот земельных участков и находящихся на них других объектов недвижимости исключен (в соответствии с 36 ст. ЗК), а сами такие сделки проводится не как сделки с объектами недвижимости, а через продажу долей в бизнесе.

Не случайно законодатель определил как базу налогообложения кадастровую, а не рыночную стоимость с целью создание единых принципов ее установления для всех используемых в хозяйственных целях объектов недвижимости. При этом и законодательство (см. 66 ст. ЗК), и судебная практика исходят из того, что в случае определения рыночной стоимости земельных участков их кадастровая стоимость не может превышать данную величину. В то же время, НК РФ, в свою очередь, определяет в ст.40 цену товара для целей налогообложения как цену, указанную сторонами сделки. Однако, тем же документом предписано что критерием корректности стоимости служит 20% диапазон рыночной цены идентичных (однородных) товаров. Далее следует уточнить, что формирующие сравнительную цену однородные и идентичные объекты сравнения различаются тем, что последние могут состоять из схожих компонентов и/или иметь схожие характеристики, и что самое главное быть коммерчески взаимозаменяемыми. Ошибочное построение моделей для оценки земельных участков крупных промышленных предприятий в режиме сравнения с земельными участками малого и среднего бизнеса и иного технологического цикла не отражает требования налогового законодательства. При этом при определении идентичности, согласно НК РФ, можно пренебрегать только незначительными различиями. Удобное расположение относительно ресурсной базы, а также прочно развитой транспортной сети являются значимыми характеристиками объекта. Ассимилятивный потенциал, как было доказано в главе 2, тоже является значимой характеристикой.

Специфические характеристики объектов исследования, а также описанные в главе 2 допущения значительно сокращают применение множества методов к оценке данных объектов для целей налогообложения.

Методы доходного подхода ограничены в силу специфичных налоговых схем и режимов, применяемых для поддержки крупных и системообразующих предприятий промышленности. Например, толлинговые схемы, широко реализуемые в алюминиевой и текстильной промышленности, особенно в совокупности с формами софинансирования отдельных проектов государственными структурами значительно усложняют точное определение показателей удельного дохода предприятия. Также крайне сложна процедура выделения доходов одного предприятия из общего потока доходов финансово-промышленных групп, элементами которых являются предприятия крупной промышленности.

Применение методов сравнительного подхода затрудняется различием характеристик земельных участков крупных и крупнейших предприятий, даже несмотря на схожесть технологических процессов и объемов производств идентичной продукции. Характеристики каждого предприятия, формирующие в свою очередь факторы стоимости, зачастую имеют уникальный характер. Определение элементов сравнения, по которым осуществляется анализ объекта оценки с аналогами, должно быть основано на твердой связи между влиянием на стоимость объектов и его аналогов таких характеристик, как, например, наличие и близость инженерных сетей, а также затрат связанных с изменением характеристик элемента сравнения. Внешняя среда промышленных комплексов и правовые режимы использования территорий также существенно отличаются, что делает невозможным нахождение объектов-аналогов. Однако, некоторые сравнительные элементы можно выделить. К ним стоит отнести категорию земли, вид разрешенного использования, вид права и другие оформленные должным образом и подтвержденные характеристики.

Кадастровая стоимость представляет собой эквивалент, исчисляемый в целях налогообложения в размере денежных единиц, основанный на расчете ценности земельного участка при сохранении текущего использования с учетом частных и публичных интересов. Определение кадастровой стоимости крупных промышленных предприятий методами массовой оценки является некорректным по причине наличия уникальных характеристик объекта оценки при отсутствии объектов-аналогов. Поэтому применение методов индивидуальной оценки представляется единственно возможным.

Однако применение методов индивидуальной оценки также затруднено. Ни один метод из выше приведенных методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков существенно ограничен к применению в рамках оценки стоимости земельного участка в целях размещения крупного промышленного предприятия. Считаем уместным использовать гибридный метод, называемый нами как модифицированный метод предполагаемого использования земельного участка и воплощающий в себе элементы методов сравнения продаж и метод предполагаемого использования. Принцип метода сравнения продаж используется в части сопоставления земельных участков с однородными характеристиками, однако в чистом виде данный метод не применим в силу наличия у объекта оценки специфических уникальных характеристик (местоположение, энергообеспечение, транспортная доступность, обеспечение СЗЗ и возможности использования ассимилятивного потенциала окружающей среды). Это вызвано отсутствием на открытом рынке недвижимости объектов-аналогов. Поэтому методы сравнительного подхода используются при рассмотрении аналогов для целей застройки (т.е. свободного земельного участка, расположенного в сопоставимой локации), а также для целей использования согласно функционального назначения отдельных частей основной производственной площадки предприятия. Метод предполагаемого использования тоже не лишен недостатков, так как сам метод предполагает наличие достоверной информации о стоимости продажи земельного участка вместе с находящимися на нем объектами недвижимости (метод последующей реализации в НК РФ). Такой информации по объектам крупной промышленности нет, так как данные объекты в рыночных сделках участвуют как части бизнеса.

Модифицированный метод предполагаемого использования земельного участка позволяет решить вышеназванные противоречия путем внесения соответствующих корректировок к ценам приобретения обычных земельных участков для перспективного промышленной застройки. Данные корректировки должны учесть, во-первых, что объект оценки представляет собой застроенный участок, а во-вторых, скорректировать вид использования объектов аналогов исходя из требуемых характеристик для размещения именно крупного промышленного объекта (наиболее важными являются объем потребляемых ресурсов и требования к минимизации экологических рисков, а также объему необходимой инженерно-транспортной инфраструктуры).

Данный предлагаемый метод оценки соответствует требованиям как рыночной, так и налоговой оценки (см. п.10 ст. 40 НК). При этом ключевым допущением к применению модифицированного метода предполагаемого использования, согласно Международным стандартам оценки, является то, что затраты замещения должны отражать все сопутствующие расходы, такие как стоимость земли, инфраструктуры, затраты на проектировку и затраты на финансирование, которые были бы понесены рыночными участниками при создании эквивалентного актива. В том числе включенными должны быть затраты связанные с инфраструктурой и работы по охране окружающей среды, которые потребуются по закону или положению. Объектом кадастровой оценки земель промышленности является земельные участки занятые промышленными предприятиями рассматриваемые как совокупность территории с единым видом использования и целевого назначения, единой инженерно-транспортной инфраструктурой и едиными требованиями в области охраны окружающей среды.

Стоит отметить, что категория земли, на которой размещено промышленное предприятие (земли населенных пунктов или земли промышленного назначения) влияет на начальную компоненту стоимости в оценочной формуле (т.к. подбор объектов-аналогов происходит исходя из полноты информации), а также инфраструктурное обеспечение, поэтому напрямую различия в категориях уже учтены. Исходя из этого следует отметить, что данная методика направлена на оценку земель предприятий в целях налогообложения вне зависимости от категории земли, на которой расположен объект оценки.

Алгоритм производства кадастровой оценки, на наш взгляд, должен базироваться на следующих процедурах:

  1. Определение возможности группировки объектов промышленности по целевому назначению и объему производства в рамках одной оценочной зоны. В случае, если характеристики объекта промышленности представляются уникальными (объемы валового производства, категория опасности, степень инфраструктурной обеспеченности), то объект требует индивидуальной оценки.
  2. Уточнение сведений об обеспеченности необходимыми ресурсами производственных мощностей, а также режима интенсивности работы производства в прошедший, текущий и прогнозный период. Для учета реальных перспектив развития предприятия принять к сведению возможность интенсификации производственных мощностей.
  3. Подбор аналогов осуществлять исходя из полноты доступной информации, а также перспектив развития территории региона. Особой внимание необходимо уделить крупным предприятиям, деятельность которых сопряжена с удобством геоэкономического расположения относительно источников энергоснабжения водозабора и транспортной инфраструктуры. Зачастую такие предприятия требуют крупных обеспечивающих инженерных сетей, значительно удорожающих стоимость земельного участка. Стоит понимать, что мощность энергообеспечения, а также объемы водозабора являют собой рентообразующие факторы с учетом их синергетического эффекта, в силу немногочисленности возможностей сочетания их в рамках одной территории.
  4. Оценка затрат на техническое присоединение к объектам инфраструктуры должна включать в себя только сторонние объекты, не входящие в имущественный комплекс предприятия, при этом сформированные такими объектами мощности полностью потребляются промышленным предприятием. В случае, если предприятие использует не все ресурсные мощности объекта инфраструктуры, а остальная часть потребляется сторонними пользователями, тогда необходимо установить степень использования ресурса предприятиям.
  5. Анализ стоимости объектов водозабора и очистки сточных вод, которые не являются структурными частями предприятия необходимо производить на основании соответствующих нормативов, а также поправочных коэффициентов за объем ресурса и степень ассимилятивного потенциала водоема. В случае наличия этих объектов в имущественном комплексе предприятия их расчетная стоимость не включается в оценку земли предприятия для целей налогообложения с целью недопущения двойного налогообложения по налогу на имущество организаций и земельному налогу. 6. Энергетическое обеспечение требует включения в стоимость, причем отдельно следует производить расчет стоимости подстанций и преобразователей, а также линейных объектов целевой транспортировки электроэнергии. Таким образом, как в случае и с другими ресурсами необходимо учитывать степень использования объекта инфраструктуры данным предприятием. Магистральные линейные объекты при этом требуется рассчитывать как совокупность стоимости затрат на оборудование для магистральной электросети, а также других затрат на строительство. В случае прохождения магистрали электросети через несколько оценочных зон, в процессе оценки потребуется разделение всего маршрута на составные части, с учетом не только различной базовой стоимостью земельного участка, но и трудоемкости работ по установление электросети.
  6. Одной из затратных компонент кадастровой стоимости земель предприятий, в особенности высоких классов опасности являются экологические издержки, которые необходимо интернализировать, проанализировав при этом степень их влияния для исключения на ранней стадии трудоемких по исчислению факторов, в случае отсутствия возможности их актуализации в рамках деятельности объекта промышленности. В рамках методики оценки можно выделить следующие мероприятия:

а) Формирование перечня экологически значимых ценообразующих факторов в зависимости от вида разрешенного использования (согласно Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утв. Приказом Министерства экономического развития РФ №540 от 1 сентября 2014 г.). Исходной информацией могут служить документы отчетности по видам выбросов и сбросов загрязняющих веществ по статистической форме 2-ТП, а также данные экологического мониторинга, данные по инвентаризации источников выброса, а также сведения о текущем состоянии очистных узлов.

б) Включение в стоимость затрат по установлению и обеспечению эксплуатации санитарно-защитных зон (СЗЗ) в зависимости от класса опасности предприятий (согласно «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» (СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03)).

в) Загрязнение окружающей среды должно рассматриваться для предприятия-источника, как фактор, удорожающий стоимость имущества, исходя из понимания того, что оценивается не ухудшение условий производства, а право использования ассимилятивного потенциала окружающей среды в производственном процессе. К тому же снижение стоимости объектов недвижимости вблизи предприятия, должно отражаться на соизмеримом росте стоимости данного предприятия.

г) Сохранение текущего использования объектов недвижимости должно быть приоритетом, если это не противоречит законодательству, не создает угрозы жизни и здоровья населения.

д) В стоимость имущества могут быть включены затраты на:

— физическую очистку (зачастую уже учтены в операционных расходах;)

— мониторинг и информирование общественности о состоянии окружающей среды;

— юридические расходы.

е) В отчет об оценке должна включаться информация о проблеме, с точки зрения имущества, находящегося по соседству с объектом-загрязнителем. а также сведения о загрязнении вод, почвенные характеристики.

ж) Отражения влияния рисков техногенных происшествий, а также прогноза сокращения выбросов объектом промышленности.

Производственная деятельность на объектах, представляющих целевую выборку для применения данной методики, как правило, уже осуществляется до даты оценки значительное количество времени. В этом случае, необходимо отделить накопленный экологический ущерб, от действительного с даты оценки и перспективного, рассчитываемого в п.7 настоящих рекомендаций. Накопленный ущерб подлежит более тщательному анализу в силу ряда исторических и юридических причин интенсивности использование предприятия в особенности его очистных сооружений и хранилищ отходов от основной производственной деятельности. Если планом предприятия предполагается дальнейшее использование соответствующее текущему, то проблема расчетов данных издержек должна быть исключена из прямой земельной ренты и переведена в компетенцию надзорных, в вопросах экологии, органов исполнительной власти, осуществляющих мониторинг процедуры экологического страхования либо отчислений в целевые фонды для решения задачи интернализации отрицательных воздействий. Для этого необходимо оценить:

1) Наличие или отсутствие оформленных соответствующим образом обязательств по рекультивации мест интенсивного загрязнения и накопителей (золоотвалы и шламонакопители). Это могут быть не только утвержденные предписания в виде решений местных властей или ПЗЗ но и наличие целевых фондов рекультивации;

2) Вероятность наступления обстоятельств, препятствующих рекультивации (невозможность дальнейшего продолжения деятельности предприятия, а также соизмеримость целевых фондовых отчислений и фактически причиняемого вреда);

3) Учет факторов влияния с изменчивыми показаниями во времени (Изменение гигроскопичности почв и грунтов, появление соединений загрязнителей препятствующих плановым мероприятиям по очистке и рекультивации, изменение розы ветров (особенно в случае антропогенного воздействия от промышленной и градостроительной деятельности)).

Касательно проблемы, связанной с прозрачностью процедур отбора факторов, то экономическое их обоснование должно основываться на официальных информационных источниках. При этом необходимо гармонизировать данные отдельных служб и ведомств, сформировав единый федеральный информационный ресурс, содержащий в себе не только данные о местоположении, виде разрешенного использования и кадастровой стоимости, но и результаты экологических исследований проб воздуха воды и почвы, а также сведения о времени и датах превышений норм выбросов/сбросов. Основой такого ресурса безусловно может выступать существующий Фонд данных государственной кадастровой оценки. Массив данных о функциональных (качественных) характеристиках территорий в достаточной степени должен обеспечивать робастный статистический анализ при построении оценочной модели.

Международные стандарты налоговых оценщиков прямо указывают на приоритет максимальной точности при определении стоимости имущества, однако, вмененные обязанности оценщика по поддержке политики в области охраны окружающей среды исключаются. Данный стандарт рекомендует использовать анализ рыночных данных, поддающихся измерению и оказывающих влияние на стоимость, одним из таких факторов и является загрязнение окружающей среды.

Таким образом, для определения эколого-социальной компоненты кадастровой стоимости земельного участка объекта промышленности необходимо:

  1. Рассмотреть некоторые факторы, параметры и характеристики предприятия исходя потоков доходов и расходов.
  2. Провести сравнительный анализ (при условии, если продукция предприятия торгуется на международных рынках) величины стоимости использования земельных и природных ресурсов в конечной валовой стоимости продукции аналогичных зарубежных предприятий.
  3. При необходимости отделить ПЭУ от текущего и прогнозного экологического ущерба.
  4. Сопоставить стоимость удельного загрязнения окружающей среды на конкурентных рынках. Нередко разрешается предельно допустимый уровень загрязнения. Такие «права» загрязнять окружающую среду позволяют предприятиям функционировать. В то время как требование обеспечить нулевое загрязнение, если бы такое существовало, сделало бы производственную деятельность невозможной. Следовательно, данное «право» имеет отражение в повышение стоимости земельного ресурса, т.к. это укрепляет способность имущества предприятия приносить доход.
  5. Оценить состояние санитарно-защитной зоны (документально и визуально). Наличие необходимых прав на территорию, ограниченную в использовании увеличивает стоимость территории предприятия. Необходимый уровень плотности лесозащитных насаждений исключает риски ущерба третьих лиц.
  6. Анализ риска неосуществления рекультивационных работ, при отсутствии соответствующих целевых фондов.

Кадастровая оценка представляет собой комплексный процесс работ, затрагивающий интересы и права различных категорий хозяйствующих субъектов, граждан и органов власти. Являя собой институт имущественных отношений, кадастровая оценка должна стремиться к справедливому учету использования земельных ресурсов и максимального исключения потерь и упущенных выгод от нерационального использования земель. При этом компоненты стоимости, касающиеся обеспечения справедливости могут быть увеличены для учета возросшего риска при использовании участка земли для конкретных целей.

3.2.Практическое применение методики кадастровой оценки земель промышленных предприятий

Регулирование отношений, возникающих по поводу экологического влияния промышленных предприятий на окружающую среду необходимо рассматривать через ретроспективу всего пучка прав на имущественный комплекс. Практически все крупные предприятия промышленности создавались в советские годы, когда концепция стоимости не имела рыночных оснований, затем пройдя хаос перехода к рынку институт прав не был урегулирован и оформлен должным образом. В результате до сих пор отсутствуют четко определенные механизмы, способные сформировать общие требования к подобным видам прав и обязательствам их владельцев, т.е. фактически в современном российском обществе не сформировано реальное понимание частной собственности. В этом отношении институт налоговой оценки является одним из важнейших регулятором всей системы земельно-имущественных отношений в обществе. Выше была доказана необходимость учета экологических обязательств владельцев частной собственности на земельные участки и другие объекты недвижимости. Был предложен алгоритм, модель такой оценки. Теперь необходимо определить. Насколько современное состояние информационного и другого обеспечения оценочной деятельности позволяет с должной степенью достоверности и при минимизации затрат на поиск и обработку информации, определить справедливую величину кадастровой стоимости земельных участков.

В качестве объекта, для анализа возможности применения вышеописанного модифицированного метода предполагаемого использования земельных участков крупными промышленными комплексами нами взят крупнейший алюминиевый завод в России– Красноярский алюминиевый завод. Выбор данного объекта обусловлен следующими аргументами:

1) Предприятия алюминиевой отрасли, с точки зрения независимой рыночной оценки, являются наиболее сложными объектами. Все предприятия по производству первичного алюминия фактически монополизированы одной финансово-промышленной группой – ОАО «РУСАЛ».

2) Размещение алюминиевых заводов сопряжено с требованиями к доступности и достаточности ресурсов, прежде всего водных и дешевой электроэнергии (возможно реализовать только от ГЭС, что также зависит от объемов доступных водных ресурсов).

3) Деятельность предприятий алюминиевой отрасли крайне негативно отражается на окружающей среде – они являются основными загрязнителями воды и атмосферы в тех городах, где располагаются. Производство алюминия представляет собой опасный с позиции загрязнения окружающей среды набор технологических циклов, основанных на электро-гальванических процессах.

Критическая ситуация сложилась на крупнейших Красноярском и Братском алюминиевых заводах. Накопленный экологический ущерб территории, а также обязательства по проведению мероприятий эффективной воздухоочистке, переработке отходов, содержанию СЗЗ вместе с основным имущественным фондом в порядке приватизации перешли к новым собственникам.

Смягчение экологической проблемы без перехода на современные технологии возможно либо снижением объемов производства, либо совершенствованием технологических процедур. К последним стоит отнести такие показатели как частота анодного эффекта (ЧАЭ) и длительность анодного эффекта. Данные характеристики отражают уровень выброса фторидов. К примеру, согласно данным отчета за 2014 год, ЧАЭ на предприятии ОАО «РУСАЛ Красноярск» составляла 0,56 ед./ванно-сутки, тогда как на предприятиях конкурента, американской компании ALCOA этот показатель составил 0,01 ед. /ванно-сутки, а компании Rio-Tinto удалось сократить до 0,02 ед.

В течение 5 лет (с 2006 по 2011 г.) ОАО «РУСАЛ» был осуществлен перевод Красноярского завода на технологию сухого анода, а также в цехах внедрена система автоматической подачи глинозема. Однако, как и в более ранних расчетах, современные заключения экспертов сводятся к необходимости перехода на технологию предварительно обожженных анодов. В особенности стоит отметить, что технология сухой анодной массы практически не требует дополнительных вложений, хотя и технология при этом усложняется.

Применяя описанные выше паттерны (обязательную модель поведения), учет экологических нарушений и обременений при оценке земельных участков стоит проводить достаточно аккуратно с точки зрения концепции стоимости. Считаем резонным в этой связи применение двойственной концепции:

1) Необремененную стоимость имущества, стоит рассматривать как совокупность оценок имуществ и имущественных комплексов, не связанных с каким-либо обременением, имеющим отношение к нарушениям экологической среды, полученных с использованием стандартного методического инструментария оценки.

2) Стоимость имущества в использовании — представляющей собой стоимость данного имущества для собственника в случае сохранения целевого использования, несмотря на вычет затрат, необходимых для локализации экологических нарушений или их полного устранения. Данная дуалистичная концепция основана на взаимодополнении характерных условий использования земельного участка объекта промышленности, а также баланса интересов, связанных данным вопросом субъектов хозяйствования. Это необходимо для определения справедливой стоимости, иначе, с одной стороны, экологическими воздействиями можно существенно завысить стоимость промышленной площадки, а в случае принятия ситуация фактического обременения и захламления участка свести его стоимость к «0».

Информационное обеспечение и мониторинг при такой концепции играют немаловажную роль. Исключая рассуждения о совершенном информационном поле, стоит отметить, что достижимым является то, что деятельность по надзору за целевым использованием земельных участков и по противодействию экологическим нарушениям должна иметь публично-открытый характер, отражая при этом действительную реальность. Каждый участник имущественных отношений экологического рода должен знать не только сам факт неблагоприятной экологической обстановки, но и иметь доступ к данным об объемах загрязнения и степени их влияния. Касательно эколого-социального обеспечения территории и использования ассимилятивного потенциала в промышленном производстве, схема получения информации о состоянии объекта представлена на рисунке 3.

Рисунок 3 — Информационное обеспечение процесса определения экологической компоненты стоимости выбросов/сбросов веществ предприятиями промышленности

Как выше было доказано, при индивидуальной оценке земель предприятия в целях налогообложения методы сравнительного подхода очень ограничены к применению в силу высокой индивидуализации объектов и сомнительной возможности анализа объекта по критериям. Методы доходного подхода также проблематичны в применении в силу того, что доля дохода, приходящегося на земельный участок, находится в интервале обычной погрешности расчетов.

Исходя из современных реалий смело можно предположить, что ключевым подходом для расчета кадастровой стоимости земельных участков объектов промышленности является метод, основанный на определении затрат, связанной с готовностью промышленной площадки к функционированию в рамках действующего промышленного производства. По своему экономическому содержанию данный метод можно характеризовать как модифицированы метод предполагаемого использования. Экономическая сущность метода заключается в суммирование затрат на создание условий и инфраструктуры на условно аналогичном земельном участке.

Общая формула данного метода представлена ниже (4).

Vпз = Vусзу(1 + k) n + VСЗЗ(1+k)n+ VИТО(1+k)m+VЭСО1+J,                    (4)

где: Vпз – искомая стоимость земельного участка основной промышленной площадки предприятия для целей налогообложения;

Vусзу – стоимость земельного участка, сопоставимого по характеристикам.

а) местоположение,

б) категория и вид разрешенного использования,

в) площадь.

k – ставка доходности аналогичных инвестиций в отрасли (усредненный показатель ниже при расчетах равен 10 %);

n – ожидаемый срок застройки аналогичных площадок (в среднем по отрасли 6-7 лет, а при определении стоимости СЗЗ период в среднем составляет 5 лет);

m – срок осуществления мероприятий по подключению промышленной площадки к требуемым в соответствии с проектом энергетическим мощностям.

VСЗЗ – расходы, связанные с установлением и приобретением необходимых территорий под санитарно-защитные зоны и иные затраты в целях защиты населения от потенциального негативного воздействия производства;

VИТО – затраты на подключение к инженерным коммуникациям и дорожной сети с учетом приобретения прав на необходимые земельные участки.

VЭСО затраты на использование ассимилятивного потенциала окружающей среды;

J — период устойчивых действительных выбросов, ограничен 4 годами, в связи с максимальным сроком действия результатов оценки в 5 лет, либо снижается при смене технологии производства на более экологичные, т.о. составляет от 1 до 5 лет.

В качестве расчетного примера далее производится оценочный расчет для земельного участка под основной промышленной площадкой предприятия «РУСАЛ Красноярский алюминиевый завод» г. Красноярск (КрАЗ). Это предприятие находится в г.Красноярск Российской Федерации.

Основная производственная площадка имеет основную промышленную территорию площадью 2 633 520 м2.Территория СЗЗ КрАЗа составляет 1160 га, из них озеленено 44,5 га, требуется озеленить согласно ПЗЗ 38,7 га. СЗЗ зона занимает 10,8 га СНТ «Алюминий», объекты общественно-делового назначения, в том числе общественного питания 1,7 га.

Расчет стоимости условно свободного участка производился на основании мониторинга сделок в рамках Государственного фонда данных Государственной кадастровой оценки недвижимости, осуществляемого Росреестром в рамках программы «Мониторинг рынка недвижимости», а также экспозиции подходящих объектов и составил 318 руб./м2. Необходимо отметить, что однородность характеристик объектов.

Vусзу = 318 руб/м2*2 633 520 м2* (1+0,1)6 =1 483 610 341 руб.

Экологическое состояния территории региона требует особого отражения при проведении имущественной оценки потребления предприятием ассимилятивного потенциала окружающей среды.

В городе Красноярске общественный резонанс получили намерения промышленников о строительстве предприятия Чек-Су, однако перманентное влияния предприятия ОАО «РусАл» расположенного в северо-восточной части города, недалеко от правого берега Енисея умалчивается. Между тем данные официального мониторинга в совокупности с данными о заболеваемости жителей региона наглядно показывают отчетливое влияние промышленной деятельности предприятия на экологическую ситуацию.

Начиная с 2004 года уровень предельных выбросов загрязняющих веществ в городской черте сохраняется критическим, о чем свидетельствуют периодические исследования профильных ведомств и общественных организаций. Очевидно, что существующий механизм платы за экологический ущерб не работает и собственнику выгоднее платить за экологические нарушения, чем производить замену технологий с доставшейся от советского периода технологии Содерберга на более экологичную технологию предварительно обожженных анодов.

Исходя из показаний следует, что в пиковые периоды производства загрязнение по NO2 превышает ПДК в два раза, а по взвешенным частицам к которым отнесены и смолистые вещества (нафталин) 2,5-3 раза. Последние, являясь канцерогенами инициируют рост онкологических заболеваний в регионе.

Стоит отметить, что крайнюю зависимость благополучной экологии промышленного региона от метеорологического потенциала атмосферы (МПА) выделял К.К. Вальтух, говоря о чрезвычайной важности некоторых параметров климата, благоприятных для процессов самоочищения воздуха и оказывающих на данных процесс негативное влияние. На основании чувствительности МПА к различным атмосферным явлениям выделено четыре основных параметра, включенных в состав расчетной формулы. Так, к группе благоприятных отнесены два показателя:

Pв — периодичность (в кол-ве дней) временных интервалов со скоростями ветра более 6 м/с;

Ро — повторяемость дней с осадками более 0,5 мм в сутки.

В перечень негативных факторов включены, соответственно:

Рш — повторяемость дней со штилями;

Рт — повторяемость туманов.

Размерность величины МПА определяется как отношение сумм негативных и позитивных факторов и имеет вид (5):

МПА = (Рш+ Рт)/( Ро + Ро )                                (5),

Исходя из расчетов следует, что чем выше показатель МПА, тем хуже условия для рассеивания примесей.

При этом если показатели МПА в большинстве регионов Западной Сибири и Дальнего Востока <1, то локально, вблизи крупных промышленных агломераций Восточной Сибири, междуречье Иртыш-Обь, Обь-Енисей и др., показатель МПА постоянен в пределах 4>МПА>2. Об этом свидетельствуют и ареалы атмосферных загрязнений распространяемые на несколько сотен километров (Иркутск, Братск, Красноярск, Абакан, Норильск) имеющие место в силу низкой самоочищающейся способности атмосферы.

Немаловажным элементом СЗЗ являются территории озеленения, функциональным назначением которых является обеспечение экранирования, ассимиляции и фильтрации загрязнителей атмосферного воздуха, а также повышение комфортности микроклимата в соответствии с требованиями. При этом на практике, соблюдение норм и требований по составу и плотности экранов лесотехнических пород насаждений встречается крайне редко. Исследование зон озеленения СЗЗ крупных промышленных предприятий показало несоответствие нормативным требованиям, а порой и откровенное пренебрежение ими. Иллюстрацией данному выводу является приложение В.

Исходя из приводимого материала в целях экранирования озеленению подлежат участки общей площадью 35,7 га. Однако на деле они выглядят так:

Согласно «Руководству по проектированию зон промышленных предприятий» для данной климатической местности и характера эмиссионных загрязнителей, а также технологических циклов предприятий отрасли, целесообразно применение следующих пород древесных насаждений для достижения проектных показателей по изоляции и фильтрации загрязнителей:

1) Ясень зеленый (30% территории озеленения);

2) Ясень обыкновенный (30 %);

3) Тополь китайский (40 %).

Основываясь на расчетных данных, что целесообразна посадка деревьев высотой 4-6 метров (при этом расчетного ассимилятивного потенциала насаждения достигнут при высоте 7-8 метров т.е. через 3-5 лет) представляется возможным произвести расчет стоимости озеленения 4х участков территории СЗЗ ОАО «РусАл Краз»(площадь 38,73 га) на территориях смежных с СНТ «Алюминий».

Исходные параметры:

1) Плотность озеленения минимум 75%

2) Стоимость посадки саженцев приведенных пород деревьев (Саженец + работа) — Тополь китайский 4800 руб/шт, Ясень обыкновенный(зеленый) — 6400 руб/шт.

3) Степень выбраковки саженцев включена в стоимости деревьев

4) Площадь, одного дерева в СЗЗ исходя из заданных параметров изоляции и фильтрации составляет 9,5 м2 .

Исходя из приведенного выше производим расчет:

387300 м2 *0,75*(0,4*4800 руб/дер.+(6400 руб/дер. *0,6)) /9,5 м2/дер.= 176 119 578 рублей.

Расходы на содержание озеленения ежегодно составляют порядка 6% от стоимости, т.е. 10 567 174 руб/год.

В кадастровой стоимости эти обстоятельства на данный момент не отражены, при этом возникают катастрофические, с точки зрения справедливости и рациональности оценочные коллизии.

Малое предприятие автосервиса, занимающее площадь 938 м2 и расположенное в СЗЗ КРАЗа имеет УПКСЗ — 5848,04 руб/ м2. При этом основная площадка КРАЗа оценена оспариванием по 405 руб/м2. Вызвано это, как уже было сказано, несовершенством методического обеспечения процедур оценки для целей налогообложения, а также отсутствием комплексного подхода к формированию стоимости предприятий как имущественных комплексов и пучков прав.

Для расчета затрат на приобретение земельных участков под СЗЗ для эксплуатации с целью экранирования селитебных и иных функциональных зон от пагубного воздействия отрицательных факторов промышленного производства стоит произвести вычет территорий, вовлеченных в оборот иными хозяйствующими субъектами и используемых должным образом. Из всей территории СЗЗ — 911 га, 384 га занимают промышленные предприятия (Красноярский металлургический завод; завод крупнопанельного домостроения, стекольная фабрика и др.) В итоге, необходимо рассчитать стоимость приобретения земельного участка размером 527 га с озеленением на площади 48,6 га.

Стоимость квадратного метра земель в составе СЗЗ значительно ниже чем промышленных земель и составила 147 руб./м2.

При этом стоит отметить, что разъяснения Министерства экономического развития Российской Федерации на счет стоимости земель в санитарно-защитных зонах с землями промышленного назначения устанавливают аналогичность процедур оценки. А именно, СЗЗ является неразрывной частью имущественного комплекса предприятия. Без наличия достаточной СЗЗ деятельность предприятия, являющегося источником загрязнения, не допускается. Это и является основанием существования неразрывной имущественной связи между СЗЗ и промышленной площадкой.

Прямая связь участка промышленной площадки и обслуживающей его СЗЗ, обоснована тем, что предприятие обязано осуществлять организацию СЗЗ, обеспечивать за свой счет ее содержание, выполнять санитарно-гигиенические мероприятия. Исходя из данных обоснований стоимость затрат по вводу в эксплуатацию и обеспечению СЗЗ КрАЗа составила:

VСЗЗ = (5 270 000 м2 *147 руб/м2 + (486 000м2 *0,75*(0,4*4800руб/дер.+ (6400руб/дер. *0,6)) /9,5 м2/дер))*(1+0,1)5= 1 588 657 158 руб.

Для расчетов стоимости необходимого инженерного обеспечения площадки КрАЗ использована информация о ежегодной потребности в мощностях и коммуникациях данного предприятия.

В таблице 3.1 представлены данные за 2015 год по основным потребленным ресурсам.

Таблица 3.1. Потребление ресурсов ОАО «РусАл Красноярск»

Вид инженерных ресурсов Ед. изм. Количество
Электрическая энергия МВтч 17235382
Теплоэнергия Гкал 417443
Водопотребление М3 9254210
Водоотведение (нормативно чистых) М3 1042930

Энергетическое обеспечение производственной деятельности предприятия осуществляется посредством транспортировки электроэнергии от Красноярской ГЭС (г. Дивногорск) на 2 подстанции (ПС) мощностью 220 и 500 кв.


Страницы:   1   2   3   4   5

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *