Диплом договор купли продажи недвижимости

Купля-продажа недвижимости

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

Купля-продажа недвижимости

Введение

недвижимость продажа договор имущество

Данная дипломная работа посвящена правовому регулированию купли-продажи недвижимого имущества. На наш взгляд, такая тема имеет выраженный актуальный характер и представляет собой важное теоретическое и практическое исследование.

Актуальность данной темы обуславливается тем, что в гражданском обороте большое значение имеют сделки с недвижимостью. Рынок недвижимости в любом государстве является, одним из самых привлекающих к себе внимание, институтом современного общества. Недвижимость это основа любого людского существования, это один из самых ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц. С одной стороны это жилые квартиры, жилые дома, дачи, необходимые любой семье для постоянного пребывания и отдыха, с другой это производственные, торговые, офисные помещения, без которых невозможна предпринимательская деятельность. Одновременно недвижимость это один из самых дорогостоящих товаров в современном мире и вложения средств в недвижимость становится наиболее выгодным способом помещения денег.

Развитие рынка является главной задачей постоянно проводимых в стране реформ, и особенно важное значение имеет развитие рынка недвижимости, что подчеркивает актуальность выбранной тематики. С развитием рынка недвижимости появилась новая сфера бизнеса — риэлтерская деятельность, представляющая собой посредничество при сделках с недвижимым имуществом.

Актуальность темы также связана и с вступлением 1 марта 2005 года в силу нового Жилищного кодекса РФ, а так же тем, что «основным видом сделок с недвижимостью, безусловно, является купля-продажа», договор купли-продажи недвижимости в Гражданском кодексе РФ выделен в особую группу договоров купли-продажи ввиду специфики его объекта — недвижимого имущества. Действующее законодательство, регулирующее отношения по поводу недвижимости, характеризуется большим количеством нормативных актов, иногда противоречащих друг другу. Вместе с тем не все виды недвижимого имущества могут быть предметом договора купли-продажи.

Объектом настоящего исследования является нормативно-правовое регулирование общественных отношений, возникающих между субъектами гражданского права в связи с куплей-продажей недвижимого имущества.

В предмет настоящего исследования вошли теоретические разработки современных ученых-юристов по теме исследования, договор купли-продажи недвижимости и правовое регулирование купли-продажи отдельных объектов недвижимости по действующему законодательству.

Основная цель работы определяется выбранной тематикой и состоит в том, чтобы всесторонне изучить и проанализировать право применение сделок с недвижимостью в части касающейся купли-продажи, а также на основе законодательства, теоретического и практического материала систематизировать актуальные положения, вопросы и проблемы в сфере реализации купли-продажи недвижимости. Для достижения поставленной цели мной выделены следующие задачи:

дать понятие недвижимости, общую характеристику объектов недвижимости, определить гражданско-правовую природу и особенности сделок;

изучить особенности государственной регистрации сделок с недвижимостью;

изучить нормативно-правовую базу по сделкам с недвижимостью, а так же характеристику договора купли-продажи недвижимости;

проанализировать особенности купли-продажи отдельных объектов недвижимости.

При изучении данной темы будет применяться следующая методология: анализ нормативно-правовой базы, синтез полученной информации из научной и учебной литературы, формально-юридический прием, сравнительно-правовое исследование и другие приемы обобщения научного материала и практического опыта. В отдельных случаях, при рассмотрении современного правового регулирования и содержания нормативно-правовой базы, уже утратившей действие, был применен сравнительно-правовой метод исследования.

Основу исследований составили: научно-методическая литература, законодательство РФ, арбитражная и гражданско-правовая практика, различные научные материалы (статьи в периодической юридических изданиях, комментарии законодательства, отдельные публикации в рамках темы исследования). Среди авторов, исследующих вопросы правового регулирования сделок с недвижимостью можно отметить работы Алексеева В.А., Брагинского М.И., Витрянского В.В., Крашенинникова П.В., Киндеевой Е.А. Пискуновой М.Г. и др.

Структура дипломной работы обусловлена предметом, объектом, целью и задачами исследования. Работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы.

1. Гражданско-правовая природа сделок с недвижимым имуществом

.1 Юридическая классификация и перечень объектов недвижимости

В главе 6 ГК РФ (ст. 128) определено, что к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Определение недвижимых и движимых вещей дано в ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Так же данной статьей можно выделить критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу, по которым все недвижимые объекты могут быть разделены на три группы.

К первой группе отнесены объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе: земельные участки и участки недр.

Критерий второй группы — прочная связь объектов с землей, невозможность их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. К объектам, являющимся недвижимостью по физическим свойствам, относятся леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и другие объекты.

Критерий третьей группы — если вещи по своей физической природе являются движимыми вещами, но в силу указания закона («недвижимость по закону») отнесены к недвижимым вещам, то с правовой точки зрения они — недвижимое имущество. Гражданский кодекс относит к недвижимым вещам воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Несмотря на явную физическую природу указанных объектов как движимых вещей, они законодательно отнесены к недвижимому имуществу ввиду их высокой стоимости, экономической значимости, необходимости повышенного контроля за владением, пользованием и регулированием их оборота, а так же потому, что они являются «движущимися участками территории», находящимися под юрисдикцией Российской Федерации. Так же к третьей группе можно отнести и особый объект гражданских прав — предприятие как имущественный комплекс, оно тоже является недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).

Недвижимость, будучи сложным явлением, регулируемым гражданским правом, характеризуется проявлением многообразных свойств. «Вопрос о классификации объектов недвижимости является одним из наиболее запутанных как в правовой литературе, так и в правоприменительной деятельности. Обзор разнообразных точек зрения на выделение различных классификационных групп мог бы быть предметом отдельного исследования». Как следствие, это влечет множественность классификаций недвижимого имущества в зависимости от избранного классификационного критерия.

Например:

По формам собственности недвижимые вещи разделяются на:

) частные, то есть находящиеся в собственности граждан (физических лиц) или в собственности юридических лиц;

) публично-правовые, то есть находящиеся в собственности публично-правовых образований. В свою очередь публично-правовая собственность включает в себя:

объекты, находящиеся в федеральной собственности;

объекты, находящиеся в собственности субъектов федерации;

объекты, находящиеся в муниципальной собственности;

смешанной формы собственности, то есть находящиеся в совместной собственности различных субъектов гражданского права — частных, публично-правовых.

По характеру потребления недвижимость в виде зданий, сооружений можно разделить на жилой фонд (недвижимое имущество в жилищной сфере) и нежилой фонд. Если жилая недвижимость призвана обеспечивать потребности людей в проживании, то нежилая недвижимость используется, как правило, с целью получения дохода, то есть при осуществлении предпринимательской (производственной, коммерческой, сельскохозяйственной и пр.) деятельности. Данная классификация актуальна для оборота недвижимых вещей.

По происхождению недвижимые вещи можно классифицировать как вещи, являющиеся природным творением (земля, земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса), и вещи, которые созданы руками человека (здания, сооружения, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

По характеру и целям использования в гражданском обороте (по принципу зонирования) недвижимые вещи можно классифицировать на:

недвижимость, изъятая из гражданского оборота;

недвижимость, ограниченно используемая в гражданском обороте;

недвижимость, используемая для жилья;

недвижимость, используемая в предпринимательских целях;

недвижимость, используемая в сельскохозяйственных целях;

недвижимость, используемая для общественно-значимых целей;

недвижимость, имеющая значение памятников истории и культуры;

недвижимость, отнесенная к особо охраняемым природным территориям.

Эта классификация имеет существенное практическое значение. Так, использование недвижимого имущества не по назначению может повлечь санкции гражданско-правового характера вплоть до его изъятия. Для того чтобы недвижимое имущество могло быть использовано по желанию собственника, необходимо привести его правовой режим в соответствие с целями использования. К примеру, для использования жилых помещений в производственных целях (например, в качестве офиса) необходим перевод этих помещений в режим нежилых помещений.

Ниже можно привести перечень объектов недвижимости со ссылкой на соответствующие законодательные и судебные акты:

) земельные участки (ст. 130 ГК РФ, ст. 6 ЗК РФ, ст. 1 Закона о регистрации прав);

) участки недр (там же);

) обособленные водные объекты (там же);

) леса (там же);

) многолетние насаждения (там же);

) здания (ст. 130 ГК РФ, ст. 1 Закона о регистрации прав); в том числе части зданий;

) сооружения (ст. 130 ГК РФ, ст. 1 Закона о регистрации прав);

) нежилые помещения (ст. 1 Закона о регистрации прав), в том числе части помещений (ст. 26 Закона о регистрации прав);

) жилые дома (ст. 558 ГК РФ, ст. 5 Закона об ипотеке); в том числе жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания в них (ст. 1 Закона о дачных объединениях);

) части жилых домов (ст. 558 ГК РФ, ст. 5 Закона об ипотеке);

) квартиры (ст. ст. 289, 558 ГК РФ);

) части квартир (ст. 558 ГК РФ);

) иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания (ст. 288 ГК РФ);

) дачи (п. 4 ст. 218 ГК РФ, ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке), жилые строения на дачных участках без права регистрации проживания в них (ст. 1 Закона о дачных объединениях);

) садовые дома (ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке), жилые строения на садовых участках без права регистрации проживания в них (ст. 1 Закона о дачных объединениях);

) гаражи (п. 4 ст. 218 ГК РФ, ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке);

) другие строения потребительского значения (ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке); в том числе приусадебные хозяйственные постройки; хозяйственные строения и сооружения на садовых и дачных участках (ст. 1 Закона о дачных объединениях);

) объекты незавершенного строительства (ст. 25 Закона о регистрации прав, Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 №22 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»);

) предприятия как имущественные комплексы (ст. 132 ГК РФ, ст. 1 Закона о регистрации прав).

В приведенном выше перечне имеются в виду индивидуальные жилые дома. Заселенный многоквартирный дом, как и кондоминиум, не является единым объектом права. Нельзя отнести к единому объекту вещных прав и домовладение.

Отсутствуют в приведенном перечне и такие объекты, как «доля квартиры», «доля дома», «земельная доля». В случае общей собственности объект права — указанные в перечне объекты недвижимости; доли могут быть определены в праве собственности, но не в самом объекте. Объектами прав могут быть конкретные части дома, принадлежащие разным собственникам. В общей собственности находится только общее имущество дома (конструкции, оборудование, общие помещения).

1.2 Оборотоспособность объектов недвижимого имущества

) не ограниченные в обороте объекты недвижимости (могут свободно продаваться, покупаться и переходить от одного лица к другому в порядке правопреемства) — здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения, они свободно участвуют в обороте, если они не исключены из оборота законом;

) ограниченно оборотоспособные объекты недвижимости (могут принадлежать лишь определенным участникам оборота, либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению) т.е. ограниченно оборотоспособные объекты определяются в порядке установленном законом.

Например можно отметить земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, которые ограничены в обороте (п. 5 ст. 27 ЗК РФ):

в пределах особо охраняемых природных территорий;

из состава земель лесного фонда;

в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд;

в границах закрытых административно-территориальных образований;

предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;

предоставленные для нужд связи;

занятые объектами космической инфраструктуры;

расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;

расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;

в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

) изъятые из гражданского оборота объекты недвижимости — это в первую очередь объекты государственной собственности, которые находятся в общественном пользовании и не могут в силу публичных интересов быть предметами гражданско-правовых сделок.

Полный перечень таких объектов содержится в Указе Президента РФ от 24.12.1993 года №2284 «О Государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации».

В перечень, в частности, входят:

недра, лесной фонд, водные ресурсы;

охраняемые или особым образом используемые природные территории с находящимися на них объектами недвижимости;

штатное и табельное военное имущество (в т.ч. арсеналы);

специальные полигоны для испытаний;

недвижимые объекты исторического и культурного наследия федерального значения по перечню, утверждённому Правительством РФ;

водохозяйственные и мелиоративные системы и сооружения;

портовые гидротехнические сооружения и объекты, объекты и сооружения, входящие в системы управления движением судов;

атомные станции;

объекты, предприятия и оборудование для захоронения твёрдых и жидких радиоактивных и ядовитых химических отходов, скотомогильники;

стационарные объекты социального обслуживания, включая детские дома, дома ребенка, территориальные центры социального обслуживания, а также различные школы-интернаты, дома для престарелых, дома сестринского ухода, интернаты, госпитали, санатории, пансионаты для инвалидов, детей и престарелых;

объекты управления воздушным движением аэропортов и авиапредприятий, аэродромы федерального значения;

радиотелевизионные передающие центры, радиоцентры;

защищенные объекты органов государственного управления, защитные сооружения гражданской обороны;

федеральные автомобильные дороги общего пользования;

объекты непроизводственной сферы, находящиеся в ведении федеральных органов представительной власти;

крематории и кладбища;

скважины глубокого бурения, находящиеся в пределах горных отводов или площадей, по которым выделены лицензии добывающим предприятиям;

метрополитен;

предприятия по изготовлению государственных знаков;

организации и объекты морской аварийно-спасательной службы, электрорадионавигационной и технологической связи морского и речного транспорта.

Во вторую очередь — это изъятые из оборота земельные участки (п. 4 ст. 27 ЗК РФ), занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 ЗК РФ;

зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности воинские части и организации Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;

зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

объектами организаций федеральной службы безопасности;

объектами организаций органов государственной охраны;

объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

объектами, в соответствии с видами деятельности которых, созданы закрытые административно-территориальные образования;

объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;

воинскими и гражданскими захоронениями;

инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

.3 Государственная регистрация права собственности на недвижимость и сделок с ней

Право собственности и иные вещные права на недвижимость, их возникновение, переход и прекращение этих прав подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой объективную необходимость во всякой правовой системе, допускающей оборот недвижимости.

Регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется соответствующими органами, с записью в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Соответственно, обращаясь к ст. 164 ГК мы видим, что сделки с землей и другой недвижимостью подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — «это юридический акт признания и подтверждения прав на недвижимое имущество». Это единственное доказательство существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке (п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав).

В установленных законом случаях регистрировать сделку по купле-продаже недвижимости необходимо для того, чтобы она считалась заключенной. Момент заключения сделки это момент её государственной регистрации, а не момент её подписания или даже нотариального удостоверения. Подписанный договор — это еще не заключенный договор, по нему никто не обязан платить и никто не обязан передавать недвижимость. В статье 425 ГК РФ указано, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Незарегистрированный договор не порождает у сторон никаких обязанностей, кроме одной — это совершить согласованные действия для государственной регистрации сделки.

Общим правилом для заключения договоров является достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям в требуемой форме (ст. 432 ГК РФ). И только в установленных ГК РФ случаях необходима государственная регистрация сделки, с момента которой договор считается заключенным. Из этого можно сделать вывод, что регистрация сделки — не правило заключения сделок с недвижимостью, а исключение. Например, общей нормой для договоров купли-продажи любой недвижимости, является обязательность перехода права собственности к покупателю (ст. 551 ГК РФ), а для продажи жилых помещений, предприятий была установлена особенность — это необходимость регистрации договора (п. 2 ст. 558, п. 3 ст. 560 ГК РФ). Данное правило действовало до 1 марта 2013 года и было отменено Федеральным законом от 30.12.2012 года №302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1,2,3 и 4 части первой ГК РФ».

Следует отличать регистрацию сделки от регистрации права. Регистрация сделки не заменяет регистрацию перехода права собственности на её основании. Заключение договора порождает только взаимные обязательства сторон. Например, в случае купли-продажи это обязательства продавца передать вещь в собственность, а покупателя — принять и оплатить её (ст. 454 ГК). Само по себе заключение договора купли-продажи недвижимости не означает отчуждение этой недвижимости. Переход права происходит не вследствие заключения, а вследствие исполнения сделки.

В тоже время возможно заключение договора о купле-продажи недвижимости под отлагательным условием, когда возникновение права поставлено в зависимость от обстоятельств, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет (п. 1 ст. 157 ГК РФ), либо договор купли-продажи с сохранением права собственности за продавцом до полной оплаты (ст. 491 ГК РФ). Зарегистрированный договор должен быть исполнен в части передачи прав на недвижимость. Затем отчуждение недвижимости, переход прав на нее подлежат государственной регистрации в соответствии с требованиями статей 131, 223, 551 ГК РФ, с момента которой и возникает право собственности приобретателя.

Государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств, и следовательно, способствует упрочнения и стабильности гражданского оборота недвижимости.

Итак, регистрация сделки — это необходимое условие заключения договора наряду с требованиями к форме и содержанию договора. Юридический результат государственной регистрации сделки — признание её законности государством и определение момента её заключения. При этом право собственности на приобретенное имущество возникает с момента регистрации права, а не с момента регистрации сделки.

Обязательность государственной регистрации сделки устанавливается только законом. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную регистрацию в соответствии с условиями договора.

Подлежащие обязательной государственной регистрации сделки можно условно разделить на четыре группы: сделки об отчуждении недвижимости; сделки об ограничении (обременении) прав на недвижимость; дополнительные сделки к ранее зарегистрированным сделкам; смешанные договоры, содержащие элементы сделок, подлежащих регистрации.

К сделкам об отчуждении недвижимости, которые должны пройти государственную регистрацию относятся:

договор аренды недвижимости на срок не менее одного года с последующим выкупом;

В соответствии с изменениями в ГК РФ с 1 марта 2013 года отменена обязательная государственная регистрация следующих сделок:

договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты, части жилого дома или квартиры;

договоры мены жилых домов, квартир и их частей;

договоры дарения недвижимости;

договор купли-продажи предприятия как имущественного комплекса.

К сделкам об ограничении (обременении) относятся сделки, направленные, как правило на передачу недвижимости в пользование или в залог. К дополнительным сделкам относятся те сделки, которые заключены для изменения правоотношений по уже зарегистрированным сделкам. На этих двух видах сделок подробно останавливаться не будем, т.к. эти сделки не соответствуют теме дипломной работы.

В силу принципа свободы договора стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, как предусмотренных, так и не предусмотренных законом (п. 2,3 ст. 421 ГК РФ). Этот вид договоров называется смешанным. В случае заключения такого договора, содержащего элементы предусмотренного законом договора, императивные нормы о данном договоре являются обязательными для сторон (п. 1 ст. 422 ГК РФ). Т.е. можно сделать вывод, что если договор содержит в себе элементы сделки, подлежащей государственной регистрации, то он в целом также подлежит государственной регистрации.

Перечень сделок с недвижимостью, государственная регистрация которых необязательна, не может быть исчерпывающим, т.к. участники гражданского оборота — физические и юридические лица могут заключать сделки, как предусмотренные законом, так и не предусмотренные им (п. 2 ст. 421 ГК РФ).

Ниже можно привести примеры сделок с недвижимостью, не требующих государственной регистрации:

договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения (дачные и садовые дома, гаражи, сооружения, нежилые здания и помещения, земельные участки и др.). В данном случае необходима только регистрация перехода права собственности к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ);

договоры мены объектов нежилого назначения;

договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений и земельных участков (на срок менее одного года);

договоры социального и коммерческого найма;

предварительные договоры;

соглашения участников общей собственности об установлении, изменении размера долей в праве;

договоры доверительного управления;

договоры безвозмездного пользования;

договоры простого товарищества;

концессионные соглашения.

Итак, исходя из анализа действующего законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделках с ним можно сказать, что в настоящее время сделки по купле-продаже любой недвижимости заключенные после 1 марта 2013 года не должны проходить обязательную государственную регистрацию как это было установлено ранее.

В данном случае использование законодателем в п. 1 ст. 164 ГК РФ отсылочной правовой нормы не способствует эффективной и правильной правоприменительной деятельности, что, в свою очередь, может порождать сомнения в законности соответствующих сделок и нарушения прав собственников.

В этой связи предлагается путем внесения изменений в ст. 164 ГК РФ вместо действующего правила установить правовую норму, обладающую необходимыми регулятивными качествами — простотой изложения, ясностью, недвусмысленностью.

2. Правовое регулирование отношений по продаже недвижимого имущества

.1 Источники правового регулирования купли-продажи недвижимости

Чтобы раскрыть содержание вопроса об источниках правового регулирования отношений, возникающих из договора купли-продажи недвижимости, можно перечислить общий перечень нормативно-правовых актов, содержащих нормы о купле-продаже недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом «о» ст. 71 Конституции РФ гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. В соответствии со ст. 3 ГК РФ, в состав гражданского законодательства входят: непосредственно Гражданский кодекс РФ, принятые в соответствии с ним законы, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, акты министерств и иных федеральных органов исполнительной власти.

Нормы, регулирующие отношения купли-продажи недвижимости, прежде всего, содержатся в Гражданском Кодексе РФ. При чем в первую очередь следует руководствоваться § 7 гл. 30 части второй Гражданского кодекса РФ. «Продажа недвижимости». С учетом диспозиции, установленной в п. 5 ст. 454 ГК РФ, общие положения о купле-продаже (§ 1 гл. 30 ГК РФ) применяются к отношениям из договора продажи недвижимости постольку, поскольку иное не предусмотрено положениями о самом договоре продажи недвижимости. Также в субсидиарном порядке по отношению к названным положениям части второй ГК РФ в части, не противоречащей таковым, надлежит применять нормы части первой ГК РФ, в том числе положения об обязательствах (ст. ст. 307-419 ГК РФ) и о договоре (ст. ст. 420-453 ГК РФ).

Некоторые правила, касающиеся продажи жилых помещений, в том числе определение самого понятия жилого помещения, объема прав лиц, не являющихся собственниками жилого помещения, но проживающих совместно с ним, в частности регулируются Жилищным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 г. №188-ФЗ.

Нормы, касающиеся специфики участия в договоре купли-продажи недвижимости несовершеннолетних и малолетних детей, а также одного из супругов, отчуждающего или приобретающего недвижимость в совместную собственность, также содержаться в Семейном кодексе Российской Федерации от 29.12.1996 г. №223-ФЗ..

Федеральным законом от 21.12.2001 г. №178-ФЗ (в ред. от 07.12.2011 г.) «О приватизации государственного и муниципального имущества» регулируются особенности продажи государственного и муниципального недвижимого имущества.

Поскольку в состав объектов недвижимости также входят такие объекты как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, правовой режим данных вещей регулируется специальными нормативно-правовыми актами: Кодекс внутреннего водного транспорта РФ от 7 марта 2001 г. №24-ФЗ, Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. №81-ФЗ. Воздушный кодекс РФ от 19 марта 1997 г. №60-ФЗ.

Так как сделки с землей и другой недвижимостью подлежат государственной регистрации (ст. 164 ГК РФ), то регулирование процедуры государственной регистрации проходит в соответствии Федеральным законом от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В частности в данном законе определены требования к процедуре подачи указанных договоров на регистрацию, а также порядок самой государственной регистрации соответствующих сделок (данный вопрос рассматривался в предыдущей главе данной работы).

Некоторые правила и особенности, касающиеся продажи земельных участков, в частности регулируются Земельным кодексом Российской Федерации от 25.10.2001 г. №136-ФЗ.

В перечень источников правового регулирования правоотношений, возникающих из договора купли-продажи также входят такие подзаконные нормативно-правовые акты, как Постановление Правительства Российской Федерации от 07.08.2002 г. №576 «О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю», Приказ Минюста РФ от 06.08.2001 г. №233 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» и прочие.

Вышеуказанный перечень источников правового регулирования отношений по купле-продаже недвижимости не является исчерпывающим, однако их более полное исследование ограничено поставленными задачами.

2.2 Договор купли-продажи недвижимости: понятие, признаки и особенности

Сделка является наиболее распространенным основанием возникновения гражданских правоотношений. В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Рассмотрев выше природу сделок с недвижимостью и источники правового регулирования купли-продажи недвижимости перейдем к рассмотрению такой сделки как купля-продажа недвижимости.

Договор купли-продажи это основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте, а договор продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли-продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи — недвижимого имущества. Поэтому данному договору присущи все основные признаки договора купли-продажи товаров, отличающие последний от иных типов самостоятельных гражданско-правовых договоров. Исходя из этого, договор продажи недвижимости может быть определен следующим образом: по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное в договоре имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК РФ). Таким образом, закон говорит о том, что в силу этого договора создается обязательство. В то же время в этой норме ничего не говорится о переносе вещного права на недвижимость. Как следствие, можно сделать вывод о том, что в силу заключенного договора само по себе право собственности на объект недвижимости не переносится. Таким образом, «формула» продажи недвижимости основывается на обязательственной конструкции договора купли-продажи.

В системе действующего российского законодательства нормы, регулирующие продажу недвижимости, изложены в гл. 30 ГК РФ «Купля-продажа». В этой главе выделяется несколько разновидностей специально регулируемых договоров купли-продажи, среди которых особое место занимает договор продажи недвижимости (ст. 549-558 ГК РФ). Законодатель посчитал необходимым определить особые правила регулирования оборота недвижимости. Обусловлено это, очевидно, следующими факторами:

недвижимое имущество обладает особой имущественной и социальной ценностью, требующей учета этих обстоятельств с точки зрения необходимости повышенных мер защиты этих объектов гражданского оборота;

недвижимое имущество неразрывно связано с земельными участками; поземельная недвижимость в принципе является неперемещаемым имуществом, что не может игнорироваться при создании юридических условий оборота этого имущества;

недвижимые вещи являются индивидуально-определенными вещами, что существенным образом влияет на порядок и способы определения их стоимости, а также условий оборота;

недвижимые вещи являются непотребляемыми вещами, которые не могут быть утрачены в процессе нормального хозяйственного использования.

Все указанные обстоятельства свидетельствуют о необходимости особого внимания со стороны законодателя к нуждам оборота недвижимого имущества и определяют специфику предмета возмездного отчуждения недвижимости. Это, в свою очередь, повлияло на правила, которыми регламентируется оборот недвижимых вещей.

Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента достижения сторонами согласия по всем существенным условиям сделки в надлежащей форме, это условие позволяет определить договор как консенсуальный. В данном договоре и покупатель, и продавец выступают в отношении друг друга одновременно в роли и кредитора, и должника. Так продавец обязан передать товар (недвижимость), и имеет право требовать от покупателя уплаты денежных средств за товар (недвижимость); покупатель обязан оплатить товар (недвижимость) и одновременно имеет право требовать его передачи. Вышеуказанные признаки позволяют квалифицировать договор купли-продажи недвижимости как двусторонний. Также договор купли-продажи недвижимости предполагает встречное предоставление каждой из сторон, что также является признаком взаимного договора (синаллагматического), когда исполнение обязательств одной из сторон договора обусловлено исполнением соответствующих встречных обязательств контрагентом.

Итак, мы выяснили, что договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим).

Договор купли-продажи является основным договором, опосредующим гражданский оборот недвижимости: строений (зданий и сооружений), равно как жилых и нежилых помещений. Особенностью договоров купли-продажи недвижимого имущества является наличие установленных законодателем существенных условий договора, которые стороны должны согласованно и точно определить.

Во-первых, таким условием является предмет договора, установленный таким образом, чтобы полностью индивидуализировать отчуждаемый объект (в том числе определить расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества), в частности, указание на адресные ориентиры здания и площадь помещения в нем, этаж и т.п., позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору.

Во-вторых, существенным условием является цена договора либо способ ее однозначного установления. Более подробно существенные условия договора купли-продажи недвижимости рассмотрим в следующем разделе данной работы.

2.3 Основные элементы и форма договора купли-продажи недвижимости

Одним из основных элементов договора купли-продажи являются его стороны. Продавцом и покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в виду, что уставом или специальными предписаниями закона на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества. Например, в большинстве случаев продажа дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, для совершения которой продавец — акционерное общество — должен соблюсти требования акционерного законодательства к таким сделкам (п. 1 ст. 79 ФЗ «Об акционерных обществах»).

По общему правилу в качестве продавца может выступать собственник недвижимого имущества. Продавцом также может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора. В качестве продавца при продаже недвижимого имущества, являющегося объектом федеральной государственной собственности, выступает Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, при продаже имущества субъектов Российской Федерации — юридические лица, уполномоченные органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а при продаже муниципального имущества — продавцы, назначенные органами местного самоуправления. Решение о продаже принимают соответственно органы по управлению государственным имуществом субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления. Унитарные предприятия, владеющие недвижимым имуществом на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления, могут осуществлять функции продавца такого имущества с согласия собственника имущества с соблюдением требований (п. 2 ст. 295 ГК РФ).

Учреждения, имеющие право на осуществление коммерческой деятельности, могут быть продавцами недвижимого имущества, приобретенного за счет доходов от коммерческой деятельности.

Каких-либо общих ограничений по поводу возможных покупателей недвижимости гражданское законодательство не содержит. Специальные правила, адресованные к покупателям недвижимости, могут быть установлены специальным законодательством. Например Федеральный закон от 09 января 2011 года №26-ФЗ «Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками».

В законодательстве имеются также особые правила, касающиеся одновременно и продавцов, и покупателей недвижимости. Примером такого правила является норма п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ, согласно которой для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально заверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально заверенное согласие не было получено, может требовать признания сделки недействительной в течение года с момента, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки. Данные требования являются равно применимыми как к продавцу, так и к покупателю.

Следующим элементом договора купли-продажи недвижимости являются существенные условия, определённые законом — это предмет договора и цена этого предмета.

В юридической литературе обсуждается вопрос о том, что следует понимать под предметом договора продажи недвижимости. Е.Ю. Валявина пишет, что предметом рассматриваемого договора является недвижимое имущество. Этой же точки зрения придерживается Е.С. Болтанова, которая утверждает, что предметом договора купли-продажи недвижимости является недвижимость, которая на момент заключения договора, как правило, уже принадлежит продавцу на праве собственности.

В.В. Витрянский указывает, что «предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества».

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны сведения, которые позволяют однозначно определить недвижимое имущество (предмет договора), подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого объекта недвижимого имущества. Объект недвижимости должен быть описан в соответствии с требованиями п. 1 ст. 18 и п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав, должны быть указаны:

вид объекта (название): индивидуальный жилой дом, квартира, часть дома или часть квартиры;

адрес (местоположение, в т.ч. и на земельном участке или в составе другой недвижимости, этаж и номера помещений и т.п.);

литеры или номера строений, условный номер объекта, или кадастровый номер;

характеристика объекта;

площадь объекта.

Если предметом договора является квартира, то собственник квартиры является участником общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома. Доля собственника квартиры в праве общей собственности на общие помещения (имущество) многоквартирного дома пропорциональна размеру общей площади квартиры, являющейся предметом договора, и следует судьбе права собственности на квартиру (ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ), а собственнику комнаты в квартире коммунального заселения принадлежит на праве общей долевой собственности и доля на общее имущество квартиры (ст. 41 ЖК РФ), пропорциональная общей площади комнаты (ч. 1 ст. 42 ЖК РФ). Особенность доли в праве на общую площадь (помещения, имущество) в силу закона такова:

не отчуждается отдельно от права собственности помещение;

не подлежит выделу;

возникает и переходит вместе с правом собственности на объект недвижимости.

Если предметом договора купли-продажи недвижимости выступает земельный участок, либо жилой дом (или часть жилого дома) находящийся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, то существенным условием договора купли-продажи такого объекта недвижимости является передача права на занятый им и находящийся в собственности у продавца участок. Данный объект недвижимости должен быть описан в договоре купли-продажи:

местоположение участка;

площадь участка;

кадастровый номер участка;

разрешенное использование участка;

В то же время следует иметь в виду, что продажа земельных участков (в том числе вместе с расположенным на нем объектом недвижимости) допускается только в том случае, если они прошли процедуру государственного кадастрового учета (ст. 37 ЗК РФ).

Еще одним существенным условием договора продажи недвижимости является цена отчуждаемого имущества. Как было указано выше договор купли-продажи недвижимости, как и любой договор купли-продажи, является возмездным.

Возмездность договора продажи недвижимости и находит свое отражение в цене этого договора. В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должна быть предусмотрена цена этого имущества. При отсутствии в договоре условия о цене недвижимости, согласованного сторонами в письменной форме, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, которые установлены в п. 3 ст. 424 ГК РФ, при купле-продаже недвижимости не применяются. Для определения цены продаваемого объекта недвижимости (с учетом цены земельного участка или права на него) стороны могут прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков, действующих на основе Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Следующий аспект регулирования цены по договору продажи недвижимости заключается в том, что цена отчуждаемой недвижимости (здания, сооружения или пр.), находящейся на земельном участке, включает в себя и цену передаваемой с этой недвижимостью части земельного участка или права на нее. Это правило является диспозитивным, если иное не установлено законом или договором, заключаемым сторонами. Таким образом, неуказание в договоре купли-продажи недвижимости цены земельного участка, на котором находится отчуждаемый объект недвижимости, не является основанием для квалификации договора как незаключенного. Так же в договоре купли-продажи недвижимости допустимо не только прямое указание цены отчуждаемой недвижимой вещи в денежных единицах, но и указание на способы, при помощи которых такая цена может быть бесспорно определена. Так, в том случае, когда цена недвижимого имущества устанавливается за единицу площади или иного показателя размера, то общая цена такой недвижимости, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ).

Следующее существенное условие договора купли-продажи недвижимости (если в качестве отчуждаемой недвижимости выступают: жилой дом, квартира, или их части), в которой проживают лица, сохраняющие, в соответствии с законом, право пользования этой недвижимостью, после приобретения его покупателем, это перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ). По нашему мнению данное правило необходимо для реализации п. 2 ст. 292 ГК РФ и п. 4 ст. 31 ЖК РФ. В случае если в продаваемом жилом помещении не проживают лица, сохраняющие право пользования жилым помещением, то в договоре может быть положение об отсутствии таких лиц. Более подробно это существенное условие договора мы рассмотрим в главе 3.1 данной работы.

Очередным, и последним, существенным условием договора купли-продажи недвижимости является наличие (или отсутствие) существующих ограничений (обременений) прав продавца, это как правило: аренда, залог, сервитут, право требования в судебном порядке, иные права третьих лиц. Данные обременения в обязательном порядке должны быть указаны в договоре.

Все выше перечисленные условия договора купли-продажи недвижимости являются существенными как указанные в законе, без них договор не считается заключенным.

Требования к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ), (см. приложение 1). Таким образом, суть специального правила о форме договора продажи недвижимости состоит в том, что исключается применение положения ГК о форме договора (п. 2 ст. 434), и может быть выражено формулой «исключение исключения». Применительно к договору продажи недвижимости законодатель возвращается к требованиям, предъявляемым к письменной форме сделки (п. 1 ст. 160 ГК РФ), ужесточая тем самым режим заключения договора продажи недвижимости.

Более того, в отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.

Договор продажи недвижимости не нуждается в нотариальном удостоверении.

2.4 Исполнение договора продажи недвижимости: права, обязанности и ответственность сторон

По своему содержанию договор купли-продажи является двусторонним договором. Каждая сторона имеет права и обязанности: право одной стороны «диктует» обязанность другой стороны. В пункте 1 ст. 454 ГК РФ содержание договора купли-продажи раскрывается через обязанности сторон. Рассмотрим их более подробно.

Главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и покупателем, состоит в передаче недвижимости продавцом и принятии ее покупателем по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Приведенная императивная норма устанавливает юридически обязательную процедуру передачи недвижимости. Поэтому передаточный акт или иной документ о передаче на практике требуется в качестве обязательного для регистрации перехода права собственности на проданную недвижимость.

Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей недвижимого имущества является обязательным условием, позволяющим говорить об исполнении обязательства по передаче и приему недвижимого имущества.

Составление указанного документа является в высшей степени желательным. В это нередко заинтересованы обе стороны: передающая сторона — чтобы отвести от себя в будущем возможные претензии партнера по поводу неполноты, физических или юридических пороков передаваемого имущества и принимающая сторона — чтобы подкрепить свои будущие претензии к партнеру за обнаруженные технические или юридические недостатки этого недвижимого имущества (если такие обнаруживаются в ходе приемки).

Вместе с тем в договоре купли-продажи может содержаться условие о передаче недвижимости после регистрации перехода права собственности на приобретенную недвижимость, здесь имеется ввиду право сторон договориться о передаче недвижимого имущества после государственной регистрации перехода права собственности на него. В этом случае регистрирующие органы не должны отказывать в государственной регистрации перехода права собственности и требовать подтверждения такой передачи (предоставления передаточного акта) для государственной регистрации. В тоже время уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя от обязанности принять имущество.

Стороны договора продажи недвижимости несут ту же ответственность, что и стороны договора продажи движимого имущества, за следующими исключениями:

принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК РФ);

при передаче продавцом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о качестве недвижимости покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость (ст. 557 ГК РФ). Это исключение объясняется тем, что объектом недвижимости является индивидуально-определенная вещь, что исключает возможность ее замены в силу характера и существа обязательства (п. 3 ст. 475 ГК РФ).

В соответствии с данной статьей ГК РФ следует различать существенные нарушения требований к качеству, предусмотренному условиями договора, и иные недостатки недвижимости по качеству. В частности, к существенным нарушениям требований к качеству продаваемых жилых и нежилых помещений следует отнести затемнённость, отсутствие достаточного обогрева помещения, излишнюю влажность и др. Однако если какие-либо из этих недостатков были указаны в договоре, то последствия, предусмотренные ст. 475 ГК, неприменимы.

Особый характер недвижимости как предмета договора продажи предопределяет разумный срок для выявления ее недостатков по качеству, который носит длительный характер: как правило, не менее двух лет. Законом или договором могут быть предусмотрены и более длительные сроки (ст. 477 ГК РФ).

Так же специфика сделок с недвижимостью связана с тем, что общее обязательство продавца передать вещь покупателю включает в себя не только фактическую передачу вещи, соответствующей предусмотренным законом и договором требованиям, с принадлежностями и относящимися к ней документами, но и передачу «юридическую» — совершение всех необходимых действий, направленных на возникновение у покупателя права собственности на эту вещь, то есть на государственную регистрацию сделки (в отдельных случаях) и на государственную регистрацию права собственности покупателя. Аналогично обязанность покупателя принять вещь означает, в том числе, обязанность совершать действия, направленные на поступление вещи в собственность покупателя, то есть на регистрацию его права.

Отдельным обязательством по договору купли-продажи недвижимости является оплата. Оплата напрямую не связана с возникновением права собственности на вещь у покупателя.

Поскольку договор купли-продажи недвижимости является возмездной сделкой, то исполнение договора купли-продажи предполагает обязательное встречное удовлетворение со стороны покупателя, то есть предоставление продавцу эквивалента полученной вещи — предусмотренной договором денежной суммы.

Законодательством предусмотрены специальные средства защиты прав продавца при неосуществлении покупателем своевременной оплаты товара.

Так, согласно п. 3 ст. 486 и п. 4 ст. 488 ГК РФ в случае неисполнения покупателем обязанности по оплате товара в соответствии с условиями договора продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ. Кроме этого, при неисполнении покупателем обязательства по оплате товара, предусмотренного договором, продавец может использовать общие средства защиты, предоставленные ему законодательством как кредитору при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником своего обязательства. Здесь имеются ввиду общие основания изменения и расторжения договора в случае нарушения договора одной из его сторон, одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается, и т.д. (глава 29 ГК РФ), а также об использовании механизма ответственности должника за нарушение обязательства (глава 25 ГК РФ).

Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

Так, управление муниципального имущества и землепользования администрации 02 марта 2011 года продало Обществу нежилое помещение в здании. Договором купли-продажи было определено, что оплата объекта осуществляется в рассрочку сроком на 5 лет. Платежи должны перечисляться покупателем ежемесячно равными долями согласно графику платежей основного долга и процентов к настоящему договору. Кроме того, приложение к договору предусматривает график платежей по договору, начиная с периода с 06.02.2011 по 05.03.2011 года и заканчивая периодом с 06.01.2016 года по 05.02.2016 года. В соответствии с пунктом договора продавец передал объект, а покупатель принял объект с момента подписания договора купли-продажи.

Управление муниципального имущества и землепользования администрации города обратилось в Арбитражный суд с иском к Обществу о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.03.2011 года, в связи с тем, что Общество с момента заключения договора не сделало ни одного платежа по договору.

Решением Арбитражного суда от 03.07.2012 года, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2012 года исковые требования были удовлетворены.

Общество же в свою очередь подало кассационную жалобу, в которой просит состоявшиеся судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов двух инстанций фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение норм материального права.

При принятии решения по данному спору Федеральный арбитражный суд исходил из следующих соображений. Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь ч. 2 ст. 218, ст. 309, 314, п. 1 ст. 484, п. 1 ст. 486, ст. 556 ГК РФ, правомерно пришли к выводу о том, что между сторонами возникли обязательственные отношения по договору купли-продажи недвижимого имущества от 02.03.2011 года и указанный договор имеет силу передаточного акта, верно указав на то, что продавец — Управление муниципального имущества и землепользования надлежащим образом исполнило обязанность по передаче объекта недвижимости покупателю. Кроме того, судебные инстанции, ссылаясь на п. 1, 2 статьи 450, 452, 489 ГК РФ, с учетом рекомендаций, изложенных в пункте 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 №21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», пришли к обоснованному выводу о том, что ответчиком были нарушены существенные условия договора по оплате переданного объекта недвижимости, что явилось основанием для обращения истца в суд с требованием о расторжении договора купли-продажи от 02.03.2011 года.

Поскольку судами установлено, что с момента заключения договора от 02.03.2011 до момента рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчик не внес ни одного платежа, а предложение Управление муниципального имущества и землепользования о расторжении договора оставлено обществом без ответа, а также то, что доказательств, подтверждающих исполнение Обществом обязательств по оплате не представлено Федеральный арбитражный суд постановил решение суда первой и апелляционной инстанции оставить без изменения, а кассационную жалобу Общества — без удовлетворения.

Здесь следует сказать, что в том случае, когда продавец по договору купли-продажи недвижимости не прибегает к расторжению договора вследствие несвоевременной оплаты переданного объекта, за ним остается право требовать уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами согласно ст. 395 ГК РФ.

Неисполнение продавцом своих обязательств по передаче покупателю проданного недвижимого имущества может повлечь для продавца различные неблагоприятные последствия, включая обязанность возместить покупателю причиненные убытки. В частности, в подобных случаях возможно применение ст. 398 ГК РФ, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуальную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Неисполнение покупателем обязательства по принятию от продавца проданного ему объекта недвижимости также влечет для него определенные последствия (помимо обязанности возместить продавцу причиненные убытки). В частности, в силу отсутствия какого-либо специального правила в § 7 гл. 30 ГК РФ, в подобной ситуации в случаях, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли — продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора (п. 3 ст. 484 ГК РФ).

Согласно ст. 408 ГК РФ обязательства сторон прекращаются в связи с исполнением, т.е. при исполнении сторонами обязательств предусмотренных договором купли-продажи недвижимости отношения сторон прекращаются в силу закона (а не по соглашению сторон).

Если обязательства по договору купли-продажи исполнены сторонами надлежащим образом и в полной мере, договор купли-продажи недвижимости считается исполненным, а продавец не вправе требовать внесения изменения в этот договор в части увеличения цены проданного имущества.

3. Особенности правового регулирования купли-продажи отдельных объектов недвижимости в современных условиях

.1 Особенности купли-продажи жилых помещений

В юридической литературе отсутствует единый подход к определению понятия «жилое помещение». Некоторые цивилисты формулируют его как помещения, пригодные для постоянного проживания. Другие авторы выделяют наряду с функциональным признаком жилого помещения юридический — оно должно быть признано в соответствующем порядке пригодным для проживания людей. В.В. Витрянский и В.П. Камышанский указывают на такой признак жилых помещений, как их регистрация в данном качестве органами, осуществляющими учет жилых и нежилых зданий. В.П. Камышанский дает определение жилого помещения: под жилым помещением понимается помещение, законченное строительством и принятое в установленном законом порядке в эксплуатацию, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации). Но в таком определении не нашел отражения главный критерий отнесения помещений к жилым — его предназначенность для проживания.

Обратимся к Жилищному кодексу РФ для определения понятия жилого помещения. В ч. 2 ст. 15 ЖК РФ сказано, что «жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее — требования))».

Далее, в ст. 16 ЖК РФ указывается несколько видов жилых помещений, только непонятно, сколько этих видов: три или пять. Не вносят ясность и другие части указанной статьи.

В частности, в отдельный вид жилого помещения выделяются комнаты (п. 3 ч. 1). В то же время комнаты признаются частью жилого дома или квартиры (ч. 4).

Исходя из анализа ст. 15, 16 ЖК РФ следует сделать вывод, что жилым помещением может быть:

жилой дом для индивидуального пользования (для одной семьи), т.е. в целом дом с обязательным набором жилых комнат и других помещений;

отдельная квартира в многоквартирном жилом доме, т.е. вся квартира, состоящая из жилых комнат и подсобных помещений (мест вспомогательного использования);

часть жилого дома, т.е. не весь дом, а его часть, которая состоит из одной или нескольких жилых комнат и, как правило, подсобных помещений (помещений вспомогательного пользования). Части жилого дома могут быть в собственности одного лица или использоваться двумя и более лицами (семьями) на основании договора;

часть квартиры, т.е. только комната (комнаты) в коммунальной квартире.

Общеизвестно, что наибольшую часть сделок, совершаемых на рынке недвижимости в Российской Федерации, составляет купля-продажа жилых помещений, которые мы перечислили выше. Как указывалось в введении жилая недвижимость это основа любого людского существования, это один из самых ценных объектов гражданских прав, и с учетом большой экономической значимости этого имущественного объекта вполне понятна важность соблюдения при заключении договоров купли-продажи жилых помещений четких предписаний действующего законодательства, без чего договор может оказаться недействительным или незаключенным. В этой связи законодатель для сделок по купле-продаже жилых помещений предусмотрел некоторые исключительные требования, по мимо тех которые применяются при купле-продаже недвижимости.

В первую очередь это дополнительное существенное условие для договора купли-продажи жилых помещений, закрепленное ГК РФ. Таким существенным условием договора продажи дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Исследуя законодательство мы выяснили, что в настоящее время законом сохранено право пользования жилым помещением после его отчуждения за:

нанимателями и постоянно проживающими с ними гражданами (ст. 675, 677 ГК РФ);

ссудополучателями, проживающими в жилом помещении на основании договора безвозмездного пользования (ст. 700 ГК РФ);

получателями ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением, чья потребность в жилище обеспечивается проживанием в данном помещении (ст. 586, 602 ГК РФ);

отказополучателями, проживающими в жилом помещении в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК РФ);

члены семьи (в т.ч. бывшие члены семьи) продавца приватизированного жилого помещения, имевшие в момент приватизации равные с ним права, если иное не предусмотрено законом или соглашением между ними и продавцом.

В тех случаях, когда какие-либо лица, сохраняющие в соответствии с законом права пользования жильем, не были указаны в таком перечне, покупатель вправе в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК РФ вследствие того, что продавец без его согласия передал ему товар, не свободный от прав третьих лиц, потребовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора продажи жилого помещения.

На наш взгляд второй особенностью купли-продажи жилого помещения ранее являлось то, что сам договор подлежал государственной регистрации и считался заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). С 1 марта 2013 года данное требование отменено. Таким образом, при продаже жилого помещения регистрируется только переход права собственности от продавца к покупателю. Стороны договора должны совершить совместные действия, направленные на регистрацию перехода права собственности, т.е. один передать, а другой оплатить и принять жилое помещение по передаточному акту, если иное не предусмотрено договором. Как отмечалось выше «передаточный акт является необходимым юридическим основанием для смены собственника имущества». Передача жилого помещения, осуществленная до государственной регистрации договора продажи жилого помещения, оформленная соответствующим актом, не порождает каких-либо прав покупателя на жилое помещение. Только факт заключения договора купли-продажи жилого помещения порождает у его сторон право на обращение в суд с требованием вынесения решения о регистрации договора продажи жилого помещения в случаях, когда какая-либо сторона уклоняется от этого.

Жилищным законодательством также установлено дополнительное правило, относящееся к продаже жилых помещений. Так, в ч. 6 ст. 42 Жилищного кодекса РФ определено, что «при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом РФ». В данном случае, скорее всего, имеются в виду положения, содержащиеся в ст. 250 ГК и определяющие порядок реализации преимущественного права покупки доли в праве общей собственности. Здесь следует обратить внимание на соотношение понятий комнаты (как части жилого дома или квартиры) и доли в праве общей собственности.

Еще одной особенностью купли-продажи жилых помещений, является то, что при продаже жилого дома применяется ст. 552 ГК РФ. По договору купли-продажи жилого дома или его части покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Земельный кодекс РФ устанавливает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В соответствии с п. 2 ст. 552 ГК РФ, в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

При совершении сделок по купле-продаже жилых помещений присутствуют некоторые ограничения. Так, продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, находящиеся под его опекой или попечительством, либо проживают оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ). Органы опеки и попечительства, в соответствии с письмом Министерства общего и профессионального образования РФ от 9 июня 1999 г. №244/26-5 «О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних» рассматривают вопросы по отчуждению жилых помещений, принадлежащих на праве собственности несовершеннолетним, оставшимся без попечения родителей, и выдают письменные разрешения на продажу жилой недвижимости, с условием, что разрешение дается на продажу с последующим или одновременным приобретением жилья на имя несовершеннолетнего. Оформление предварительного разрешения на совершение сделки с жилыми помещениями, в которых несовершеннолетние являются собственниками или сособственниками собственника жилого помещения, дома, производится в форме постановления (распоряжения) органа местного самоуправления по месту жительства несовершеннолетних. В постановляющей части такого разрешения должно быть указано, что продажа производится с обязательным приобретением жилой площади на имя несовершеннолетнего в случае, если он теряет долю собственности; или указывается, где он будет проживать в случае, если он является только членом семьи собственника. На этом основании оформляется договор продажи жилого помещения с условием. Копия договора предоставляется в органы опеки и попечительства.

По нашему мнению, еще одним ограничением при купле-продаже жилого дома, находящего на территории указанной в перечне приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, является то, что покупателем такого дома не могут являться иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица, в связи с применением ст. 552 ГК РФ, когда по договору купли-продажи жилого дома покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Таким образом, мы видим, что при купле-продаже такой недвижимости как жилые помещения применяются отдельные нормы и ограничения определенные законодательством.

3.2 Особенности купли-продажи земельных участков

Земельный участок это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Таким образом, для признания земельного участка объектом купли-продажи, необходима совокупность следующих условий:

границы земельного участка должны быть описаны и удостоверены в установленном порядке;

земельный участок должен быть индивидуализирован, т.е. обладать такими признаками, которые позволят однозначно выделить его из иных объектов недвижимости, в том числе других земельных участков. Названные признаки земельный участок приобретает лишь в процессе государственного кадастрового учета, из чего следует следующее условие;

предметом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Названное условие прямо установлено для купли-продажи земельных участков (п. 1 ст. 37 ЗК РФ).

земельный участок не должен быть ограничен в обороте.

иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, если предметом договора купли-продажи является земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения;

юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, если предметом договора купли-продажи является земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения ;

иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица, если предметом договора купли-продажи является земельный участок, расположенный на приграничных территориях, перечень которых установлен Федеральным законом от 09.01.2011 г. №26-ФЗ «Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками». До утверждения указанного перечня запрет распространяется на все земельные участки, расположенные на приграничных территориях.

Законодательством могут быть установлены иные ограничения субъектного состава участников договора купли-продажи земли.

В соответствии с законодательством купля-продажа земельных участков совершается заключением договора в письменной форме. Поэтому соглашение сторон о предмете договора также должно быть оформлено письменно путем включения в его текст соответствующих сведений о земельном участке.

Как указывалось во главе 2 данной работы императивное требование о необходимости указания в договоре данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, являющееся объектом соответствующей сделки, установлено законом для договоров купли-продажи (ст. 554 ГК РФ) и соответственно применяется и к договору купли-продажи земельного участка. Таким образом, в договоре купли-продажи, предметом которого является земельный участок, должны быть указаны такие сведения о нем, которые позволят отличить его от других земельных участков, в т.ч. принадлежащих одному лицу (идентифицирующие сведения).

Вопрос о том, какие именно сведения о земельном участке должны быть указаны в договоре как идентифицирующие, законодательством не урегулирован. Ни ГК РФ, ни ЗК РФ, не содержат перечня таких сведений. В этой связи можно высказать предложение по дополнению в статью 37 ЗК РФ перечня сведений о земельном участке, которые необходимо отражать в договоре купли-продажи земельных участков.

Исходя из анализа научной литературы и правоприменительной практики можно выделить основные сведения о земельном участке, которые необходимо отразить в договоре:

местоположение земельного участка (определяется в договоре путем указания субъекта Российской Федерации, на территории которого расположен земельный участок, наименования населенного пункта (город, село, поселок и др.), улицы, дома, строения и других адресных ориентиров);

площадь земельного участка измеряется в гектарах или квадратных метрах и указывается в договоре в соответствии с данными правоустанавливающего документа (свидетельства о праве собственности);

границы земельного участка в графической форме отображаются в кадастровой карте (плане) земельного участка, выдаваемой заинтересованному лицу после проведения государственного кадастрового учета, кадастровая карта (план) участка является обязательным приложением к любому договору;

кадастровый номер участка (кадастровый номер — это уникальный номер земельного участка, который сохраняется за ним до тех пор, пока участок физически и (или) юридически существует как единое целое. «Уникальность кадастрового номера заключается в том, что на территории России не может быть двух участков, имеющих одинаковые кадастровые номера»;

категория земель и виды разрешенного использования;

Указанные сведения нашли свое отражение в п. 1 приложения 1 к данному диплому.

Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (ст. 37 ЗК РФ), такая информация может быть отражена, как указано в п. 1.3 Приложения 1.

Сведения об ограничении (обременении) земельного участка может содержаться:

в правоустанавливающем документе на участок (см. приложение 2);

в кадастровом плане участка;

в градостроительном плане земельного участка;

в сведениях из информационных систем обеспечения градостроительной деятельности органов местного самоуправления;

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (п. 3 ст. 37 ЗК РФ).

Далее хотелось отметить особенность продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) осуществляется, как правило, на торгах (конкурсах, аукционах). При этом начальная цена подлежащего продаже земельного участка определяется в соответствии с п. 2 ст. 36 ЗК РФ и не может превышать ее кадастровой стоимости. Окончательная стоимость земли, отражаемая в тексте договора, определяется соответственно по итогам торгов. Данный порядок определяется ст. 38 ЗК РФ. Так же при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки.

Еще одной особенностью купли-продажи земельных участков, является то, что законодатель в п 2. ст. 37 ЗК РФ четко определил недействительные условия договора купли-продажи, такие как:

устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Как отмечалось выше цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости, согласно ст. 555 ГК РФ, а следовательно она должна быть чётко определена в договоре купли-продажи земельного участка. Если в договоре нет согласованного сторонами в письменной форме условия о цене земельного участка, он считается незаключенным. Цена земельного участка, находящегося в частной собственности, может быть определена соглашением продавца и покупателя, и может устанавливаться как фиксированной суммой, так и за единицу его площади. В этом случае общая цена участка, подлежащая уплате, определятся исходя из фактического размера переданного покупателю участка. Однако цена на земельный участок не может быть меньше его кадастровой стоимости. Указание цены земельного участка, порядок оплаты может отражаться в договоре как указано в п. 2 Приложения 1.

Исполнение договора купли-продажи земельного участка не имеет существенных особенностей. Здесь, продавцом и покупателем совершаются действия, которые мы рассматривали в главе 2.4 данной работы. Обязательства по договору купли-продажи земельного участка должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ).

3.3 Купля-продажа предприятий

В соответствии со ст. 132 ГК РФ предприятие рассматривается как единый объект гражданских прав, хотя при этом включает разнородное имущество: вещи, права требования, долги, исключительные права. Наделив предприятие режимом недвижимого имущества, законодатель вывел этот объект из общего режима недвижимости, установив особые (специальные) правила оборота предприятий, которые нашли свое отражение в § 8 гл. 30 ГК РФ. Однако при этом предприятие не обладает признаками недвижимости по природным свойствам, напротив, признаки, которыми характеризуется предприятие, свидетельствуют о его коренных отличиях от поземельной недвижимости:

предприятие изменчиво, его состав объективно неопределенен;

предприятие связано не с земельным участком, а с субъектом-правообладателем.

Указание в законодательстве на то, что предприятие признается недвижимостью, порождает в практике целый ряд трудноразрешимых проблем. Так реализация ст. 132 ГК РФ, в силу которой предприятие как имущественный комплекс следует рассматривать в качестве недвижимой вещи (недвижимости), фактически не была осуществлена. Входящие в состав предприятия здания, строения, сооружения регистрируются как отдельные объекты недвижимости, а регистрация предприятия в качестве недвижимости порождает трудноразрешимые вопросы, какое именно имущество входит в состав этой недвижимости. По этой причине предприятие практически выбыло из оборота недвижимости. В связи с этим предлагается исключить из ст. 132 ГК признание предприятия в целом недвижимой вещью. Это объясняется тем, что «сформировавшийся в законодательстве, судебно-арбитражной практике и гражданско-правовой доктрине взгляд на предприятие как некий неделимый объект недвижимости существенно затрудняет совершение сделок с предприятиями и не соответствует потребностям имущественного оборота».

Хотя в ГК РФ и дается дефиниция понятия предприятия, однако в силу сложности явления, стоящего за этим определением, трудно признать совершенной практику законодательного регулирования оборота предприятий. Очевидно, что понятие предприятия следовало бы усовершенствовать за счет легального указания признаков предприятия. Отсутствие в законодательстве четких признаков предприятия как объекта гражданских прав, которые бы отличали предприятие от иных сходных объектов (например, от других имущественных комплексов), можно рассматривать как недостаток действующего российского законодательства.

Предприятие — это имущественный комплекс, предназначенный для предпринимательской деятельности. Состав предприятия как единого имущественного комплекса включает две основных группы элементов: имущество в том смысле, как это понимается в ст. 128 ГК РФ (то есть вещи, имущественные права и обязанности), а также объекты интеллектуальной собственности и приравненные к ним средства индивидуализации предприятий. В его состав входят все виды имущества, которые могут быть использованы для работы.

К ним относятся: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие права на объекты интеллектуальной собственности.

При продаже предприятия по договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс.

Как указывалось выше такой договор регулируется нормами § 8 главы 30 ГК РФ. Говоря о предприятии как об имущественном комплексе, необходимо отметить, что состав его элементов определяется соглашением сторон. Однако при этом необходимо сохранить ту целостность имущественного комплекса, которая необходима для предпринимательской деятельности.

Также законом (ст. 560 ГК РФ) установлены требования к форме договора купли-продажи предприятия. Он должен заключаться только в письменной форме и не подлежит обязательной государственной регистрации с 1 марта 2013 года.

Договор купли-продажи предприятия отличается от договора продажи недвижимости двумя особенностями. Первая — он всегда сопровождается уступкой прав требований продавца покупателю. Вторая — продавец переводит на покупателя долги, что требует согласия кредиторов. Но между тем согласия кредиторов на продажу предприятия не требуется (это касается и перевода долгов, входящих в состав имущественного комплекса предприятия) необходимо лишь их уведомление. Указанное правило является исключением из общего правила, согласно которому перевод должником своего долга на иное лицо допускается только с согласия кредитора в соответствии с п. 1 ст. 391 ГК РФ.

Кредитор в этой ситуации не остается беззащитным. Его права защищает ст. 562 ГК РФ. В том случае, если он не согласен с отчуждением предприятия новому лицу, кредитор вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать либо прекращения обязательства, либо досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков. Кроме того, кредитор в этом случае вправе потребовать признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. Таким образом, сделка по отчуждению предприятия, совершенная с нарушением вышеуказанных правил, является оспоримой: она может быть признана недействительной в судебном порядке лишь при соответствующей инициативе кредитора (в этом еще одно проявление отличий от простого перевода долга, правила которого, предусматривающие обязательное согласие кредитора, будучи нарушенными, влекут ничтожность соответствующего договора).

Еще одна особенность договора купли-продажи предприятия, заключается в том, что при признании его недействительным или при изменении (расторжении) договора полученное по нему имущество стороны (или одна из сторон) обязаны возвратить. Однако к договору купли-продажи предприятия эти правила могут применяться, только если указанные последствия существенно не нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя; права и охраняемые законом интересы кредиторов других лиц; не противоречат общественным интересам (ст. 559 ГК РФ).

Порядок заключения договора купли-продажи предприятия можно условно разделить на несколько этапов:

Первый этап это принятие решения о продаже полномочным органом юридического лица. Практически во всех случаях договор купли-продажи предприятия является, как для продавца, так и для покупателя крупной сделкой. Ведь он, вероятнее всего, повлечет отчуждение имущества, стоимость которого превышает 25 процентов балансовой стоимости активов продаваемого предприятия на дату совершения сделки.

Крупную сделку должен одобрить Совет директоров в случае, если цена сделки составляет от 25 до 50 процентов балансовой стоимости активов предприятия, или Общее собрание акционеров (участников), если цена сделки больше половины стоимости активов компании. Принятие решения должно подтверждаться соответствующим протоколом (решением) совета директоров или собрания акционеров. Если и для покупателя данная сделка является крупной, то ему также необходимо соблюсти процедуру ее одобрения полномочным органом. В случае невыполнения данного требования договор купли-продажи предприятия может быть признан недействительным по основания указанным в ст. 168 ГК РФ.

Вторым этапом будет подготовка документов, которые являются неотъемлемой частью договора купли-продажи предприятия. Согласно п. 2 ст. 561 ГК РФ такими документами являются:

акт инвентаризации (он должен быть составлен на основании полной инвентаризации, которая проводится до продажи предприятия, инвентаризация имущества предприятия должна проводиться в соответствии с Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств;

заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;

реестр всех обязательств, включаемых в состав предприятия. В нем указываются все кредиторы, характер, размер и сроки исполнения их требований;

бухгалтерский баланс.

Третьим этапом является обязательное уведомление кредиторов о продаже предприятия. Законом определено, что уведомление кредиторов осуществляется в письменной форме до его передачи покупателю.

В предпринимательской практике достаточно распространена такая форма уведомления кредиторов об отчуждении предприятия, как публикация в средствах массовой информации. Вместе с тем, очевидно, что предпочтительно будет оповестить каждого кредитора, что уменьшает риски доказывания уведомления кредиторов о совершившейся сделке. На практике же уведомление уполномоченному лицу кредитора вручается нарочным либо просто отправляют заказное письмо с обратным уведомлением. По общему правилу кредиторов уведомляет продавец предприятия, однако по соглашению сторон это может сделать и покупатель.

Четвёртый этап это подписание договора купли-продажи предприятия сторонами. Договор должен быть подписан обеими сторонами. К нему прикладываются все вышеперечисленные документы.

Существенными условиями такого договора являются предмет т.е. само предприятие) и те условия, согласования которых в письменной форме потребовала одна из сторон сделки. В § 8 главы 30 Гражданского кодекса отсутствуют какие-либо специальные правила относительно цены продаваемого предприятия. Однако это условие, безусловно, является существенным. Поэтому в данном случае применяется ст. 555 ГК РФ. Из этой нормы можно сделать такой вывод договор продажи предприятия является заключенным, если в нем есть согласованное сторонами в письменном виде условие о цене.

Пятым этапом будет фактическая передача имущественного комплекса покупателю. Она осуществляется на основании передаточного акта. С даты его подписания сторонами предприятие считается переданным покупателю. В передаточном акте должны быть указаны данные о составе предприятия, сведения об уведомлении всех кредиторов. Также в него вносят данные о выявленных недостатках переданного имущества. Кроме того, в акте может быть перечислено имущество, обязанности по передаче которого продавец не исполнил ввиду его утраты. При этом, в соответствии со п. 1 ст. 563 ГК РФ, подготавливать предприятие к передаче, а также составлять передаточный акт обязан продавец, если иное не предусмотрено договором. Комментируя данный этап хотелось отметить, что с момента передачи предприятия риск случайной гибели имущества лежит на покупателе.

Шестой этап это государственная регистрация перехода права собственности на предприятие. Если иное не предусмотрено договором, право собственности на предприятие переходит к покупателю. Оно подлежит государственной регистрации непосредственно после фактической передачи имущественного комплекса.

Рассмотрим вопрос о переходе права собственности на предприятие более подробно. Согласно п. 1 ст. 564 ГК РФ право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права. Переход права собственности на предприятие обладает особенностями по сравнению с общими правилами возникновения права собственности. Эти особенности состоят в том, что возникновение права собственности может зависеть от оплаты стоимости предприятия, т.е. момент перехода права собственности может устанавливаться договором. Момент передачи предприятия покупателю не совпадает с моментом перехода права собственности. Таким образом, для возникновения у покупателя права собственности на имущественный комплекс одного акта передачи не достаточно, хотя «передаточный акт является необходимым юридическим основанием для смены собственника имущества».

Моменту возникновения права собственности может предшествовать длительный период в течении которого предприятие находится и используется покупателем без права собственности, на основании ранее составленного передаточного акта. Объем полномочий покупателя на этом этапе несколько уже, чем права собственника — он вправе совершать только такие сделки по распоряжению переданным имуществом, которые носят целевой характер, то есть использовать в производственном процессе, получать прибыль, за счет которой платить налоги и нести другие расходы.

Предоставление покупателю таких полномочий связано с применением п. 3 ст. 564 ГК РФ (например, в связи со спецификой предприятия, не допускается приостановление работы предприятия), а так же с тем, что покупатель несет риск случайной гибели предприятия, а поэтому должен иметь реальную возможность совершать необходимые действия для обеспечения сохранности имущественного комплекса.

Государственная регистрация осуществляется учреждениями юстиции в месте нахождения предприятия (как юридического лица). Обращает на себя внимание то, что в состав имущественного комплекса зачастую входят отдельные объекты недвижимости. Переход прав на предприятие приводит, соответственно, к смене собственника и этих помещений. Поэтому на практике одновременно с регистрацией договора купли-продажи предприятия, как правило, регистрируется и переход права собственности на объекты недвижимости.

Государственная регистрация перехода права собственности может иметь место только при участии обеих сторон. Так при уклонении одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на предприятия наступают последствия предусмотренные п. 3 ст. 551 ГК РФ, а именно: «сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации». Каждая из сторон получает право обращения в суд в связи с необоснованным уклонением другой стороны от регистрации.

В завершение можно рассмотреть особенности купли-продажи предприятия, которое является банкротом. В отличии от договора продажи предприятия, при продаже предприятия (бизнеса) должника Федеральным законом от 26 октября 2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрено, что денежные обязательства и обязательные платежи должника на дату принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом не включаются в состав предприятия. Таким образом, мы видим, что в данном случае предприятие продается без долгов, связанных с этим имущественным комплексом, которые образовались до возбуждения дела о банкротстве в арбитражном суде.

Продажа предприятия-банкрота производится путем проведения открытых торгов. Внешний управляющий обязан опубликовать объявление о продаже предприятия на открытых торгах. При проведении торгов в форме аукциона победитель торгов и их организатор в день проведения аукциона подписывают протокол, имеющий силу договора. Если торги организованны и проведены в форме конкурса договор купли продажи подписывается победителем конкурса и организатором торгов в срок не позднее двадцати дней с даты проведения конкурса.

В отличии от покупателя по договору продажи предприятия, регулируемому Гражданским кодексом, покупатель предприятия должника в отношениях связанных с несостоятельностью, в тех случаях, когда основной вид деятельности осуществляется только на основании лицензии, вместе с предприятием приобретает преимущественное право на получение соответствующего разрешения.

Заключение

В заключение работы хочется сказать, что ключевые препятствия к развитию института купли-продажи недвижимости заключается не в отсутствии конституционных или в принципиальных законодательных положений, а в несформированности подзаконных норм, правил и процедур, не смотря на постоянно меняющееся законодательство.

По нашему мнению важным фактором, необходимым для развития оборота недвижимости, является правовое просвещение граждан и юридических лиц в этой сфере, а так же совершенствование нормативно-правовой базы. Большинство криминальных сделок купли-продажи недвижимости происходит не только из-за ловкости мошенников, которые пользуются «пробелами» в законах, сколько из-за элементарного незнания гражданами своих прав и порядка заключения сделок.

Недвижимость находится в центре внимания не только законодателей, но и цивилистов. Понятию недвижимости посвящено множество трудов. Причем многие из ученых считают, что определение недвижимости не вполне совершенно и нуждается в изменении. Взять хотя-бы то, что законодатель сразу же использует три термина — недвижимая вещь, недвижимость, недвижимое имущество, которые по своему содержанию вовсе не совпадают. Таким образом, само определение недвижимости требует уточнения. При этом разные авторы дают неидентичные предложения, например одно из них звучит так: «Недвижимыми вещами являются индивидуально-определенные физически осязаемые предметы, по поводу которых возникают гражданские правоотношения, в том числе земельные участки, участки недр, здания, сооружения, пригодные для самостоятельного использования жилые и нежилые помещения, объекты незавершенного строительства, а также иные вещи, условием использования которых по назначению является их неразрывная физическая и юридическая связь с землей».

При совершении сделок с недвижимым имуществом обязательно составление договора. По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену. По юридической природе договор продажи недвижимости, как и всякий договор купли-продажи, является консенсуальным, возмездным, взаимным. Договор продажи недвижимости выделяется в отдельную разновидность договора купли-продажи по признаку предмета — недвижимого имущества.

Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Самая распространенная сделка в данной сфере — купля-продажа жилья. Жилое помещение как недвижимость — это товар, но товар особого рода и нормы, регулирующие сделки с ним, тоже особые. Дело здесь как в высокой стоимости объектов, так и в их социальной значимости. В этой связи можно высказать предложения по внесению изменений в ст. 16 ЖК РФ в части касающейся видов жилых помещений и четко определить их перечень и количество.

Завершая исследование законодательства о современном правовом регулировании сделок по купле-продаже недвижимого имущества подчеркну: недвижимость — один из самых ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц в нашей стране. Купля-продажа является одним из оснований возникновения прав на недвижимость, хотя и наиболее распространенным. Однако, ГК РФ, который только десять статей посвящает этому виду договора, явно не отражает его значения. С одной стороны, большего от гражданского законодательства ждать и нечего, т.к. недвижимость, как универсальный объект может и регулируется сразу несколькими отраслями права, от земельного до жилищного. С другой стороны, можно сказать, что пренебрежительное отношение законодателя к регулированию рынка недвижимости на практике для многих участников имущественных отношений, становится головной болью. В связи с этим становится очевидным глубокое и системное понимание сущности недвижимости, как объекта правого регулирования, что бесспорно свидетельствует о необходимости более тщательного и комплексного изучения вопросов правового режима сделок, совершаемых с недвижимым имуществом.

Исходя из изложенного в данной работе можно высказать основные предложения по изменению в законодательство, а именно в части касающейся государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом (п. 1 ст. 164 ГК РФ) и не использовать в данной статье отсылочную правовую норму. Предлагается вместо действующего правила установить норму, обладающую необходимыми регулятивными качествами, четкостью и недвусмысленностью.

К предложениям можно отнести и наше мнение о том, что законодательством не урегулирован вопрос о перечне сведений, идентифицирующих продаваемый земельный участок, которые должны быть указаны в договоре купли-продажи земельного участка, и в связи с этим предлагается дополнить ст. 37 ЗК РФ пунктом в котором будет определен перечень таких сведений.

Возвращаясь к вопросам о купле-продаже такого объекта недвижимости как предприятие можно сказать, что в подавляющем большинстве случаев входящие в состав предприятия здания, строения, сооружения регистрируются как отдельные объекты недвижимости, а регистрация предприятия в качестве недвижимости порождает трудноразрешимые вопросы, какое именно имущество входит в состав этой недвижимости. По этой причине предприятие практически выбыло из оборота недвижимости. В связи с этим предлагается исключить из ст. 132 ГК РФ признание предприятия в целом недвижимой вещью. Это объясняется тем, что сформировавшийся в законодательстве, судебно-арбитражной практике и гражданско-правовой доктрине взгляд на предприятие как некий неделимый объект недвижимости существенно затрудняет совершение сделок с предприятиями и не соответствует потребностям имущественного оборота.

Отсутствие в законодательстве четких признаков предприятия как объекта гражданских прав, которые бы отличали предприятие от иных сходных объектов (например, от других имущественных комплексов), можно рассматривать как недостаток действующего российского законодательства.

Именно поэтому законодатель должен, если не дополнить главу тридцатую ГК РФ новыми параграфами, посвященными недвижимости, то, во всяком случае, должен провести инкорпорацию норм гражданского, земельного, жилищного, семейного, водного, градостроительного и других отраслей права. Все это позволит участникам оборота недвижимости в большей степени усвоить правила этого оборота и, конечно же, защитить свои права от огромного количества мошенников.

Список использованной литературы

1.Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 г.). web: http://www.base.consultant.ru

2.Законы и кодексы. Гражданский кодекс Российской Федерации (Ч. 1-4) (текст с изменениями и дополнениями на 01.03.2013 г.). — М.: «Эксмо», 2013. — 512 с.

.Законы и кодексы. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1996 г. №223-ФЗ. (текст с изменениями и дополнениями на 15.09.2012 г.). М.: «Эксмо», 2012. — 64 с.

.Воздушный кодекс Российской Федерации от 19 марта 1997 г. №60-ФЗ. текст с изменениями и дополнениями на 01.01.2013 г.). web: http://www.base.consultant.ru

.Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. №81-ФЗ (текст с изменениями и дополнениями на 28.07.2012 г.). web: http://www.base.consultant.ru

.Кодекс внутреннего водного транспорта РФ от 7 марта 2001 г. №24-ФЗ. (текст с изменениями и дополнениями на 01.01.2013 г.). web: http://www.base.consultant.ru

.Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. №136-ФЗ. (текст с изменениями и дополнениями на 04.03.2013 г.). web: http://www.base.consultant.ru

.Законы и кодексы. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. №188-ФЗ. (текст с изменениями и дополнениями на 01.01.2013 г.). М.: «Эксмо», 2013. — 96 с.

.Федеральный закон от 26.12.1995 г. №208-ФЗ «Об акционерных обществах» (в редакции от 29.12.2012 г.). web: http://www.base.consultant.ru

.Федеральный закон от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от 30.12.2012 г.). web: http://www.base.consultant.ru

.Федеральный закон от 08.02.1998 г. №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (в редакции от 29.12.2012 г.). web: http://www.base.consultant.ru

.Федеральный закон от 15.04.1998 г. №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (в редакции от 07.12.2011 г.). web: http://www.base.consultant.ru

.Федеральный закон от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции от 06.12.2011 г.). web: http://www.base.consultant.ru

.Федеральный закон от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции от 01.01.2013 г.). web: http://www.base.consultant.ru

.Федеральный закон от 21.12.2001 г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества (в редакции от 07.12.2011 г.). web: http://www.base.consultant.ru

.Федеральный закон от 24.07.2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в ред. от 29.06.2012). web: http://www.base.consultant.ru

.Федеральный закон от 26 октября 2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (в редакции от 29.12.2012 г.). web: http://www.base.consultant.ru

.Федеральный закон от 09.01.2011 г. №26-ФЗ «Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками». web: http://www.base.consultant.ru

.Федеральный закон от 30.12.2012 г. №302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1,2,3 и 4 части первой Гражданского кодекса РФ». web: http://www.base.consultant.ru

.Указ Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. №2284 «О Государственной программе приватизации Государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» (с изменениями на 28.09.2011 г.). web: http://www.consultant.ru

.Информационное письмо Президиума ВАС РФ №21 от 13.11.1997 г. «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости». web: http://www.base.consultant.ru

.Письмо Министерства общего и профессионального образования РФ от 9 июня 1999 г. №244/26-5 «О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних». web: http://iv.garant.ru

.Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах судебной практики возникших при применении Жилищного кодекса РФ». web: http://www.base.consultant.ru

.Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 №22 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». web: http://www.base.consultant.ru

.Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20 сентября 2011 г. №5785/11, web: http://www.base.consultant.ru

.Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа РФ от 28 января 2013 г. по делу №А48-1749/2012. web: http://www.base.consultant.ru

.Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации, п. 3. web: http://www.base.consultant.ru

.Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования / В.А. Алексеев. — М.: «Волтерс Клувер», 2007. — 504 с.

.Алексеев В.А. Сделки с недвижимостью: практ. пособие / В.А. Алексеев. — М.: «Проспект», 2008. — 224 с.

.Алексеев В.А. Концепция государственной регистрации на недвижимость в Российской Федерации: монография / В.А. Алексеев. — М.: «Волтерс Клувер», 2011. — 128 с.

.Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: Купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение. / Е.С. Болтанова. — Ростов н/Д.: «Феникс». 2002. — 315 с.

.Гражданское право (особенная часть): учебное пособие (5-е издание) / В.Н. Ивакин — М.: «Юрайт», 2012. — 226 с.

.Договорное право: учебное пособие / В.В. Калемина, Е.А. Рябченко — М.: «Омега-Л», 2012. — 254 с.

.Ершов В.А. Все о земельных отношениях. Кадастровый учет, право собственности, купля-продажа, аренда, налоги, ответственность. / В.А. Ершов — М.: ГроссМедиа, 2009. — 416 с.

.Журавлева Л.В. Сделки с земельными участками. / Л.В. Журавлева. — М.: «Юрайт», 2006. — 205 с.

.Ильичёва М.Ю. Все о сделках с недвижимостью. Полный справочник. / М.Ю. Ильичева. — М.: «Астрель», 2010. — 351 с.

.Камышанский В.П. Право собственности на недвижимость: вопросы ограничений / В.П. Камышанский — Элиста: «АПП Джангар», 2008. — 345 с.

.Касьянова О.В. Правовое регулирование сделок с земельными участками. / О.В. Касьянова. — М.: «Новая правовая культура», 2006 г. web: http://pravoedelo07.narod.ru

.Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: договоры и комментарии. / Е.А. Киндеева. — М.: «Юрайт», 2009. — 567 с.

.Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). / Е.А. Киндеева. — М.: «Юрайт», 2006. — 710 с.

.Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). / Е.А. Киндеева. — М.: «Юрайт», 2012. — 756 с.

.Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (учебно-практический), части 1-4, изд. 2-е, перер. и доп. / Под ред. С.А. Степанова — М.: «Проспект», 2009. — 1504 с.

.Научно-практический комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный). Под ред. В.П. Мозолина, М.Н. Малеиной. — М.: «Норма», 2007. — 878 с.

.Оглоблина О.М. Купля-продажа земельных участков. Практическое пособие. / О.М. Оглоблина — М.: «Изд. Тихомирова М.Ю.», 2006. — 79 с.

.Рогожин М.Ю. Всё об оформлении прав на землю (практическое пособие, 3-е изд. перераб.) / М.Ю. Рогожин. — М.: «Омега-Л», 2012. — 155 с.

.Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). М.: «Волтерс Клувер», 2006. web: http://pravoedelo07.narod.ru

.Чашин А.Н. Безопасное оформление сделок купли-продажи недвижимости. / А.Н. Чашин. — М.: «Дело и Сервис», 2012. — 158 с.

.Шейнин Л.Б. Недвижимость. Пробелы и несоответствия в правовом регулировании. / Л.Б. Шейнин. — М.: «Деловой двор», 2011. — 182 с.

.Унтерберг Е.С. Правоустанавливающие документы на объекты недвижимости. / Е.С. Унтерберг. — М.: «Синергия», 2012. — 175 с.

.Анисимов А. Выкуп земельных участков / А. Анисимов // Хозяйство и право, 2008, №4. С. 75-80.

.Ахмадгазизов И. О государственной регистрации вещных прав на недвижимость при их переходе / И. Ахмадгазизов // Хозяйство и право, 2008, №11. С. 124-128.

.Витрянский В.В. Существенные условия договора в отечественной цивилистике и правоприменительной практике // Вестник ВАС РФ. — М.: «Юрит-вестник», 2002. №6. — С. 75-83.

Содержание

Введение
Глава 1. Правовая природа сделок с недвижимостью
1.1. Понятие сделки в гражданском праве
1.2. Правовая сущность понятия недвижимости
1.3. Виды и формы сделок с недвижимостью. Последствия их недействительности
1.4. Государственная регистрация сделок с недвижимостью и их нотариальное удостоверение
Глава 2. Общая характеристика и особенности отдельных видов сделок с недвижимостью
2.1. Договор ипотеки
2.2. Анализ практики разрешения споров, связанных с применением Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
2.3.1. Регулирование вопросов аренды недвижимого имущества
2.3.2. Спорные вопросы в сфере купли-продажи объектов недвижимости
3.1. Особенности сделок с земельными участками
3.2. Некоторые аспекты гражданско-правового регулирования сделок с предприятиями
Заключение
Список использованных источников

Введение

Эволюция гражданского права в области договоров, уже нашедших свое отражение в древнейшем юридическом сборнике законов, — Кодексе Хаммурапи, — получила широкое распространение во времена Римской Империи (при этом став блестящим памятником древнего права, изучающимся до сих пор) и достигла своего апогея в современности с возникновением и развитием международных договоров (сделок). По статистике большинством правомерных юридических действий, совершаемых субъектами гражданских правоотношений, являются сделки. Такое правовое положение сделок определяет их ведущую роль в общей системе гражданского права.

Уже только эта причина может быть достаточной для  выбора  данной темы.

Актуальность темы    дипломного  исследования  обусловлена и   тем, что курс нашего государства на формирование социальной рыночной экономики, основанной на конкурентных началах, с сочетанием и взаимодействием основных форм собственности (частной и государственной), каждая из которых будет выполнять свои функции в общей системе экономических и социальных взаимосвязей, выдвигает задачу создания соответствующей инфраструктуры и, в том числе, цивилизованных подходов к пониманию сущности основных участников рыночных правоотношений  и связанных  с ними  правовых отношений, регулируемых гражданским  правом.

Российское законодательство об отдельных видах договоров и внедоговорных обязательств требовало обновления и вследствие своей чрезвычайной пробельности. Так,  до  принятия   второй  части Гражданского  кодекса не имели надлежащего правового регулирования сферы коммерческих отношений, для которых устаревшие нормы не были заменены на современные правила экономического оборота. В регулировании нуждались отношения, которые вообще не могли возникнуть в прошлом, но приобрели крайне важное значение в условиях открытого рынка. К таким отношениям относятся:

— сложные и нуждающиеся в законодательной регламентации сделки с недвижимостью;

— продажа и аренда предприятий;

Нужна помощь в написании диплома?

Мы — биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Цена диплома

— финансовая аренда (лизинг);

— финансирование под уступку денежного требования (факторинг);

— отношения по передаче прав на использование промышленной собственности (франчайзинг);

— доверительное управление имуществом;

— коммерческое посредничество;

— постоянная и пожизненная рента.

Актуальность данной темы   обусловлена  также    наличием  противоречия  между  тем, фактом, что  действующий Гражданский кодекс носит более демократичный характер по сравнению с ранее действовавшим законодательством (ГК СССР 1964г.), где большинство нововведений связано с расширением правоспособности граждан и юридических лиц и получением ими значительных свобод в области предпринимательства и  тем, что как ни странно, граждане Российской Федерации, давно желавшие изменений практически во всех сферах своей жизнедеятельности, не оказались достаточно подготовленными к таким переменам.

Проблема правового  обеспечения  сделок, предметом которых является  недвижимость,  в юридической науке   считается одной из ключевых  на сегодняшний день  и характеризуется  не достаточной степенью разработанности.  Особенно  это  касается  практической  стороны  вопроса. Правовым основам  сделок   с недвижимостью посвящен ряд работ таких ученых, как   В.С. Мартемьянов, С.В.  Тихомиров. В.В.  Долинская, Клейн, А. Хоскинг  и др. Отдельные  аспекты данной проблемы рассматриваются в исследованиях  таких ученых, как   —  Ю.Г. Басин, Б.В.Покровский, В. В. Витрянский  и др.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы — биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Заказать диплом

Все сказанное в совокупности обуславливает цель дипломной работы: общая характеристика сделок с недвижимостью как института гражданского права на основе общетеоретических положений  и  гражданского законодательства РФ.

Поставленная цель потребовала решения ряда взаимосвязанных задач:

  • Рассмотреть правовую сущность сделок с недвижимостью;
  • Охарактеризовать основные виды сделок  с недвижимостью;
  • Выявить особенности правового  регулирования  сделок  с недвижимостью.

Структура работы: исследование состоит из  введения,  трех  глав,   заключения, списка литературы и приложений.

Во введении обосновывается актуальность темы исследования, определяются проблема, цель,  намечаются задачи работы.

В первой главе исследования рассматривается  правовая сущность сделок  с недвижимостью.

Во второй главе  характеризуются  различные  виды  сделок  с недвижимостью.

В третье главе работы рассматриваются особенности правового регулирования сделок с отдельными объектами недвижимости.

В заключении излагаются  выводы и рекомендации по итогам работы, намечаются перспективы дальнейшего исследования.

Глава 1. Правовая природа сделок с недвижимостью

1.1. Понятие сделки в гражданском праве

Необходимость выработки понятия сделки предопределена потребностью выработки видов, форм сделки. Что касается выработки самого понятия сделки, то его пытались дать во всех этапах исторического развития правовой мысли.

Римское частное право различало договорные и как бы договорные обязательства, но обобщающей категории для оснований возникновения этих обязательств не знало. «Правда, еще римские юристы пользовались термином «сделка», но не является равнозначным современному значению этого слова и юридической терминологии. Римские юристы употребляли термин negotium в разных значениях.

Во-первых, negotium означало дело (в частности, судебный процесс), свое либо чужое, которым занято данное лицо. В этом смысле говорили о » negotium gestio «,о » suum negotium gerere».

Нужна помощь в написании диплома?

Мы — биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Цена диплома

Во-вторых, означал возмездную сделку, возмездный договор и противопоставлялось дарению.

В-третьих, означало торговлю, промысел, торговую сделку». При патриархально-натуральном хозяйстве применялось ограниченное количество типов договоров. Так, римлянами использовался договор, рассматриваемый римскими юристами, в частности, как договор займа, который заключался с соблюдением определенного ритуала.

Появившаяся затем стипуляция, в форме которой зачастую осуществлялся заем, новация и поручительство, а также обещание предоставить и клятвенное обещание вольноотпущенника, образовавшие группу вербальных контрактов, и литеральные (письменные) контракты в начале нашей эры дополнились группой договоров реальных, для заключения которых было «достаточно соглашения или сопутствующей ему передачи вещи одним контрагентом другому». К ним относили займ (mutuum),ссуду ( commodatuum), хранение,  заклад.

В тот же период входят в оборот консенсуальные договоры: купля-продажа (emptio-venditio),наем вещей, наем услуг, подряд, поручение (mandatum), товарищество .

При этом каждая из четырех названных категорий охватывало строго ограниченное число точно определенных контрактов. Впоследствии появляются новые виды договоров: договор мены, оценочный договор, прекарий.

Специфично становление англосаксонского договорного права. Существовали твердо установленные составы правонарушений, которые могли служить предметом спора. Каждому составу правонарушения соответствовал определенный вид иска. Каждому виду иска — определенная форма  судебного предписания. Если действие не подходило ни под один из установленных составов, оно не могло служить предметом судебного разбирательства.

Однако усложняющиеся и развивающиеся общественные отношения не могли быть втиснуты в раз навсегда установленные, жесткие рамки существующих форм исков. Поэтому происходили изменения этих форм путем постепенного развития существующих форм исков. Так, выделился иск «о долге»,  иск «об отчете», иск » о соглашении». Впоследствии появляется иск «о принятом на себя».

Дальнейшее развитие договорного права приводит к утверждению в практике «договоров по решению суда», «формальных договоров», «простых договоров».

Нужна помощь в написании диплома?

Мы — биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Заказать диплом

Памятник древнерусского права — Русская Правда уже ведет речь о договорах займа, купли-продажи, хранения и личного найма. Причем более детально эти договоры регулирует основанная на Краткой редакции Пространная редакция Русской Правды.

Псковская Судная грамота знало более развитую систему договоров — куплю-продажу, дарение, залог, заем, мену, поклажу, наем помещений, личный найм, изорничество. Для этого времени характерно не только появление новых видов договоров, не известных законодательству более древнего периода, но и развитие уже известных. Примером может служить договор хранения. » Если в Русской Правде это скорее товарищеская услуга, то в Пскове, крупном торговом центре Руси, договор поклажи в силу его распространенности, а также из-за того, что на хранение стали отдаваться значительные ценности (деньги, одежда, украшения), изменил свою сущность. Для того, чтобы получить защиту закона в случае нарушения условий договора, необходимо было его юридически оформить, причем оформить письменно документом, копия которого хранилась в архиве Троицкого собора»,как-то: завещательные распоряжения, и 2) договоры или соглашения двух или нескольких лиц «.

Социально-экономическое развитие общества привело к тому, что законодательство не могло учесть  и отразить в праве многообразия договоров. Но в то же время развивающиеся общественные отношения требовали признавать юридическую силу за любым актом поведения. Это привело к идее о едином закреплении в праве понятия догов[1] В конце 18 века понятие сделка стало входить в русский юридический обиход, хотя самый термин «сделка» еще не фигурировал в литературе. «Радищев в своем проекте гражданского уложения отчетливо формулирует понятие сделки. Он указывает, что права приобретаются в результате деяний недозволенных и деяний дозволенных. Радищев отчетливо различает одностороннюю сделку и договор».[1]

Следует также отметить важнейший памятник русской цивилистической мысли конца 19 и начала 20 вв. — проект гражданского уложения редакционной комиссии, образованной в 1882 году. Ст.56 дает следующее определение и классификацию сделки:» Действия, совершаемые для приобретения и прекращения гражданских прав (сделки), договоров и односторонних актов поведения.

Так, появляется новая правовая категория — сделки. В европейских странах понятие сделки стало входить в 18 веке. В ходе дальнейшего развития учения о сделках в национальных правовых системах трансформировалось в самостоятельный правовой институт, который в настоящее время является одним из основных институтов гражданского права.  Сделка — одна из наиболее распространенных оснований возникновения гражданских прав и обязанностей. Гражданские правоотношения могут возникать как из правомерных, так и из неправомерных действий. Поскольку сделка — действие правомерное, она и относится к числу важнейших оснований возникновения гражданских правоотношений, установления гражданских прав и обязанностей.

В цивилистической литературе существует преобладающее мнение, что, правомерность — один из определяющих признаков сделки. Так, проф. И.С.Перетерский считает, что: » Сделка есть действие, дозволенное законом. Действия, хотя бы и вызывающие юридические последствия, но не пользующиеся охраной закона, не являются сделками «.

Также существует суждение, что «правомерность имеет значение только при установлении правовых последствий совершения сделки и не составляет ее необходимого элемента». А Д.М.Генкин пишет: «Правомерность или неправомерность не являются необходимым признаком сделки, как юридического факта, а определяют лишь те или другие последствия сделки».

Мы также считаем, что правомерность не является определяющим признаком сделки. Гражданский кодекс называет сделкой действия , которые не приводят к тем юридическим последствиям к которым они направлены. Например, ст.159 ГК (п.7)регламентирует сделку, совершенную лицом, впоследствии признанным недееспособным или же находившимся в таком состоянии когда он не мог понимать значения своих действий, а также сделку, которая совершена лишь для вида, без намерения вызвать юридические последствия (ст.160 ГК).

Нужна помощь в написании диплома?

Мы — биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Цена диплома

Хотя  сами по себе, данные действия будут являться юридически безразличными. Они не относятся к числу правомерных юридических действий, так как их совершение не устанавливает, не изменяет и не прекращает правоотношений. Но они также не являются неправомерными, так как не нарушают закон.

При помощи сделок в разнообразные  гражданские правоотношения вступают все участники гражданского оборота: как граждане, так и юридические лица. Но сделка — не единственное признаваемое гражданским законом правомерное действие. Гражданские правоотношения могут возникать и из других правомерных действий, не являющихся сделками, таких как создание литературного или научного произведения, разработка изобретения или рационализаторского предложения, обнаружения находки или клада. От других правомерных действий, вызывающих гражданско-правовые последствия, сделки отличаются тем, что она специально направлена на установление гражданских правоотношений.

Сделка-это также один из наиболее распространенных юридических фактов. Некоторые юридические факты наступают независимо от воли людей, например; истечение срока, с которым связываются те или иные юридические последствия: смерть человека, влекущая открытие наследства и т.д. Такие факты носят наименование событий.

Другую категорию юридических фактов составляют те, которые происходят по воле людей. Такие факты называются действиями. Одну из разновидностей действий составляют сделки.

ГК РФ (ст.153) называет сделкой действия граждан и юридических лиц, которые направлены на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В первую очередь, сделки – наиболее распространенные юридические факты, влекущие возникновение и прекращение гражданских прав и обязанностей. Отмечу, что круг сделок не ограничен названными в ГК и других законах, из чего следует, что само понятие «сделка» представлено в рассматриваемой главе ГК достаточно узко. Помимо них возможно совершение сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (ст.8 п.1), а также сочетающих элементы различных сделок.

Сделка представляет собой правомерное и волевое действие. Она непременно порождает гражданские отношения, поскольку именно гражданским законом определяются те правовые последствия, которые наступают в результате совершения сделки. Субъектами сделок, как видно из статьи 153, являются граждане и юридические лица, а также государственные и муниципальные образования, которые в данной статье не указаны, однако вправе выступать в гражданском обороте на равных началах с иными субъектами гражданско-правовых отношений.

Здесь считаю нужным отметить, что сделки совершаются только дееспособными гражданами, поскольку недееспособность гражданина, совершающего сделку, влечет за собой ее недействительность. Безусловно, признание гражданина недееспособным производится судом.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы — биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Заказать диплом

Для совершения сделки необходимы как внутренняя воля (желание достичь определенного результата – возникновения, изменения или прекращения гражданского правоотношения), так и внешняя, именуемая  волеизъявлением. Существует несколько способов  внутренней воли, которые можно разбить на три группы:

  • прямое волеизъявление, совершаемое в устной или письменной форме (заключение договора, обмен письмами и т.п.);
  • косвенное волеизъявление, имеющее место в случае, когда от лица, намеревающегося совершить сделку, исходят такие действия, из содержания которых явствует его намерение совершить сделку (оплата проезда в метро, помещение товара на прилавке);
  • наконец, изъявление воли может иметь место и посредством молчания. Однако такое выражение допускается только в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон. Законом также могут быть предусмотрены случаи, когда молчание признается выражением воли совершить сделку.

Исходя из того, что сделка – это волевой акт, необходимо помнить, что для ее совершения необходимо наличие дееспособности, которая по-разному определяется для граждан и юридических лиц и может быть ограничена в отношении некоторых сделок.

Только сделка, совершенная в соответствии с законом или иным правовым актом, считается реально существующим юридико-фактическим основанием, с которым нормы права связы­вают желаемый участником (участниками) сделки правовой результат. По указанному признаку она отграничивается от всех тех юридических действий, которые противоречат закону, хотя в ряде случаев внешне они и выглядят как сделки, а не как неправомерные действия.

Таким образом, сделку можно определить «как правомер­ное юридическое действие, специально направленное на ус­тановление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей».

1.2. Правовая сущность понятия недвижимости

Термин «недвижимые вещи» известен со времен римского права; в российское зако­нодательство он введен в 1714 году Указом Петра Первого о единонаследии. В советский период деление вещей на движи­мые и недвижимые было отвергнуто в начале 20-х годов, вос­становлено Основами гражданского законодательства 1991 г. и Законом РСФСР о собственности.

Статья 130  ГК РФ (часть первая) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относит:

  • земельные участки,
  • участки недр,
  • обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Деление вещей на недвижимые и движимые основывается на их естественных свойствах. Недвижимые вещи, как правило, не могут быть перемещены, они являются индивидуально — определенными и незаменимыми. Движимые могут свободно перемещаться и быть как индивидуально — определенными, так и родовыми.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы — биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Цена диплома

К недвижимости п. 1 статьи  130 ГК РФ , во-первых, относит объекты естественного происхождения — участки земли, участки недр и обособленные водные объекты. Следует отметить, что законы о природных ресурсах несколько по-иному определяют эти объекты применительно к праву собственности. Так, Закон о недрах признает объектом государственной собственности недра в целом как часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии — ниже земной поверхности и дна водоемов, и простирающегося до глубин, доступных для геологического изучения и освоения, в пределах территории Российской Федерации, ее континентального шельфа и морской исключительной зоны. Участки же недр в виде горного отвода Законом рассматриваются как объекты, которые могут предоставляться в пользование.

Водный кодекс предусматривает, что объектом государственной собственности являются водные объекты в целом, а под водным объектом понимается и его часть. Обособленные же водные объекты (замкнутые водоемы) могут находиться не только в государственной собственности, но и в муниципальной. В качестве объекта права пользования или вещного права (публичного или частного сервитута) также может выступать только часть водного объекта, т.е. участок водной поверхности.

Во-вторых, к недвижимости отнесено все то, что прочно связано с землей, — здания, сооружения, леса, многолетние насаждения и др. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Эти объекты признаются недвижимостью до тех пор, пока они связаны с землей. Будучи отделенными от нее, они становятся движимыми вещами.

Недвижимым имуществом признается также предприятие в целом как имущественный комплекс.

ГК закрепляет особенности правового режима недвижимости:

1) Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (см. коммент. к ст. 131).

2) Обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения.

3) Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости (см. коммент. к ст. 219) либо перехода права собственности на нее к покупателю (ст. 551).

Нужна помощь в написании диплома?

Мы — биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Подробнее

4) Установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (см. коммент. к ст. 225) и более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество (см. коммент. к ст. 234); обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество (см. коммент. к ст. 349); распоряжение государственным и муниципальным предприятием принадлежащим им недвижимым имуществом (см. коммент. к ст. 295).

5) Действуют специальные правила совершения сделок с недвижимостью, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость. Так, залог недвижимости (ипотека) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором она находится, либо его части, необходимой для ее использования, либо права пользования залогодателя этим участком или его частью (см. коммент. к ст. 340).

При продаже или аренде зданий, сооружений и предприятий одновременно с передачей покупателю права собственности на них передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Если же продается или сдается в аренду лишь земельный участок, владелец недвижимости сохраняет право пользования той его частью, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на предусмотренных договором условиях, а при их отсутствии — право ограниченного пользования (сервитут) (ст. 552, 553 и 652, 653).

Положения ГК о договорах дарения и ренты не содержат аналогичных правил в отношении недвижимости и земельного участка, на котором она находится. Представляется, что к ним по аналогии должны применяться правила купли — продажи недвижимости.

К недвижимости ГК относит и некоторые движимые по своим естественным свойствам вещи — воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Недвижимостью являются только те из них, которые подлежат государственной регистрации органами, уполномоченными осуществлять контроль за этими объектами.

Понятие указанных транспортных средств раскрывается в транспортных уставах и кодексах, а космических объектов — в международных конвенциях (договорах, соглашениях). Воздушное судно — это летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отраженным от земной поверхности. Судно, морское или внутреннего водного плавания, — это самоходное или несамоходное плавучее сооружение, предназначенное для плавания по морским или внутренним водным путям. Российское законодательство не дает определения космического объекта. Международные документы относят к ним объекты, запущенные в космос или доставленные на небесные тела либо сооруженные на них. Некоторые из международных актов в качестве космических объектов рассматривают не только объект в целом, но и его составные части, а также средство его доставки (его часть), указывают виды космических объектов (станции, установки, оборудование, космические корабли).

Порядок регистрации воздушных судов определен ст. 32 ВК. Гражданские суда подлежат регистрации в Государственном реестре гражданских воздушных судов РФ. Ведение Государственного реестра возлагается на специально уполномоченный орган в области гражданской авиации. Государственные же воздушные суда регистрируются в порядке, установленном специально уполномоченным органом в области обороны по согласованию со специально уполномоченными органами, имеющими подразделения государственной авиации.

Морские суда регистрируются в порядке, определенном ст. 23 КТМ, а суда внутреннего водного плавания — ст. 26 УВВТ. Регистрации подлежат морские суда, технический надзор за которыми осуществляет Технический регистр, и суда внутреннего водного транспорта, являющиеся самоходными, а также несамоходными, грузоподъемность которых превышает 5 т.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы — биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Подробнее

Морские суда вносятся в Государственный судовой регистр в одном из морских или речных портов, а суда внутреннего водного транспорта — в судовые реестры бассейнов рек или судоходных инспекций (суда постоянно плавающие вблизи морских портов, расположенных на реках, и ниже этих портов подлежат внесению в судовые регистры этих портов). Однако впредь до принятия соответствующих федеральных законов, основанных на положениях п. 1 ст. 131 ГК, должен применяться действующий порядок регистрации прав на эти объекты.

Космические объекты подлежат государственной регистрации, порядок которой должен определяться Правительством РФ. Наряду с этим в данной сфере действует Конвенция 14 января 1975 г. о регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство.

Регистрация воздушных судов, морских судов, судов внутреннего водного транспорта и космических объектов уполномоченными на то органами не заменяет регистрацию прав на них как на недвижимость, в порядке, предусмотренном ст. 131.

ГК не исключает возможности распространения режима недвижимости и на иное имущество, помимо указанного в абз. 2 п. 1  статьи 130 ГК РФ, но только на основании прямого указания закона.

Таким образом, повторим, основной признак, лежащий в основе отнесения вышеперечисленных объектов к недвижимо­сти, состоит в том, что они не могут перемещаться без несо­размерного ущерба своему назначению.

1.3. Виды и формы сделок, последствия их недействительности

Классификация сделок на виды производится по различным признакам. Какую-либо единую классификацию, охватывающую все возможные виды сделок, выделить сложно, поскольку в основу деления сделок на виды положены различные классификационные основания. В связи с этим при характеристике сделок обычно указывается видовая принадлежность той или иной сделки одновременно по нескольким группам. В качестве классификационных оснований выступают и количество сторон в сделке, и момент возникновения прав и обязанностей, и возмездность и т.п.

В зависимости от числа участвующих в сделке сторон сделки бывают односторонними, двусторонними и многосторонними[25]. В основу этого деления положено количество лиц, выражение воли, которых необходимо и достаточно для совершения сделки. Односторонней считается сделка, для совершения которой достаточно выражения воли одной стороны (п.1 ст.154 ГК). Например, составление завещания, принятие наследства, объявление конкурса не требуют чьего-либо согласия, эти действия совершаются одним лицом.

Сделки, для совершения которых требуется согласование воли двух или более лиц, являются двух- и многосторонними. Такие сделки именуются договорами.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы — биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Подробнее

По моменту, к которому приурочивается возникновение сделки, сделки бывают реальными и консенсуальными. Последними признаются все сделки, для совершения которых достаточно достижения соглашения о совершении сделки. К примеру, договор купли-продажи считается совершенным в момент достижения соглашения между продавцом и покупателем. Передача вещи, уплата денег, иные действия совершаются во исполнение уже заключенной сделки. Прочие сделки совершаются только при условии передачи вещи одним из участников. Такие сделки называются реальными, например, рента, заем, хранение. Здесь характерно, что права и обязанности не могут возникнуть до передачи вещи.

По значению основания сделки для ее действительности различают каузальные и абстрактные. По общему правилу, действительность сделки прямо зависит от наличия основания, т.е. того типового юридического результата, который должен быть достигнут исполнением сделки. Так, приобретение права собственности является основанием для купли-продажи, передача имущества в пользование – основанием для аренды и т.д. Основание является обязательным элементом сделки.

Если каузальная сделка совершена с соблюдением всех необходимых условий, но у нее отсутствует основание, такая сделка является недействительной. Однако законом могут быть предусмотрены случаи, когда основание является юридически безразличным, а такие сделки признаются абстрактными. Для их действительности обязательно указание на их абстрактный характер в законе. К примеру, абстрактной сделкой является вексель. Выдаваемый в качестве платы за конкретные товары или услуги, вексель представляет собой не обусловленное никаким встречным предоставлением общее обещание выплатить определенную денежную сумму.

Сделки бывают бессрочными и срочными[26]. В первых не определяется ни момент вступления сделки в действие, ни момент ее прекращения. Она вступает в силу немедленно. Сделки же, в которых определен либо момент вступления сделки в действие, либо момент ее прекращения, либо оба указанных момента, называются срочными. Срок, который стороны определили как момент возникновения прав и обязанностей по сделке, называется отлагательным. Напротив, если сделка вступает в силу немедленно, а стороны обусловили срок, когда сделка должна прекратиться, такой срок называется отменительным.

Особенность срочных сделок в том, что наступление срока обязательно должно произойти. В тех же случаях, когда возникновение прав и обязанностей по сделке приурочено к наступлению события, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет, сделки называются условными. Соответственно различаются сделки с отменительным условием, когда прекращение прав и обязанностей зависит от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит ли оно или нет (собственник здания заключил договор о сдаче его в аренду с тем, что договор будет прекращен, если самому собственнику выдадут лицензию, разрешающую открыть в данном помещении магазин), и с отлагательным условием, когда возникновение прав и обязанностей поставлено в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит ли оно или не наступит (лицо заключает с фермерскими хозяйствами договоры, предусматривающие обеспечение его различными продуктами при условии, если он получит лицензию на право открытия ресторана).

Интерес к совершению условной сделки состоит в том, что обязательство, возникающее из сделки с отменительным или отлагательным условием, определенным образом связывает стороны. Если в приведенном примере собственник заключит с другим лицом договор аренды, несмотря на отказ в лицензии, или получив лицензию, приобретает у постороннего лица сельскохозяйственные продукты, ему придется возмещать убытки, вызванные расторжением договора с арендатором или отказом от договора с фермерскими хозяйствами.

Существуют определенные требования к «условию». Отсутствия хотя бы одного из них достаточно для признания условной сделки недействительной. Условие должно быть обстоятельством, не зависящим от воли стороны, и относиться к будущему времени. При этом сторонам, как уже отмечалось, неизвестно, наступит ли соответствующее обстоятельство. Следовательно, всегда должна существовать вероятность как наступления, так и ненаступления условия. Если же точно известно, что данное событие должно произойти или вообще не может произойти, то речь в данном случае пойдет не об «условии», а о сроке в сделке, лишь специальным образом зафиксированным (путем указания на конкретное обстоятельство в будущем).

Однако при таком подходе к совершению условной сделки существует слишком много путей, ведущих к недобросовестному отношению одной из сторон к своим обязательствам. Но законодатель особым образом защищает интересы участников в условной сделке. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой невыгодно наступление условия, оно считается наступившим. И, напротив, если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, для которой его наступление выгодно, условие признается ненаступившим (п.3 ст.157 ГК). Однако здесь есть свои нюансы. Сама возможность влияния на наступление или предотвращение события не повлечет описанных выше последствий, если влияние осуществлялось правомерными добросовестными действиями. В случае, если заинтересованная сторона путем использования своих возможностей оказывает помощь второй стороне, причем ее заинтересованность на наступление события не влияет, событие должно считаться наступившим без каких-либо ограничений.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы — биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Цена диплома

Кроме рассмотренных выше, выделяют биржевые сделки. Гражданский Кодекс не называет биржевых сделок, но Основы гражданского законодательства 1991 г. их предусматривали. Особенность этого вида заключается в особом статусе субъектов, их совершающих, месте совершения и предмете сделки. К биржевым сделкам могут быть отнесены сделки, совершаемые на бирже с товаром, допущенным к обращению на бирже. Также необходимо отметить, что совершать сделки на бирже могут только лица, имеющие право участвовать в биржевых торгах. Смысл выделения этой разновидности сделок заключается в установлении специального порядка подписания и специальной формы их совершения. Биржевые сделки оформляются маклерскими записками, которым при определенных условиях может быть придано значение нотариально удостоверенной формы сделки. Кроме того, биржи устанавливают собственные правила, включающие наличие специального биржевого органа по рассмотрению споров – биржевого арбитража. Таким образом, отнесение сделки к биржевой означает ее подчинение особому правовому режиму, для которого необходимо наличие всех названных выше элементов.

Наконец, выделяют также фидуциарные сделки (лат. fiducia – доверие), которые носят доверительный характер. Поручение, комиссия, передача имущества в доверительное управление связаны с наличием так называемых лично-доверительных отношений сторон. Особенность фидуциарных сделок состоит в том, что изменение характера взаимоотношений сторон, утрата их доверительного характера может привести к прекращению отношений в одностороннем порядке (например, поверенный и доверитель в договоре поручения вправе в любое время отказаться от договора).

На мой взгляд, такое разнообразие видов сделок, или, если можно так выразиться, плюрализм сделок, во многом способствует расширению свобод частного предпринимательства, поскольку стороны получают больше возможностей для взаимоотношений в экономическом плане, не будучи зажатыми в узкие рамки, как это было при плановой системе экономики.

Форма сделок бывает устной или письменной. Устно могут совершаться любые сделки, если:

  • законом или соглашением сторон для них не установлена письменная форма (п.1 ст.159 ГК);
  • они исполняются при самом их совершении (п.2 ст.159 ГК);
  • сделка совершается во исполнение письменного договора и имеется соглашение сторон об устной форме исполнения (п.3 ст.159 ГК).

Молчание также является совершением сделки, когда это прямо предусмотрено законом или соглашением сторон. Признание молчания сделкой может предусматриваться также другими актами гражданского законодательства.

Все остальные сделки должны совершаться в письменной форме. Стороны, совершающие сделку в письменной форме, вправе предусмотреть необходимость ее нотариального удостоверения.  Нотариальное удостоверение сделок признается обязательным в двух случаях: если это предусмотрено законом либо соглашением сторон (п.2 ст.163). Требование нотариальной формы содержится в ряде статей ГК.

Письменная сделка заключается путем составления документа, определяющего ее содержание и подписанного непосредственно лицом, от имени которого совершена сделка, или тем, кто действует по его полномочию. Наряду с этими общими требованиями к письменной форме сделки могут предъявляться  некоторые специальные (бланки установленной формы, бумага с водяными знаками) (ст.160 ГК). ГК (п.2 ст.160) откликнулся на существующую практику применения различных современных способов факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронно-цифровой подписи и иных аналогов собственноручной подписи. Соответственно их использование признается допустимым при условии, если в законе будет установлена сама возможность подобных подписей и порядок, который должен быть при этом соблюден.

ГК особо выделяет способ подписания сделки гражданином, который вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно это сделать. В указанном случае вместо него сделку подписывает другой гражданин, нередко именуемый рукоприкладчиком.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы — биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Цена диплома

В статье 161 ГК предусмотрена обязательность письменной формы для сделок юридических лиц между собой и с гражданином. Особо выделена необходимость письменной формы для сделок между гражданами на сумму, которая превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда. Исключение составляют случаи, когда закон требует письменного оформления сделки независимо от ее суммы. Здесь требование письменной формы обусловлено особой значимостью этих сделок по срокам, предмету сделки, сумме.

Письменная форма наиболее распространена в деловом обороте, поскольку при наличии письменного документа можно максимально быстро и достоверно выявить волю сторон на совершение сделки. Несоблюдение  требуемой законом письменной формы может приводить к различным последствиям. Общим правилом является недопущение свидетельских показаний в подтверждение сделки и ее условий (ст.132 ГК).

Нотариальная форма требуется для совершения сделок, прямо предусмотренных законом, а также соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма и не требовалась (ст.163 ГК). Нотариальная форма отличается от письменной тем, что на документе, отвечающем перечисленным выше требованиям, совершается удостоверительная надпись нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие (ст.163 ГК). Нотариальное удостоверение сделок осуществляется в соответствии с законом от 11 февраля 1993 г. «Об основах законодательства о нотариате» нотариусами, которые работают в государственных нотариальных конторах или занимаются частной практикой. За совершение удостоверительной надписи взимается государственная пошлина. Нотариальная форма обычно предусматривается для сделок, в которых волеизъявление сторон необходимо зафиксировать достаточно определенно, таких, например, как завещание, дарение, купля-продажа недвижимости в жилищной сфере.

Наряду с рассмотренными формами совершения сделок ГК в ряде случаев считает необходимым сверх того и государственную регистрацию сделок. В соответствии со ст.164 ГК государственной регистрации подлежат сделки с землей и другим недвижимым имуществом.

Требование государственной регистрации не может быть установлено соглашением сторон, т.е. стороны не вправе требовать регистрации сделки с имуществом, если она не предусмотрена законом. Государственная регистрация недвижимости производится в соответствии со ст.131 ГК и включает в себя прием документов, необходимых для государственной регистрации, правовую экспертизу документов и законности совершаемой сделки, установление отсутствия противоречий между заявленными требованиями о регистрации и уже зарегистрированными правами на данный объект, внесение информации о совершенных сделках в Единый государственный реестр и совершение надписей на правоустанавливающих документах. Действия органа, отказавшегося осуществить государственную регистрацию, могут быть обжалованы в суде.

Закон различает регистрацию прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок с недвижимым имуществом. В отношении первых требование о государственной регистрации, как правило, отсутствует. Что же касается сделок с недвижимым имуществом, то в одних случаях они подлежат государственной регистрации, а в других – подлежит передача недвижимого имущества.

Последствия несоблюдения  нотариальной формы, а также требования о государственной регистрации отличаются более жесткими мерами, чем при несоблюдении простой письменной формы. В этом случае несоблюдение влечет недействительность сделки.

Определенными особенностями обладает решение вопроса о форме внешнеэкономических сделок. До недавнего времени режим, установленный для таких сделок, включал необходимость, во-первых, совершать их письменно, и, во-вторых, соблюдать установленный порядок их подписания. Основы гражданского законодательства 1991 г. сохранили только требование о соблюдении формы внешнеэкономических сделок, не упомянув о порядке их совершения. Новый же ГК указал, что для внешнеэкономических сделок сохраняется только одно требование письменной формы с тем, однако, что его нарушение должно влечь за собой признание сделки недействительной.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы — биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Подробнее

Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод  то  том,  что соблюдение формы сделки необходимо для признания ее действительной, а также четкой фиксации прав и обязанностей участников сделки, что облегчает ее исполнение и разрешение возможных споров.

Глава 2. Общая характеристика и особенности отдельных видов сделок с недвижимостью

2.1. Государственная регистрация сделок с недвижимостью. Их нотариальное удостоверение

Одним из основных принципов государственного контроля за оборотом недвижимости является установление регистрации сделок с недвижимыми объектами.

Государственная регистрация (далее  по тексту  дипломной  работы- госрегистрация) недвижимости исключительно важна для защиты прав и законных интересов граждан, а также играет большую роль в системе налогообложения и наполнения бюджета государства.

Традиционное для  России участие нотариусов в оформлении сделок с недвижимостью в XX веке постепенно сошло на «нет».

Согласно общим правилам дореволюционного гражданского права сделки с недвижимостью имели сложный юридический состав, одним из основных элементов которого было их утверждение у нотариуса. Несоблюдение требования о совершении сделки с недвижимостью у нотариуса влекло недействительность такой сделки. При этом сама процедура утверждения сделки у нотариуса имела сложный характер. Первона­чально сделка совершалась у нотариуса, но вступала в силу только после утверждения её особым должностным лицом — старшим нотариусом. Соответственно и возникновение (переход, прекращение) вещного права на недвижимость происходил только после того, как её утверждал старший нотариус.

Таким образом, с нотариальным утверждением сделки гражданский закон связывал образование вещного права на объект недвижимости.

В новейшей  российской истории гражданского права нотариальная форма сделок с недвижимостью  берет свое  начало 17 июня 1997 года, когда  Государственной Думой был принят Федеральный закон »О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который был подписан Президентом Российской Федерации 21 июля 1997 года. Значение этого Закона трудно переоценить. Он был введен в действие на всей территории Российской Федерации через шесть месяцев после его официального опубликования, то есть 1 (31) января 1998 года.

Пункт 1 статьи 2 Закона определил государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК Российской Федерации. Параллельно ГК РФ указывает на то, что права и сделки с недвижимым имуществом подлежат регистрации. Это право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, такие, как право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования. Подлежат государственной регистрации и ограничения этих прав. При этом устанавливается, что единая государственная регистрация – единственное доказательство существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы — биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Цена диплома

До принятия Закона »О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указанные выше сделки подлежали обязательному нотариальному удостоверению. По  мнению  нотариусов,  при несовершенном   законодательстве,  регулирующем  совершение  сделок с недвижимостью,  принятие такого закона не обосновано.  Несмотря на необязательность, есть некоторая целесообразность в нотариальном удостоверении договоров в связи с тем, что это обезопасит стороны от возможных упущений, которые могут возникнуть при самостоятельном составлении и подписании документа. Нотариус является гарантом правомерности совершения таких сделок, так как в его обязанности входит не только их удостоверение, но и разъяснение правового положения сторон, возможных последствий, а также проверка правильности составления и подлинности документов. После же принятия вышеуказанного закона, заключающие  сделку  лица  должны сразу минуя нотариуса, подавать свои документы (договоры) в органы, их регистрирующие. Это приведет к появлению большого количества договоров, не соответствующих требованиям законодательства. Следовательно, принятый закон нанесет существенный ущерб многим гражданам и юридическим лицам.

Нотариальная форма придает сделке достоверность, вносит ясность во взаимоотношения сторон по вопросу ее содержания и факта ее совершения. Нотариальное удостоверение сделки обеспечивает возможность доказывания определенных фактов в суде. Нотариусы обеспечивают правильное заключение договора, беспристрастны в отношениях между сторонами, разъясняя им применяемое право в каждом конкретном случае, также разъясняя последствия совершения действий, и дают возможность действовать в рамках закона по заключенному, имеющему юридическую силу договору.

Значение сделок заключается в том, что они являются наиболее распространенными юридическими фактами, в силу которых на основе правовых норм возникают, изменяются и прекращаются права и обязанности граждан и юридических лиц. Роль нотариата по отношению к гражданско-правовым сделкам состоит в содействии их совершению, а также закреплении их в надлежащей юридической форме, вследствие чего имеется гарантия их законности и высокой степени достоверности; в случае утраты документов, в которых эти сделки выражены, они могут быть легко восстановлены.

Сделка – разновидность юридического факта, а не событие. В ней проявляется воля участников, направленная на достижение определенных результатов, имеющих правовой характер. Наличие воли лица вступающего в правоотношения один из основных элементов существования сделки. Эту волю обычно называют »внутренней волей», »истинными намерениями», »идеальной волей» или »действительной волей». Под такой действительной волей понимается желание лица совершить сделку. Реализация же воли во внешнем мире осуществляется посредствам волеизъявления. Условно можно сказать, что воля является содержанием, сущностью данного явления, а волеизъявление – формой его проявления.

Однако совершенно очевидно, что возможен и другой вариант, когда форма выражения воли непонятна и не ясен ее смысл, или он вызывает сомнения.

Гражданский кодекс иерархической двухступенчатой системы толкования, где приоритет отдается буквальному толкованию, а действительная воля выясняется лишь при невозможности буквального и систематического толкования. Такой подход повышает значение текста договора (а не идеальной воли сторон) в регулировании гражданских обязательств и ориентирует участников частноправовых отношений на необходимость тщательной обработки всех условий заключаемых договоров.

Для устранения таких коллизий нотариус сам составляет проект сделки или же удостоверяет готовый проект клиентов, предварительно проверив его правомерность. Долгое время эта область нотариальной деятельности находилась в забвении. Юридическое осмысление специфики совершаемых гражданами сделок было более чем примитивным. Были разработаны образцы проектов сделок. Вписав в такой проект документа немного данных, сторонам оставалось только подписать его, и сделка считалась состоявшейся. Сейчас авторы каждой сделки – нотариус и клиент.

Нотариус, подготавливая проект сделки, определяет положение сторон, уточняет юридические детали.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы — биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Подробнее

Нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма, но по желанию сторон нотариус может удостоверить и другую сделку.

Нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе удостоверительной надписи (статья 163 ГК РФ). Такой документ выражает содержание сделки и подписывается лицом или лицами, совершающими сделку, либо их представителями. Иногда закон, иной правовой акт может устанавливать дополнительные требования, которым должен соответствовать удостоверяемый документ. К примеру, договор купли-продажи земельного участка должен быть оформлен на бланке типового договора купли-продажи (купчей) земельного участка, утвержденном Роскомземом 02.06.93.

В целях осуществления контроля над законностью совершаемых сделок и повышения степени достоверности документа, в который оно облекается, в законе определен круг сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению.

Далее  рассмотрим  некоторые  проблемы  регистрации   ипотеки.

2.2. Договор ипотеки

Общие положения и особенности

21 июля 1997 г. был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно этому Закону (п. 1 ст. 29) ипотека, в установленном порядке, подлежит госрегистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Законы о госрегистрации и ипотеке существенно стабилизировали положение в сфере купли — продажи недвижимости, ее залога, аренды и других сделок с нею, а также стимулировать бизнесменов, предпринимателей и других участников гражданского оборота к реализации этих видов сделок. Помимо всего, следует помнить, что регистрация представляет собой также акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Однако наряду с положительным влиянием указанных законов следует отметить и отрицательные стороны. Анализ структуры и соотношение норм законов о госрегистрации и ипотеке по вопросам госрегистрации (недвижимости и сделок с ней — в первом случае, ипотеки — во втором) показывает, что, во-первых, Закон о госрегистрации не до конца охватывает весь круг сделок, связанных с госрегистрацией ипотеки. Во-вторых, особая специфика и режим госрегистрации ипотеки не всегда вписываются в общие, так сказать, стандартные рамки Закона о госрегистрации.

ГК РФ изменил представление правообладателей и правоприменителей о госрегистрации сделок. Госрегистрация стала носить самостоятельный, правообразующий характер.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы — биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Подробнее

Именно с проблемами госрегистрации стала связываться необходимость определенности правового статуса отдельных объектов недвижимости, а также государственный контроль за законностью совершаемых с недвижимостью сделок в интересах как самих их участников, так и третьих лиц.

Госрегистрация — особый юридический акт, которым государство признает и подтверждает возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимость.

В соответствии со статьей 131 ГК РФ регистрация должна осуществляться путем, во-первых, введения единого государственного реестра прав и, во-вторых, передачи функций госрегистрации созданным для этой цели учреждениям юстиции. Применительно к совершению сделок госрегистрация приобрела такое же самостоятельное значение, как и форма сделок. Соответственно круг сделок с недвижимостью, требующих предварительного нотариального удостоверения, был сужен.

ГК РФ счел невозможным ограничиться четырьмя случаями обязательного нотариального удостоверения: два из них в той или иной мере связаны со сделками, предметом которых служит залог недвижимости — ипотека (п. 2 ст. 339 и 349 ГК РФ), третий — с уступкой права требования (ст. 389 ГК РФ) и четвертый — с договором ренты.

Поэтому и для госрегистрации в силу пункта 2 статьи 20 Закона об ипотеке должны быть представлены:

— нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия;

— документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложения;

— доказательства уплаты регистрационного сбора;

Нужна помощь в написании диплома?

Мы — биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Подробнее

— документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.

Госрегистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки, и на основании заявления залогодателя (соответственно п. 2 ст. 19 и п. 1 ст. 20 Закона), при этом, как и в Законе о госрегистрации, важно фактическое местонахождение недвижимости, а не юридический адрес правообладателя и даже не его фактическое местонахождение (офис юридического лица).

В случае, если право залогодержателя удостоверяется закладной, то для госрегистрации договора об ипотеке, помимо указанных документов (п. 2 ст. 20 Закона), дополнительно необходимы:

— закладная;

— документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий госрегистрацию ипотеки. Госрегистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Датой госрегистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи об ипотеке в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Регистрационные записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество совершаются в очередности, определяемой на основании дат поступления всех необходимых документов в орган, осуществляющий ведение указанного реестра. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее госрегистрации (соответственно п. 4 — 6 ст. 20 Закона).

Вопрос о госрегистрации недвижимости, ипотеки, а равно других сделок имеет чрезвычайно важное значение.

При отчуждении имущества (вещи), требующего госрегистрации, приобретатель становится ее собственником только с того момента, когда регистрация будет произведена. С этого момента у собственника возникает право владеть, пользоваться и распоряжаться вещью, а значит, он приобретает возможность совершать сделки по отчуждению соответствующего имущества, на него возлагается бремя содержания такого имущества (ст. 210 ГК РФ), а также риск случайной его гибели или случайного повреждения (ст. 211 ГК РФ).

Нужна помощь в написании диплома?

Мы — биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Заказать диплом

Это положение усиливает и другая норма ГК РФ: статья 219, в которой говорится, что право на вновь созданные здание, сооружение, а равно на иное недвижимое имущество возникает в момент их госрегистрации.

По словам М.И. Брагинского, «государственная регистрация необходима также для возникновения прав в силу приобретательной давности. Имеется в виду возникновение права собственности на имущество у гражданина или юридического лица, которые, не будучи собственником недвижимости, добросовестно, открыто и непрерывно владели им как своим собственным на протяжении 15 лет (п. 1 ст. 234 ГК РФ)».

Особенно подробно урегулирован в Кодексе вопрос о государственной регистрации сделок с недвижимостью. Во второй части Гражданского кодекса Российской Федерации обязательная государственная регистрация специально предусмотрена в отдельных главах, посвященных широкому кругу договоров. Это договоры: продажи жилых домов, квартир, частей жилого дома или квартиры (ст. 558 ГК РФ), продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ), договор аренды зданий и сооружений, заключенный гражданином на срок более одного года, а юридическим лицом — независимо от срока (п. 1 ст. 609), аренды предприятия независимо от их срока (п. 2 ст. 658 ГК РФ) и передачи недвижимости в доверительное управление (п. 2 ст. 1017 ГК РФ), коммерческой концессии (ст. 1028 ГК РФ).» Конечно, и залог вышеуказанного недвижимого имущества (ипотека) также подлежит госрегистрации.

Однако следует иметь в виду, что статья 131 ГК РФ дает основания сделать вывод: обязательность госрегистрации распространяется и на любые другие договоры, которые имеют своим предметом недвижимость. Между тем в силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, договор, подлежащий обязательной госрегистрации, признается заключенным и тем самым породившим соответствующие права и обязанности для сторон только с момента его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Закон об ипотеке детально регламентирует процесс госрегистрации ипотеки и регистрационной записи о ней, внесение исправлений (изменений, дополнений) в регистрационную запись, погашение регистрационной записи, вопросы отказа в госрегистрации, обжалование такого отказа и ответственность регистратора сделки. Нет сомнения в том, что вопросы госрегистрации и ипотеки изложены в названном Законе более подробно, чем в Законе о госрегистрации. Ведь специальный закон всегда предполагает более детальную регламентацию, нежели «общий».

Так, согласно пункту 1 статьи 4 Закона о госрегистрации госрегистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат госрегистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитуты, ипотека, доверительное управление, аренда, «а также права на недвижимое имущество» (п. 2 ст. 4 Закона о госрегистрации).

Как видим, законодатель только в общих чертах говорит о необходимости госрегистрации ипотеки. В противовес этой общей норме, статья 22 Закона об ипотеке довольно подробно регламентирует процесс регистрационной записи об ипотеке, удостоверения факта ее госрегистрации, внесение изменений, дополнений и т.д.

Госрегистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации). При этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы — биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Подробнее

Следовательно, госрегистрация недвижимости и прав на нее, а также установление прав на правоустанавливающие документы, подтверждающие права на недвижимое имущество, во всех случаях подлежат госрегистрации (п. 2 ст. 4 Закона о госрегистрации).

Госрегистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также — единый государственный реестр прав). Датой госрегистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в единый государственный реестр прав. Госрегистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. (Соответственно п. 2 — 4 ст. 2 Закона о госрегистрации.)

Все эти основные положения о госрегистрации целиком и полностью относятся к госрегистрации ипотеки. Поэтому пункт 1 статьи 22 Закона об ипотеке и содержит ссылку на определенные положения Закона о госрегистрации. Так, регистрационная запись об ипотеке производится в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства. Если договор об ипотеке предусматривает, что права залогодержателя удостоверяются закладной, на это также указывается в регистрационной записи об ипотеке. Эти данные вносятся в регистрационную запись об ипотеке на основании договора об ипотеке.

Между тем законодатель последовательно повышает требования к госрегистрации ипотеки.

Помимо внесения регистрационной записи об ипотеке в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, ипотека удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, содержащей полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место госрегистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществившего госрегистрацию ипотеки (п. 2 ст. 22 Закона об ипотеке).

Попутно отметим, что единый государственный реестр прав, дела правоустанавливающих документов являются вечными. Их уничтожение, а равно изъятие из них каких-либо документов или их частей не допускается (п. 4 ст. 12 Закона о госрегистрации). В то же время, если договор об ипотеке предусматривает выдачу закладной, орган, осуществивший госрегистрацию ипотеки, обязан обеспечить к моменту выдачи закладной наличие в ней сведений (п. 2 ст. 22 Закона об ипотеке) и указания на дату ее выдачи первоначальному залогодержателю, заверенных подписью должностного лица и скрепленных печатью этого органа (п. 3 ст. 22 Закона об ипотеке). В том же случае, когда выдается новая закладная, при ее регистрации указывается также дата ее выдачи, а на дубликате закладной — дата его выдачи, которые должны быть заверены подписью должностного лица и скреплены печатью органа, зарегистрировавшего ипотеку.

Закон об ипотеке не регламентирует порядок предоставления документов на госрегистрацию прав и основные требования, предъявляемые к ним. В этом случае следует руководствоваться соответственно статьями 16 и 18 Закона о госрегистрации. Если инициатива в госрегистрации ипотеки должна, как правило, исходить от залогодателя (п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке), то, по общему правилу, госрегистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. В случае, если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о госрегистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты (п. 1 ст. 16 Закона о госрегистрации).

Очень важен и другой момент. Например, одна сторона готова нотариально удостоверить сделку, а вторая уклоняется от нотариального удостоверения. Как быть добросовестному участнику сделки? В этом случае, пишет профессор М.И. Брагинский, «Гражданский кодекс допускает случаи «исцеления» сделки, которая вопреки требованиям закона или достигнутого сторонами соглашения не была удостоверена у нотариуса вследствие того, что одна из сторон уклоняется от ее удостоверения. Пункт 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет право другой стороне обратиться в суд с требованием о признании сделки действительной, но это возможно только в одном — единственном случае: сделка была полностью или частично исполнена контрагентом стороны, которая уклоняется от нотариального удостоверения. Решение суда само по себе заменяет нотариальное удостоверение, а потому позволяет при соблюдении других требований произвести соответствующую регистрацию».

Нужна помощь в написании диплома?

Мы — биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Подробнее

К заявлению о госрегистрации прав, конечно, должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. К сожалению, ни ГК РФ, ни Закон об ипотеке не устанавливают общих правил о предоставлении надлежащих документов. Лишь в пунктах 2 и 3 статьи 18 Закона о госрегистрации даются общие ориентиры для представления на госрегистрацию «надлежащих» документов.

Так, тексты документов, представляемых на госрегистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц — без сокращения, с указанием их места нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их места жительства должны быть написаны полностью. Не подлежат приему на госрегистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

Поскольку почти всегда залог недвижимости предполагает решение вопроса о земельном участке, находящемся под недвижимостью, а иногда и вокруг нее (примыкающий земельный участок, обычно именуемый «хозпостройки», «хоздвор» и т.п.), то обязательным приложением к документам, необходимым для госрегистрации прав, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. При всем при этом проверка юридической силы представленных на госрегистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется, конечно, учреждением юстиции по регистрации прав (последний абз. п. 1 ст. 17 Закона о госрегистрации).

Между тем план земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ, а планы другого недвижимого имущества — соответствующим органом учета объектов недвижимого имущества.

Требования, предъявляемые к документам, сдаваемым на госрегистрацию, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на госрегистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для госрегистрации прав на недвижимое имущество в едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Заявителю, как и правообладателю, важно знать, что все документы, необходимые для госрегистрации прав, представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления) и после госрегистрации прав должен быть возвращен правообладателю (п. 5 ст. 18 Закона о госрегистрации), что не сказано в Законе об ипотеке. В нем только указано, что орган, осуществивший госрегистрацию ипотеки, оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке, а если договор предусматривает выдачу закладной, также и копию закладной с приложениями (п. 4 ст. 22 Закона об ипотеке).

Вместе с заявлением о госрегистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об уплате регистрации. Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель юридического лица — учредительные документы юридического лица, а также документ, удостоверяющий его личность, и документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица (п. 4 ст. 16 Закона о госрегистрации). Данная правовая норма корреспондирует со статьей 24 Закона об ипотеке: «Расходы по уплате сборов за государственную регистрацию ипотеки и внесению изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке возлагаются на залогодателя, если соглашением между ним и залогодержателем не установлено иное».

Уплата регистрационного сбора, его размер регулируются Федеральным законом «О государственной пошлине».

Нужна помощь в написании диплома?

Мы — биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Цена диплома

Когда, наконец, сданы все документы на госрегистрацию недвижимости и (или) прав на нее, и от регистратора не поступило никаких замечаний, то проведенная госрегистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о госрегистрации прав. Проведенная госрегистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения единого государственного реестра прав (соответственно п. 1 и 2 ст. 14 Закона о госрегистрации).

И все же процедура госрегистрации залога недвижимости (ипотека) представляется излишне громоздкой, а, судя по структурному расположению этих норм в Законе об ипотеке, — чрезмерно «распыленной». В качестве доказательства приведем следующие факты.

Глава IV Закона называется «Государственная регистрация ипотеки». Казалось бы, что законодатель должен был именно в ней сосредоточить все правила о госрегистрации ипотеки, закладной и приложений к последней, если таковые имеются. Однако принцип подобной структурной иерархии в Законе не соблюден.

В главе II Закона также имеется статья 10 «Нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора об ипотеке». Сравним ее название с названием, например, статьи 20 «Порядок государственной регистрации ипотеки» и другими статьями главы IV Закона. Все они имеют одно общее слово «ипотека». Спрашивается, чем отличается «ипотека» от «договора об ипотеке»?! Наконец, оправдано ли автономное размещение статьи 10 Закона, т.е. в отрыве от главы IV?

В главе III Закона также имеется автономная статья о госрегистрации: статья 16 «Регистрация владельцев закладной».

Статья 45 главы VII Закона об ипотеке тоже посвящена госрегистрации, но уже так называемой последующей ипотеки.

Как видим, имеет место разбросанность норм о госрегистрации ипотеки по разным главам Закона. Может быть это, с точки зрения юридической техники структурного построения Закона об ипотеке, и верно, но с позиций правоприменения представляется делом несколько затруднительным. Отсылка же норм о госрегистрации в Законе об ипотеке к Закону о госрегистрации, к другим правовым актам и так усложняет правоприменение.

Законодатель предусмотрел возможность устранения технической ошибки. Исправление технических ошибок допускается всеми процессуальными кодексами России: УПК, ГПК (ст. 204) и АПК. Так, например, статья 139 АПК РФ называется «Разъяснение решения. Исправление ошибок, опечаток и арифметических ошибок». Закон об ипотеке также не стал исключением из этого правила.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы — биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Заказать диплом

Исправление технических ошибок в регистрационной записи об ипотеке допускается на основании заявления залогодателя или залогодержателя с уведомлением другой стороны о внесенном исправлении и при условии, что указанное исправление не может причинить ущерб третьим лицам или нарушить их законные интересы (п. 1 ст. 23 Закона об ипотеке).

Между тем Закон о госрегистрации, судя по его содержанию, шире охватывает регулирование вопросов об исправлении технических ошибок, допущенных при госрегистрации прав. Так, например, технические ошибки в записях, допущенные при госрегистрации прав, исправляются в трехдневный срок по решению регистратора прав после обнаружения ошибки или получения от любого заинтересованного лица в письменной форме заявления об ошибке в записях. Участники отношений, возникающих при госрегистрации прав, в такой же срок в обязательном порядке в письменной форме получают информацию об исправлении технической ошибки. Техническая ошибка, допущенная при госрегистрации прав, может быть исправлена, если нет оснований полагать, что такое исправление может причинить ущерб или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи (п. 1 ст. 21 Закона о госрегистрации).

В Законе об ипотеке ничего не сказано о том, какие действия может принять правообладатель, если в результате технической ошибки при госрегистрации ипотеки либо регистрации самой недвижимости нарушены его права и интересы. В этом случае надо руководствоваться нормой пункта 2 статьи 21 Закона о госрегистрации. «В случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи, такое исправление производится по решению суда, арбитражного суда.»

Закон допускает также и внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке. Она вносится на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке. Такое соглашение должно быть нотариально удостоверено.

Изменения и дополнения регистрационной записи об ипотеке не допускаются, если права залогодержателя удостоверены закладной. Исключение составляет абзац 3 пункта 6 статьи 13 Закона об ипотеке. Это тот случай, когда изменение размера обеспечения, при котором размер требований, возникших из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее. В этом варианте как раз и разрешается изменение (дополнение) регистрационной записи, даже если права залогодержателя и удостоверены закладной.

Подчеркнем, что Закон о госрегистрации не содержит каких-либо норм, допускающих соглашение между участниками госрегистрации об изменении (дополнении) регистрационной записи недвижимости либо залога недвижимости. В этом смысле Закон об ипотеке дает правоприменителю довольно-таки демократическую норму: регистрационная запись об ипотеке может быть дополнена (изменена) соглашением сторон. Однако что же представляет собой соглашение на практике?

Соглашение — договор. Это вытекает и из сущности пункта 1 статьи 420 ГК РФ, где договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Следовательно, внесение изменений (дополнений) в регистрационную запись осуществляется в силу договора.

Погашение регистрационной записи о залоге недвижимости регулируется не только Законом об ипотеке, но и пунктом 4 статьи 29 Закона о госрегистрации: «Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодержателя, заявления залогодателя с приложением документов об исполнении основного договора либо на основании вступившего в силу решения суда, арбитражного суда или третейского суда».

Нужна помощь в написании диплома?

Мы — биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Подробнее

Статья 25 Закона об ипотеке имеет несколько другую редакцию: «Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

При погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки закладная аннулируется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом. Аннулированная закладная передается ранее обязанному по ней лицу по его требованию».

Как видим, в первом случае (п. 4 ст. 29 Закона о госрегистрации) регистрационная запись может погашаться по заявлению залогодателя и (или) залогодержателя, а во втором — на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, не считая решения судов (ст. 25 Закона об ипотеке). Следовательно, круг субъектов, которые могут подать заявление о погашении регистрационной записи в правоотношениях по ипотеке, гораздо шире в Законе об ипотеке, нежели в Закона о госрегистрации. В этом случае следует руководствоваться нормами Закона об ипотеке, ибо в пункте 5 статьи 29 Закона о госрегистрации есть небольшая оговорка на этот счет: «Особенности государственной регистрации ипотеки могут устанавливаться также законом об ипотеке».

Согласно пункту 2 статьи 21 Закона об ипотеке госрегистрация ипотеки может быть отложена не более чем на один месяц при:

— непредставлении в орган, осуществляющий госрегистрацию ипотеки, какого-либо из документов, указанных в пунктах 2 и 3 статьи 20 Закона об ипотеке (напоминаем, что таковыми являются: нотариально удостоверенный договор и его копия; приложения, обозначенные в договоре как таковые, доказательства уплаты пошлины за регистрацию, документ о возникновении обеспеченного обязательства, в необходимых случаях — закладная и приложения к ней);

— несоответствии договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации;

— необходимости проверки подлинности представленных документов.

Принимая решение об отложении госрегистрации ипотеки, орган, осуществляющий ее госрегистрацию, запрашивает необходимые документы или требует устранения выявленных несоответствий. При невыполнении требований указанного органа в установленный им срок в госрегистрации ипотеки должно быть отказано.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы — биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Заказать диплом

При наличии судебного спора по поводу прав на имущество, являющееся предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания госрегистрация ипотеки откладывается до разрешения спора судом.

Мотивированный отказ в госрегистрации ипотеки должен быть направлен залогодателю в течение срока, установленного для ее госрегистрации (ст. 21 Закона об ипотеке). Такой срок в силу пункта 4 статьи 20 Закона об ипотеке равен одному месяцу.

Простота статьи 21 Закона об ипотеке только внешняя. Если мы обратимся к аналогичным нормам Закона о госрегистрации, то увидим несколько другие, а порой и противоположные формулировки и случаи отказа в госрегистрации недвижимости, а равно иные основания к отложению ее госрегистрации.

В Законе об ипотеке, во-первых, используются слова: «отложено», «откладывается» или словосочетание: «решение об отложении». Однако в статье 19 Закона о госрегистрации используется слово «приостановление». Во-вторых, если в пункте 2 статьи 21 Закона об ипотеке употребляется терминология: «регистрация ипотеки может быть отложена», то в пункте 1 статьи 19 Закона о госрегистрации зафиксирована более «твердая» позиция законодателя по отношению к «заявителю», заключающаяся в том, что регистратор «…в течение месяца обязан принять необходимые меры по получению необходимых сведений». Согласитесь, что «отложить» не тождественно «приостановить», особенно в том случае, если регистратор обязуется помогать заявителю в этом вопросе.

Между тем приостановление госрегистрации прав осуществляется не более чем на месяц при направлении представленных документов на подтверждение их подлинности (абз. 1 п. 2 ст. 19 Закона о госрегистрации). Однако в этой же правовой норме законодатель в скобках указывает: «не считая срок, указанный в пункте 1 настоящей статьи». Это означает, что срок «приостановления» госрегистрации прав может быть уже равен не одному, а двум месяцам.

Но и это еще не предельный срок. Согласно пункту 3 статьи 19 Закона о госрегистрации указанный срок удлиняется еще на три месяца. «Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании заявления в письменной форме правообладателя или уполномоченного им на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. В заявлении указываются причины, послужившие основанием для приостановления госрегистрации прав, и срок, необходимый для такого приостановления. Подача заявления о приостановлении госрегистрации прав прерывает течение срока, установленного пунктом 1 статьи 19 Закона о госрегистрации. Срок, истекший до подачи указанного заявления, не засчитывается в новый срок.» Следовательно, с учетом пункта 1, абзаца 1 пункта 2 и пункта 3 статьи 19 Закона о госрегистрации срок приостановления госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (включая, конечно, и ипотеку) может быть равен пяти месяцам (!), что, естественно, в любом случае не может устраивать ни правообладателя, ни другое уполномоченное (заинтересованное) лицо, а тем более залогодателя, как должника.

Парадоксально, но факт — редакция статьи 19 Закона о госрегистрации наполнена неким стереотипом «социалистического» бюрократизма. Законодатель, перестраховываясь, как бы отодвигает срок приостановления госрегистрации прав, придерживаясь чеховской формулы: «Как бы чего не вышло». Поэтому указание в абзаце 2 пункта 2 статьи 19 Закона о госрегистрации на то, что регистратор прав обязан в письменной форме уведомить заявителя о своем решении приостановить госрегистрацию заявленных прав и об основаниях такого решения, не улучшает положение заявителя, равно как и указание на то, что если не будут устранены причины, препятствующие госрегистрации прав, регистратор прав обязан отказать заявителю в госрегистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов (абз. 3 п. 2 ст. 19 Закона о госрегистрации).

И последний момент, который должен знать всякий заявитель. В соответствии с пунктом 4 статьи 19 Закона о госрегистрации и в порядке, установленном законодательством, государственная регистрация прав мрожет быть приостановлена на основании определения или решения суда. Приостановление госрегистрации прав сопровождается внесением соответствующей отметки в единый государственный реестр прав.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы — биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Цена диплома

Обжалование действий, связанных с госрегистрацией ипотеки

Такое название имеет статья 27 Закона об ипотеке. Однако ее предназначение вряд ли себя оправдывает, так как она дублирует:

— статью 11 ГК РФ — «Судебная защита гражданских прав»;

— статью 12 ГК РФ — «Способы защиты гражданских прав»;

— статью 13 ГК РФ — «Признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления»;

— статью 16 ГК РФ — «Возмещение убытков, причиненных государственными органами и органами местного самоуправления».

В соответствии со статьей 27 Закона об ипотеке «Отказ в государственной регистрации ипотеки либо уклонение соответствующего органа от ее регистрации или от выдачи закладной первоначальному залогодержателю, отказ во внесении в регистрационную запись об ипотеке исправлений, погашение регистрационной записи об ипотеке с нарушением установленных правил, регистрация несуществующей ипотеки, отказ в осуществлении прав, предусмотренных статьей 26 настоящего Федерального закона, а также иных действий органа, осуществляющего госрегистрацию прав на недвижимое имущество, не соответствующие федеральному закону, могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации».

Ясно, что статья 27 Закона об ипотеке впитала в себя отдельные положения статей 11 — 13 и 16 ГК РФ. Она также соотносится с пунктом 5 статьи 2 Закона о госрегистрации.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы — биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Подробнее

С первого взгляда в части 1 статьи 26 Закона об ипотеке ничего сложного нет: «Государственная регистрация ипотеки является публичной. Любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем госрегистрацию прав на недвижимое имущество, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке».

Примерно таким же содержанием наполнен и пункт 1 статьи 7 Закона о госрегистрации: «Государственная регистрация прав носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан представлять сведения, содержащиеся в едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме юридическому лицу — документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя».

Но при сопоставлении вышеуказанных правовых норм (ч. 1 ст. 26 Закона об ипотеке и п. 1 ст. 7 Закона о госрегистрации) мы увидим определенные несоответствия. Так, в первом случае отсутствует указание на то, что заинтересованное лицо, коим является заявитель, обязано:

а) предъявить удостоверение личности;

б) подать заявление в письменной форме;

в) а юридическому лицу, кроме того, надо предъявить и другие документы:

— документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица (а это означает обязательность предъявления подлинного Устава юридического и (или) Учредительного договора либо нотариально заверенных их копий);

— подтверждение полномочий представителем (это означает обязательность предъявления надлежаще выданной и заверенной доверенности — ст. 185 — 186 ГК РФ).

Нужна помощь в написании диплома?

Мы — биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Заказать диплом

«Чиновник — регистратор» может заявить вам, что Закон о госрегистрации обладает высшей юридической силой по сравнению с Законом об ипотеке именно в вопросах о госрегистрации недвижимости (прав на нее), а потому, дескать, надо представлять свои полномочия и соответствующие документы для получения необходимых сведений, а тем более заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке.

Следует полагать, что при определенных обстоятельствах такой «регистратор» может оказаться формально прав, ибо никто не может заставить такого регистратора нарушить «букву» закона, тем более что один Закон (об ипотеке) сужает сферу ограничений по разрешению в выдаче документов (сведений) о регистрации, а другой Закон (о госрегистрации), напротив, расширяет ее. Пункт 2 статьи 7 Закона о госрегистрации только усиливает положение регистратора: «Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должен в течение пяти дней предоставить запрошенную информацию заявителю или выдать ему в письменной форме мотивированный отказ. Такой отказ может быть обжалован обратившимся за информацией лицом в суд».

В пользу этого свидетельствует и длинный «список» лиц, которым могут быть выданы сведения, содержащиеся в Законе о госрегистрации, регистратором. Уточним, что не «всякому лицу» может быть выдана определенная информация. Так, в соответствии с пунктом 3 статьи 7 Закона о госрегистрации сведения о содержании правоустанавливающих документов, за исключением сведений об ограничениях (обременениях), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, а также выписки, содержащие сведения о переходе прав на объект недвижимости, предоставляются в установленном законом порядке только:

— самим правообладателям;

— физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя;

— руководителям органов местного самоуправления и руководителям органов государственной власти субъектов РФ;

— налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией;

— судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимости и (или) их правообладателями;

Нужна помощь в написании диплома?

Мы — биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Подробнее

— лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по завещанию или по закону.

Между тем пункт 3 статьи 7 Закона о госрегистрации делает исключение для правообладателя, по запросу которого регистратор обязан предоставлять ему информацию о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, на который он имеет права.

Законодатель все-таки предостерегает, что использование сведений, содержащихся в едином государственном реестре прав, способами или в форме, которые наносят ущерб правам и законным интересам правообладателей, влечет ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации (п. 5 ст. 7 Закона о госрегистрации).

Информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется за плату, если иное не установлено законом. Однако учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним может бесплатно предоставлять информацию о правах на объект недвижимого имущества организации, ответственной за учет указанного объекта, в том объеме, который необходим для ее работы.

В соответствии с законами Российской Федерации учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предоставляет информацию о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним по запросам:

— правоохранительных органов и судов по находящимся в производстве делам;

— органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления;

— налоговых органов на территории, находящейся в их юрисдикции;

Нужна помощь в написании диплома?

Мы — биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Заказать диплом

— государственных органов по контролю за использованием и охраной земель и других природных ресурсов;

— органов государственной статистики;

— организаций, определенных законами Российской Федерации (ст. 8 Закона о госрегистрации).

И так ясно, что «не любое лицо» может получить «сведения» о регистрации недвижимости и прав на нее, а поэтому открытость (публичность) регистрации имеет свои определенные границы.

Вернемся к вопросу об «открытости» и «закрытости» сведений. В большей степени информация о госрегистрации недвижимости, а равно прав на нее, должна все-таки носить закрытый характер. Основанием к подобному умозаключению может стать понимание таких сведений, как содержащих в себе тайну: «В самом широком ее толковании тайна — это сфера объективной реальности, скрытая от нашего восприятия либо понимания. С одной стороны, это все то, что на данный момент не осознано человеческим интеллектом, с другой — это нечто уже известное, но с определенной целью скрытое от других людей».

Мы знаем, что институт коммерческой тайны представлен в статье 139 ГК РФ «Служебная и коммерческая тайна». К сожалению, эта статья не раскрывает понятия «сведения (информация), составляющие служебную и коммерческую тайну», а лишь указывает, что такая информация защищается способами, предусмотренными ГК РФ и другими законами (п. 2 ст. 139 ГК РФ). Кодекс указывает лишь на один общий признак, которым должна обладать охраняемая информация — «коммерческая ценность», т.е. способность быть объектом рыночного оборота.

Нормы о коммерческой тайне содержатся во многих законах и правовых актах Российской Федерации: Законе «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках», Законе РФ «О средствах массовой информации» (срок защиты коммерческой тайны в этих Законах не определен); Указе Президента РФ от 6 марта 1997 г. N 188 «Об утверждении перечня сведений конфиденциального характера»,

Таков далеко не весь перечень законодательно — нормативных актов, регулирующих информацию (сведения) о коммерческой тайне.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы — биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Заказать диплом

Сведения о госрегистрации ипотеки, как и ее закладной (в особенности предприятий, как имущественного комплекса) могут составлять предмет коммерческой тайны (сумма сделки, сам залогодержатель либо в некоторых случаях гарантия, личность гаранта и т.д.). Не зря ученые — правоведы подчеркивают, что «признание тех или иных сведений конфиденциальными является прерогативой правообладателя». Это же относится и к коммерческой тайне.

Следовательно, понятие «коммерческая тайна» может устанавливаться самим правообладателем, и в законодательстве слово «тайна» трактуется весьма широко. Тогда следует согласиться с мнением правоведа А.А. Фатьянова о том, что «нормативно — правовое регулирование института коммерческой тайны сопряжено с рядом проблем, которые законодатель будет обязан решить, в противном случае практическая реализация механизма защиты таких сведений не будет достаточно эффективной». Видимо, не зря законодатель в части 2 статьи 26 Закона об ипотеке делает как бы оговорку: «Копия закладной, находящейся в архиве органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, не относится к документам публичного характера».

2.3. Анализ практики разрешения споров, связанных  с применением Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок  с ним»

Как показал анализ  практики разрешения споров, связанных с применением Федерального  Закона  «О государственной регистрации прав на  недвижимое имущество и сделок с ним», вопросы возникают в связи с тем, что субъекты РФ или  его  органы  принимают  акты  об обязательной  государственной регистрации договоров, для которых федеральным законом такая государственная регистрация не установлена. В  связи  с  этим   Высший  Арбитражный суд установил, что такие  акты  не применяются арбитражным судом как противоречащие нормам Гражданского кодекса Российской Федерации.

2.3.1. Регулирование вопросов  аренды  недвижимого имущества

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о признании незаключенным договора аренды здания.

Арбитражный суд первой инстанции удовлетворил иск арендодателя о признании незаключенным договора аренды здания на срок менее одного года, сославшись на распоряжение главы субъекта Российской Федерации об обязательной государственной регистрации на территории субъекта Российской Федерации договоров аренды любого недвижимого имущества независимо от сроков аренды.

Постановлением апелляционной инстанции решение отменено и в удовлетворении иска отказано на том основании, что согласно пункту «о» статьи 71 Конституции Российской Федерации гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Пункт 1 статьи 131 и пункт 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК, Гражданский кодекс) устанавливают, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется только в случаях, когда такая регистрация предусмотрена ГК и иными федеральными законами (пункт 2 статьи 3 ГК). Пункт 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации) устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним есть юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом.

Таким образом, Конституция Российской Федерации и Гражданский кодекс не наделяют субъектов Российской Федерации правом издавать нормативные акты по вопросам определения круга прав на недвижимое имущество и видов сделок с ним, подлежащих обязательной государственной регистрации.

Поэтому изданный главой субъекта Российской Федерации нормативный акт об обязательной государственной регистрации всех договоров аренды (субаренды) недвижимого имущества независимо от сроков их действия не подлежал применению арбитражным судом первой инстанции на основании статьи 12 ГК и 13 АПК РФ от 24.07.2002 N 95-ФЗ. (далее — АПК) как акт государственного органа, противоречащий федеральному закону. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК договор аренды здания, заключенный на срок менее одного года, не подлежал

Нужна помощь в написании диплома?

Мы — биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Цена диплома

Регистрация договоров аренды нежилых помещений, проводившаяся в субъекте Российской Федерации до вступления в силу Закона о государственной регистрации, не являлась государственной регистрацией, исходя из смысла положений Гражданского кодекса, и отсутствие такой регистрации не порождает последствий, установленных в пункте 3 статьи 433 ГК.

Общество с ограниченной ответственностью (арендатор) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (арендодателю) о вселении в нежилые помещения, арендуемые у ответчика на основании договора аренды от 17.04.97 сроком на 5 лет, из которых оно было выселено арендодателем.

Ответчик, возражая против иска, сослался на то, что в соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК договор аренды нежилого помещения подлежал государственной регистрации. Поскольку договор аренды не был зарегистрирован, то согласно пункту 3 статьи 433 ГК он является незаключенным, и, следовательно, истец на основании этого договора не имеет право требовать от ответчика предоставления нежилого помещения во владение и пользование.

Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил. При этом суд исходил из того, что договор аренды являлся заключенным и у истца возникло право требовать от ответчика передачи арендованного нежилого помещения во владение и пользование. Положения первой части Гражданского кодекса о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества применяются с учетом требований статьи 8 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», устанавливающей, что до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Договор аренды был заключен до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав, который установил порядок государственной регистрации и отнес нежилые помещения к недвижимому имуществу.

Поэтому регистрация договоров аренды нежилых помещений, осуществлявшаяся в субъекте Российской Федерации до введения в действие Закона о государственной регистрации на основании нормативного акта правительства субъекта Российской Федерации в целях учета этих объектов имущества, не являлась государственной регистрацией, исходя из смысла положений Гражданского кодекса. Следовательно, при отсутствии такой регистрации договор аренды не может считаться незаключенным на основании пункта 3 статьи 433 ГК.

Арбитражный суд не вправе обязать учреждение юстиции осуществить государственную регистрацию с указанием иной даты регистрации, чем фактическая дата регистрации.

Приведем типичный  пример: Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации.

Из представленных суду документов следовало, что акционерное общество, купившее у банка здание, обратилось к учреждению юстиции с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на здание. Учреждение юстиции отказало в регистрации на том основании, что представленные на государственную регистрацию документы не соответствуют по форме и содержанию документам, представляемым на государственную регистрацию прав.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы — биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Заказать диплом

В ходе судебного разбирательства установлено, что после отказа в государственной регистрации на соответствующее здание был наложен арест судебным приставом — исполнителем в порядке обращения взыскания на это здание как на имущество, принадлежащее банку.

Арбитражный суд первой инстанции, признав отказ учреждения юстиции в государственной регистрации неправомерным, иск удовлетворил и обязал учреждение юстиции зарегистрировать переход права собственности на здание к новому собственнику. При этом арбитражный суд на основании пункта 3 статьи 13 Закона о государственной регистрации обязал учреждение указать датой регистрации день окончания месячного срока со дня подачи истцом заявления и документов на регистрацию, в которой ему было отказано.

Постановлением апелляционной инстанции решение отменено в части определения даты регистрации перехода права собственности на здание. Как следует из пункта 3 статьи 2 Закона о государственной регистрации, датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Таким образом, днем внесения записи в Единый государственный реестр прав является день ее фактического совершения, и арбитражный суд был не вправе обязать учреждение юстиции указать при внесении записи иную дату ее совершения. В соответствии с пунктом 1 статьи 31 Закона о государственной регистрации учреждение юстиции несет ответственность за своевременность и точность записей о праве на недвижимое имущество и сделках с ним. Поскольку ввиду отказа учреждения юстиции право собственности истца на здание не было зарегистрировано в установленный срок, то истец вправе на основании пункта 1 статьи 31 Закона о государственной регистрации, а также статей 16 и 1069 ГК потребовать от учреждения юстиции возмещения причиненных в результате этого убытков.

Учреждение юстиции правомерно отказало в государственной регистрации договора купли — продажи квартиры, так как ранее им уже был зарегистрирован договор купли — продажи той же квартиры, заключенный тем же продавцом с другим покупателем.

Строительная организация обратилась в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации.

Из представленных документов следовало, что строительная организация, являющаяся собственником нескольких жилых квартир и построенном ею жилом доме, подписала договор купли — продажи одной из этих квартир с акционерным обществом. Учреждение юстиции отказало в регистрации на том основании, что ранее им уже был зарегистрирован договор купли — продажи той же квартиры, заключенный между упомянутой выше строительной организацией (продавцом) и индивидуальным предпринимателем (покупателем).

В обоснование предъявленного требования строительная организация, не оспаривая факта заключения договора купли — продажи той же квартиры с другим покупателем, ссылалась на то, что, хотя договор купли — продажи был зарегистрирован в установленном порядке, переход права собственности на нее к покупателю не был зарегистрирован. Строительная организация оставалась собственником квартиры и имела право распорядиться ею, заключив новый договор купли — продажи. Следовательно, учреждение юстиции было обязано зарегистрировать новый договор купли — продажи.

Арбитражный суд первой инстанции в иске отказал, указав, что в соответствии с требованиями статьи 12 Закона о государственной регистрации и Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.98 N 219, в Единый государственный реестр прав вносятся записи о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и регистрационные записи о прекращении сделок. Единый государственный реестр прав должен содержать не противоречащие друг другу регистрационные записи о правах на недвижимое имущество, об обременениях этих прав и о сделках с таким имуществом. Наличие в Едином государственном реестре прав записи о зарегистрированном договоре купли — продажи квартиры препятствует совершению записи о регистрации нового договора купли — продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом, до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении упомянутого договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон или прекращения по другим основаниям. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало сторонам нового договора купли — продажи в его государственной регистрации.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы — биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Заказать диплом

Учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию, правомерно отказало юридическому лицу в государственной регистрации договора купли — продажи здания, так как закон не предусматривает государственной регистрации такого договора.

Стороны обратились в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации.

Из представленных суду документов следовало, что стороны, заключившие договор купли — продажи здания, обратились к учреждению юстиции с заявлением о его государственной регистрации, сославшись на содержащееся в договоре условие о том, что он вступает в силу с момента государственной регистрации. Учреждение юстиции на основании пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации отказало в регистрации, поскольку данный договор не подлежит государственной регистрации.

Арбитражный суд первой инстанции отказал сторонам в удовлетворении иска к учреждению юстиции. В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК.

Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статей 164 и 131 ГК осуществляется только в случаях, установленных законом. В соответствии со статьей 4 Закона о государственной регистрации во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной.

Гражданским кодексом не предусмотрено государственной регистрации договора купли — продажи здания. Включение сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам ГК. Такое условие является ничтожным в силу требований статей 168 и 180 ГК. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало в государственной регистрации договора купли — продажи здания.

Положения ГК не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы — биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Заказать диплом

Из представленных суду документов следовало, что между сторонами был заключен договор аренды здания производственного назначения на срок менее года. Здание было передано арендодателем арендатору с соблюдением требований, установленных в пункте 1 статьи 655 ГК. В дальнейшем арендатор отказался выполнять предусмотренные договором обязанности по содержанию арендованного имущества и уплатить арендную плату в размере, установленном договором. При этом арендатор сослался на то, что статья 26 Закона о государственной регистрации предусматривает обязательную государственную регистрацию права аренды недвижимого имущества и аренды как обременения независимо от того, подлежал государственной регистрации сам договор аренды этого недвижимого имущества или нет. Так как в данном случае право аренды здания не было зарегистрировано, это право не возникло у арендатора. Поскольку у арендатора не возникло права владеть и пользоваться зданием, то у него не возникли и предусмотренные договором обязанности по содержанию здания и по оплате арендной платы в соответствующем размере.

Арбитражный суд первой инстанции, рассматривая данный спор, исходил из следующего.

Требования статьи 26 Закона о государственной регистрации подлежат применению с учетом и на основании положений Гражданского кодекса. Согласно пункту 1 статьи 4 Закона о государственной регистрации государственной регистрации подлежат право собственности и иные вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК. Положения Гражданского кодекса предусматривают государственную регистрацию договоров аренды недвижимого имущества (статья 609). Однако для договоров аренды здании и сооружений на срок менее одного года такая государственная регистрация не требуется (статья 651). Вместе с тем Гражданский кодекс не предусматривает государственной регистрации ни права аренды, ни аренды как обременения.

Таким образом, исходя из смысла положений Гражданского кодекса, регистрация возникающих из договора аренды здания прав арендатора, обременяющих вещные права арендодателя на это здание, осуществляется на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только в том случае, когда регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества. При этом регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество (пункт 3 статьи 26 Закона о государственной регистрации).

Поскольку договор аренды здания был заключен сторонами на срок менее одного года и не подлежал государственной регистрации, то, следовательно, не подлежало регистрации в Едином государственном реестре прав и обременение в виде прав арендатора, возникающих на основании данного договора.

Арбитражный суд признал, что ответчик имеет права арендатора, вытекающие из договора аренды, и несет предусмотренные договором и корреспондирующие этим правам обязанности по уплате арендной платы и содержанию здания. На этом основании суд удовлетворил исковые требования арендодателя.

При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании пункта 3 статьи 165 ГК предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.

Индивидуальный предприниматель (арендатор) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендодателю) и к учреждению юстиции, осуществляющему регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним об обязании зарегистрировать подписанный между сторонами договор аренды здания сроком на 10 лет на основании пункта 3 статьи 165 ГК.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы — биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Заказать диплом

В ходе судебного разбирательства один из ответчиков — арендодатель — заявил, что в соответствии с пунктом 2 статьи 651 и пунктом 3 статьи 433 ГК договор аренды здания, заключенный на срок один год и более, подлежит обязательной государственной регистрации, при отсутствии которой он считается незаключенным. Предъявленный истцом иск является фактически иском о понуждении заключить договор аренды. Такой иск может быть предъявлен только в случае, предусмотренном пунктом 4 статьи 445 ГК, когда заключение договора обязательно для одной из сторон. Следовательно, пункт 3 статьи 165 ГК не может применяться к сделкам, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными.

Арбитражный суд первой инстанции установил, что истец неоднократно обращался к арендодателю с требованием передать ему ряд документов, необходимых для регистрации договора аренды. Однако арендодатель без уважительной причины не передал истцу этих документов. Такие действия арендодателя суд квалифицировал как уклонение от государственной регистрации договора аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 165 ГК в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Из буквального содержания данной нормы не следует, что она применяется только в случаях, когда при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной. Гражданский кодекс не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Таким образом, требование пункта 3 статьи 165 ГК носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной. На этом основании арбитражный суд удовлетворил требование истца и принял решение о регистрации договора аренды. Все расходы по оплате госпошлины арбитражный суд возложил на арендодателя, указав, что учреждение юстиции, которое в силу пункта 3 статьи 165 ГК и на основании принятого судом решения обязано зарегистрировать договор, не совершало каких-либо действий, нарушающих права и интересы истца.

Данное решение суда постановлениями апелляционной и кассационной инстанций оставлено без изменения.

Если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.

Одна из сторон обратилась в арбитражный суд с иском о признании договора аренды незаключенным.

Из представленных суду документов следовало, что между сторонами был подписан договор аренды здания сроком на шесть месяцев, но стороны распространили действие договора на их отношения, существовавшие в течение года до подписания договора.

В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что фактически срок действия договора аренды составил более одного года и, следовательно, в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК договор подлежал государственной регистрации. Однако договор не был зарегистрирован и поэтому не может считаться заключенным.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы — биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Заказать диплом

Арбитражный суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал по следующим основаниям.

Срок аренды был указан сторонами в договоре и составлял менее одного года. Согласно пункту 2 статьи 425 ГК стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Таким образом, из содержания пункта 2 статьи 425 ГК РФ следует, что наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса.

На этом основании арбитражный суд признал, что для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды здания, не должен включаться в срок аренды. Поэтому договор аренды здания следует считать заключенным на срок, указанный в договоре, т.е. на шесть месяцев. Поскольку в силу пункта 2 статьи 651 ГК данный договор не подлежал государственной регистрации, нет оснований для признания его незаключенным.

Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы, исходя из ее размера, указанного в зарегистрированном договоре аренды.

Из представленных суду документов следовало, что акционерное общество купило здание, часть нежилых помещений которого были сданы предыдущим собственником здания в аренду на 10 лет на основании зарегистрированного в установленном порядке договора аренды. В дальнейшем арендатор уведомил акционерное общество, что между ним и предыдущим собственником здания было заключено соглашение об уменьшении размера арендной платы.

В обоснование иска акционерное общество сослалось на то, что соглашение о внесении изменений в договор не было зарегистрировано и, следовательно, должно считаться незаключенным.

Арбитражный суд первой инстанции в иске о взыскании арендной платы в размере, указанном в зарегистрированном договоре, отказал, указав на то, что согласно пункту 1 статьи 452 ГК соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Соглашение об изменении договора аренды было заключено в простой письменной форме путем составления единого письменного документа, т.е. в той же форме, что и сам договор. Однако требование пункта 2 статьи 651 ГК об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не распространяется на соглашение об изменении размера арендной платы по договору аренды, так как государственная регистрация не является элементом формы этого договора. Поскольку пункт 1 статьи 452 ГК не предусматривает обязательной государственной регистрации соглашений о внесении изменений или дополнений в договоры, подлежащие государственной регистрации, то такие соглашения не нуждаются в регистрации.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы — биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Подробнее

Суд кассационной инстанции решение отменил и иск о взыскании арендной платы в размере, определенном согласно условиям зарегистрированного договора аренды, удовлетворил по следующим основаниям. Договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно пункту 1 статьи 453 ГК при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Поскольку соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды здания изменений относительно размера арендной платы не было зарегистрировано, оно в соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК должно считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке.

Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания.

Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.

В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 ГК для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.

Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года.

Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы — биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Подробнее

Акционерное общество, приобретшее в собственность здание по договору купли — продажи, обратилось в арбитражный суд с иском об освобождении здания лицом, его занимающим, т.к. данное лицо, по мнению истца, без законных оснований владеет и пользуется указанным зданием. Между этим лицом и бывшим собственником здания заключен договор аренды здания, который был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК. Поскольку договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не был зарегистрирован, истец полагал, что договор является незаключенным.

Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, указав, что согласно пункту 2 статьи 651 ГК подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Следовательно, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.

Соглашение о переводе долга по договору аренды здания, подлежащему государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации и при отсутствии ее считается незаключенным.

Общество с ограниченной ответственностью (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о взыскании арендной платы по договору аренды здания. Акционерное общество заявило, что оно является ненадлежащим ответчиком по данному иску. Договор аренды прекратился в связи с окончанием срока аренды, и с согласия истца долг акционерного общества по оплате арендной платы был переведен на нового арендатора здания, что подтверждается соглашением о переводе долга.

Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил, указав, что в соответствии с пунктом 2 статьи 391 ГК к форме перевода долга соответственно применяются требования, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 389 ГК. В частности, в силу пункта 2 статьи 389 ГК уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Договор аренды, заключенный между истцом и ответчиком сроком на один год, подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован в установленном порядке. Следовательно, соглашение о переводе долга ответчика по этому договору также подлежало регистрации в порядке, установленном для регистрации договора аренды. Так как соглашение о переводе долга не было зарегистрировано, оно в силу пункта 3 статьи 433 ГК считается незаключенным.

Поскольку заключенный сторонами смешанный договор, содержащий элементы договора купли — продажи предприятия как имущественного комплекса, подлежащего обязательной государственной регистрации, и договора поставки оборудования, устанавливает единую совокупность обязательств, то такой смешанный договор подлежит обязательной государственной регистрации, при отсутствии которой должен считаться незаключенным.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу о признании договора незаключенным и возврате суммы аванса.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы — биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Цена диплома

Из представленных суду документов следовало, что общество с ограниченной ответственностью заключило с закрытым акционерным обществом договор, по которому последнее продало ему предприятие (имущественный комплекс) и обязалось поставить новое оборудование для использования на этом предприятии, а покупатель уплатил аванс в счет своих обязательств по оплате предприятия и оборудования.

В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что в соответствии с пунктом 3 статьи 560 ГК договор купли — продажи предприятия подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Ответчик (продавец) возражал против заявленных исковых требований, указывая на то, что заключенный договор содержит элементы двух договоров: купли — продажи предприятия и поставки оборудования. Согласно статье 421 ГК к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Гражданский кодекс устанавливает обязательность государственной регистрации договора купли — продажи предприятия, но не предъявляет такого требования к договорам поставки. Поэтому смешанный договор является незаключенным только в части обязательств по договору купли — продажи предприятия.

Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил, указав в решении, что в соответствии с пунктом 3 статьи 421 ГК стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). Смешанный договор, содержащий элементы разных договоров, устанавливает единую совокупность обязательств. Заключенный сторонами договор представляет собой смешанный договор, так как в нем стороны соединили условия разных гражданско — правовых договоров и связали осуществление своих прав и обязанностей, предусмотренных одним из этих договоров, с осуществлением прав и обязанностей, предусмотренных другим договором. Поскольку пункт 3 статьи 560 ГК устанавливает обязательную государственную регистрацию договора купли — продажи предприятия, это требование распространяется и на смешанный договор, содержащий элементы договора купли — продажи. При отсутствии такой регистрации весь смешанный договор должен считаться незаключенным, а не только в части обязательств по купле — продаже предприятия.

Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.

Индивидуальный предприниматель на основании пункта 4 статьи 445 ГК обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о понуждении последнего заключить с ним договор аренды здания сроком на 25 лет на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Возражая против предъявленного иска, акционерное общество в ходе судебного разбирательства заявило, что, поскольку договор аренды здания сроком на 25 лет, который это общество обязалось заключить с предпринимателем, подлежал обязательной государственной регистрации, то в соответствии с пунктом 2 статьи 429 ГК и сам предварительный договор также подлежал такой регистрации. Однако он не был зарегистрирован и, следовательно, на основании пункта 3 статьи 433 ГК должен считаться незаключенным. Поэтому требования истца не подлежат удовлетворению, т.к. основываются на незаключенном предварительном договоре.

Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, отметив, что на основании пункта 2 статьи 429 ГК предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Поскольку договор аренды здания подлежал государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК, то и предварительный договор также подлежал государственной регистрации. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы — биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Заказать диплом

Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск о понуждении заключить договор аренды, указав, что в силу пункта 2 статьи 429 ГК к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное пунктом 2 статьи 651 ГК условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 ГК. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции признал, что предварительный договор не подлежал государственной регистрации.

Соглашение, определяющее размер, сроки и порядок предоставления в качестве отступного недвижимого имущества, не подлежит обязательной государственной регистрации. Государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество, предоставляемое в качестве отступного.

Банк обратился в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации.

Из представленных суду документов следовало, что между банком и обществом с ограниченной ответственностью было заключено соглашение, по которому общество передало банку в качестве отступного в целях прекращения обязательств по возврату кредита 5 принадлежащих обществу квартир в жилом доме.

Учреждение юстиции отказало банку и обществу в регистрации перехода права собственности на указанные квартиры на том основании, что само соглашение об отступном не было зарегистрировано учреждением юстиции и, следовательно, не соответствовало требованиям, предъявляемым законодательством к документам, представляемым на государственную регистрацию.

Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил и обязал учреждение юстиции зарегистрировать переход к банку права собственности на квартиры от общества с ограниченной ответственностью. При этом арбитражный суд указал, что согласно пункту 1 статьи 164 ГК сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно пункту 1 статьи 131 ГК государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Таким образом, пункт 1 статьи 164 ГК не предусматривает государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом отдельной от регистрации вещных прав на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновения, перехода и прекращения. Отдельной обязательной государственной регистрации подлежат только те договоры с недвижимым имуществом, для которых она прямо предусмотрена в Гражданском кодексе.

Поскольку статья 409 ГК не содержит требований о государственной регистрации соглашения, определяющего размер, сроки и порядок предоставления в качестве отступного недвижимого имущества, то, следовательно, такое соглашение не нуждается в отдельной государственной регистрации.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы — биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Заказать диплом

Право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку.

Акционерное общество обратилось и арбитражный суд с иском к учреждению юстиции о признании права собственности на здание и расположенные рядом гаражи и об обязании его осуществить регистрацию права собственности на эти объекты.

Ответчик, возражая против иска, ссылался на то, что регистрация права собственности за истцом не произведена по причине отсутствия актов ввода указанных объектов в эксплуатацию.

Акционерное общество утверждало, что акт рабочей и государственной приемочной комиссии не оформлен по причине отказа от его подписания органами санэпидемнадзора, поскольку объекты не подключены к магистральным сетям канализации. Однако магистральные сети в микрорайоне расположения объектов еще не построены.

Арбитражный суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Закона о государственной регистрации право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Поскольку акты приемки объектов в эксплуатацию не были оформлены, данные объекты являются объектами, не завершенными строительством.

Согласно пункту 2 статьи 25 Закона о государственной регистрации право на не завершенный строительством объект регистрируется только в случае необходимости совершения сделки с этим объектом.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы — биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Заказать диплом

Однако здание и гаражи построены акционерным обществом для собственных нужд и на момент обращения за государственной регистрацией продажа их другим лицам не предполагалась.

Данное решение суда постановлениями апелляционной и кассационной инстанций оставлено без изменения.

Объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом — исполнителем в соответствии со статьей 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации права собственности на приобретенный объект незавершенного строительства.

Судебным приставом — исполнителем во исполнение решения арбитражного суда было обращено взыскание на принадлежащий должнику законсервированный объект незавершенного строительства. Указанный объект был продан с публичных торгов специализированной организацией, которой этот объект был передан судебным приставом — исполнителем на основании пункта 1 статьи 62 Федерального закона «Об исполнительном производстве» (далее — Закон об исполнительном производстве).

2.3.2. Спорные вопросы в сфере купли-продажи объектов недвижимости

Акционерное общество, приобретшее объект незавершенного строительства с публичных торгов, обратилось к учреждению юстиции с заявлением о государственной регистрации права собственности на этот объект. Учреждение юстиции отказало в государственной регистрации, сославшись на то, что до продажи с публичных торгов в порядке исполнительного производства право собственности должника на объект незавершенного строительства не было зарегистрировано в соответствии с пунктом 2 статьи 25 Закона о государственной регистрации.

Арбитражный суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал по следующим основаниям. В соответствии с требованиями статей 62 и 63 Закона об исполнительном производстве и статьи 447 ГК продажа имущества должника с торгов при обращении на него взыскания есть особый способ заключения договора купли — продажи этого имущества. Поскольку право собственности должника на объект незавершенного строительства не было зарегистрировано в порядке, установленном статьей 25 Закона о государственной регистрации, спорный объект не мог быть продан с публичных торгов в рамках исполнительного производства. Необходимым условием продажи объекта с торгов в порядке обращения на него взыскания в рамках исполнительного производства является регистрация права собственности должника на этот объект. Поскольку сам должник свое право собственности на указанный объект не зарегистрировал, регистрация его прав должна была быть проведена судебным приставом — исполнителем в порядке подготовки торгов данным объектом (статья 62 Закона об исполнительном производстве), а свидетельство о государственной регистрации вместе с другими документами, характеризующими объект недвижимости, передано им специализированной организации, проводящей торги (подпункт 3 пункта 3 статьи 62 Закона об исполнительном производстве).

Договор простого товарищества (о совместной деятельности), по которому одна из сторон обязуется в качестве своего вклада передать недвижимое имущество, не требует государственной регистрации. Однако, если одна из сторон по такому договору уклоняется от государственной регистрации возникновения общей долевой собственности сторон на это имущество, суд вправе по требованию другой стороны принять решение о государственной регистрации перехода недвижимого имущества в общую долевую собственность.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы — биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Цена диплома

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о признании своего права на долю в праве собственности на здание, внесенное акционерным обществом и виде вклада в совместную деятельность.

Из представленных суду документов следовало, что между акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью был заключен договор о совместной деятельности, по которому акционерное общество обязалось в качестве своего вклада внести здание, а общество с ограниченной ответственностью — денежные средства. Размеры вкладов были равными.

В соответствии с условиями договора общество с ограниченной ответственностью перечислило денежные средства, составляющие его вклад на счет акционерного общества, которому было поручено ведение общих дел. Договор не предусматривал какого-либо специального оформления сторонами факта внесения акционерным обществом здания в общую долевую собственность товарищей. Однако по условиям договора акционерное общество было обязано зарегистрировать общую долевую собственность товарищей на вносимое здание. Такая регистрация не была им произведена.

В ходе судебного разбирательства истец изменил исковые требования: заявил иск о государственной регистрации перехода здания в общую долевую собственность сторон по договору о совместной деятельности. В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, было привлечено учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество.

Акционерное общество, возражая против иска, заявило, что, поскольку по договору оно должно было внести в качестве вклада недвижимое имущество, договор подлежал государственной регистрации в соответствии с пунктом 1 статьи 164 ГК. Так как договор не был зарегистрирован, то согласно пункту 3 статьи 433 ГК он считается незаключенным, и, следовательно, истец не вправе на основании условий этого договора требовать государственной регистрации перехода здания в общую долевую собственность.

Арбитражный суд первой инстанции в решении указал, что договор простого товарищества, по которому одна из сторон обязуется внести в товарищество недвижимое имущество, не подлежит обязательной государственной регистрации в силу пункта 1 статьи 164 ГК, так как требования статей 1041 — 1054 ГК не предусматривают государственной регистрации такого договора. Момент заключения договора определяется в соответствии с общими требованиями пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК.

Согласно пункту 1 статьи 1043 ГК внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства.

Поскольку ответчик не зарегистрировал в срок, установленный договором, общую долевую собственность товарищей на здание, вносимое им в виде вклада в простое товарищество, истец имеет право требовать регистрации перехода здания в общую долевую собственность. В данном случае в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК по аналогии применяются требования пункта 3 статьи 551 ГК.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы — биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Цена диплома

В связи с изложенным арбитражный суд удовлетворил исковые требования истца и принял решение о государственной регистрации учреждением юстиции перехода здания в общую долевую собственность сторон.

Арбитражный суд, утверждая мировое соглашение, по которому одна сторона передает другой стороне в собственность жилое помещение, обязан был убедиться в том, что сторона, передающая недвижимое имущество, является его собственником и ее право собственности на это имущество зарегистрировано в установленном законом порядке.

Арбитражный суд первой инстанции утвердил мировое соглашение, по которому ответчик обязался передать построенные им квартиры, являвшиеся предметом спора, истцу, а истец обязался уплатить ответчику определенную денежную сумму. В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, в деле участвовало учреждение юстиции, осуществляющее регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Учреждение юстиции подало кассационную жалобу на определение об утверждении мирового соглашения и прекращении производства по делу, указав на то, что право собственности ответчика на передаваемые им истцу квартиры еще не зарегистрировано в порядке, установленном Законом о государственной регистрации.

Суд кассационной инстанции определение отменил и дело передал на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. Согласно часть 5 статьи 49 АПК РФ от 24.07.2002 N 95-ФЗ арбитражный суд утверждает мировое соглашение, если оно не противоречит законам и иным нормативным правовым актам и не нарушает права и законные интересы других лиц. При утверждении мирового соглашения, по которому одна сторона передает другой стороне в собственность недвижимое имущество, арбитражный суд был обязан проверить, что недвижимое имущество принадлежит соответствующему лицу на праве собственности. Согласно части 2 пункта 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации регистрация является единственным доказательством существования права. Поскольку право собственности ответчика на жилые помещения не было зарегистрировано, он не мог распорядиться ими, в том числе и путем заключения мирового соглашения. Определение арбитражного суда об утверждении мирового соглашения о передаче в собственность недвижимого имущества представляет собой судебный акт, определяющий условия и содержание гражданско — правовой сделки с этим имуществом. Поэтому при утверждении мирового соглашения о передаче в собственность квартир арбитражный суд должен был убедиться, что права на упомянутые жилые помещения зарегистрированы в соответствии с требованиями Закона о государственной регистрации.

Таким образом, нами были рассмотрены основные вопросы законодательного регулирования и практического применения положений о государственной регистрации сделок с недвижимостью.

В следующей главе дипломной работы будут рассмотрены проблемные вопросы регулирования сделок по отдельным видам недвижимости.

Глава 3. Особенности правового регулирования  сделок  с отдельными объектам  недвижимости

3.1. Особенности сделок с земельными участками

Как уже отмечалось, недвижимость — это, прежде всего, земельные участки и то, что неразрывно связано с землей. Переход к другому лицу в результате исполнения договора купли — продажи здания, строения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка. Если же продается земельный участок, изменяются правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества. Кодекс содержит четкие правила, регулирующие такого рода изменения (ст. 552 — 553).

Нужна помощь в написании диплома?

Мы — биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Заказать диплом

Покупатель здания, сооружения или иной недвижимости одновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Природа этих прав зависит от того, является ли продавец недвижимости собственником соответствующего земельного участка. В этом случае передаваемое покупателю право на земельный участок определяется договором (право собственности, право аренды и т.п.). Если же в договоре отсутствует условие о передаваемом покупателю праве на земельный участок, он становится собственником той части земельного участка, которая занята проданной ему недвижимостью и необходима для ее использования.

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Правда, следует иметь в виду, что законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на этом земельном участке недвижимости либо допускающие ее только с согласия собственника земли.

В случаях, когда предметом договора купли — продажи недвижимости является земельный участок, а находящаяся на нем недвижимость остается в собственности у продавца, условия пользования продавцом частью земельного участка, занятой недвижимостью, определяются договором купли — продажи. Если договор не содержит таких условий, продавец получает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Существенным условием всякого гражданско — правового договора признается его предмет (см. ст. 432). Правила определения предмета договора применительно к продаже недвижимости детализированы в статье 554. Условие о предмете договора продажи недвижимости считается согласованным сторонами, если в нем имеются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении объектов недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В противном случае договор не считается заключенным.

Значительно отличается от общих положений о договорах и правило о таком условии договора продажи недвижимости, как цена (ст. 555). Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (см. ст. 424), не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Здесь действует иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже не считается заключенным. Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.

Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора продажи недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556). До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости.

Дополнительные требования, направленные на защиту проживающих в жилых помещениях граждан, сформулированы для продажи жилья (ст. 558). В частности, государственной регистрации подлежит договор купли — продажи не только жилого дома или квартиры в целом, но и части дома или квартиры. Существенным условием договора продажи жилого дома (его части) или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, признается перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным.

И еще   о некоторых   аспектах  регулирования  сделок  с  земельными участками. Так,   согласно Указа Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. N 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (в ред. Указа Президента РФ от 24.12.93 N 2287) граждане и юридические лица — собственники земельных участков имеют право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы — биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Заказать диплом

Граждане и юридические лица могут образовывать общую совместную или общую долевую собственность путем добровольного объединения принадлежащих им земельных участков, земельных долей (паев).

Каждому собственнику земельного участка выдается свидетельство на право собственности на землю (далее именуется свидетельство), которое подлежит регистрации в регистрационной (поземельной) книге.

Свидетельство является документом, удостоверяющим право собственности на земельный участок, и служит основанием при совершении сделок купли — продажи, залога, аренды, а также при осуществлении иных действий по владению, пользованию и распоряжению земельным участком в соответствии с действующим законодательством.

Утвердить прилагаемую форму свидетельства на право собственности на землю.

При первичном предоставлении земельного участка свидетельство выдается соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству по решению местной администрации. При купле — продаже земельных участков и в других случаях перехода права собственности на землю свидетельство выдается указанным комитетом на основании договора купли — продажи (купчей) или иных документов, подтверждающих переход права собственности на землю.

Государственные акты и свидетельства о предоставлении земельных участков в собственность, выданные до вступления в действие настоящего Указа, являются документами постоянного действия, удостоверяющими право собственности, и имеют равную законную силу со свидетельством, предусмотренным настоящим пунктом.

Граждане, получившие участки в пожизненное наследуемое владение или бессрочное (постоянное) пользование либо взявшие их в аренду, кроме аренды у физических лиц, имеют право на предоставление и выкуп этих участков в собственность в соответствии с действующим законодательством.

Документы, подтверждающие права собственности на земельные участки или права пользования земельными участками, выданные после вступления в силу настоящего Указа органами исполнительной власти и местного самоуправления без регистрации в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству, являются недействительными.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы — биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Цена диплома

Все споры, связанные с отчуждением и приобретением земельных участков, а также другие земельные споры рассматриваются в судебном порядке (Судебные решения   по спорам, связанным с  отчуждением и приобретением  земельных участков  представлены  в приложении1).

Каждому члену коллектива сельскохозяйственного предприятия, которому земля принадлежит на праве общей совместной или общей долевой собственности, выдается свидетельство на право собственности на землю по форме, утвержденной настоящим Указом, с указанием площади земельной доли (пая) без выдела в натуре.

Сельскохозяйственные предприятия, членам коллективов которых земля принадлежит на праве общей совместной или общей долевой собственности, в 2-недельный срок с момента подачи членом коллектива заявления о выдаче свидетельства представляют в органы местной администрации списки собственников с указанием размеров принадлежащих им земельных долей (паев).

Собственники земельных долей (паев) имеют право без согласия других сособственников на выдел земельного участка в натуре для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, сдачи в залог и аренду, расширения до установленной нормы участка, используемого под личное подсобное хозяйство и индивидуальное жилищное строительство, а также обменивать земельную долю (пай) на имущественный пай, передавать ее по наследству, получать стоимостное выражение (стоимость) земельной доли в случае выкупа принадлежащего коллективу на праве общей совместной или общей долевой собственности земельного участка и на возмещение причиненных убытков, включая упущенную выгоду.

Собственники земельных долей (паев) без согласия других сособственников имеют право продавать земельные доли (паи) другим членам коллектива, а также иным гражданам и юридическим лицам для производства сельскохозяйственной продукции. При этом члены коллектива имеют преимущественное право на приобретение земельных долей (паев) перед иными покупателями.

Выдел земельной доли (пая) в натуре производится с учетом требований по рациональной организации территории и компактного землепользования.

Лица, выходящие из коллективных хозяйств и других сельскохозяйственных предприятий для организации крестьянского (фермерского) хозяйства, наделяются имущественным паем в натуре в соответствии с установленным порядком. В случае отказа коллектива выделить имущественный пай в натуре либо в связи с невозможностью обеспечить в натуре право на имущественный пай предприятия обязаны выделить денежную компенсацию стоимости имущественного пая, индексированную на коэффициент увеличения минимальной заработной платы с момента расчета этого пая.

Продажа земель может производиться на конкурсах или аукционах.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы — биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Подробнее

Выкуп части земельного участка, предоставленного ранее сверх предельных норм, осуществляется в соответствии с абзацем шестым пункта 4 Указа Президента Российской Федерации от 23 апреля 1993 г. N 480 «О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками».

Продажа земли собственникам приватизированных предприятий осуществляется в порядке, утвержденном Указом Президента Российской Федерации от 14 июня 1992 г. N 631 «Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности».

Продажа земельных участков, используемых в сельскохозяйственном производстве, с изменением целевого назначения производится по решению органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Для ускорения процедуры оформления права собственности на земельный участок и земельную долю (пай) или выдела участка в натуре предусмотрено, что:

соответствующее заявление в органы местной администрации подлежит рассмотрению в месячный срок с момента его подачи;

решение (выписка из решения) органа местной администрации о предоставлении, продаже земельного участка в собственность, о переоформлении права на землю, выделе земельного участка либо об отказе в этих действиях подлежит выдаче в 7-дневный срок с момента принятия решения;

выдача комитетами по земельным ресурсам и землеустройству свидетельства производится на основании решения органов местной администрации в 10-дневный срок с момента принятия решения или регистрации договора купли — продажи.

Основаниями для отказа в выдаче свидетельства на право собственности на землю являются:

Нужна помощь в написании диплома?

Мы — биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Подробнее

  • прямой запрет в законодательных актах Российской Федерации на предоставление земельных участков в собственность;
  • наличие на момент обращения с заявлением споров о принадлежности данного земельного участка;
  • изменение целевого назначения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 8 настоящего Указа.

Перечень оснований для отказа в выдаче свидетельства на право собственности на землю является исчерпывающим.

При отсутствии чертежа границ земельного участка соответствующий комитет по земельным ресурсам и землеустройству в месячный срок после выдачи свидетельства производит установление и оформление границ земельного участка и выдает собственнику копию чертежа границ участка.

Председатель Комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству одновременно является главным государственным инспектором по использованию и охране земель Российской Федерации, а председатели комитетов по земельным ресурсам и землеустройству на местах — соответственно государственными инспекторами по использованию и охране земель республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных образований, городов и районов.

И в заключении  данного  параграфа  несколько   слов  о    спорах, возникающих  в сфере  сделок  с  земельными участками

Как показал анализ дел, рассмотренных Родинским районным судом,  часто  возникают споры, связанные  с  нарушением  земельного  законодательства при оформлении   сделок   с недвижимостью.

Приведем типичный пример: в Родинский районный суд обратился истец Горбов Сергей Павлович, с исковым заявлением «Об устранении препятствий в пользовании имуществом и компенсации морального вреда» проживаю по соседству с Пивневым Николаем Васильевичем и Раисой Васильевной.  В котором  говорилось: «Мне на праве частной собственности принадлежит земельный участок по адресу: с. Родино, ул. Пролетарская 48-2.  Ответчики с 1997 года, начиная с весны и до наступления холодов, на протяжении трех лет чинят мне препятствия в пользовании моим земельным участком. Пивнев Н.В. складирует на моей территории навоз, складывает солому, неоднократно передвигал забор, увеличивая свой огород и уменьшая мой, повреждает забор. Ответчики неоднократно вытаптывали овощные культуры, выращиваемые мной и моей семьей. Я был вынужден тогда ивынужден сейчас обращаться в различные инстанции за защитой своих прав и для предотвращения незаконных действий со стороны соседей. В мае 1998 года архитектором района составлялся протокол о нарушении земельного законодательства с предписанием Пивневу Н.В. освободить самовольно захваченный земельный участок. Данное предписание исполнено не было. Я обратился в комитет по землеустройству и в сельский совет с. Родино, в результате чего комиссией вновь было вынесено предписание Пивневу Н.В. об устранении нарушений земельного законодательства. В августе 1999 года главный гос. санитарный врач по Родинскому району дал Предписание Пивневу Н.В. о вывозе навоза с моей территории. Ответчики игнорируют все предписания и указания вышестоящих инстанций, продолжая осуществлять свои незаконные действия, повреждают мое имущество. По этой причине между нами возникают конфликты, на которые правоцируют Пивневы. Постоянные оскорбления со стороны соседей, угрозы, вплоть до рукоприкладства. Я и моя семья испытываем нравственные страдания, живем в постоянном напряжении и страхе, что соседи как-нибудь еще нам навредят. Из-за сложившейся ситуации у меня и моей супруги часты бессонницы, головные боли. Действиями ответчиков уничтожаются и повреждаются овощи, почва. В итоге силы по возделыванию я и моя семья затрачиваем и на восстановление причиненного вреда. На обращение в милицию о привлечении Пивневых к ответственности за их действия получаю отказы. Административная комиссия при администрации Родинского района ничем помочь не может. По моему мнению, причиненный мне ответчиками моральный вред будет компенсирован в случае выплаты ответчиками денежной компенсации в размере 10 000 /десять тысяч/ рублей…»

(Тексты   исковых  заявлений в  кассационную инстанцию, представлены  в Приложении1)

Судебное разбирательство по данному делу длилось почти три года. В результате требования истца были признаны необоснованными. Однако, для того, чтобы принять такое решение,  суду потребовались заключения   экспертов, которые показали, что экспертиза, проводимая БТИ — далеко несовершенна, проводится   без специальных приборов в результате чего, в официальных документах указываются приблизительные данные, что впоследствии и приводит к указанным коллизиям.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы — биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Подробнее

И такой случай в практике суда далеко не единственный. На наш взгляд, для   предупреждения подобного рода   споров, необходимо усовершенствовать   процесс обмеров, производимых БТИ. Обязать его работников производить    указанные   процедуры   с   обязательным использованием     угломерных   приборов.   Ужесточить контроль за составлением технической документации, прилагаемой  к  договорам о сделках предметом которых являются земельные участки.

3.2. Некоторые вопросы гражданско-правового регулирования сделок с предприятиями как объектами недвижимости

Начнем с анализа общих законодательных положений, регулирующих вопросы сделок с предприятиями.

Предприятие представляет собой довольно специфический объект гражданских прав, что нашло свое отражение в статье 132 ГК. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права.

Как известно, предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Тем не менее законодатель наряду с правилами о продаже недвижимости (§ 7 гл. 30 ГК РФ) счел необходимым включить в текст ГК и нормы о продаже предприятий, указав при этом, что правила о продаже недвижимости применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено нормами о договоре продажи предприятия (см. п. 2 ст. 549).

Дело в том, что продажа предприятия в целом, «на ходу» предполагает передачу покупателю не только зданий и оборудования, но и привязанных к материальной основе производства прав и обязанностей продавца. Сложные отношения, возникающие при такой продаже, требуют специального регулирования.

Предметом договора продажи предприятия является предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. В этом смысле необходимо выделить две категории прав продавца (собственника предприятия), в отношении которых в Кодексе предусмотрены два противоположных правила (пп. 2 — 3 ст. 559). К первой категории относятся права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии права на использование таких средств индивидуализации. Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, эти права переходят к покупателю.

Вторую категорию составляют права, полученные продавцом на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. Указанные права, напротив, не подлежат передаче покупателю. Исключение могут составить лишь случаи, предусмотренные законом или иными правовыми актами. Причем за неисполнение переданных покупателю в составе предприятия обязательств, вызванное отсутствием у покупателя разрешения (лицензии), необходимого для исполнения этих обязательств, продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность.

В договоре продажи предприятия должны быть точно указаны состав и стоимость продаваемого предприятия, которые определяются на основе полной инвентаризации предприятия.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы — биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Подробнее

Гражданский Кодекс  РФ  содержит правила, позволяющие удостоверить состав продаваемого предприятия (п. 2 ст. 561). Стороны еще до подписания договора продажи предприятия должны составить и рассмотреть: акт инвентаризации; бухгалтерский баланс; заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия; перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Указанные документы являются обязательным приложением к договору продажи предприятия, который заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Отсутствие какого-либо из названных документов расценивается как несоблюдение формы договора продажи предприятия, что влечет его недействительность (п. 2 ст. 560).

Договор продажи предприятия, так же как и всякий иной договор продажи недвижимости, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента.

Пожалуй, самая характерная особенность договора продажи предприятия, позволяющая выделить его в самостоятельный вид договоров продажи недвижимости, заключается в том, что продажа предприятия во всех случаях сопровождается, с одной стороны, уступкой прав (требований) продавца покупателю, а с другой — переводом на него долгов, что, как известно, требует согласия кредиторов. Поэтому в Кодексе предусмотрены положения, определяющие особый порядок уведомления кредиторов и получения их согласия на продажу предприятия, а также последствия нарушения этого порядка (ст. 562).

Обязанностью сторон по договору продажи предприятия является письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи покупателю этого предприятия. Объем прав кредиторов и последствия реализации ими своих прав для сторон поставлены в прямую зависимость от исполнения продавцом и покупателем обязанности по уведомлению кредиторов о продаже предприятия.

Кредиторам, как получившим уведомление о продаже предприятия, но не давшим согласие на перевод долга, так и не получившим такого уведомления, предоставлено право потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения продавцом причиненных этим убытков либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. Разница состоит в том, что кредитор, получивший уведомление, может воспользоваться своими правами в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия, а кредитор, не получивший такого уведомления, — в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия покупателю.

Кроме того, по долгам, включенным в состав проданного предприятия, которые были переданы покупателю без согласия кредиторов на перевод этих долгов, продавец и покупатель после передачи предприятия последнему несут солидарную ответственность.

Исполнение обязательств по договору продажи предприятия требует от продавца совершения определенных действий, не свойственных иным договорным обязательствам. В частности, если иное не предусмотрено договором, продавец за свой счет должен подготовить предприятие к передаче покупателю, составить и представить на подписание покупателю передаточный акт. В передаточном акте в обязательном порядке должны найти отражение сведения об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, данные о составе предприятия, о недостатках, выявленных в переданном имуществе, перечень утраченного продавцом имущества.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы — биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Цена диплома

День подписания продавцом и покупателем передаточного акта признается моментом передачи покупателю предприятия и перехода на него риска случайной гибели или случайного повреждения имущества предприятия.

Вместе с тем момент передачи предприятия покупателю не совпадает с моментом перехода к нему права собственности на это предприятие, который определяется датой государственной регистрации права собственности. Однако, не являясь до регистрации собственником переданного предприятия, покупатель получает право распоряжаться имуществом предприятия в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых приобреталось предприятие. И соответственно продавец, сохраняющий право собственности на переданное предприятие до момента государственной регистрации, лишается возможности такого распоряжения (ст. 564).

Следует обратить внимание на следующее: несмотря на то, что в состав предприятия могут входить многие различные объекты недвижимости, при его продаже требуется лишь один акт государственной регистрации права собственности покупателя на предприятие в целом.

Несмотря  на    детальную  регламентацию  законодательством  вопросов   о   купле-продаже  предприятий, в практике   нередко  возникают спорные  вопросы. Особенно   в практике  разрешения споров связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий. Так  в  Постановлении   Пленума  Высшего   Арбитражного   суда РФ от 2 декабря 1993 г. N 32 даны  следующие   разъяснения:

В соответствии с  Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», споры, возникающие в связи с решениями комитетов по управлению имуществом, принятыми в пределах их компетенции во исполнение Государственной программы приватизации, о признании недействительными сделок приватизации и иные гражданско-правовые споры, возникающие при подготовке и проведении приватизации, рассматриваются арбитражным судом или судом в соответствии с их компетенцией, определенной законодательством Российской Федерации.

При определении подведомственности таких споров необходимо исходить из требований статьи  22 АПК РФ от 05.05.1995 N 70-ФЗ. При решении вопроса о разграничении подведомственности указанных споров между судом и арбитражным судом следует также руководствоваться постановлением Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 18 августа 1992 г. N 12/12 «О некоторых вопросах подведомственности дел судам и арбитражным судам».

При разрешении споров, возникающих при приватизации государственных и муниципальных предприятий, необходимо учитывать, что заявления о признании недействительными актов государственных и иных органов, связанных с созданием, реорганизацией или ликвидацией предприятий, могут предъявляться в арбитражный суд трудовыми коллективами этих предприятий в лице уполномоченных этими коллективами представителей в случае нарушения предусмотренных законами прав трудовых коллективов, как это определено статьей 22 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

К числу актов государственных органов, издаваемых при подготовке и проведении приватизации государственных и муниципальных предприятий, которые могут быть оспорены по заявлениям трудовых коллективов указанных предприятий, в частности, относятся решения о преобразовании этих предприятий в акционерные общества открытого типа, о выделении из их состава структурных подразделений, о создании на базе структурных подразделений самостоятельных государственных или муниципальных предприятий либо учреждений акционерных обществ.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы — биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Подробнее

Споры по таким заявлениям трудовых коллективов предприятий подлежат разрешению арбитражным судом в общем порядке.

Законом Российской Федерации «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» с изменениями и дополнениями, внесенными Законом Российской Федерации от 5 июня 1992 г. «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» (статьи 4 — 5), предусмотрено, что споры, возникающие в связи с решениями Госкомимущества России и комитетов по управлению имуществом, рассматриваются судом или арбитражным судом в порядке, установленном действующим законодательством.

При разрешении таких споров следует учитывать, что согласно статье 22 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в компетенцию арбитражного суда входит рассмотрение споров о признании недействительными актов Госкомимущества России и комитетов по управлению имуществом, которые не носят нормативного характера и нарушают субъективные права лица, обращающегося с заявлением в арбитражный суд.

На основании статей 2 и 22 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 31 Закона Российской Федерации «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» комитеты по управлению имуществом, а также фонды имущества вправе обращаться в арбитражные суды с заявлениями о признании недействительными не носящих нормативного характера актов государственных и иных органов по вопросам приватизации, отнесенным к их компетенции законодательством.

При разрешении споров необходимо иметь в виду, что исчерпывающий перечень объектов, приватизация которых регулируется Законом Российской Федерации «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации», содержится в статье 1 указанного Закона.

Действие Закона Российской Федерации «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» не распространяется на земельный и жилищный фонды, объекты культурного и природного наследия, а также социально-культурные учреждения, для которых законодательством Российской Федерации предусмотрены ограничения или установлен особый режим приватизации. Приватизация названных объектов должна осуществляться в соответствии с иными законодательными актами Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации.

В случаях, когда на рассмотрение арбитражного суда передаются споры, связанные с продажей на торгах объектов незавершенного строительства, находящихся на балансе государственных и муниципальных предприятий, в порядке, предусмотренном постановлением Правительства Российской Федерации от 3 февраля 1992 г. N 59 «О мерах по продаже незавершенных строительством объектов», необходимо учитывать, что указанные объекты являются активами государственных и муниципальных предприятий, которые в соответствии со статьей 1 Закона Российской Федерации «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации могут быть проданы в частную собственность только на условиях и в порядке, предусмотренных названным Законом.

Вместе с тем объекты незавершенного строительства, финансирование которых осуществлялось не за счет средств предприятий, на балансе которых они находятся, могут быть изъяты с баланса и проданы с открытых торгов комитетами по управлению имуществом в порядке, предусмотренном постановлением Правительства Российской Федерации от 3 февраля 1992 г. N 59.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы — биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Заказать диплом

При разрешении споров, возникающих в ходе подготовки и проведения приватизации, арбитражным судам следует исходить из того, что в силу п. 5 постановления Верховного Совета Российской Федерации от 9 октября 1992 г. N 3608-1 «О ходе реализации государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год» покупателями приватизируемых предприятий могут быть признаны только те юридические лица, которые осуществляют свою деятельность в организационно-правовых формах, предусмотренных статьями 8 — 12 и 15 Закона РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности».

Арбитражные суды рассматривают требования о признании недействительными актов комитетов по управлению имуществом об отказе в приватизации предприятий на основании статьи 22 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В то же время необходимо иметь в виду, что действующим законодательством не предусмотрена возможность обжалования в арбитражный суд уклонения комитетов по управлению имуществом от рассмотрения заявки на приватизацию. В этом случае применяется административная ответственность, установленная пунктом 1 статьи 31 Закона Российской Федерации «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации». Рассмотрение дел о правонарушениях, предусмотренных названной статьей, не входит в компетенцию арбитражных судов.

При рассмотрении споров, связанных с преобразованием в акционерные общества открытого типа структурных подразделений государственных и муниципальных предприятий (в том числе государственных предприятий, подлежащих обязательному преобразованию в акционерные общества открытого типа в соответствии с пунктом 1 Положения о коммерциализации государственных предприятий с одновременным преобразованием в акционерные общества открытого типа, утвержденного Указом Президента Российской Федерации от 1 июля 1992 г. N 721), следует учитывать, что в соответствии с п. 8 постановления Верховного Совета Российской Федерации от 11 июня 1992 г. «О введении в действие Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год» преобразование структурных подразделений государственных и муниципальных предприятий в акционерные общества открытого типа осуществляется по решению трудовых коллективов этих структурных подразделений и представителя собственника (соответствующего комитета по управлению имуществом). В этом случае согласия трудовых коллективов других структурных подразделений, входящих в состав предприятий, не требуется.

Вместе с тем решения о преобразовании структурных подразделений указанных предприятий в акционерные общества открытого типа должны приниматься с учетом требований п. 2 ст. 19 Закона «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках» (п. 5.1 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год и п. 2 Положения о коммерциализации государственных предприятий с одновременным преобразованием в акционерные общества открытого типа).

Согласно пункту 2 статьи 19 названного выше Закона решение о принудительном разделении хозяйствующих субъектов принимается при наличии одного или нескольких следующих условий:

возможности организационного и (или) территориального обособления предприятий, структурных подразделений или структурных единиц;

отсутствия тесной технологической взаимосвязи предприятий, структурных подразделений или структурных единиц (в частности, если доля внутреннего оборота в общем объеме валовой продукции хозяйствующего субъекта составляет менее 30%);

Нужна помощь в написании диплома?

Мы — биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Заказать диплом

разграничения сфер деятельности предприятий, структурных подразделений или структурных единиц в рамках узкой предметной специализации на определенный товар.

В случае, если комитет по управлению имуществом принял решение об учреждении акционерного общества на базе структурного подразделения государственного предприятия без соблюдения названных требований, такое решение может быть признано арбитражным судом недействительным. Кроме того, арбитражный суд вправе признать недействительными учредительные документы этого акционерного общества либо акт о его регистрации.

При разрешении споров, связанных с реорганизацией предприятий в процессе их приватизации путем выделения структурных подразделений и образования на их основе самостоятельных государственных или муниципальных предприятий (за исключением случаев, предусмотренных п. 9 настоящего постановления), следует учитывать, что такая реорганизация может быть осуществлена комитетами по управлению имуществом после принятия решения о приватизации предприятия (а не его структурного подразделения, преобразуемого в предприятие), в том числе и на основе заявки трудового коллектива структурного подразделения, поданной в соответствии со статьей 13 Закона Российской Федерации «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации».

После принятия решения о приватизации предприятия в целом комитет по управлению имуществом вправе на основании статьи 16 названного выше Закона осуществить реорганизацию данного предприятия, в том числе путем выделения из его состава одного или нескольких структурных подразделений. При этом согласия всего трудового коллектива предприятия на такую реорганизацию не требуется.

Необходимо также иметь в виду, что в соответствии с пунктом 5 Указа Президента Российской Федерации от 16 ноября 1992 г. N 1392 «О мерах по реализации промышленной политики при приватизации государственных предприятий» споры между государственными предприятиями (объединениями государственных предприятий) и входящими в их состав подразделениями, коллективы которых приняли решение о преобразовании в самостоятельные предприятия в процессе приватизации, рассматриваются (независимо от отраслевой принадлежности предприятий) постоянно действующими комиссиями, создаваемыми на паритетных началах Государственным комитетом Российской Федерации по управлению государственным имуществом и Государственным комитетом Российской Федерации по антимонопольной политике и поддержке новых экономических структур либо их территориальными органами. С учетом данных решений комиссий комитеты по управлению имуществом рассматривают и решают вопрос о порядке приватизации соответствующих предприятий.

В связи с этим указанные споры, а также споры о признании недействительными решений названных комиссий арбитражным судам неподведомственны.

Вместе с тем при разрешении споров о признании недействительными актов о регистрации предприятий, созданных путем выделения из состава предприятия структурного подразделения, об оспаривании акта комитета по управлению имуществом об утверждении плана приватизации предприятия и т.д. решения указанных выше комиссий в отношении конкретного предприятия оцениваются арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

При разрешении споров следует также учитывать, что порядок выделения и приватизации структурных подразделений некоторых видов государственных и муниципальных предприятий (топливно-энергетического комплекса, предприятий, в отношении которых принято решение о конверсии, и некоторых других) регулируется специальными законодательными актами.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы — биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Цена диплома

При разрешении споров, связанных с приватизацией государственного и муниципального имущества по договорам аренды с правом выкупа, которые заключены с арендными предприятиями, образованными в соответствии со статьями 16 и 22 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде, до вступления в силу Закона Российской Федерации «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» следует исходить из требований статьи 15 названного Закона (в редакции Закона от 5 июня 1992 г.). При этом необходимо учитывать, что согласно указанной статье приватизация сданного в аренду с правом выкупа имущества осуществляется путем его выкупа в соответствии с договором аренды или путем преобразования арендного предприятия в акционерное общество открытого типа.

Согласно пункту 2 статьи 19 Закона Российской Федерации «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» выкуп имущества государственного или муниципального предприятия в соответствии с условиями договора аренды признается оплатой в рассрочку.

Арендная плата за пользование имуществом государственных и муниципальных предприятий не может засчитываться в качестве платы за приобретение имущества в собственность со дня введения в действие названного Закона.

В случае преобразования арендного предприятия в акционерное общество открытого типа по решению общего собрания трудового коллектива арендного предприятия, как это предусмотрено пунктом 2 статьи 15 Закона Российской Федерации «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации», часть имущества предприятия, стоимость которого была покрыта арендными платежами, внесенными до вступления в силу названного Закона, является коллективной собственностью арендного предприятия и не должна вноситься в уставный капитал акционерного общества в качестве вклада государства (муниципального образования). В противном случае арбитражный суд может признать учредительные документы такого акционерного общества в соответствующей их части недействительными.

При разрешении споров следует иметь в виду, что с требованиями о признании недействительными результатов конкурса или аукциона (протокола конкурсной комиссии или протокола о результатах аукциона) могут обращаться в арбитражный суд не только участники конкурса или аукциона, но и лица, которым было отказано в участии в конкурсе (аукционе). При этом незаконный отказ в участии в конкурсе (аукционе) может служить основанием для признания результатов конкурса (аукциона) недействительными. По данной категории споров соблюдение претензионного порядка не требуется.

Пунктом 1 статьи 27 и статьей 28 Закона Российской Федерации «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» установлено, что оформление сделок приватизации независимо от способа приватизации производится путем заключения договора купли-продажи между продавцом и покупателем государственного (муниципального) предприятия. Поэтому заключение такого договора является обязательным для продавца. Следовательно, споры о понуждении продавца к заключению указанного договора, а также об урегулировании разногласий сторон, возникающих при его заключении, подведомственны арбитражным судам.

Вместе с тем следует учитывать, что действующее законодательство не предусматривает возможности понуждения к заключению договора купли-продажи приватизированного имущества лица, признанного покупателем государственного или муниципального имущества.

Споры о применении имущественной ответственности, предусмотренной в договорах купли-продажи приватизируемого имущества за нарушение продавцом или покупателем обязательств по данному договору, рассматриваются арбитражными судами в общем порядке.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы — биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Заказать диплом

В случае приватизации государственного или муниципального имущества по договору аренды с правом выкупа заключение отдельного договора купли-продажи приватизированного имущества не требуется, если все условия купли-продажи, предусмотренные пунктом 2 статьи 27 Закона Российской Федерации «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации», содержатся в договоре аренды. В случае уклонения фонда имущества от оформления права собственности арендатора на выкупленное имущество, в том числе путем требования заключения отдельного договора купли-продажи, арендатор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании права собственности на выкупленное по договору аренды имущество.

В соответствии с пунктом 3 статьи 27 Закона Российской Федерации «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» право собственности на предприятие переходит от продавца к покупателю с момента регистрации договора купли-продажи в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

До принятия законодательства, устанавливающего порядок регистрации таких договоров купли-продажи, арбитражным судам следует исходить из того, что право собственности у покупателя возникает с момента внесения платежа в соответствии с условиями заключенного договора купли-продажи. Неосуществление регистрации такого договора не является основанием для признания его недействительным.

При разрешении споров, связанных с признанием сделок приватизации недействительными, следует иметь в виду, что под грубыми нарушениями правил конкурса или аукциона, которые в соответствии с пунктом 1 статьи 30 Закона Российской Федерации «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» являются одним из оснований для признания сделки приватизации недействительной, понимаются необоснованное исключение из числа участников конкурса или аукциона лиц, признаваемых покупателями в соответствии со статьей 9 названного Закона, а также такие нарушения порядка проведения конкурса или аукциона, которые могли привести к неправильному определению победителя.

Согласно пункту 2 статьи 28 Закона Российской Федерации «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» покупатель государственного или муниципального предприятия становится правопреемником его имущественных прав и обязанностей в соответствии с условиями договора и законодательством Российской Федерации.

При рассмотрении споров необходимо учитывать, что приватизация имущества ликвидированного (ликвидируемого) предприятия путем его продажи по конкурсу либо на аукционе не влечет правопреемства, за исключением случаев, когда положение о переходе имущественных прав и обязанностей этого предприятия к покупателю являлось одним из условий конкурса или договора купли-продажи, заключенного по результатам конкурса.

При рассмотрении споров, связанных с приватизацией государственных и муниципальных предприятий по конкурсу и на аукционе, арбитражным судам следует иметь в виду, что согласно пунктам 2, 3 статьи 24 Закона Российской Федерации «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» и пункту 5.6 Государственной программы приватизации товариществу (акционерному обществу), которое включает не менее одной трети списочного состава работников приватизируемого предприятия (подразделения) и объявлено в установленном порядке победителем конкурса (аукциона), при приобретении объекта приватизации предоставляются льготы в виде скидки с продажной цены и рассрочки платежа на срок до трех лет.

Включение в состав такого товарищества (акционерного общества), помимо членов трудового коллектива приватизируемого предприятия (подразделения), иных лиц само по себе не должно лишать товарищество (акционерное общество) права на получение предусмотренных Законом льгот.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы — биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Цена диплома

При этом, оценивая долю вклада работников приватизируемого предприятия (подразделения) в уставный фонд товарищества (акционерного общества), необходимо иметь в виду, что входящие в товарищество (акционерное общество) иные лица не должны своими действиями ущемлять права и интересы членов трудового коллектива приватизируемого предприятия (подразделения).

Заключение

На основании вышеизложенного можно сделать следующие выводы:

  • Сделка — это правомер­ное юридическое действие, специально направленное на ус­тановление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей
  • Сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной) (Общая часть).
  • Действительность сделки означает признание за ней качеств юридического факта, порождающего тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки. Действительность сделки определяется законодательством через следующую систему условий: законность содержания  сделок, дееспособность участников сделки, совпадение воли и волеизъявления, соблюдение формы сделки.
  • Базисом законодательной концепции недвижимости является её легальное определение. В основе формально-юридического определения недвижимости лежит экономи­ческое понимание недвижимого имущества. Генезис такого понимания — в неразрывной связи объектов недвижимости с землей. Соответственно и юридическое определение недвижимости избирает в качестве основного конституи­рующего признака связь с землей. В частности, законода­тельное определение, закрепленное Гражданского кодеком Кодексе РФ, гласит, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Кроме того, законодатель установил, что определенные объекты, не будучи недвижимостью в строго экономическом смысле этого слова, приравнены с точки зрения правового регулирования к недвижимым вещам. В частности, к недвижимым вещам в соответствии с буквой казахстанского гражданского права относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
  • Дав определение объектов недвижимости, законодатель установил общее правило, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
  • Законодательство предусматривает, что в качестве объектов регистрации выступают:
  • права на недвижимое имущество;
  • ограничения (обременения) права;
  • сделки с недвижимым имуществом.
  • Под правами на недвижимость понимается вся предусмотренная законодательством РФ совокупность прав на недвижимое имущество.
  • Закон говорит и об ограничениях (обременениях) прав на недвижимость, под которыми подразумеваются сервитут, ипотека (залог), доверительное управление аренда, арест имущества на основании судебного решения, передача прав, обязательства по договору. Указанные правообременения также подлежат государственной регистрации в случаях, установленных законом.
  • Под сделками с недвижимостью понимаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установ­ление, изменение либо прекращение прав на недвижимое имущество.

Соблюдение формы сделки необходимо для признания ее действительной, а также четкой фиксации прав и обязанностей участников сделки, что облегчает ее исполнение и разрешение возможных споров.

Одним из основных принципов государственного контроля за оборотом недвижимости является установление регистрации сделок с недвижимыми объектами.

Государственная регистрация  недвижимости исключительно важна для защиты прав и законных интересов граждан, а также играет большую роль в системе налогообложения и наполнения бюджета государства.

Следует отметить, что для устранения  различного  рода коллизий нотариус сам составляет проект сделки или же удостоверяет готовый проект клиентов, предварительно проверив его правомерность. Долгое время эта область нотариальной деятельности находилась в забвении. Юридическое осмысление специфики совершаемых гражданами сделок было более чем примитивным. Были разработаны образцы проектов сделок. Вписав в такой проект документа немного данных, сторонам оставалось только подписать его, и сделка считалась состоявшейся. Сейчас авторы каждой сделки – нотариус и клиент.

В ходе работы  также  были выявлены  проблемы  регистрации  ипотеки.

21 июля 1997 г. был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно этому Закону (п. 1 ст. 29) ипотека, в установленном порядке, подлежит госрегистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Законы о госрегистрации и ипотеке существенно стабилизировали положение в сфере купли — продажи недвижимости, ее залога, аренды и других сделок с нею, а также стимулировать бизнесменов, предпринимателей и других участников гражданского оборота к реализации этих видов сделок. Помимо всего, следует помнить, что регистрация представляет собой также акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Нужна помощь в написании диплома?

Мы — биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Сдача работы по главам. Уникальность более 70%. Правки вносим бесплатно.

Цена диплома

Однако наряду с положительным влиянием указанных законов следует отметить и отрицательные стороны. Анализ структуры и соотношение норм законов о госрегистрации и ипотеке по вопросам госрегистрации (недвижимости и сделок с ней — в первом случае, ипотеки — во втором) показывает, что, во-первых, Закон о госрегистрации не до конца охватывает весь круг сделок, связанных с госрегистрацией ипотеки. Во-вторых, особая специфика и режим госрегистрации ипотеки не всегда вписываются в общие, так сказать, стандартные рамки Закона о госрегистрации.

Как  показал анализ практики разрешения споров, связанных  с применением  Федерального  Закона  «О  государственной  регистрации  прав  на  недвижимое имущество и сделок  с  ним»,  вопросы возникают в связи с тем, что субъекты РФ или  его  органы  принимают  акты  об обязательной  государственной регистрации договоров, для которых федеральным законом такая государственная регистрация не установлена. В  связи  с  этим   Высший  Арбитражный   суд  установил, что такие  акты  не применяются арбитражным судом как противоречащие нормам Гражданского кодекса Российской Федерации

Как показал анализ дел, рассмотренных Родинским районным судом,  часто  возникают споры, связанные  с  нарушением  земельного  законодательства при оформлении сделок с недвижимостью.

Следует  отметить, что большинство споров такого рода связано с тем, что экспертиза, проводимая БТИ — далеко несовершенна, проводится без специальных приборов в результате чего, в официальных документах указываются приблизительные данные, что впоследствии и приводит к указанным коллизиям. Для предупреждения подобного рода споров, необходимо усовершенствовать   процесс обмеров, производимых БТИ. Обязать его работников производить указанные процедуры с обязательным использованием угломерных приборов. Ужесточить контроль за составлением технической документации, прилагаемой  к  договорам о сделках предметом которых являются земельные участки.

Список использованных источников

1. Конституция Российской Федерации. М., 1993.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации часть I и II (1994, 1996 гг.). М., 1998.
3. Венская конвенция «О дого¬ворах международной купли-продажи товаров»/ Сб. международных документов. М., 1999.
4. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г.
5. Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 августа 1994 г. «Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике» // Вестник Выс¬шего Арбитражного Суда Российской федера¬ции. 1994.№ 11.
6. Абалкин Л.И., Богомолов О.Т., Макаров В.Л., и др. 1996. Новая экономическая политика для России: Совместное заявление российских и американских экономистов // Независимая газета. 1 июля.
7. Авен П. Экономика торга // Независимая газета. 27 января. 1999.
8. Агарков М.М. Обязательство по советскому гражданскому праву. — М., 1940.
9. Андреева А Л. Сделки с недвижимостью // Российская юстиция. №4/2002.
10. Андреева А Л. Форма договора и последствия ее несоблюдения // Российская юстиция. №2/2002.
11. Беляева Л. А. Средний класс: проблемы формирования и развития в России. — «Мир России», 1996, т. V, № 2.
12. Бизнес и право. Правовое регулирование предпринимательской деятельности в рыночных отношениях. Казань, 2002.
13. Богомолов О.Т. (ред.).1996. Реформы глазами американских и российских ученых. М.: РЭЖ.
14. Большой Юридический Словарь., Москва 1999 год, издательство «ИНФРА-М»,
15. Борисов Б.А. Ипотека //Предприниматель инноватор. № 8 2002.
16. Брагинский М. И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. М., 1997.
17. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской федерации. 1996. № 9.
18. Гайдар Е «Детские болезни» постсоциализма (к вопросу о природе бюджетного кризиса этапа финансовой стабилизации) // Вопросы экономики.№ 4. . 1997.
19. Гайдар Е. Государство и эволюция. М.: Евразия. 1995.
20. Гайдар Е.Т. (гл. ред.). Экономика переходного периода: Очерки экономической политики посткоммунистической России (1991-1998). М.: ИЭППП. 1998.
21. Гайдар Е.Т. Дни поражений и побед. М.: Вагриус. 1996.
22. Гражданское право / Под ред. П.Е. Орловского и С.М. Корнеева. Т. 1.- М., 1969.
23. Гражданское право / Под ред. Ю.К. Толстого и А.П. Сергеева Т. 1.- СПб., 1996.
24. Гражданское право в России. Курс лекций. Часть первая.- М.: «Юридическая литература». 1996.
25. Гражданское право. Учебник для вузов. Часть первая./ Под общей редакцией Т. И. Илларионовой. – М.: Издательсткая группа НОРМА-ИНФРА-М, 1998.
26. Гражданское право. Учебник. / Отв. редактор Е. Суханов. М., изд. «БЕК». 1994.
27. Гражданское право. Часть вторая. Учебник/ Под общей редакцией А.Г. Kалпина. –М.: Юрист, 1999.
28. Гри¬банов В. П. Пределы осуществления и защиты гражданских прав. М., 1972.
29. Дойников Предпринимательское право. -М.:МГУ , 1998.
30. Долбилин А.С. Защита прав потребителей.- М.: ИНФРА-М, 1997.
31. Законодательство Петра I / Отв. ред. А. Преображенский. –М.: Юрид.лит. 1997
32. Илларионов А. Секрет китайского экономического «чуда» // Вопросы экономики. № 4. 1998.
33. Интриллигейтор Шокирующий провал «шоковой терапии» // Богомолов О.Т. (ред.). Реформы глазами американских и российских ученых. М.: РЭЖ. 1996.
34. Иоффе О.С. Обязательственное право — М., 1975.
35. Кабалкин А Понятие и условия договора //. Российская юстиция. №6/96.
36. Климкин С.И. Развитие законодательства Казахстана о предпринимательстве. — Алматы, 1998
37. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации/ Под редакцией О. Н. Садикова.- М., 1996.
38. Кошкин В. Приватизация в России: необходимость и содержание новых подходов. 1999
39. Кузенков А.Л. Перспективы приватизации в России. 2000
40. Курс предпринимательства//Учебник для вузов под ред. В.Я. Горфинкель, В.А. Швандер. -М.:ИНФРА-М, 1997.
41. Маневич Б.А. О закономерностях становления рынка. // Вопросы экономики, 1993 , №3
42. Мартемьянов А.М. Договор – основание возникновения обязательств. В кн. Гражданское право. Часть первая. / Под общей редакцией Т. И. Илларионовой. – М.: Издательсткая группа НОРМА-ИНФРА-М, 1998.
43. Мау В. Особенности посткоммунистической трансформации России //Полит.Ру 26.10.1999
44. Мау В. Рецепт «китайского чуда» запоздал почти на полвека // Капитал. 1996. 7-14 мая.
45. Мау В. Стародубровская И. Экономические закономерности революционного процесса // Вопросы экономики. № 4. 1998.
46. Мау В.А. Экономика и власть. М.: Дело Лтд. 1995.
47. Мау В.А. Экономика и право. М.: ИЭППП. 1998.
48. Мау В.А. Экономическая реформа: сквозь призму конституции и политики. М.: Ad Marginem. 1999.
49. Панфилова Ю., Семенов А. Деприватизация свершилась // Коммерсантъ. 1999. 13 октября).
50. Полеванов Д. Доклад Председателю Правительства РФ В.С.ЧЕРНОМЫРДИНУ «Анализ первого этапа приватизации и предложения по его совершенствованию». (Исх. № ВП-424-ДСП от 18.01.95 г.)
51. Полеванов Д. Доклад Председателю Правительства РФ В.С.ЧЕРНОМЫРДИНУ «Анализ первого этапа приватизации и предложения по его совершенствованию». (Исх. № ВП-424-ДСП от 18.01.95 г.)
52. Поумер М. Модель совершенной конкуренции и роль государства // Богомолов О.Т. (ред.).1996. Реформы глазами американских и российских ученых. М.: РЭЖ. 1996.
53. Предпринимательское право. Учебник/ под ред. М.И. Клейна.- М.: Юридическая литература, 2003.
54. Приватизация в России: Сборник нормативных документов и материалов. Часть 1М.: Юридическая литература. . 1993.
55. Пул Ф. Неизбежное зло // Ведомости. 16 сентября. 1999.
56. Радыгин А.Д. Реформа собственности в России: на пути из прошлого в будущее. М., Республика. 1994.
57. Российское законодательство 10-20 веков.М.,1984.Т.1
58. Савас Э.С. Приватизация: ключ к рынку. —- М.: Издатель¬ство «Дело», 1992.
59. Сакс Дж. Неудача российских реформ // Независимая газета. 16 сентября. 1999.
60. Синельников С.. Бюджетный кризис в России: 1985-1995. М,: Евразия. 1995
61. Скворцов Ю.В. Приватизационное право. Учебное пособие. – М.:ЗАО «Бизнес-Школа Интел-Синтез».1999.
62. Советское гражданское право/ Под ред. О.А. Красавчикова. Т. 1. М., 1985.
63. Стиглиц Дж. Куда ведут реформы? Вопросы экономики. № 7. 1999.
64. Стиглиц Дж.. Многообразнее инструменты, шире цели: движение к пост-вашингтонскому консенсусу // Вопросы экономики. № 8. 1998
65. Суханов Е.А. Право собственности и иные вещные права. Способы их защиты (Комментарий к новому ГК).- М., 1999.
66. Тимохина Е. Изменить договор не так то просто. -М. 2002.
67. Толстой В.С. Исполнение обязательcтв.- М., 1973.
68. Хозяйственное право. Учебник/ под ред. В.С. Мартемьянова.- М.:БЕК, 1999 г.
69. Чубаров В. Курс лекций. — М,: Юридическая литература. 1993. С. 160.
70. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. — М., «Спарк», 1995.
71. Экономическая политика Правительства России. 1992. М.: Республика.
72. Эллерман Д. Ваучернаяя приватизация как инструмент холодной войны // Вопросы экономики. № 8. 1999.
73. Яковлев В.Ф. Общая часть гражданского права в современном законодательстве и юридической практике. — Свердловск, 1979.

Содержание

Введение

Глава 1. Правовые основы формирования договора купли-продажи недвижимого имущества

1.1 Понятие, предмет, правовое регулирование договора купли-продажи недвижимого имущества

1.2 Содержание и существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества

1.3 Заключение и исполнение договора купли-продажи недвижимости

Глава 2. Экономические основы формирования договора купли-продажи недвижимого имущества

2.1 Рынок недвижимости как условие экономического развития региона

2.2 Факторы, влияющие на цену и инвестиционную привлекательность. Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости

Заключение

Список литературы

Введение

Актуальность избранной темы объясняется, прежде всего, тем, что договор купли-продажи недвижимости в последние несколько лет в нашей стране в связи с экономическим ростом, ростом количества и качества предпринимательства приобретает все большее значение. Об актуальности данной темы свидетельствует и то, что на правовую природу таких сделок влияют многочисленные факторы, например, в зависимости от того, принадлежит помещение частному лицу (физическому или юридическому) или государству; к какому виду недвижимости относится отчуждаемое имущество и т.д. Так же большинство граждан не имеют четкого представления о процедуре оформления сделок с недвижимостью, и поэтому возникает множество спорных ситуаций, которые не совсем корректно объясняются законодательством. Из необходимости систематизации правовых знаний в этой области на лицо видна актуальность и значимость выбранной темы исследования.

Договор купли-продажи – основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте. Поэтому не случайно положения, регулирующие отношения, связанные с куплей-продажей, открывают часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации, посвященную отдельным видам гражданско-правовых обязательств. И, на мой взгляд, договор купли-продажи недвижимости занимает ключевое положение среди иных разновидностей купли-продажи.

В последнее время увеличивается количество сделок с недвижимостью, в частности, со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями, которые в большинстве случаев используются фирмами и предприятиями в качестве офисных центров. Обострился интерес и к купле-продаже торговых, складских, производственных и прочих нежилых помещений. В этой сфере возникает много острых, дискуссионных проблем, которые представляют тем больший интерес, что позиция законодателя по этому вопросу не всегда безупречна.

Теоретическую основу данной работы составляют труды ученых: Абовой Т.Е., Асаул А.Н., Брагинского М.И., Витрянского В.В., Голованова Н.М., Горемыкина В.А., Грязновой А.Г., Елизаветина М.Е., Ждан-Пушкиной Д.А., Ивачева И.Л., Киндеевой Е.А., Ковалева В.В., Крашенинникова П.В., Крюкова Р.В., Малеиной М.Н., Мозолина В.П., Пахомовой Ю.И., Певницкого С.Г., Пискуновой М.Г., Садикова О.Н., Скворцова О.Ю., Соловьева А.А., Суханова Е.А., Щербакова Н.А. и других.

Цель данной дипломной работы является разработка теоретико-методологических подходов к анализу правовых и экономических особенностей договора купли-продажи недвижимости.

Достижение поставленной цели потребовало решения следующих задач:

— определить понятие недвижимого имущества и что к нему относится;

— изучить права и обязанности договора продажи недвижимого имущества, а также существенные условия договора;

— изучить порядок передачи недвижимого имущества и порядок государственной регистрации договора продажи недвижимости;

— охарактеризовать понятие и особенности функционирования рынка недвижимости;

— определить факторы, влияющие на цену недвижимого имущества

— раскрыть особенности инвестирования в недвижимость.

Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в результате заключения и исполнения договора купли-продажи недвижимости.

Предметом данной выпускной квалификационной работы является изучение нормативных актов, множества научных и научно-популярных публикаций из различных изданий, материалов судебной практики трудов авторов, занимающихся исследованиями проблемы правового и экономического регулирования договора купли-продажи недвижимого имущества.

Методологической основой данной работы является формально-логический метод. На основе материалистического подхода использованы общенаучные методы, такие как: анализ и синтез, аналогия, сравнение, наблюдение, а также специальные методы исследования: метод сравнительного правоведения, метод правового моделирования, обобщение правоприменительной практики.

Работа состоит из двух глав, а именно: в первой главе «Правовые основы формирования договора купли-продажи недвижимого имущества дается общее понятие, рассматриваются существенные условия, раскрывается содержание договора купли-продажи недвижимости, кроме того в этой же главе рассматриваются проблемы исполнения договора купли-продажи недвижимости и его государственной регистрации, вторая глава «Экономические основы формирования договора купли-продажи недвижимого имущества» посвящена именно формированию ценовых показателей недвижимого имущества, здесь, естественно, раскрывается понятие и все основные особенности функционирования рынка недвижимости, в особенности более подробно рассматривается специфика определения стоимости недвижимого имущества и факторов, влияющих на цену недвижимости, в заключении подводятся итоги проведенному исследованию.

Глава 1. Правовые основы формирования договора купли-продажи недвижимого имущества

договор купля продажа недвижимость имущество

1.1 Понятие, предмет, правовое регулирование договора купли-продажи недвижимого имущества

В конце 80-х — начале 90-х гг. 20-го столетия Российская Федерация столкнулась с необходимостью проведения масштабных реформ практически во всех отраслях своей жизни и деятельности. В качестве основной отрасли следует назвать экономику страны. Необходимость изменений в экономике потребовала внесения значительных изменений в гражданское законодательство, основным предметом которого являются имущественные (товарные) отношения, основанные на равенстве, автономии воли и самостоятельности участников.

По истечении более 15 лет с момента начала преобразований можно с уверенностью сказать, что, начиная с Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. и заканчивая заменившими их тремя частями Гражданского кодекса РФ, гражданское законодательство вполне адекватно отзывается на экономические потребности общества. Хорошо известно, например, что деление вещей на движимые и недвижимые является ключевым для законодательств тех стран, в которых господствует рыночная экономика. Поскольку существо экономических преобразований в Российской Федерации сводилось к переходу к экономике рыночного типа, отнюдь не случайно, что именно в Основах гражданского законодательства было восстановлено понятие «недвижимая вещь», которое ГК РСФСР 1922 г. было отменено. В настоящее время в России существует развернутое законодательство о недвижимом имуществе и его обороте.

Договор продажи недвижимости является разновидностью договора купли-продажи. При установлении порядка заключения, а также прав и обязанностей сторон договора применяются правила, установленные специально для договора продажи недвижимости, а на вопросы, не урегулированные данными правилами, распространяются общие положения гражданского законодательства о купле-продаже.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него обусловленную денежную сумму, в соответствии со статьей 549 Гражданского Кодекса РФ (далее – ГК).

С точки зрения классических гражданско-правовых характеристик договор продажи недвижимого имущества является двухсторонним, возмездным, реальным.

Двухсторонним договор считается на том основании, что участниками такого договора являются две стороны, одна из которых – продавец, а другая – покупатель.

Возмездным договор считается на том основании, что права и обязанности сторон складываются на возмездной (платной) основе: одна из сторон (продавец) передает другой стороне (покупателю) недвижимое имущество за определенную плату.

Реальным договор признается на том основании, что стороны исполняют свои обязательства в полном объеме при непосредственном заключении договора. Так, сразу же после подписания договора купли-продажи одна из сторон (покупатель) производит расчет с другой стороной (продавцом), а продавец в свою очередь передает все права на недвижимое имущество, являющееся предметом договора, покупателю.

Из определения договора купли-продажи следует, что он создает обязательство продавца по передаче недвижимой вещи. Указанная норма ничего не говорит об обязательствах покупателя, но таковые легко вывести из более общей нормы о купле-продаже: покупатель обязан принять передаваемое имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ). Таким образом, закон говорит только о том, что в силу этого договора создается обязательство. В то же время в этой норме ничего не говорится о переносе вещного права на недвижимость. Как следствие, можно сделать вывод о том, что в силу заключенного договора само по себе вещное право (право собственности) на объект недвижимости не переносится. Таким образом, российская легальная формула продажи недвижимости основывается на обязательственной конструкции договора купли-продажи.

Естественно, в случае с договором продажи недвижимости основное видообразующее значение имеет такой элемент предмета договора, как продаваемый объект недвижимого имущества.

Законодатель посчитал необходимым определить особые правила регулирования оборота недвижимости. Обусловлено это, очевидно, следующими факторами:

— недвижимое имущество обладает особой имущественной и социальной ценностью, требующей учета этих обстоятельств с точки зрения необходимости повышенных мер защиты этих объектов гражданского оборота;

— недвижимое имущество неразрывно связано с земельными участками; поземельная недвижимость в принципе является неперемещаемым имуществом, что не может игнорироваться при создании юридических условий оборота этого имущества;

— недвижимые вещи являются индивидуально-определенными вещами, что существенным образом влияет на порядок и способы определения их стоимости, а также условий оборота;

— недвижимые вещи являются непотребляемыми вещами, которые не могут быть утрачены в процессе нормального хозяйственного использования.

Все указанные обстоятельства свидетельствуют о необходимости особого внимания со стороны законодателя к нуждам оборота недвижимого имущества и определяют специфику предмета возмездного отчуждения недвижимости. Это, в свою очередь, повлияло на правила, которыми регламентируется оборот недвижимых вещей.

Именно особенности, присущие недвижимому имуществу, диктуют необходимость установления специальных правил, регулирующих действия продавца по передаче продаваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате.

К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без ущерба, соразмерного их назначению, невозможно, в том числе здания, сооружения. (ст.130 ГК РФ)

Существует два вида недвижимых вещей: вещи, недвижимые по их природе, и вещи, отнесенные к недвижимости в силу закона. В свою очередь вещи, недвижимые по своей природе, подразделяются на две категории:

1) земельные участки, участки недр;

2) объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения;

С позиции действующего законодательства при определении недвижимых вещей невозможно ограничиваться зданиями и сооружениями как строительными объектами. В недвижимость могут входить и определенные внутренние системы, состоящие из механизмов, предметов мебели и иных составных частей, относящихся к движимому имуществу. В результате подобного рода соединения образуются сложные вещи определенного целевого назначения (жилые дома, квартиры и т.д.), которые как целое считаются недвижимостью со всеми вытекающими из этого правовыми последствиями.

Второй вид недвижимых вещей составляют вещи, считающиеся таковыми в силу закона. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (спутники, орбитальные станции). Правовой статус недвижимости придается объектам, которые по своему назначению обладают качеством движимых вещей. Отнесение их к недвижимым вещам объясняется прежде всего необходимостью осуществления за ними постоянного контроля со стороны соответствующих наземных служб и, как следствие, применения по отношению к ним государственной регистрации.

Правовое значение деления вещей на недвижимые и движимые связывается с установлением для них различного правового режима. Это различие выражается в следующем:

1) предусматривается обязательная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Права на движимые вещи, как правило, не требуют государственной регистрации, кроме случаев, указанных в законе. Право собственности на вновь создаваемое или передаваемое по договору недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации недвижимого имущества (ст.219 ГК)

2) особые правила совершения сделок действуют в отношении сделок со строениями и земельными участками, на которых расположены строения (ст.273 ГК)

3) устанавливается особый порядок распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим государственным и муниципальным предприятиям (ст. 295 ГК); определяется порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст. 349 ГК) и т.д.

Рассмотрим в отдельности каждый вид недвижимого имущества, его правовое регулирование и оборотоспособность.

Купля-продажа земельных участков регулируется специальными правилами, установленными земельным законодательством. Земельный Кодекс предусматривает два основных способа продажи земельных участков: предоставление их из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах (ст. 30, 38) и совершение сделок с земельными участками, находящимися в собственности граждан и юридических лиц, в соответствии с гражданским законодательством.

Каждый земельный участок, в том числе находящийся в частной собственности, имеет правовой режим, включающий в себя целевое назначение и разрешенное использование. При продаже земельного участка, находящегося в частной собственности, ни продавец, ни покупатель не вправе самостоятельно изменить этот правовой режим, в соответствии со статьей 7 Земельного Кодекса РФ (далее – ЗК)

Следует отметить, что продажа земель с изменением их правового режима всегда сопряжена с реализацией дополнительных процедур, обеспечивающих возможность такой продажи. Так, например, для того, чтобы продать земельный участок с изменением его целевого назначения, необходимо перевести его из одной категории в другую на основании решения соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления (ст.8 ЗК).

При определении предмета договора продажи недвижимости необходимо иметь в виду, что в соответствии с п. 1 ст. 129 ГК РФ в качестве такового может использоваться только то недвижимое имущество, которое не изъято из оборота и не ограничено в обороте. Применительно к обороту земли и других природных ресурсов установлено правило, согласно которому возможно отчуждение этих недвижимых вещей, в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (п. 3 ст. 129 ГК РФ). Таким образом, в регулировании оборотоспособности земли и природных ресурсов существует приоритет специального законодательства, которое устанавливает определенные изъятия в отношении оборотоспособности недвижимого имущества. К примеру, в соответствии с п. 4 ст. 27 Земельного кодекса РФ из оборота изъяты (следовательно, не могут быть предметом сделок) земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности объектами: государственными природными заповедниками и национальными парками; зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, войска Пограничной службы РФ, другие войска, воинские формирования и органы и пр.

Здания и сооружения, также являются объектами недвижимого имущества, но по признакам неразрывной связи с землей и невозможности в силу этого их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. При характеристике предмета договора купли-продажи данных недвижимых вещей, прочно связанных с землей, законодатель связывает воедино соответствующую недвижимую вещь и земельный участок, на котором данная вещь расположена. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК).

В п. 1 ст. 552 ГК провозглашается общее правило подобного рода связи, в соответствии с которым по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Вопрос о том, какие права имеются при этом в виду, решается на основании норм Земельного Кодекса, имеющего в данном случае приоритет в применении перед Гражданским Кодексом. Согласно п. 1 ст. 35 ЗК при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, указанных в законе, в том числе, если земельный участок изъят из оборота. В п. 4 ст. 35 ЗК провозглашается также правило о том, что не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, если они принадлежат одному лицу. При продаже продавцом земельного участка, на котором находится здание, строение, сооружение, принадлежащее другому лицу, за последним сохраняется право пользоваться частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Следующий вид недвижимого имущества – это объекты незавершенного строительства. По мнению некоторых авторов, отсутствие обязательной государственной регистрации объектов незавершенного строительства порождает сомнения в их юридической природе как недвижимости. Это означает, что до государственной регистрации вновь создаваемое имущество не может считаться недвижимым. Но в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно — сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства в соответствии с пунктом 2 статьи 25, Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее №122-ФЗ)

Поэтому можно сказать, что незавершенное строительство следует рассматривать в качестве особого объекта недвижимости со специальным правовым режимом.

Не завершенный строительством объект может быть предметом договора купли — продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации. Объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте (ст.129 ГК РФ). Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе. Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством. Таким образом, эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться собственником другим лицам.

Действительно, если объект незавершенного строительства является предметом действующего договора строительного подряда, то в этом случае о нем нельзя говорить не только как об объекте недвижимого имущества, но и как об объекте вещных прав: он является объектом обязательства, вытекающего из договора строительного подряда, и замена сторон этого обязательства (заказчика и подрядчика) возможна лишь по правилам уступки прав требования и перевода долга по обязательствам.

Другое дело, если обязательство по каким-либо причинам прекращено. В этом случае незавершенное строительство становится объектом вещных прав и объектом имущественного оборота. При этом объект незавершенного строительства имеет все признаки недвижимого имущества: он неразрывно связан с земельным участком и его перемещение без несоразмерного ущерба целевому назначению невозможно. Поэтому все сделки с таким объектом незавершенного строительства возможны лишь с соблюдением требований, предъявляемых к недвижимому имуществу.

Спорный характер носит также вопрос об отнесении к недвижимому имуществу нежилых помещений внутри зданий. Дело в том, что нормы ГК, регулирующие отношения, связанные с оборотом объектов недвижимости, не имели в виду в качестве таковых нежилые помещения. Вместе с тем ГК допускает возможность отнесения к недвижимости федеральным законом и иных объектов, не предусмотренных ГК. Законом о государственной регистрации в перечень объектов недвижимого имущества включены нежилые помещения. Следовательно, специальные правила, регулирующие договор продажи недвижимости, подлежат применению в полном объеме и к отношениям, связанным с продажей нежилых помещений. В свою очередь, оборот недвижимости коммерческого характера подчинен общим правилам гражданского законодательства; нормы жилищного права не влияют на условия отчуждения такого имущества.

Оборот жилых помещений (жилищного фонда) регулируется в основном нормами жилищного права, которые предоставляют значительные гарантии лицам, проживающим в таких жилых помещениях. В российском праве Жилищный кодекс РФ регулирует отчуждение недвижимости, относящейся к жилищному фонду (хотя отдельные нормы, регулирующие отчуждение жилой недвижимости, будучи рамочными нормами, содержатся и в ГК РФ). Под жилыми помещениями жилищное законодательство понимает не только жилые дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (к примеру, изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в государственных органах, осуществляющих учет жилых помещений, включая служебные, ведомственные помещения, общежития, гостиницы — приюты и т.п. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Собственник, осуществляя права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, должен обеспечивать сохранение его назначения.

Значительные особенности установлены в Гражданском Кодексе РФ для продажи предприятия как вида недвижимости. Этот договор является новым для российского гражданского законодательства. Договор продажи предприятия является отдельным видом договора купли-продажи.

Продажу предприятия условно можно разделить на несколько основных этапов:

а) определение состава и стоимости продаваемого предприятия;

б) заключение договора купли-продажи недвижимости и его государственная регистрация;

в) уведомление кредитора о продаже предприятия;

г) передача предприятия;

д) государственная регистрация перехода права собственности на предприятие.

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (ст.559 ГК).

Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. Возникновение договора купли-продажи предприятия связано с необходимостью правового регулирования трех групп сделок: приватизация предприятий, купля-продажа предприятий в связи с их банкротством, при продаже частных предприятий. При приватизации имущественный комплекс унитарного предприятия может быть продан в собственность юридических лиц, а также граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, в порядке и способами, которые предусмотрены законодательством.

При банкротстве продажа предприятия осуществляется в порядке, установленном федеральным законом, путем проведения открытых торгов в форме аукциона, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. В случае, если в состав имущества предприятия входит имущество, относящееся к ограниченно оборотоспособному имуществу, продажа предприятия осуществляется только путем проведения закрытых торгов.

В закрытых торгах принимают участие лица, которые в соответствии с федеральным законом могут иметь в собственности или на ином вещном праве указанное имущество.

Начальная цена продажи предприятия, выставляемого на торги, устанавливается решением собрания кредиторов или комитета кредиторов на основании рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом независимого оценщика, привлеченного внешним управляющим и действующего на основании договора с оплатой его услуг за счет имущества должника. Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Состав и стоимость продаваемого предприятия определяются в договоре продажи предприятия на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами такой инвентаризации (ст.561 ГК). До подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю (ст. 563 ГК РФ).

Все недостатки предприятия как имущественного комплекса могут быть условно разделены на две группы: оговоренные путем указания на них в передаточном акте и не оговоренные. Для первого вида недостатков законодательство содержит указание на право покупателя требовать уменьшения цены по договору после передачи и принятия предприятия.

В случае, когда предприятие передано и принято по передаточному акту, в котором указаны сведения о выявленных недостатках предприятия и об утраченном имуществе, покупатель вправе требовать соответствующего уменьшения покупной цены предприятия, если право на предъявление в таких случаях иных требований не предусмотрено договором продажи предприятия (п.1 ст. 563 ГК РФ). Продавец в случае получения уведомления покупателя о недостатках имущества, переданного в составе предприятия, или отсутствия в этом составе отдельных видов имущества, подлежащих передаче, может без промедления заменить имущество ненадлежащего качества или предоставить покупателю недостающее имущество. Покупатель вправе в судебном порядке требовать расторжения или изменения договора продажи предприятия и возвращения того, что исполнено сторонами по договору, если установлено, что предприятие ввиду недостатков, за которые продавец отвечает, не пригодно для целей, названных в договоре продажи, и эти недостатки не устранены продавцом на условиях, в порядке и в сроки, которые установлены действующим законодательством, или устранение таких недостатков невозможно. Правила ГК РФ о последствиях недействительности сделок и об изменении или о расторжении договора купли-продажи, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору продажи предприятия, если такие последствия существенно не нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя, других лиц и не противоречат общественным интересам. Самостоятельными объектами недвижимости признаются также участки недр. Они являются недвижимостью в силу их естественных физических свойств, а не потому, что составляют единое целое с земельным участком. В противном случае было бы невозможно установление права собственности на недра вне зависимости от права собственности на землю. Особенность такого рода объектов состоит в том, что в отношении действует презумпция их государственной собственности: в соответствии с п. 2 ст. 214 ГК природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью. Таким образом, указанные объекты в принципе не могут признаваться бесхозными. К недвижимому имуществу ГК отнес и ряд объектов, не обладающих необходимыми признаками недвижимости: неразрывной связью с землей и невозможностью перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Речь идет о подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судах, судах внутреннего плавания, космических объектах. С другими объектами недвижимости их объединяют две общие черты: во-первых, высокая стоимость указанных объектов и, во-вторых, наличие государственной регистрации, обеспечивающей индивидуализацию указанных объектов. Кодекс объединил названные объекты с недвижимым по своей природе имуществом в связи с необходимостью установления для тех и других единого правового режима.

Итак, в заключение данного параграфа нужно отметить следующие основные понятия и положения, изученные в данном параграфе:

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него обусловленную денежную сумму.

2. С точки зрения классических гражданско-правовых характеристик договор продажи недвижимого имущества является двухсторонним, возмездным, реальным.

3. В случае с договором продажи недвижимости основное видообразующее значение имеет такой элемент предмета договора, как продаваемый объект недвижимого имущества.

Законодатель посчитал необходимым определить особые правила регулирования оборота недвижимости. Обусловлено это, очевидно, следующими факторами:

— недвижимое имущество обладает особой имущественной и социальной ценностью, требующей учета этих обстоятельств с точки зрения необходимости повышенных мер защиты этих объектов гражданского оборота;

— недвижимое имущество неразрывно связано с земельными участками; поземельная недвижимость в принципе является неперемещаемым имуществом, что не может игнорироваться при создании юридических условий оборота этого имущества;

— недвижимые вещи являются индивидуально-определенными вещами, что существенным образом влияет на порядок и способы определения их стоимости, а также условий оборота;

— недвижимые вещи являются непотребляемыми вещами, которые не могут быть утрачены в процессе нормального хозяйственного использования.

4. К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без ущерба, соразмерного их назначению, невозможно, в том числе здания, сооружения.

Среди недвижимых вещей можно выделить следующие основные виды:

— земельные участки

— здания и сооружения

— объекты незавершенного строительства

— жилые помещения

— нежилые помещения

— предприятие, как имущественный комплекс

— участки недр.

1.2 Содержание и существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст.550 ГК).

Законом не предусматривается обязательная нотариальная форма договора купли-продажи недвижимости. Такая обязанность была предусмотрена до введения в действие Закона о регистрации прав на недвижимость. С момента вступления в силу данного Закона нотариальная регистрация указанных договоров может иметь место лишь по соглашению сторон.

Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (ст. 434 ГК).

Применительно к договору продажи недвижимости законодатель возвращается к требованиям, предъявляемым к письменной форме сделки, ужесточая тем самым режим заключения договора продажи недвижимости. То есть использование средств электронной и иной связи не допустимо для заключения договора купли-продажи недвижимости.

Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки.

Если гражданин вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписаться, то по его просьбе сделку может подписать другой гражданин. Подпись последнего должна быть засвидетельствована нотариусом либо другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку не мог подписать ее собственноручно.

При простой письменной форме сделки ее совершение осуществляется путем составления одного документа, в котором излагается содержание сделки. В этом документе должны быть указаны стороны сделки; ими же или должным образом уполномоченными ими лицами документ должен быть подписан.

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. Несоблюдение простой письменной формы внешнеэкономической сделки влечет недействительность сделки (ст.162 ГК). Под внешнеэкономической сделкой понимается сделка с участием иностранного элемента, предусматривающая международный обмен товарами, информацией, работами, услугами, результатами интеллектуальной деятельности, в том числе исключительными правами на них.

Российский законодатель традиционно снисходительно относится к несоблюдению требуемой законом формы волеизъявления при совершении сделки (в отличие от содержания волеизъявления, противоречие которого закону и иным правовым актам всегда влечет недействительность сделки). Поэтому по общему правилу несоблюдение простой письменной формы сделки не влечет никаких отрицательных материально-правовых последствий, а лишь частично умаляет объем процессуальных прав сторон в случае возникновения спора между ними (запрет на использование в суде свидетельских показаний). Лишаясь права использовать в гражданском процессе показания свидетелей, стороны вправе доказывать основания своих требований и возражений другими средствами: объяснениями сторон и третьих лиц; письменными и вещественными доказательствами; аудио- и видеозаписями; заключениями экспертов.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возврата полученного в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Судебная практика говорит о следующем:

В удовлетворении искового требования о понуждении зарегистрировать переход права собственности на нежилые помещения судом правомерно отказано, поскольку договор купли-продажи признан судом недействительной (ничтожной) сделкой. Государственная регистрация перехода права собственности на основании недействительного договора купли-продажи будет противоречить закону.

Параграф 7 гл. 30 ГК РФ содержит немногочисленные нормы, регулирующие взаимоотношения сторон по договору продажи недвижимости. В основном эти нормы касаются условий передачи объекта недвижимости и оплаты по договору. Большинство норм, регламентирующих взаимоотношения сторон, сосредоточены в параграфе 1 этой же главы, в общих положениях о купле-продаже.

Сторонами по договору купли-продажи недвижимости могут быть как физические лица, так и юридические. Если стороной по договору является физическое лицо, то к нему предъявляются определенные требования. Так, стороной по договору купли-продажи недвижимого имущества может являться гражданин, достигший совершеннолетия (в Российской Федерации — восемнадцатилетнего возраста) и обладающий полной дееспособностью. Это означает, что у данного гражданина нет никаких ограничений по состоянию здоровья для совершения необходимых действий, связанных с выполнением условий рассматриваемого договора купли-продажи недвижимого имущества.

По общему правилу, продавцом недвижимости может выступать собственник такого имущества. Впрочем, для того, чтобы заключить договор купли-продажи имущества, собственнику совсем не обязательно доказывать свое право на отчуждаемую вещь. Такое право предполагается в силу принципа добросовестности участников гражданского оборота. Предпосылкой этого правила являются потребности оборота, основывающегося на доверии в отношениях между его участниками. Но на практике зачастую получается все наоборот:

Отказывая в удовлетворении заявления о признании права собственности на недвижимое имущество, суды правомерно исходили из того, что у истца не возникло право собственности на спорное недвижимое имущество, поскольку общество, являющееся продавцом по договору купли-продажи недвижимости, не являлось его собственником и не имело права на его отчуждение.

Впрочем, применительно к продаже недвижимости довольно сложно представить иное. Было бы странным, если бы законодатель возложил на собственника обязанность доказывать свое право собственности на недвижимую вещь. В законодательстве имеются иные механизмы, при помощи которых уменьшаются или даже исключаются возможности злоупотреблений при отчуждении недвижимости. Имеется в виду система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая построена в соответствии с принципом публичной достоверности. Во всяком случае, приобретатель недвижимой вещи всегда может обратиться к сведениям о правах на недвижимость, содержащимся в ЕГРП, и в силу публичной достоверности последнего, основываясь на его сведениях, становится добросовестным покупателем недвижимости.

Продавцом недвижимости (в том числе коммерческой предназначенности) может быть как юридическое, так и физическое лицо (последнее при этом не должно обладать статусом предпринимателя без образования юридического лица). В соответствии с общим правилом продавец является собственником отчуждаемого имущества. Вместе с тем действующее законодательство допускает, что в качестве продавца могут выступать и лица, не являющиеся собственниками отчуждаемого имущества. Такими лицами могут быть государственные унитарные предприятия, муниципальные унитарные предприятия, а также учреждения. Правила совершения сделок по отчуждению недвижимости несобственниками имеют некоторые особенности, связанные с ограничением возможности продавать недвижимость без согласия собственников (ст. ст. 295, 297 ГК РФ) либо предусматривающие возможность отчуждать имущество, которое было приобретено за счет доходов, полученных от разрешенной уставом деятельности, и учтено на отдельном балансе (ст. 298 ГК РФ). Еще одно из ограничений несобственников в данном случае заключается в том, что отчуждение имущества не может противоречить целям деятельности соответствующего унитарного предприятия, обладающего таким имуществом на ограниченном вещном праве. Таким образом, законодательство формулирует достаточно жесткую норму, ограничивающую права унитарных предприятий в возможности отчуждения недвижимого имущества.

В то же время правомерное отчуждение недвижимого имущества лицом, обладающим им на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, означает не только прекращение этих ограниченных вещных прав, но и прекращение права собственности у собственника (государственного или муниципального образования).

В качестве продавцов, которые не являются собственниками недвижимого имущества, могут выступать и учреждения. Однако учреждения вправе продавать недвижимость только в том случае, если им предоставлено право заниматься предпринимательской деятельностью, а недвижимое имущество приобретено за счет осуществления такой деятельности.

В случаях, которые предусмотрены законодательством, государственное учреждение для осуществления своей деятельности вправе приобрести по договору недвижимое имущество с закреплением его за учреждением на праве оперативного управления.

Главной обязанностью покупателя по договору продажи недвижимости наряду с обязанностью принять купленную недвижимость является обязанность по ее оплате. Форма, порядок и способ оплаты определяются сторонами договора самостоятельно. Законом допускается оплата купленной недвижимости в рассрочку и в кредит, а также предварительная оплата. В случае если оплата недвижимости производится с нарушением сроков, установленных договором продажи недвижимости, то с покупателя взимаются проценты за просрочку платежей. Судебная практика подтверждает это утверждение:

Принимая во внимание, что оплата стоимости земельного участка произведена ответчиком с нарушением сроков, установленных условиями договора купли-продажи земельного участка, суды пришли к правомерному выводу об обоснованности исковых требований в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами.

При продаже недвижимости в кредит в соответствии с нормой п. 5 ст. 488 ГК такая недвижимость признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязательств по оплате товара.

При отсутствии в договоре условия о распределении расходов по государственной регистрации перехода права собственности эти расходы должны быть возложены на продавца, ибо на нем лежит обязанность передать предмет продажи в собственность покупателя. Возложение на продавца бремени расходов по регистрации можно рассматривать как следствие наличия у него обязанности обеспечить возникновение у покупателя права собственности на проданное имущество.

Следует иметь в виду, что после того, как осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на недвижимую вещь, покупатель не вправе требовать отказа от договора купли-продажи даже в том случае, если он не оплатил цену приобретенной недвижимости.

Таким образом, при заключении и исполнении договора купли-продажи недвижимости стороны договора имеют следующие права и обязанности:

Продавец вправе:

— требовать от покупателя уплаты оговоренной денежной суммы (цены) продаваемого объекта недвижимого имущества.

Продавец обязан:

1) передать в собственность покупателя недвижимое имущество на основании передаточного акта или иного документа о передаче;

2) не уклоняться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче недвижимого имущества;

3) не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и государственной регистрации договора продажи;

4) возместить покупателю убытки, причиненные задержкой государственной регистрации.

Покупатель вправе:

1) в случае передачи продавцом недвижимого имущества, не соответствующего условиям договора продажи о его качестве, по своему выбору требовать от продавца:

— соразмерного уменьшения покупной цены;

— безвозмездного устранения недостатков недвижимости;

— возмещения своих расходов на устранение недостатков недвижимости;

2) в случае существенного нарушения требований к качеству недвижимости отказаться от исполнения договора продажи и потребовать возврата уплаченной за недвижимость денежной суммы. Существенным нарушением требований к качеству недвижимости признаются:

а) неустранимые недостатки;

б) недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени;

в) недостатки, выявляемые неоднократно;

г) недостатки, проявляющиеся вновь после их устранения;

3) требовать передачи в собственность недвижимого имущества на основании передаточного акта или иного документа о передаче;

4) в случае уклонения продавца от государственной регистрации перехода права собственности или государственной регистрации договора в судебном порядке требовать возмещения убытков, вызванных задержкой государственной регистрации.

Покупатель обязан:

1) уплатить оговоренную сторонами денежную сумму (цену) недвижимого имущества в сроки, установленные договором;

2) не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации договора продажи;

3) не уклоняться от подписания передаточного акта (иного документа о передаче недвижимости).

4) возместить продавцу убытки, причиненные задержкой государственной регистрации.

К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи, цене продаваемого недвижимого имущества и иных существенных условий, характерных для купли-продажи отдельных видов недвижимого имущества.

Одно из самых основных существенных условий договора купли-продажи недвижимого имущества является условие о предмете договора.

Согласно ст. 554 ГК в договоре купли-продажи должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Объект недвижимости должен быть описан в соответствии с требованиями п. 1 ст. 18 и п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав. Должны быть указаны:

— вид (название) объекта: здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж, квартира, часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры;

— адрес (местоположение);

— литеры или номера строений в случае нахождения нескольких объектов под одним почтовым адресом;

— этажность объекта;

— этаж и номера помещений на поэтажном плане;

— площадь объекта.

Если предметом договора является передача доли в праве общей собственности, то указываются размер доли в виде простой дроби и данные о целом объекте недвижимости.

Описание земельного участка. Согласно п. 4 ст. 35 ЗК отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением изъятых из оборота участков и частей объектов недвижимости, которые не могут быть выделены в натуре с участком. Поэтому существенным условием договора отчуждения здания, сооружения, жилого дома, садового дома, дачи является передача права собственности на занятый ими участок. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК). В договоре должны быть указаны:

— местоположение участка;

— площадь участка;

— кадастровый номер участка;

— категория земли (целевое назначение);

— разрешенное использование участка;

— обременения участка и ограничения его использования.

Следующим не менее важным существенным условием договора является цена недвижимого имущества, установленная соглашением сторон (ст. 555 ГК). Возможно указание цены на единицу площади, тогда цена договора определяется исходя из площади передаваемого недвижимого имущества.

Не следует путать цену договора с инвентаризационной оценкой недвижимости, нормативной ценой земли, данными независимой оценки. Установленная соглашением сторон цена недвижимости может быть как выше, так и ниже оценки.

Для получения налогового вычета при покупке жилья в договоре купли-продажи жилого дома с земельным участком необходимо отдельно определять цену дома и цену участка.

При продаже недвижимого имущества в кредит с условием о рассрочке платежа должны быть указаны порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК).

К иным существенным условиям относятся:

1) для жилых помещений – перечень лиц, проживающих в таком помещении и сохраняющих в соответствии с законом право пользования после приобретения жилого помещения покупателем, с указанием их прав пользования (п. 1 ст. 558 ГК). В договоре может быть положение об отсутствии таких лиц.

Сохраняют права пользования жилым помещением после его отчуждения, в частности:

— наниматели и постоянно проживающие с ними граждане (ст. ст. 675, 677 ГК);

— ссудополучатели, проживающие в жилом помещении на основании договора безвозмездного пользования (ссуды) (ст. 700 ГК);

— получатели ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением, чья потребность в жилище обеспечивается проживанием в данном помещении (ст. ст. 586, 602 ГК);

— отказополучатели, проживающие в жилом помещении в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК).

Не сохраняют прав пользования жилым помещением временные жильцы, срок проживания которых не может превышать 6 месяцев (ст. 680 ГК).

2) для купли-продажи объектов культурного наследия – в договоре должно быть указано на историко-культурное значение отчуждаемого объекта недвижимости.

3) для купли-продажи земельного участка в договоре обязательно нужно указать его правовой режим, складывающийся из его целевого назначения (принадлежности к какой-либо из семи предусмотренных законом категорий земель) и разрешенного использования.

Вышеперечисленные условия являются существенными как указанные в законе, без них договор не считается заключенным и регистрации не подлежит.

Необходимое условие — указание в договоре существующих ограничений (обременений) прав продавца, в том числе зарегистрированных в ЕГРП: залог, аренда, сервитут, права требования в судебном порядке, иные права третьих лиц. При отсутствии таких положений имеется основание для отказа в регистрации сделки и перехода права, поскольку лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий (п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав).

Договор помимо указанных условий может содержать указания на право продавца, основания возникновения этого права, реквизиты правоустанавливающих документов; условия и порядок оплаты имущества покупателем; условия и порядок передачи имущества продавцом; обязательства сторон по регистрации перехода права собственности. Однако при отсутствии таких положений при наличии всех установленных законом существенных условий требования к договору считаются соблюденными.

В заключение данного параграфа отметим:

1. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

2. Сторонами по договору купли-продажи недвижимости могут быть как физические лица, так и юридические. По общему правилу, продавцом недвижимости может выступать собственник такого имущества.

3. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возврата полученного в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

4. К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи, цене продаваемого недвижимого имущества и иных существенных условий, характерных для купли-продажи отдельных видов недвижимого имущества.

1.3 Заключение и исполнение договора купли-продажи недвижимости

Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается заключение и исполнение договора продажи недвижимости.

Заключение договора продажи недвижимости и вступление его в силу делает его обязательным для продавца и покупателя (но не для третьих лиц!). Именно с момента заключения договора (до государственной регистрации) покупатель вправе требовать от продавца его исполнения, т.е. передачи ему проданного объекта недвижимости. Учитывая существующий порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, во всех случаях исполнения договора продажи недвижимости предполагается, что в течение определенного промежутка времени покупатель находится в положении фактического владельца объекта недвижимости при сохранении права собственности на указанный объект за продавцом (во всяком случае, с точки зрения третьих лиц). Такая ситуация некоторой юридической неопределенности порождает множество вопросов, которые не урегулированы законодательством и часто возникают на практике.

Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК). До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Однако у приобретателя недвижимости право собственности на нее возникает с момента соответствующей государственной регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимого имущества. Поэтому в рассматриваемом обязательстве следует различать переход к покупателю права собственности и фактическую передачу ему недвижимости по акту передачи.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости означает неисполнение ею договора. Если продавец не подписывает документ, то это означает его отказ от передачи имущества. В этом случае у покупателя есть право потребовать передачи ему вещи (п. 2 ст. 463, ст. 398 ГК). Уклонение от подписи документа покупателем свидетельствует о его отказе от принятия имущества. Покупатель может принять не соответствующую условиям договора продаваемую недвижимость, когда такое несоответствие оговорено в передаточном акте. Однако это обстоятельство не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Судебная практика по этому поводу говорит о следующем:

Поскольку последствием сделки явилась фактическая передача имущества, учитывая наличие государственной регистрации права собственности покупателя на приобретаемые объекты недвижимости, что свидетельствует о наличии у сторон при заключении сделки намерений создать правовые последствия, соответствующие договору купли-продажи, то положения ст. 170 ГК РФ не могут быть применены и в удовлетворении иска о возвращении имущества отказано обоснованно.

Договором может быть предусмотрена возможность исполнения договора путем вручения имущества без подписания соответствующего передаточного документа, а также без фактического вручения продаваемого имущества покупателю в момент подписания передаточного акта. По логике в передаточный акт следует включить качественную и количественную характеристику продаваемого объекта, поскольку несоответствие этой характеристики указанной в договоре не освобождает продавца от ответственности за надлежащее исполнение договора. Судебная практика полностью соответствует данным положениям:

Поскольку разногласий между сторонами относительно подлежащего передаче объекта недвижимости не возникло, договор сторонами исполнен, за покупателем зарегистрировано право собственности на данное здание, суд пришел к правильному выводу о согласованности предмета договора, в связи с чем правомерно отказал в удовлетворении требований о признании договора купли-продажи недвижимого имущества незаключенным.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, покупатель вправе по своему выбору требовать:

—   соразмерного уменьшения покупной цены;

—   безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

—   возмещения своих расходов на устранения недостатков товара (ст.475 ГК).

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. Положения о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества.

Данные правила распространяется как на случаи передачи недвижимости по передаточному акту или иному документу о передаче, так и на случаи отсутствия таких документов. Ненадлежащее качество недвижимости может быть обнаружено при ее передаче, а также выявлено и после ее передачи с подписанием указанных документов или без такового. Для выявления ненадлежащего качества недвижимости после ее передачи в процессе использования необходимо установить сроки, в течение которых наступают последствия, предусмотренные ст. 475 ГК. Если такие сроки не установлены, должны применяться разумные сроки для обнаружения недостатков проданной недвижимости.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимого имущества установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Предварительная оплата по договору может быть задатком или авансом.

Аванс – это способ расчетов. По закону аванс должен быть возвращен в любом случае, если сделка не состоялась.

Задаток – это один из способов обеспечения обязательств. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила о письменной форме, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственная сторона, давшая задаток, он останется у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственная сторона, получившая задаток, она обязательно уплатит другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Рассмотрим государственную регистрацию договора купли-продажи недвижимого имущества.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Это означает, что регистрации подлежит переход прав на продаваемое имущество, а не договор, который считается заключенным с момента его подписания. Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.

Суд, отказывая в удовлетворении искового требования о признании права собственности на здание, исходил из того, что предварительный договор купли-продажи здания нельзя признать заключенным.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (ст.551 ГК).

До момента регистрации недвижимость остается в собственности продавца, даже если фактически она была передана в пользование покупателю. Этот факт является весьма важным при учете расходов по эксплуатации недвижимого имущества покупателем.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимость может быть обжаловано только в судебном порядке. Государственная регистрация носит открытый характер. Орган, осуществляющий регистрацию прав, обязан представить сведения о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме, а юридическому лицу — документы, подтверждающие регистрацию юридического лица и полномочия его представителя. После государственной регистрации исполненного договора купли-продажи недвижимого имущества к новому собственнику имущества переходят все права и обязанности продавца по поводу данного имущества.

На государственную регистрацию договора продажи недвижимости представляются следующие документы:

1) заявления сторон договора или уполномоченных ими на то лиц;

2) документы, удостоверяющие личность заявителей – участников договора продажи недвижимого имущества;

3) учредительные документы юридических лиц, участвующих в договоре продажи недвижимости;

4) документы, подтверждающие полномочия представителей правообладателей и участников сделки с недвижимостью;

5) документы об оплате государственной регистрации договора продажи недвижимости;

6) подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемое имущество;

7) описание объекта недвижимости;

8) дополнительные документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, в случаях установленных законом. Полные описания документов смотри в Приложении №1.

Рассмотрим порядок регистрации договора продажи и перехода права.

Представленные на государственную регистрацию договора продажи и перехода права документы регистрируются в книге учета входящих документов под одним номером (независимо от того, представили ли одно заявление несколько лиц, участвующих в договоре на той или иной стороне, или каждое из них представило отдельное заявление).

В соответствии со статьей 16 Закона о государственной регистрации заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию, в которую включаются: дата представления документов, перечень подлинных экземпляров документов и их копий с указанием наименования документов, реквизитов, количества листов в каждом документе, номера книги учета входящих документов и порядкового номера записи в книге учета входящих документов. Расписка в получении документов на государственную регистрацию выдается каждому заявителю.

Запись о государственной регистрации договора продажи вносится в подраздел II-2 соответствующего раздела Единого государственного реестра прав.

Если на стороне продавца (или покупателя) выступает несколько лиц, то в графе «Лицо, отчуждающее объект» («Лицо, приобретающее объект») подраздела II-2 указываются сведения обо всех лицах.

Проведенная государственная регистрация договора продажи удостоверяется штампом регистрационной надписи на документах на всех подлинных экземплярах договора.

Запись о государственной регистрации права покупателя вносится в подраздел II-1 соответствующего раздела Единого государственного реестра прав, а предыдущая запись о праве продавца погашается специальным штампом погашения регистрационной надписи.

В случаях, когда регистрируется право общей совместной собственности супругов, то в графе «Правообладатель» подраздела II-1 указываются данные обоих супругов, к которым переходит право общей совместной собственности на жилое помещение, а в графе «Вид права» указываются слова «общая совместная собственность».

Если регистрируется право общей долевой собственности, то записи о праве общей долевой собственности каждого из участников общей долевой собственности вносятся на отдельные листы подраздела II-1 (пункт 40 Правил ведения ЕГРП) с указанием в графе «Доля» соответствующих размеров долей в праве общей долевой собственности. При этом в графу «Вид права» каждого из отдельных листов подраздела II-1 вносятся слова «общая долевая собственность».

Государственная регистрация перехода права удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права, выдаваемым покупателю.

Если одновременно с государственной регистрацией права покупателя было зарегистрировано ограничение (обременение) его права, в том числе в случаях, указанных в пункте 16 настоящей Инструкции, в выдаваемое покупателю свидетельство о государственной регистрации права вносятся сведения о наличии зарегистрированного ограничения (обременения) права.

В заключение данного пункта можно выделить ряд основных положений:

Именно с момента заключения договора (до государственной регистрации) покупатель вправе требовать от продавца его исполнения, т.е. передачи ему проданного объекта недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, покупатель вправе по своему выбору требовать:

—   соразмерного уменьшения покупной цены;

—   безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

— возмещения своих расходов на устранения недостатков товара.

Однако у приобретателя недвижимости право собственности на нее возникает с момента соответствующей государственной регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимого имущества.

На государственную регистрацию договора продажи недвижимости представляются следующие документы:

1) заявления сторон договора или уполномоченных ими на то лиц;

2) документы, удостоверяющие личность заявителей – участников договора продажи недвижимого имущества;

3) учредительные документы юридических лиц, участвующих в договоре продажи недвижимости;

4) документы, подтверждающие полномочия представителей правообладателей и участников сделки с недвижимостью

5) документы об оплате государственной регистрации договора продажи недвижимости;

6) подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемое имущество;

7) описание объекта недвижимости;

8) дополнительные документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, в случаях установленных законом.

Глава 2. Экономические основы формирования договора купли-продажи недвижимого имущества

2.1 Рынок недвижимости как условие экономического развития региона

Обязательным условием формирования стоимости недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент времени в будущем. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости как объекта для инвестирования требует обязательного учета текущего состояния рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем.

«Рынок» в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие «рынок» используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи. Понятие «рынок недвижимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости.

Рынок недвижимости это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью.

Таблица 1. Характеристика рынка совершенной и несовершенной конкуренции

Рынок совершенной конкуренции

Рынок несовершенной конкуренции

1. Однородные и делимые товары

1. Нестандартизированные товары, так как каждый объект уникален

2. Большое число участников, что делает невозможным влияние каждого из них на уровень цен

2. Ограниченное число участников, что обусловлено условиями финансирования и сложными юридическими правами, характерными для каждого объекта

3. Полная, достоверная и доступная для всех участников информация

3. Сложно получить достоверную, своевременную и полную информацию о сделках

4. Централизованное ведение сделок

4. Децентрализованные торги

5. Низкие операционные расходы

5. Высокие операционные издержки

За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов. Тем не менее, его нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции вследствие существенных особенностей функционирования, обусловленных такими факторами как:

— специфика объектов недвижимости;

— относительно более высокие уровни риска, характерные для недвижимости;

— воздействие рынка капитала;

— невозможность достижения состояния равновесия между спросом и предложением.

Развитие рынка недвижимости определяется:

— экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;

— финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест;

— взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района.

Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность.

Факторы, влияющие на рынок недвижимости:

1) факторы государственного воздействия на рынок недвижимости:

—   нормативные акты, регулирующие сделки купли-продажи недвижимого имущества;

—   налоговое законодательство, касающееся сделок с недвижимостью;

—   отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне;

2) общеэкономическая ситуация:

—   производство национального дохода;

—   объем промышленного производства;

—   занятость трудоспособного населения;

—   ставки доходности финансовых активов;

—   платежный баланс страны;

—   состояние торгового баланса;

—   приток и отток капитала;

—   рост доходов населения;

—   индекс потребительских цен;

3) микроэкономическая ситуация:

—   экономическое развитие региона;

—   диверсификация занятости работоспособного населения;

—   экономические перспективы развития;

—   приток и отток капитала из региона;

—   природные условия;

—   экологическое положение;

—   наличие развитой инфраструктуры;

4) социальное положение в регионе:

—   возможность межэтнических и военных столкновений;

—   отношение к частному капиталу;

—   отношение к иностранному капиталу;

—   устойчивость политики администрации региона;

—   уровень безработицы в регионе;

—   популярность проводимой администрацией региона политики.

Решающая роль принадлежит макроэкономическим факторам:

— политическая ситуация в стране и регионах;

— общеэкономическая ситуация;

— состояние финансового рынка.

Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости, приносящей доход, определяется микроэкономическими факторами.

Таким образом, рынок недвижимости подвержен многим внешним влияниям, таким как:

— изменения общей социально-экономической ситуации и региональной экономической конъюнктуры;

— изменения в денежной политике правительства и политике коммерческих банков, определяющих доступность средств финансирования сделки купли-продажи недвижимости;

— изменения в законодательстве по регулированию рынка недвижимости и налоговом законодательстве;

— изменения ситуации на рынке капитала вследствие нестабильности валютных курсов, динамики процентных ставок, темпов инфляции и инфляционных ожиданий.

Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимо выделять различные сегменты рынка:

1. По типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная, складская и многофункциональная недвижимость), все типы которой имеют общую черту — по своему функциональному назначению они предназначены для ведения специфического бизнеса. Примерами такой собственности являются гостиницы, рестораны, бары, спортивно-оздоровительные комплексы, танцевальные залы и т.д. Оценка стоимости такого типа недвижимости может быть осуществлена с точки зрения ее коммерческого потенциала.

1.   По различным регионам (например, регионы со стабильно высокой занятостью, регионы с вновь возникшей высокой занятостью, регионы с циклической занятостью, с традиционно низкой занятостью, с вновь возникшей низкой занятостью).

3. По инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав преимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки, собственного капитала, заемного капитала, опционов).

Структуризация рынка недвижимости, его классификация по определенным признакам определяется целями анализа, в зависимости от которых изменяются приоритеты и значимость, придаваемая тому или иному рассматриваемому параметру. Например, потенциальным инвесторам целесообразно проводить классификацию рынка недвижимости в зависимости от используемых инструментов инвестирования. Также, помимо вышеприведенной структуры рынка, необходима классификация объектов недвижимости по степени готовности:

— готовые объекты;

— объекты, требующие реконструкции или капитального ремонта;

— незавершенные объекты.

Цель анализа рынка недвижимости обуславливает рамки его проведения, используемую информацию и уровень детализации.

Причин для анализа может быть много, например — изучить процессы, протекавшие на конкретном рынке в прошлом, чтобы сделать вывод о рыночных условиях, превалирующих в текущий период, или спрогнозировать деятельность рынка в будущем. Первый шаг анализа заключается в установлении цели анализа. Цель анализа может быть обусловлена необходимостью решить вопросы:

— целесообразности инвестирования в строительство нового объекта недвижимости;

— определения уровня риска кредитора в связи с финансированием покупки односемейного дома;

— формирования наиболее перспективных сегментов рынка недвижимости или поиска активов, которые позволили бы получать устойчиво высокие доходы при стабильном уровне риска;

— о наиболее доходных сегментах рынка недвижимости в долгосрочном периоде;

— связанные с оценкой стоимости отдельных видов недвижимости.

Проблемы, затрагиваемые при проведении рыночного анализа, можно подразделить на два крупных блока:

1) относящиеся к краткосрочным целям;

2) относящиеся к долгосрочным целям.

Например, строитель может быть озабочен срочной продажей его домов, кредитор может быть обеспокоен стабильностью рынка недвижимости в ближайшие 30 лет. Четкое определение целей анализа помогает установить, какой из этих двух периодов (краткосрочный или долгосрочный) должен иметь большее значение, на какой сектор рынка следует сделать упор, а также определить глубину изучения рынка.

При определении целей рыночного анализа каждый отдельный исследуемый сегмент рынка необходимо выделить и идентифицировать, учитывая, что рынок в целом, его конъюнктура влияют на отдельные сегменты рынки. Анализ любого сегмента рынка недвижимости требует изучения факторов спроса, предложения и сочетания этих факторов.

Факторы спроса и предложения на рынке недвижимости.

Основными факторами, регулирующими рынок любых товаров и услуг, являются спрос и предложение, в результате взаимодействия которых создается рынок продавцов или рынок покупателей. Основная движущая сила развития рынка — конкуренция среди продавцов — действует и на рынке недвижимости, что ведет к регулированию спроса и предложения.

Факторы, определяющие величину спроса:

— платежеспособность населения;

— изменения общей численности населения (прошлые, текущие и прогнозируемые тенденции);

— изменения в соотношениях между различными слоями населения, т.е. процентное соотношение между группами населения с различным уровнем образования, уровень миграции, количество браков и разводов;

— изменения во вкусах и предпочтениях населения (изменения в предпочтениях и вкусах населения представляют важный фактор спроса. Однако в рамках любого рынка недвижимости изменения в предпочтениях и вкусах потребителей довольно трудно уловить. Многие профессионалы в сфере недвижимости полагаются на собственный опыт и наблюдения и распознают их почти интуитивно, что позволяет им следовать за данными изменениями. Предпочтения и вкусы в высшей степени субъективны, поэтому их очень сложно количественно определить и спрогнозировать);

— условия и доступность финансирования.

Рост спроса вызывает усиление активности на рынке недвижимости. Обязательным условием роста спроса является расширение экономических возможностей потенциальных потребителей, рост их доходов, который приводит к усилению активности на рынке недвижимости. Аналогично снижение платежеспособного спроса ведет к депрессии на рынке. Общепризнано, что важным фактором роста спроса на рынке недвижимости является рост численности населения. Однако следует иметь в виду, что сам по себе рост численности населения не вызывает активности на рынке недвижимости. Необходимо увеличение платежеспособности населения. Точно так же отсутствие роста населения не обязательно отрицательно сказывается на активности рынка, которая может иметь место при стабильной или даже снижающейся численности населения, но обязательно в условиях роста доходов и доступности финансовых ресурсов. Результатом роста спроса на недвижимость является рост арендной платы и цен продажи недвижимости, хотя в этом же направлении действуют и инфляционные тенденции, которые могут повлиять на повышение цен на всех сегментах рынка.

В краткосрочном периоде параметры спроса имеют более важное значение, чем характеристики предложения, характерной чертой которого является неэластичность. Значительные колебания активности в операциях с недвижимостью во многом объясняются неэластичностью предложения в краткосрочном периоде.

Факторы, определяющие величину предложения:

— наличие резерва пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте рынка;

— объемы нового строительства и затраты на него, включая:

1) Интенсивность строительства — определяет объемы нового жилья.

2) Положение в строительной индустрии; в какой мере оно влияет на уровень строительных затрат — определяет доступность и цены факторов производства.

3) Текущие и потенциальные изменения в строительной технологии и их возможное влияние на строительные затраты.

4) Соотношение затрат на строительство и цен продажи объектов недвижимости.

5) Затраты на улучшение неосвоенных и имеющихся в предложении земельных участков.

Процент всех незанятых или не сданных в аренду домов или помещений (вакансий) является одним из важнейших индикаторов состояния и тенденций рынка недвижимости. Высокий процент вакансий влечет за собой понижение цен и ставок арендной платы, даже при наличии высокого спроса. Обычно уровень вакансий для односемейных жилых домов составляет менее 5%, а для многоквартирных домов — более 5%. Для помещений под бизнес этот процент несколько выше. Это основные соотношения, которые могут меняться в зависимости от ситуации в регионе. Если предложение вакантных единиц превышает нормальный процент на рынке имеется избыточное предложение и/или недостаточный спрос. Конкуренция может привести к вынужденному падению цен и ренты, за которым следует сокращение нового строительства. Когда уровень вакансий падает, цены и ставки арендной платы возрастают, активность инвестирования в недвижимость растет.

Информацию об уровне вакансий можно получить в местных комитетах по недвижимости, местных компаниях по коммунальному обслуживанию и у менеджеров по недвижимости. Необходимо учитывать, что уровни вакансий для различных сегментов рынка недвижимости должны рассчитываться отдельно, так как в одном сегменте рынка может быть нехватка недвижимости, а в другом — избыток.

Расширение рынка недвижимости проходит ряд этапов. В условиях экономической депрессии новое строительство имеет тенденцию к сокращению, так как при существующем низком уровне цен продажи объектов недвижимости строить невыгодно.

По мере роста численности населения и его покупательной способности большое предложение пустующих домов, характерное для периодов спада, обычно быстро исчезает на рынке. Когда процент пустующего жилья достигает низкого уровня, цены начинают расти. Норма прибыли увеличивается, и новое строительство становится вновь выгодным.

На первом этапе экономической экспансии обычно доминирует строительство отдельных жилых домов, которые строятся для потребителей, имеющих достаточные доходы для полной оплаты, даже если рентные доходы от владения будут недостаточны для компенсации произведенных издержек. Аналогично торговые фирмы могут расширить свои мощности или складские помещения.

На втором этапе становится выгодным строительство многоквартирных домов, промышленных зданий, торговых центров и офисных зданий, которые финансируются главным образом с целью получения соответствующей прибыли от инвестиций.

На третьем этапе становится возможным легко финансировать проекты различных типов. По мере того, как новые здания занимают пустующие земли и активность застройщиков новых участков расширяется, продолжение роста строительных работ может вызвать земельный бум. Крупные земельные участки могут включаться в предложение земли, имеющейся в регионе. По мере «движения» предлагаемых земельных участков от центра города и дальше за его пределы размеры участков увеличиваются подобно росту площади круга по мере увеличения радиуса.

Одновременно с ростом объема строительства возрастают расходы на общественные улучшения. Природа такого типа экспансии не позволяет ей двигаться шаг за шагом или медленным темпом. Например, прокладка канализационной магистрали может сделать пригодными для освоения тысячи акров земли.

Сокращение рынка недвижимости.

В силу несбалансированности функционирования рынка на нем возникает ряд негативных факторов. Предложение начинает превышать спрос. Возрастают проблемы с реализацией недвижимости. Ожесточаются условия кредитования сделок с недвижимостью. Растет число судебных процессов по искам о передаче прав собственности заемщика кредитору в силу нарушения финансовых обязательств, что сигнализирует о периоде экономического спада. Однако многие сектора рынка недвижимости сохраняют пиковые уровни активности, так как явного сокращения рентных платежей еще не наблюдается.

Тем не менее, операционные расходы растут, и растет число случаев лишения заемщиков прав собственности. Поскольку покупка недвижимости большей частью финансируется за счет заемных, а не собственных средств, сокращение рынка недвижимости вызывает существенные изменения на рынке капитала.

Если по мере ужесточения кредита количество неплатежеспособных заемщиков увеличивается, то это отражается на состоянии рынка: цены падают, стоимость земли снижается. Активность рынка недвижимости резко падает.

Рецессия на рынке недвижимости интенсивно развивается на фоне одновременного общего снижения деловой активности. По мере того, как снижается количество сдаваемой в аренду недвижимости (квартиры или офисные здания), поскольку арендная плата сокращается более быстрыми темпами, чем снижаются эксплуатационные расходы, рецессия принимает затяжной характер. В результате цены на недвижимость вынуждены снижаться.

Депрессия на рынке недвижимости характеризуется растущим объемом нарушений финансовых обязательств. После завершения депрессии происходит процесс возвращения к периоду экспансии, который обычно начинается с увеличения спроса на недвижимость. Существенным индикатором тенденций на рынке является любое изменение рыночных цен или ставок арендной платы, которое сохраняется в течение года или более лет. Особое значение имеют различия между ценами, заявленными в листингах (реестрах объектов, выставленных на продажу), и текущими ценами продаж, а также разница между запрашиваемой арендной платой и конечной выплачиваемой суммой, которая отражает устойчивость рынка.

Отрезок времени, за который происходят сделки с недвижимостью (торги, купля-продажа) также свидетельствует об устойчивости рынка. Когда период реализации объекта недвижимости возрастает, это говорит о снижении ликвидности рынка, конечно, при допущении, что цены установлены на разумном конкурентном уровне. Рост числа сделок с недвижимостью свидетельствует об оживлении рынка недвижимости.

Ёмкость рынка недвижимости, в силу особенностей его функционирования, определяется на уровне регионального рынка.

Первым этапом в определении емкости рынка недвижимости является четкое определение границ региона и выделение анализируемого сегмента рынка. Наиболее простым методом определения границ региона является его идентификация как административного района, функционирующего как единое целое.

Вторым этапом является анализ общеэкономической и социально-политической ситуации, поскольку на развитие региональных рынков решающее влияние оказывает макроэкономическая ситуация. Данные макроэкономического характера содержат:

— информацию об общем состоянии экономики;

— информацию об общей занятости населения на национальном, региональном и локальном уровнях;

— объемы произведенной продукции и их динамику на общенациональном и региональном уровнях;

— абсолютные и относительные процентные ставки на рынке капитала;

— состояние торгового баланса, определяющее притоки и оттоки капитала.

Общие данные имеют важнейший характер для оценки эффективности инвестиций в недвижимость, так как они:

1) обеспечивают предпосылки, на основе которых будет проводиться оценка конкретных объектов недвижимости;

2) представляют информацию, на основе которой можно определить тенденции, влияющие на стоимость земли, и получить цифровые данные, которые можно использовать при оценке стоимости;

3) формируют основу для вывода о наиболее эффективном использовании как инвестируемого капитала, так и объектов недвижимости.

Третьим этапом является анализ экономического потенциала и перспектив развития региона. При анализе состояния и тенденций развития регионального рынка необходимо учитывать степень совпадения или отличия местных условий от общеэкономической ситуации. Наиболее важными факторами, которые следует учитывать при изучении конъюнктуры местного бизнеса, являются достоверные и по возможности наиболее полные данные о сделках с недвижимостью, начало нового жилищного строительства и производство электроэнергии. Последние изменения в сфере занятости или доходов оказывают сильное влияние на фазы активности местного рынка недвижимости. Особое значение имеют тенденций, направленные на усиление или ослабление спроса на конкретные типы недвижимости. Например, притоки или оттоки инвестиций в коммерческую недвижимость в краткосрочном периоде в значительной степени определяются динамикой нормы пустующих помещений как показателя состояния этого сегмента регионального рынка. Снижение нормы пустующих офисных помещений при благоприятной общей конъюнктуре рынка вызывает рост инвестиций в строительство новых объектов недвижимости. На рынке жилой недвижимости высокие доходы трудоспособного населения будут способствовать повышенному спросу на жилье. Дальнейшее оживление деловой активности ведет к повышению спроса на коммерческую недвижимость.

Итак, отметим основные положения данного пункта:

Обязательным условием формирования стоимости недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент времени в будущем. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости как объекта для инвестирования требует обязательного учета текущего состояния рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем.

Понятие «рынок недвижимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости. Рынок недвижимости это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью.

Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность.

Факторы, влияющие на рынок недвижимости:

1)   факторы государственного воздействия на рынок недвижимости;

2)   общеэкономическая ситуация;

3)   микроэкономическая ситуация;

4)   социальное положение в регионе.

Решающая роль принадлежит макроэкономическим факторам:

— политическая ситуация в стране и регионах;

— общеэкономическая ситуация;

— состояние финансового рынка.

Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимо выделять различные сегменты рынка:

1) По типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная, складская и многофункциональная недвижимость и т.д.)

2) По различным регионам (например, регионы со стабильно высокой занятостью, регионы с вновь возникшей высокой занятостью, регионы с циклической занятостью, с традиционно низкой занятостью, с вновь возникшей низкой занятостью).

3) По инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав преимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки, собственного капитала, заемного капитала, опционов).

Цель анализа рынка недвижимости обусловлена необходимостью решить следующие вопросы:

1) целесообразности инвестирования в строительство нового объекта недвижимости;

2) определения уровня риска кредитора в связи с финансированием покупки односемейного дома;

3) формирования наиболее перспективных сегментов рынка недвижимости или поиска активов, которые позволили бы получать устойчиво высокие доходы при стабильном уровне риска;

4) о наиболее доходных сегментах рынка недвижимости в долгосрочном периоде;

5) связанные с оценкой стоимости отдельных видов недвижимости.

Анализ рынка недвижимости приведен в приложении №2

2.2 Факторы, влияющие на цену и инвестиционную привлекательность. Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости

На сегодняшний день инвестиции в недвижимость – одно из наиболее надежных и выгодных направлений вложения средств. Поэтому инвестирование в недвижимость привлекает все больше людей. Тот, кто сумеет правильно использовать предоставляемые этим активом возможности, сохранит и приумножит свои денежные средства и в перспективе обретет полную финансовую независимость.

В рамках данного параграфа предполагается решить две из поставленных задач. Это определение системы факторов, влияющих на цену, характеризующих инвестиционную привлекательность недвижимости и формализация их оценки. Для оценки инвестиционной привлекательности недвижимости необходимо выделить факторы или показатели, на основании которых будет производиться оценка. По мнению автора, факторы, влияющие на доходы от недвижимости, могут быть выделены на основе анализа составляющих параметров, попадающих в область изучения инвестора при вложении капитала в недвижимость. Причем конкретные характеристики могут повторяться, однако направления анализа будут разными. Эти параметры позволяют получить определенное информационное представление о недвижимости и условиях ее функционирования. Ниже приведены такие параметры.

1. Параметры описания недвижимости. Здесь изучается недвижимость как объект-вещь (параметры местоположения, физические и функциональные характеристики улучшений и участка земли) и недвижимость как объект права (субъект собственности, право и условия пользования объектом).

2. Направления анализа рынка недвижимости. Анализ проводится с целью получения представления об экономических условиях, сложившихся в районе расположения недвижимости. В рамках анализа изучается уровень цен, динамика сделок, маркетинговый период объектов и т.д.

3. Потребительские характеристики. По сравнению с описательными позволяют делать сравнения между объектами, по таким параметрам как более или менее выгодное местоположение, качества ремонта, выгодности планировки, наличия дополнительных услуг.

4. Факторы стоимости. В общем можно сказать, что стоимость недвижимости является отражением доходности, чем выше доходность, тем выше стоимость и наоборот. Поэтому исследование факторов стоимости является важным этапом анализа доходности недвижимости. Такие факторы объединяют в четыре группы: физические, социальные, экономические, административные.

5. Факторы процесса девелопмента. Анализ проводится с точки зрения организации бизнеса как конкретного предприятия так и потенциальных клиентов. Изучаются факторы из перечисленных выше групп, а также большое внимание уделяется разного рода ограничениям и потенциалу для эффективного расширения объекта.

Для оценки инвестиционной привлекательности недвижимости предлагается факторы, характеризующие недвижимость (от условий внешнего окружения до параметров самих улучшений).

Первоначально рассматривается группа факторов, характеризующих привлекательность прилегающей территории и самого объекта недвижимости.

Физические характеристики: качество (состояние), проектное решение, возраст (время строительства) объекта. Анализ характеристик качества позволит точнее определить затраты в случае инвестирования в недвижимость, требующей ремонта или реконструкции для получения приемлемого уровня дохода.

Ниже перечислены параметры качества недвижимости. Состояние недвижимости, время проведения последнего капитального и текущих ремонтов. Кроме видимых признаков физического состояния, объект может иметь скрытые дефекты, разрушения и ослабления конструкций. Поэтому состояние необходимо определять с представителем по технической экспертизе зданий, который должен дать подробное качественное и количественное описание износа. Качество недвижимости также определяется конструктивным решением и использованными при строительстве здания материалами (особенно долгоживущих элементов), что влияет на долговечность объекта. Соблюдение при строительстве недвижимости СНиП на предмет соответствия требованиям освещенности, сейсмоустойчивости, акустическим и теплотехническим характеристикам и т.д. влияет на возможности использования и эксплуатационные издержки объекта. Например, влияние толщины стен и конструкций окон на теплопотери здания.

Проектное решение объекта определяет возможный тип использования и, следовательно, отнесение объекта к тому или иному сегменту рынка приносящей доход недвижимости. Для инвестора может быть принципиальным вопрос назначения объекта. Однако если инвестора интересует возможность получения дохода в принципе, то ему необходимо изучить доходность каждого типа недвижимости и выбрать наиболее подходящий тип недвижимости. Поскольку в течение времени доходность каждого сегмента рынка недвижимости может меняться, меняются также требования, предъявляемые к недвижимости, то еще на этапе выбора объекта недвижимости инвестор должен проанализировать возможности по реконструкции здания. Реконструкция может быть связана с изменением назначения всего объекта или его части или может быть менее масштабного характера: установка дополнительного оборудования (например, погрузочного или разгрузочного для повышения привлекательности складского объекта), изменение планировки, строительство отдельного входа. Поэтому более универсальные объекты будут иметь большую привлекательность по сравнению со специализированными объектами, если инвестора прежде всего интересует доходность, а не конкретный объект недвижимости.

К проектным характеристикам также относятся: общая площадь объекта, количество и площадь внутренних помещений, соотношение между общей и полезной площадью, высота здания и внутренних помещений, этажность, тип здания (отдельно стоящее, пристройка или часть здания). Площадь объекта определяет масштаб инвестирования с точки зрения количества инвестиционных ресурсов. С одной стороны, при прочих равных условиях, чем больше площадь, тем больше затрат на приобретение, управление и эксплуатацию объекта, с другой стороны больше доход. Следует также учитывать, что большие по площади объекты менее ликвидны. Площадь внутренних помещений и высота должны соответствовать требуемым параметрам, которые устанавливаются рынком для сдаваемых в аренду объектов или требованиям конкретного инвестиционного проекта. Большая часть типов использования недвижимости, особенно объекты для торговли, предполагают расположение на первом этаже здания, поэтому этажность также должна анализироваться инвестором. Таким образом, каждая из проектных характеристик влияет на привлекательность недвижимости.

Возраст здания, который определяется временем строительства объекта, можно в некотором роде назвать обобщающей характеристикой физического состояния. Новые здания будут иметь более высокую привлекательность по сравнению с объектами, эксплуатирующимися продолжительное время. Разумно предположить, что новые здания, строятся по проектам с учетом инноваций и современных требований в строительной отрасли. Однако в виду того, что эксплуатационные условия и качество строительства неодинаковы для каждого объекта недвижимости, то эта характеристика дополняется анализом остальных параметров, определяющих физические характеристики объекта.

Земельный участок, относимый к объекту. Площадь и форма участка прилегающей территории с точки зрения нормальной эксплуатации, наличие других улучшений. Расположение здания на земельном участке (внутри территории, непосредственный выход на проезжую часть и видимость фасада здания, например обзор витрин магазина с проезжей части). Состояние и обустроенность прилегающей территории (освещенность в темное время суток, озеленение, захламленность и т.д.). Плотность застройки участка и наличие возможности расширения (увеличения площадей) существующего объекта недвижимости, а также возможность организации строительно-монтажных работ для проведения или реконструкции объекта.

Подъезд к зданию. Наличие и состояние подъездных путей непосредственно на прилегающей к объекту территории. В зависимости от функционального назначения недвижимости, объект должен располагать парковкой для автомашин, подъездными железнодорожными путями, территорией для подъезда большегрузных машин, площадками для погрузочных и разгрузочных работ. Например, отсутствие или недостаточная площадь места для парковки автомашин может уменьшить число покупателей магазина, что повлияет на доходность и, следовательно, на привлекательность торгового объекта.

Юридическое сопровождение: наличие у собственника или собственников (при долевой собственности) недвижимости соответствующих, оформленных в соответствии с действующим законодательством, документов, удостоверяющих право собственности, возможные наложения ареста судебными приставами, зарегистрированные сервитуты и различные ограничения по использованию объекта. Инвестор, при вложении своего капитала в недвижимость, должен быть уверен в законности ее отчуждения собственником. Право собственности подтверждается свидетельством о государственной регистрации, выдаваемым Федеральной регистрационной службой. Риски инвестора значительно возрастают, пока собственник не подтвердит свои права на недвижимость государственной регистрацией. Последнее связано с тем, что возможны ситуации, когда возникают спорные вопросы в отношении прав собственности.

Необходим анализ правоустанавливающих документов на предмет наличия сервитутов и ограничений, например отношение объекта к историко-культурному наследию. Существует также проблема законности проводимых реконструкций и расширений объектов недвижимости. Все мероприятия, проводимые с недвижимостью и направленные на изменение ее объемно-планировочных характеристик, должны быть оформлены в соответствии с действующим законодательством. Если собственник не получал таких разрешений, то соответствующие органы фиксируют незаконность реконструкции. Последнее может вызвать сложности при смене собственника и регистрации его прав.

Следующей рассматривается группа факторов, характеризующих привлекательность соседнего окружения недвижимости.

Характеристики местоположения: расстояние до центра города или района, близость к взаимосвязанным объектам и возможность комплексного использования. Последнее предполагает наличие возможности разнофункционального использования в соответствии с производственной необходимостью и условиями рынка, например, возможность в одном месте не только складировать продукцию, но и вести торговлю и разместить в этом же здании или в приемлемой близости офисные комнаты для менеджеров. Причем здесь рассматриваются не физические возможности объекта, а внешнего окружения. В качестве взаимосвязанных объектов рассматривается близость к контрагентам по бизнесу (поставщикам, заказчикам и т.д.).

Степень развитости района и соседние объекты: социально-общественная значимость района, имеющиеся здания или помещения в районе и непосредственном окружении объекта, общая производственная и социальная инфраструктура. Наиболее полно перечисленные характеристики отражаются при анализе фаз жизненного цикла района, важно также правильно составить прогноз развития для расположенных в округе объектов. Соседние объекты анализируются на наличие возможности влияния по отношению к исследуемой недвижимости. Рассматриваются существующие функциональные назначения соседних объектов и возможности по их изменению. Причем объекты должны рассматриваться через разнонаправленное влияние на привлекательность анализируемой недвижимости. К положительному влиянию можно отнести наличие необходимых объектов инфраструктуры или объектов, определяющих назначение района, например, административные здания, образующие деловой центр города. К отрицательным – наличие объектов, образующих высокую конкуренцию по типу использования, например излишнее количество магазинов в отдаленном районе города.

Транспортная инфраструктура: связь с транспортными магистралями, состояние дорог, обеспеченность общественным транспортом. В силу наличия главной специфической особенности (неподвижности), привлекательность недвижимости ставится в зависимость от возможности доступа к ней. Влияние оказывают имеющийся доступ к транспортным магистралям, их статус, необходимый для нормальной эксплуатации объекта, состояние прилегающих автомобильных дорог и степень их загруженности транспортными средствами. Важными факторами является наличие непосредственного выхода на автодорогу по сравнению, например, с расположением внутри территории промышленного предприятия. Также необходимо учитывать возможность проезда до объекта недвижимости на общественном транспорте для работников.

Инженерная инфраструктура. Обеспеченность всеми видами коммунальных услуг, телекоммуникации и т.д. Сюда относятся снабжение энергией, теплоснабжение, водоснабжение, канализация, газоснабжение, мусоровыброс, пожарные и охранные сигнализации. Средства связи в наше время приобретают все большее значение (телефонизация, компьютерные сети передачи данных и т.д.). Инженерное обеспечение является важным условием функционирования недвижимости и определяет возможности по использованию объектов. В зависимости от назначения объекта к нему предъявляются конкретные характеристики для инженерного обеспечения. Например, для функционирования административного здания необходимо наличие более полного перечня по сравнению со складским объектом, которое, в принципе, может быть обеспечено только электричеством. Возможности по полному предоставлению необходимых услуг влияют на привлекательность недвижимости. Улучшение факторов по использованию мощностей и доступу к ресурсам могут определить предпочтения инвестора при выборе конкретного объекта. То есть, необходимо изучения не просто наличия, но и количества и бесперебойность инженерного обеспечения, возможности по увеличению выделенных мощностей. Немаловажным являются также условия работы и степень монополизма организаций, обслуживающих инженерные системы. Последнее определяет сроки действия и расходы при заключении договоров на оказание услуг и величину тарифов непосредственно за сами услуги. Расходы по оплате коммунальных услуг составляют значительную величину в издержках эксплуатации недвижимости, что также может повлиять на ее привлекательность. Инвестору необходимо анализировать возможность автономного обеспечения недвижимости. В частности организация автономного теплоснабжения объекта.

Инженерно-геологические условия: несущая способность грунтов, возможность подтопления, заболочения, высокий уровень грунтовых вод. Факторы оказывают прямое влияние на физическое состояние существующего объекта и возможность расширения и реконструкции недвижимости.

Завершающей рассматривается группа факторов, характеризующих общую ситуацию в районе расположения объекта, привлекательность внешнего окружения недвижимости.

Ситуация на рынке недвижимости: соотношение спроса и предложения, число потенциальных арендаторов и арендодателей, продавцов и покупателей недвижимости, маркетинговый период объектов. На момент осуществления инвестиций для инвестора выгодно, если на рынке представлено больше объектов, поскольку кроме возможности выбора действует принцип снижения стоимости или увеличения предложения. Однако для недвижимости особенно коммерческой, действие принципа спроса и предложения имеет свои особенности, которые необходимо учитывать. Когда капитал уже вложен в недвижимость, то инвестора будут интересовать вопросы дохода и риска, поэтому выгоднее будет ситуация ограниченного предложения объектов на рынке. К характеристикам рынка недвижимости также относятся уровень развития фирм по оказанию услуг при операциях с недвижимостью и сложившаяся величина издержек за услуги посредников (риэлторов, юристов и других консультантов). Профессиональное оказание услуг при совершении сделок с недвижимостью снижает риски инвестора.

Условия пользования земельным участком: возможные права и плата за землю. Большая часть земельных участков принадлежит муниципалитетам, а для объектов коммерческой недвижимости заключаются различные договора на право пользования участком. Это чаще всего договора на право долгосрочной или краткосрочной аренды. Договоры аренды предусматривают различные ограничения по использованию земельных участков – сервитуты, что в свою очередь сказывается на доходности и стоимости недвижимости в целом. Поскольку большая часть городских территорий принадлежит муниципалитетам, то очевидно значительное влияние на коммерческую недвижимость, которое необходимо учитывать инвестору. В зависимости от имеющихся у собственника объекта недвижимости правоустанавливающих документов на земельный участок, устанавливается определенный вид платы за землю. Это земельный налог или арендная плата за землю. Данные виды платежей также регулируются на местном уровне и оказывают влияние на привлекательность недвижимости.

Административное регулирование: здесь происходит косвенное регулирование рынка недвижимости через установление налогов и сборов при осуществлении операций с недвижимостью и деятельность различных контролирующих органов.

Градостроительная система включает существующие правила регулирующие зонирование и ограничения на тип землепользования. Объект недвижимости должен соответствовать утвержденному генеральному плану города. Престижность участка территории города с градостроительной позиции влияет на привлекательность самого объекта недвижимости. К контролирующим органам относятся администрации муниципальных образований, учреждения юстиции, пожарные, санитарно-эпидемиологические. В область их деятельности в частности входит выдача разрешений на отвод земельных участков под строительство и расширение зданий, регистрация прав на недвижимость и другие.

Общеэкономическая ситуация: тенденции развития промышленности и сферы услуг, платежеспособность предприятий и организаций, инвестиционная привлекательность региона. Уровень развития бизнеса как потенциального претендента с точки зрения аренды и покупки недвижимости влияет на ее доходность и ликвидность и, следовательно, на ее привлекательность для вложения капитала. Финансовые возможности предприятий, кредитных учреждений, наличие других источников, то есть возможности других инвесторов для инвестиций в недвижимость, могут оказать конкурирующее влияние на рынок недвижимости по увеличению количества предложения, а увеличение масштабов строительства может изменить внешнее окружение уже существующих объектов недвижимости как в положительную, так и в отрицательную сторону. При оценке возможностей осуществления новых проектов по строительному расширению и реконструкции недвижимости, следует учитывать потенциальные возможности местных строительных организаций, применяемые технологии строительства, цены на строительно-монтажные работы, уровень конкуренции в отрасли.

Социально политическая ситуация: тенденции изменения численности населения и уровень жизни (образование, занятость, доходы), миграция, уровень преступности, политическая стабильность. Рост жизненного уровня населения и улучшение социальных условий является фактором стабильности в регионе, что является предпочтительным для инвестора с точки зрения рисков.

Природные факторы: экологическая ситуация, степень подверженности территории разрушительным природным и антропогенным воздействиям, стихийным бедствиям. Степень загрязнения окружающей среды может также оказывать влияние на предпочтения инвестора, поскольку неблагоприятная экологическая ситуация в конечном итоге отрицательно влияет на социально-экономическое развитие территории. Расположение объекта недвижимости в зонах стихийных бедствий несет в себе прямую угрозу физического разрушения зданий при наводнениях, землетрясениях и т.д.

Таким образом, изучение описанных выше факторов, определяющих привлекательность недвижимости, является одним из важных этапов инвестиционного анализа. Однако только описательные характеристики без попыток количественной оценки, затрудняет сравнение разных объектов недвижимости, поэтому необходимо изучить количественные показатели, характеризующие инвестиционную привлекательность объекта недвижимости.

Проведение оценки инвестиций в недвижимость приобретает сейчас все большее значение, так как ее результаты непосредственным образом влияют на инвестиционную политику вкладчика, выбор контрагентов, финансовое планирование и тактику реализации инвестиционных решений, а также на составление отчетности, регулирование разногласий и т.д. Следовательно, оценка инвестиций в недвижимость влияет на принимаемые инвестором решения.

Проблема оценки инвестиций в недвижимость встает перед инвестором (независимо от его статуса) как минимум дважды. Сначала эта проблема решается в период, предшествующий инвестициям, когда оценивается экономическая целесообразность того или иного инвестиционного проекта, т.е. сравнивается величина затрат на проект и величина доходов, которые могут быть получены от его реализации. Второй раз проблема оценки инвестиций встает, когда вложений денежных средств в некий проект уже сделаны и необходимо оценить их эффективность.

Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости необходима, если инвестиционный проект является самостоятельным объектом оценки, либо одним из элементов собственности, выделяемых в затратном подходе наряду с машинами и оборудованием, интеллектуальной собственностью и т.д. Потенциальному собственнику необходимо:

— определить срок, требуемый для возврата первоначально инвестированной суммы;

— рассчитать реальный прирост активов от приобретения собственности;

— оценить потенциальную устойчивость к рискам денежного потока, формируемого конкретным объектом собственности.

Проблема оценки инвестиционной привлекательности состоит в анализе предполагаемых вложений в проект и потока доходов от его использования. Инвестор должен оценить: насколько предполагаемые результаты отвечают требованиям инвестора по уровню доходности и срока окупаемости.

Различают простые (статические) и усложненные методы оценки, основанные на теории временной стоимости денег. Простые методы расчета экономической эффективности капитальных вложений предусматривают систему показателей.

1. Коэффициент общей экономической эффективности капитальных вложений (Эо)

ЭО = П / К,

Где П – годовая прибыль;

К – капитальные вложения.

2. Срок окупаемости (Т)

Т = К / П.

3. Показатель сравнительной экономической эффективности (Эс), основанный на минимизации приведенных затрат,

Эс = С + Ен*К,

Где К – капитальные вложения по каждому варианту;

С – текущие затраты (себестоимость) по тому же варианту;

Ен – нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений.

Основным недостатком данных показателей является игнорирование различной стоимости денег во времени.

Оценка инвестиционной привлекательности проектов должна учитывать:

— изменение стоимости денег во времени;

— инфляционные процессы;

— возможность альтернативного инвестирования;

— необходимость обслуживания капитала, привлекаемого для финансирования.

Техника усложненных методов базируется на выводе о том, что потоки доходов и расходов по проекту, представленные в бизнес-плане, несопоставимы. Для объективной оценки необходимо сравнивать затраты по проекту с доходами, приведенными к их текущей стоимости на момент осуществления затрат, исходя из уровня риска по оцениваемому проекту, т.е. доходы должны быть продисконтированы.

Показатели инвестиционной привлекательности. Инвестиционная оценка недвижимости характеризует ее привлекательность в сравнении с другими альтернативными инвестициями. Оценка инвестиционной привлекательности с учетом временного фактора основана на использовании следующих показателей:

1)   Срок (период) окупаемости;

2)   Чистая текущая стоимость доходов;

3)   Ставка доходности проекта;

4)   Внутренняя ставка доходности проекта;

5)   Модифицированная ставка доходности;

6)   Ставка доходности финансового менеджмента.

Оценка инвестиционной привлекательности проекта предполагает использование, как правило, всей системы показателей. Это связано с тем, что каждому методу присущи некоторые недостатки, которые устраняются при расчете другого показателя. Экономическое содержание каждого показателя неодинаково. Инвестор получает информацию о различных сторонах своих капиталовложениях, поэтому только вся совокупность расчетов позволит принять правильное решение.

Период (срок) окупаемости – это число лет, необходимых для полного возмещения вложений в недвижимость за счет приносимого дохода.

Схема расчета срока окупаемости:

1)   Определить дисконтированный денежный поток доходов в соответствии с периодом возникновения;

2)   Рассчитать накопленный дисконтированный денежный поток как алгебраическую сумму затрат и дисконтированных доходов. Расчет ведется до первой положительной величины;

3)   Определить срок окупаемости(Ток) по формуле:

Ток = Т1 + НС/ДДП,

Где Т1 – число лет, предшествующих году окупаемости;

НС – невозмещенная стоимость на начало года окупаемости;

ДДП – дисконтированный денежный поток в год окупаемости.

Данный показатель определяет срок, в течение которого инвестиции будут «заморожены», так как реальный доход от инвестиционного проекта начнет поступать только по истечении периода окупаемости. При отборе вариантов предпочтение отдается проектам с наименьшим сроком окупаемости. Показатель период окупаемости целесообразно рассчитывать по объектам, финансируемым за счет заемных средств. Срок окупаемости должен быть меньше периода пользования заемными средствами, устанавливаемого кредитором.

Этот показатель является приоритетным, если для инвестора важно в максимально короткий срок возвратить вложенные средства, например при вложении временно свободных денежных средств.

Недостатки показателя:

1)   В расчетах игнорируются доходы, получаемые после предлагаемого срока окупаемости проекта. Следовательно, при отборе альтернативных вариантов можно допустить серьезные просчеты, если ограничиваться применением только данного показателя.

2)   Использование этого показателя для анализа инвестиционного портфеля в целом требует дополнительных расчетов. Период окупаемости инвестиций по портфелю в целом не может быть определен как простая средняя величина.

Второй показательпоказатель чистой текущей стоимости доходов позволяет классифицировать варианты и принимать решения на основе сравнения инвестиционных затрат с доходами от недвижимости, приведенными к текущей стоимости.

Схема расчета чистой текущей стоимости (ЧТСД)

1)   Определить текущую стоимость каждой суммы потока исходя из ставки дисконтирования периода возникновения доходов.

2)   Суммировать текущую стоимость будущих доходов.

3)   Сравнить суммарную стоимость доходов с величиной затрат по проекту:

ЧТСД = ПД – ПЗ,

Где ПД – суммарные приведенные доходы;

ПЗ – приведенные затраты по проекту.

4)   Если ЧТСД – отрицательная величина, то инвестор отклоняет проект. При рассмотрении нескольких вариантов предпочтение отдается объекту с максимальной величиной данного показателя.

Положительная величина ЧТСД показывает, насколько возрастает стоимость активов инвестора. Поэтому предпочтение отдается проекту с наибольшей величиной чистой текущей стоимости доходов. Показатель ЧТСД относится к категории абсолютных, что позволяет суммировать результаты по отобранным вариантам для определения ЧТСД по инвестиционному портфелю в целом.

Недостатки показателя:

1. Абсолютное значение ЧТСД при сравнительном анализе инвестиций в недвижимость не учитывает объем вложений по каждому варианту.

2. Величина ЧТСД зависит не только от суммы затрат и распределения потока доходов во времени. На результаты существенное влияние оказывает применяемая аналитиками ставка дисконтирования, а оценка уровня риска проводится достаточно субъективно. Увеличение ставки дисконтирования снижает величину реального прироста активов. Следовательно, один и тот же объект в разных условиях, оцененных ставкой дисконтирования, даст различные результаты и из прибыльного может превратиться в убыточный.

Третий показатель – ставка доходности проекта. Данный показатель отражает эффективность сравниваемых инвестиционных проектов, которые различаются величиной затрат и потоками доходов.

Ставка доходности проекта (СДП) рассчитывается как отношение ЧТСД по проекту к величине инвестиций:

СДП = ЧТСД/ПЗ.

Возможен и другой вариант расчета этого показателя – как отношение суммарной текущей стоимости будущих доходов к текущей стоимости расходов:

СДП = ПД/ПЗ

По экономическому содержанию ставка доходности проекта показывает величину прироста активов на единицу инвестиций. Если индекс больше единицы, то инвестиционный проект имеет положительное значение чистой текущей стоимости доходов. Отбирается проект с максимальной ставкой доходности инвестированного капитала.

При принятии инвестиционных решений аналитики отдают предпочтение данному показателю в том случае, если величина ЧТСД в рассматриваемых проектах одинакова. Поскольку показатель ЧТСД является абсолютным, возможна ситуация, когда объекты недвижимости будут иметь равную чистую текущую стоимость доходов.

Преимущества показателя СДП заключаются в том, что он является относительным и отражает эффективность единицы инвестиций. Кроме того в условиях ограниченности ресурсов этот показатель позволяет сформировать наиболее эффективный инвестиционный портфель.

Основным недостатком является зависимость результата расчета от ставки дисконта.

Четвертый показатель внутренняя ставка доходности проекта (ВСДП) – это ставка дисконтирования, приравнивающая сумму текущей стоимости будущих доходов к величине инвестиций. Этот показатель обеспечивает нулевое значение чистой текущей стоимости доходов. Данный метод оценки инвестиций в недвижимость основан на определении максимальной величины ставки дисконтирования, при которой проекты останутся безубыточными.

Методика расчета ВСДП осуществляется следующим образом:

1)   Выбираем произвольную ставку дисконтирования и на ее основе рассчитываем суммарную текущую стоимость доходов по проекту.

2)   Сопоставляем затраты по проекту с полученной суммой текущей стоимости доходов.

3)   Если первоначальная произвольная ставка дисконтирования не дает нулевой чистой текущей стоимости доходов, то выбираем вторую ставку дисконтирования по следующему правилу:

— если ЧТСД больше 0, то новая ставка дисконтирования должна быть больше первоначальной;

— если ЧТСД меньше 0, то новая ставка дисконтирования должна быть меньше первоначальной.

4) Подбираем вторую ставку дисконтирования до тех пор, пока не получим варианты суммарной текущей стоимости доходов как большей, так и меньшей величины затрат по проекту.

5) Рассчитаем внутреннюю ставку доходности проекта методом интерполяции:

— Обозначим интервал

Максимальные суммарные приведенные доходы (ПДmax)

Ставка дисконтирования для ПДmax (С.д1)

Затраты по проекту (ЗП)

С.д1 + Х

Минимальные суммарные приведенные доходы (ПДmin)

Ставка дисконтирования для ПДmin (С.д2)

— составим пропорцию и решим уравнение

(ПДmaxЗП)/( ПДmaxПДmin) = С.д1 – (С.д1 + Х)/( С.д1 — С.д2)

— определим ВСДП

ВСДП= С.д1 +Х.

Предпочтение отдается варианту, при котором данный показатель имеет наибольшее значение.

Использование ВСДП при анализе и отборе инвестиционных проектов основано на интерпретации этого показателя. Внутренняя ставка является индивидуальным показателем конкретного проекта, представленного не только суммой затрат, но и потоком доходов, индивидуальным как по величине каждого слагаемого потока, так и по времени возникновения.

ВСДП можно интерпретировать как некий «запас прочности» проекта, отражающий его устойчивость в условиях возможного повышения риска. Неблагоприятные изменения, затрагивающие экономику в целом, так и конкретный вид бизнеса, требуют адекватного уровня ставки дисконтирования. Проекты с максимальной величиной ВСДП более привлекательны, так как потенциально способны выдерживать большие нагрузки на инвестиционный капитал, связанные с возможным повышением его стоимости.

Расчет показателей ВСДП в мировой практике проектного финансового анализа является важным этапом. Сравнение расчетной величины ВСДП с требуемой ставкой дохода на капитал в данной конкретной сфере позволяет на начальной стадии отклонять неэффективные проекты.

Недостатки показателя.

ВСДП сложно использовать для оценки инвестиционного портфеля в целом, так как этот показатель в отличие от показателя ЧТСД не суммируется и характеризует только конкретный проект.

ВСДП требует особого применения при анализе инвестиций, предусматривающих несколько крупных отрицательных денежных потоков в течение в течение экономической жизни проекта, например, приобретение недвижимости в рассрочку.

Вследствие неоднократного инвестирования чистая текущая стоимость доходов будет принимать нулевое значение несколько раз. Следовательно, ВСДП будет иметь столько же решений. Для анализа рекомендуется использовать минимальное значение внутренней ставки доходности проекта.

Оценка объекта исходит из гипотетического предложения, что генерируемые недвижимостью доходы реинвестируются и приносят доход по ставке, равной ВСДП. На практике такое совпадение маловероятно. Следовательно, ВСДП является достаточно абстрактным показателем, однако его использование при отборе проектов дает хорошие результаты.

Пятый показатель – модифицированная ставка доходности (МСД) инвестиционного проекта позволяет устранить существенный недостаток внутренней ставки доходности проекта, который возникает в случае неоднократного оттока денежных средств.

Если затраты в недвижимость осуществляются в течении нескольких лет, то временно свободные средства, которые инвестор должен вложить в будущем, можно инвестировать в другой второстепенный проект. Обязательное требование к таким временным инвестициям заключается в том, что они должны быть безрисковые и высоколиквидные, так как вложенный капитал должен быть возвращен точно в соответствии с графиком затрат по основному инвестиционному проекту. Величина безопасной ликвидной ставки определяется на основе анализа финансового рынка. Дисконтирование затрат по безопасной ликвидной ставке позволяет рассчитать их суммарную текущую стоимость, по величине которой можно более объективно оценить уровень доходности инвестиционного проекта.

Схема расчета модифицированной ставки доходности.

Определяется величина безопасной ликвидной ставки доходности.

Затраты по проекту, распределенные по годам инвестирования, дисконтируются по безопасной ликвидной ставке.

Составляется модифицированный денежный поток.

Рассчитывается МСД по схеме определения внутренней ставки доходности, но на основе модифицированного денежного потока.

Совершенствование методов оценки инвестиционной привлекательности проектов требует объективного анализа эффективности использования доходов, генерируемых приобретаемой недвижимости. Эти средства будут инвестированы в различные новые проекты исходя из финансовых возможностей и политики инвестора. Допустимый уровень риска по таким проектам может быть выше, чем при вложении временно свободных средств, предназначенных для основного проекта; кроме того, возможна диверсификация инвестиций. Следовательно, специалист, определяющий финансовую политику на стадии получения доходов от основного проекта, рассчитывает среднюю, т.е. круговую, ставку доходности будущих инвестиций.

1. Схема расчета ставки доходности финансового менеджмента (СДФМ).

2. Определяется безрисковая ликвидная ставка доходности.

3. Рассчитывается сумма затрат по инвестиционному проекту, продисконтированных по безопасной ликвидной ставке.

4. Определяется круговая ставка доходности.

5. Рассчитывается суммарная будущая стоимость доходов от анализируемого инвестиционного проекта, накопленных по круговой ставке доходности.

6. Составляется модифицированный денежный поток.

7. Рассчитывается ставка доходности финансового менеджмента по схеме расчета ВСДП на основе модифицированного денежного потока.

Заключение

Таким образом на основе проведенного исследования можно сделать следующие выводы по всей работе:

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него обусловленную денежную сумму.

2. С точки зрения классических гражданско-правовых характеристик договор продажи недвижимого имущества является двухсторонним, возмездным, реальным.

3. В случае с договором продажи недвижимости основное видообразующее значение имеет такой элемент предмета договора, как продаваемый объект недвижимого имущества.

Законодатель посчитал необходимым определить особые правила регулирования оборота недвижимости. Обусловлено это, очевидно, следующими факторами:

— недвижимое имущество обладает особой имущественной и социальной ценностью, требующей учета этих обстоятельств с точки зрения необходимости повышенных мер защиты этих объектов гражданского оборота;

— недвижимое имущество неразрывно связано с земельными участками; поземельная недвижимость в принципе является неперемещаемым имуществом, что не может игнорироваться при создании юридических условий оборота этого имущества;

— недвижимые вещи являются индивидуально-определенными вещами, что существенным образом влияет на порядок и способы определения их стоимости, а также условий оборота;

— недвижимые вещи являются непотребляемыми вещами, которые не могут быть утрачены в процессе нормального хозяйственного использования.

4. К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без ущерба, соразмерного их назначению, невозможно, в том числе здания, сооружения.

Среди недвижимых вещей можно выделить следующие основные виды: земельные участки; здания и сооружения; объекты незавершенного строительства; жилые помещения; нежилые помещения; предприятие, как имущественный комплекс; участки недр.

5. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

6. Сторонами по договору купли-продажи недвижимости могут быть как физические лица, так и юридические. По общему правилу, продавцом недвижимости может выступать собственник такого имущества.

7. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возврата полученного в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

8. К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи, цене продаваемого недвижимого имущества и иных существенных условий, характерных для купли-продажи отдельных видов недвижимого имущества.

9. Именно с момента заключения договора (до государственной регистрации) покупатель вправе требовать от продавца его исполнения, т.е. передачи ему проданного объекта недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами.

10. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, покупатель вправе по своему выбору требовать:

—   соразмерного уменьшения покупной цены;

—   безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

— возмещения своих расходов на устранения недостатков товара.

11. Однако у приобретателя недвижимости право собственности на нее возникает с момента соответствующей государственной регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимого имущества.

На государственную регистрацию договора продажи недвижимости представляются следующие документы:

1) заявления сторон договора или уполномоченных ими на то лиц;

2) документы, удостоверяющие личность заявителей – участников договора продажи недвижимого имущества;

3) учредительные документы юридических лиц, участвующих в договоре продажи недвижимости;

4) документы, подтверждающие полномочия представителей правообладателей и участников сделки с недвижимостью;

5) документы об оплате государственной регистрации договора продажи недвижимости;

6) подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемое имущество;

7) описание объекта недвижимости

8) дополнительные документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, в случаях установленных законом.

12. Обязательным условием формирования стоимости недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент времени в будущем. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости как объекта для инвестирования требует обязательного учета текущего состояния рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем.

13. Понятие «рынок недвижимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости. Рынок недвижимости это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью.

14. Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность.

Факторы, влияющие на рынок недвижимости:

1)   факторы государственного воздействия на рынок недвижимости

2)   общеэкономическая ситуация

3)   микроэкономическая ситуация

4)   социальное положение в регионе

Решающая роль принадлежит макроэкономическим факторам:

— политическая ситуация в стране и регионах;

— общеэкономическая ситуация;

— состояние финансового рынка.

15. Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимо выделять различные сегменты рынка:

1) По типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная, складская и многофункциональная недвижимость и т.д.)

2) По различным регионам (например, регионы со стабильно высокой занятостью, регионы с вновь возникшей высокой занятостью, регионы с циклической занятостью, с традиционно низкой занятостью, с вновь возникшей низкой занятостью).

3) По инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав преимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки, собственного капитала, заемного капитала, опционов).

16. Цель анализа рынка недвижимости обусловлена необходимостью решить следующие вопросы:

1) целесообразности инвестирования в строительство нового объекта недвижимости;

2) определения уровня риска кредитора в связи с финансированием покупки односемейного дома;

3) формирования наиболее перспективных сегментов рынка недвижимости или поиска активов, которые позволили бы получать устойчиво высокие доходы при стабильном уровне риска;

4) о наиболее доходных сегментах рынка недвижимости в долгосрочном периоде;

5) связанные с оценкой стоимости отдельных видов недвижимости.

17. Для оценки инвестиционной привлекательности недвижимости необходимо выделить параметры для анализа ситуации связанной с вложением капитала в недвижимость.

1)   Параметры описания недвижимости;

2)   Направления анализа рынка недвижимости;

3)   Потребительские характеристики;

4)   Факторы стоимости;

5)   Факторы процесса девелопмента.

18. Оценка инвестиционной привлекательности с учетом временного фактора основана на использовании следующих показателей:

1)   Срок (период) окупаемости;

2)   Чистая текущая стоимость доходов;

3)   Ставка доходности проекта;

4)   Внутренняя ставка доходности проекта;

5)   Модифицированная ставка доходности;

6)   Ставка доходности финансового менеджмента.

На основе проведенного исследования можно выделить следующие проблемы и пути их решения:

1.   Необходимо отметить, что в судебно-арбитражной практике возникает ряд проблем, связанных с исполнением договора купли-продажи недвижимого имущества и реализацией прав покупателя недвижимости. В целях их разрешения считаем необходимым дополнить действующую редакцию ст. 551 ГК РФ новой нормой о том, что при отсутствии государственной регистрации права собственности на недвижимость, но при фактической ее передаче продавцом и полной оплате приобретателем, стороны не вправе распоряжаться спорным имуществом. Продавец в данный момент считается лишенным права распоряжения, а, следовательно, не является полноправным собственником.

2.   В данной работе предлагается устранить пробелы в правовом регулировании отношений по купле-продаже объектов, входящих в состав здания и сооружения (нежилые помещения). В ГК РФ нет прямого указания на договор купли-продажи нежилого помещения, что, в свою очередь, порождает множество проблем и спорных ситуаций, связанных с продажей нежилых помещений. Включение нормы о купле-продаже нежилого помещения снимет ряд спорных ситуаций возникающих между сторонами договора продажи нежилого помещения, усилит контроль над совершением подобного рода сделок, а также создаст благоприятные условия для оборота нежилых помещений.

Список использованной литературы

Нормативно-правовые акты:

1. Гражданский Кодекс РФ часть 1 от 30.11.1994 N 51-ФЗ (в ред. от 06.12.2007 № 333-ФЗ) // Собрание законодательства РФ.1994. №32. Ст.3301.

2. Гражданский Кодекс РФ часть 2 от 26.01.1996 №14-ФЗ (в ред. от 02.10.2007 № 225-ФЗ) // Собрание законодательства РФ.29.01.1996. №5.

3. Земельный Кодекс РФ от 25.10.2001 №136-ФЗ (ред. от 30.06.2006 №92-ФЗ). // Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, N 44, ст. 4147.

4. Жилищный Кодекс РФ от 29.12.2004 №188-ФЗ (ред. от 13.05.2008 №66-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, N 44, ст. 4147.

5. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный Закон от 30.06.2006 №94-ФЗ// Собрание законодательства РФ. 28.07.1997. N 30. ст. 3594.

6. О приватизации государственного и муниципального имущества: Федеральный закон от 21.12.2001 №178-ФЗ (ред. от 13.05.2008) // Собрание законодательства. 2002. №4. ст.251.

7. О несостоятельности (банкротстве): Федеральный Закон от 26.10.2002 №127-ФЗ (ред. от 01.12.2007 №317-ФЗ) // Собрание Законодательства РФ. 2002. №43. ст.4190.

8. О недрах: Закон РФ от 21.02.1992 2395-1 (ред. от 15.04.2006 №49-ФЗ) // Собрание законодательства РФ 06.03.1995. №10. Ст. 823.

9. Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 №21 (Вестник ВАС РФ. 1998. №1).

10. Приказ Минюста РФ от 06.08.2001. №233. (ред. От 24.12.2004) «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» // Российская газета от 22.08.2001. №162.

11. Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: Информационное письмо Президиума ВАС от 16.02.2001. №59 // Вестник ВАС РФ. 2001. №4.

Специальная литература:

1. Абова Т.Е. Комментарий к ГК РФ ч.2, Юрайт, 2004 (постатейный). 789с.

2. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2004. 568с.

3. Батяев А.А., Дубровская И.А. Справочник риелтора // Жилищное право, 2008. №1. 56с.

4. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. М.:Статут, 2003. 645с.

5. Мозолин В.П. и Малеина М.Н. Комментарий к ГК РФ ч.1, М.:Норма, 2004г (постатейный). 730с.

6. Голованов Н.М. Сборник договоров. Недвижимость и строительство. СПб.: Питер 2007г. 180с.

7. Соловьев А.А. Сделки с недвижимостью по-новому, М.: А-Приор, 2007. 254с.

8. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. Волтерс Клувер, 2006г. 630с.

9. Певницкий С.Г. Договор купли-продажи недвижимого имущества // Нотариус, 2007, №4. 134с.

10. Крашенинников П.В. Жилищное право М.:Статут, 2006. 88с.

11. Садиков О.Н. Гражданское право России. Обязательственное право. Курс Лекций. М., 2004. 453с.

12. Ивачев И.Л. Купля-продажа недвижимости. Защита прав сторон. Материалы судебной практики. М.: Гросс Медиа, 2005. 241с.

13. Ждан-Пушкина Д.А. Договор купли-продажи недвижимости, М.: Эксмо, 2007. 179с.

14. Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью. Юстицинформ, 2006. 337с.

15. Суханов Е.А. Гражданское право. Том 2, Полутом 1: Учебник. М.:Волтерс Клувер, 2004. 461с.

16. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. Юрайт, 2004. 261с.

17. Пахомова Ю.И. Земельное право. М.:Кнорус, 2005. 315с.

18. Крюков Р.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций. М.: А-Приор, 2007. 256с.

19. Цогоев А. Как инвестировать в недвижимость. 2-е изд., М.: Альпина Бизнес Букс, 2006. 174с.

20. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости. Ростов-на-Дону: Феникс,2007. 303с.

21. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. М.: Маркетинг, 2002. 211с.

22. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости. М.: Финансы и статистика, 2007. 476с.

23. Ковалев В.В. Инвестиции: Учебник, 2-е издание. М.: Проспект, 2006. 424с.

24. Елизаветин М.Е. Иностранный капитал в экономике России. М.: Международные отношения, 2004.275с.

25. Пратт Ш.П. Оценка бизнеса. Анализ и оценка закрытых компаний. М.:Волтерс Клувер, 2001. 391с.

26. Старинский В.Н., Кускова Т.А. Экономика недвижимости. СПб.:Питер, 1999. 360с.

27. Котов И.Г. Оценочная деятельность. М.: ГУ ВШЭ, 2002. 224с.

28. Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006. с.271.

Материалы судебной практики:

1. Постановление ФАС Уральского округа от 21.04.2008. №Ф09-2705/08-С6 по делу №А50-16369/07 // СПС КонсультантПлюс.

2. Постановление ФАС Уральского округа от 31.03.2008. №Ф09-2004/08-С6 по делу №А76-5419/2007. // СПС КонсультантПлюс.

3. Постановление ФАС Уральского округа от 26.03.2008. № N Ф09-1964/08-С6 по делу N А50-9594/2007-Г26. // СПС КонсультантПлюс.

4. Постановление ФАС Уральского округа от 20.03.2008 N Ф09-1716/08-С6 по делу N А50-11558/07-Г-02 // СПС КонсультантПлюс.

5. Постановление ФАС Уральского округа от 28.02.2008 N Ф09-5086/07-С6 по делу N А76-29179/2006. // СПС КонсультантПлюс.

6. Постановление ФАС Уральского округа от 24.01.2008 N Ф09-11572/07-С6 по делу N А60-9365/2007. // СПС КонсультантПлюс.

Размещено на

Теги:
Разработка теоретико-методологических подходов к анализу правовых и экономических особенностей договора купли-продажи недвижимости 
Диплом 
Гражданское право

Договор купли-продажи недвижимого имущества

1504214, Дипломная работа, Гражданское право, 70 с., 2013 год, 60%

Гражданско-правовое регулирование договора купли-продажи недвижимого имущества

9900905, Дипломная работа, Гражданское право, 64 с., 2018 год, 70%

Договор купли-продажи

1101392, Дипломная работа, Гражданское право и процесс, 73 с., 2011 год, 67%

Договор купли-продажи нежилых помещений

9200574, Дипломная работа, Гражданское право, 68 с., 2017 год, 61%

Особенности договора купли-продажи зданий

9200485, Дипломная работа, Гражданское право и процесс, 82 с., 2014 год, 71%

Договоры об отчуждении недвижимости

9900404, Дипломная работа, Гражданское право и процесс, 66 с., 2017 год, 70%

Правовое регулирование гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом в Российской Федерации и Великобритании

1204724, Дипломная работа, Государство и право, 86 с., 2017 год, 60%

Гражданско-правовое регулирование сделок с недвижимостью

9200523, Дипломная работа, гражданское право, 69 с., 2016 год, 62%

Обязательства из договоров продажи недвижимости и предприятий

1504080, Дипломная работа, Гражданское право, 88 с., 2013 год, 60%

Скорее всего мы уже написали работу на твою тему. Проверь!

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *