Диплом кадастровая оценка земель промышленности

Страницы:   1   2   3   4   5


Содержание

  • Введение
  • Глава 1. Теоретические аспекты земельной ренты и системы анализа влияния и учета экологического фактора в ходе использования земельных ресурсов
  • 1.1. Основные этапы развития теории земельной ренты
  • 1.2. Исследование научных взглядов на проблему экологического негативного воздействия в области земельно-имущественных отношений
  • 1.3. Оценка взаимосвязи процедуры кадастровой оценки земли и отрицательных экологических факторов промышленных производств
  • Глава 2. Современные методы проведения государственной земельной политики
  • 2.1. Формы реализации государственной земельной политики по отношению к экологическим факторам
  • 2.2. Оценка зарубежного и отечественного опыта по учету экологического фактора при оценке недвижимого имущества для целей налогообложения
  • Глава 3. Совершенствование и практическое применение методов кадастровой оценки земель, предназначенных для размещения объектов промышленности
  • 3.1. Формирование методического обеспечения кадастровой оценки земель промышленных предприятий с учетом экологических факторов
  • 3.2. Практическое применение методики кадастровой оценки земель промышленных предприятий
  • Заключение
  • Библиографический список

Введение

Реформирование системы земельно-имущественных отношений в Российской Федерации в настоящее время связано с решением комплекса вопросов реализации целей государственной политики в этой сфере. При этом наряду с развитием механизма административно — организационного регулирования важную роль в рыночных условиях приобрели вопросы массовой оценки земельных участков и других объектов недвижимости. С одной стороны, результаты такой оценки в рамках Государственной кадастровой оценки объектов недвижимости непосредственно служат базой для определения имущественных налогов (земельного налога, налогов на имущество организаций и физических лиц) и других связанных с этими объектами обязательных платежей и сборов как основной формы регулирования земельно- имущественных отношений в рыночных условиях. С другой стороны, только государственная кадастровая оценка земельных участков и других объектов недвижимости обеспечивает и государство, и население системной информацией о состоянии земельно-имущественных отношений, без чего не может реализовываться ни государственная политика, ни деятельность частных инвесторов на этом рынке.

Реализацией создания справедливых процедур определения кадастровой стоимости заняты практически все экономические агентства, службы и министерства государственной власти и муниципалитетов, суды различных инстанций. При этом множество нерешенных дискуссионных вопросов порождает лишь новые прения среди субъектов имущественных отношений.

Федеральное законодательство, федеральные стандарты по оценочной деятельности, а также методические указания по государственной кадастровой оценке земель различных категорий и видов разрешенного использования не описывают алгоритмов способных отразить в кадастровой стоимости текущие экономические характеристики. Данное обстоятельство усугубляется значимостью кадастровой оценки как основы для определения платежей за пользование земельными ресурсами.

В этой связи, очевидно, что разработка корректировок существующих методик, исходящая из научного обоснования и практической апробации является крайне актуальной для справедливости имущественных действий, выраженной учетом ряда факторов влияющих на стоимость.

Особое внимание, на наш взгляд, заслуживают промышленные предприятия, как основные плательщики земельного налога в нашей стране, а также преимущественные загрязнители территорий населенных пунктов, селитебных зон, и иных природных агломераций.

Проблемы согласования экономической и социальной политики всегда находятся в центре внимания Президента и Правительства Российской Федерации. Решения задач в сфере экологии в этом отношении являются одними из наиболее значимых. С одной стороны, Конституция Российской Федерации гарантировала право гражданина на благоприятную экологическую среду, достоверную информацию о ее состоянии, а также определила необходимость возмещения ущерба, причиненного экологическим правонарушением, соответственно ограничив пользование земельными и другими природными ресурсами собственников требованием не нанесения ущерба окружающей среде. С другой стороны, очевидно, что любая промышленная деятельность связана с использованием природных ресурсов и изменением естественного состояния окружающей среды.

Недостаточность методологической базы учета экологических факторов при процедуре кадастровой оценки земельных участков предприятий промышленности не позволяет рационально использовать пространственный базис, создает экономико-социально-правовой вакуум, способный отразится не только на развитии локальных и региональных проектов, но и способствует несправедливому оспариванию кадастровой стоимости, что отражается на бюджетах муниципалитетов.

Крайне редко, применяемые при оценке для целей налогообложения методы не отражают точно и реальные характеристики объекта с точки зрения использования ассимилятивного потенциала окружающей среды. Применительно к объектам промышленности экологический фактор должен формировать результирующую стоимость объекта как с точки зрения потенциального экологического ущерба окружающим природным объектам и проживающему вблизи населению, так и реальных выгод от использования ассимилятивного потенциала окружающей среды.

Основные положения современной науки о стоимости и ренте природных ресурсов рассмотрены такими учеными, как В.Т.Александров [8], Ю.А.Сапронов [44], М.М.Бринчук [50], С.Н.Волков [30], А.А.Варламов [14], Л.И.Брославский [12]. Приведенной группой авторов, в особенности, Л.И.Брославским рассмотрен большой объем факторов формирования горной и земельной ренты, в том числе экологических факторов.

К российским ученым, работы которых посвящены вопросам кадастровой оценки, относятся Н.В. Волович [15], С.В. Грибовский [20], О.Е. Медведева [34], В.Е. Мочулаев [36]. В работах этих авторов отражены основные концепции и подходы к формированию кадастровой стоимости и методик по ее оценке.

Целью данной работы является совершенствование кадастровой оценки земельных участков промышленных предприятий с учетом экологических факторов.

Для достижения цели поставлены следующие задачи:

— исследовать взаимосвязи ренты и экологических платежей и определить основные проблемные вопросы методологического обеспечения и практического применения учета факторов экологии при кадастровой оценки;

— произвести сравнительный анализ размеров и структуры экологических платежей в системе оценки предприятий в России и за рубежом, и определить возможность адаптации к отечественным условиям зарубежного опыта;

— провести анализ, дать характеристику существующих методик оценки экологических рисков и обосновать необходимость учета экологических факторов при проведении кадастровой оценки;

— разработать компоненты модели кадастровой оценки для учета экологических факторов и ввести их в универсальную формулу расчета стоимости земельного участка основной производственной площадки промышленного предприятия;

— разработать рекомендации по информационному обеспечению кадастровой оценки земель, предназначенных для размещения объектов промышленности;

— произвести апробацию и определить эффективность разработанной методики, в частности — оценить прибыль местных бюджетов от потенциальных преобразований, согласно рекомендациям, в процессе кадастровой оценки земель промышленного назначения.

Объект исследования — земельно-имущественный комплекс предприятий.

Предмет исследования — методика кадастровой оценки земельных участков промышленных предприятий.

Теоретическую и методологическую основу исследования сформировали научные труды российских и зарубежных ученых в области экологических негативных воздействий, а также оценки недвижимого имущества. Исследование проводилось с учетом программ преобразования и реформирования налоговой политики государства в области имущественного налогообложения.

Цели и задачи работы определили методологическую базу, состоящую структурно-функционального анализа земельно-имущественного комплекса предприятия как совокупности отдельных земельных участков, связанных между собой, а также во взаимосвязи данных участков с окружающей природной средой.

Научная новизна исследования состоит в обосновании необходимости учета экологических факторов при кадастровой оценке земельных участков промышленных предприятий и совершенствовании его организационно-методического и инструментально-информационного обеспечения.

Теоретическая значимость исследования состоит в развитии теории формирования кадастровой стоимости земельных участков промышленных предприятий. Результаты работы позволяют утвердить и реализовать на практике новую парадигму отношения к земельным ресурсам, основанную на принципе устойчивого развития.

Практическая значимость заключается в возможности применения представленных в нем рекомендаций по определению справедливой кадастровой стоимости земельных участков промышленных предприятий. Результаты исследования целесообразно использовать в рамках разработки Федеральных стандартов по оценке недвижимости в рамках оценки влияния факторов экологии, а также при проведении процедуры кадастровой оценки земель промышленности.

Глава 1. Теоретические аспекты земельной ренты и системы анализа влияния и учета экологического фактора в ходе использования земельных ресурсов

1.1. Основные этапы развития теории земельной ренты

Развитие мировой экономической теории самым тесным образом связано с вопросами налогообложения земельных участков и других объектов недвижимости.

Учитывая многовариантность подходов к анализу тех или иных процессов, находящихся на пересечении природно-климатических, производственно-технологических и социально-экономических сфер, такой анализ логично строить путем систематизации экономических теорий в историческом плане.

Первым научным трудом в данной области является «Трактат о налогах и сборах» В.Петти, где английский ученый-экономист предложил измерять ценность всех вещей окружающих человечество по степени затраченного труда в процессе их производства [37, с.59].

В.Петти исходит из того, что основную ценность представляют сельскохозяйственные земли, в силу ежедневного спроса населения на продукты питания. Именно на примерах сельского хозяйства В.Петти и рассматривает закономерность образования и самой величины земельной ренты. В данном же труде В.Петти резонно описывает зависимость величины ренты от местоположения участка землевладельца: «Поблизости от населенных мест, для пропитания которых нужны большие районы, земли не только приносят на этом основании более высокую ренту, но и стоят большей суммы годичных рент, чем земли совершенно такого же качества, но находящиеся в более отдаленных местностях». При этом причину различий в стоимости земли он, как и другие сторонники физиократической теории, видел в природных факторах. Научную теорию земельной ренты, объясняющую происхождение различий в стоимости земельных участков социально-экономическими причинами, создали классики политической экономии — основатели трудовой теории стоимости А.Смит и Д.Рикардо. При этом собственно теорию земельной ренты создал Д.Рикардо, реализовав гипотезу А.Смита о трудовой основе любой стоимости применительно к природным объектам. Адам Смит, хотя и соглашался с В.Петти в вопросах теории происхождения ренты, говоря, что «рента представляет собой наивысшую сумму, которую в состоянии уплачивать арендатор при данном качестве земли»3, при этом полностью его позиции не разделял. Более того, А.Смит впервые говорит о взаимосвязи земельной ренты не только с урожайностью произрастающих культур или залежами ресурсов каменноугольных копий, но и с биологическими ресурсами, а также с тем, что позднее Давид Рикардо назовет «первоначальными и нерушимыми силами земли». Таким образом, А.Смит рассуждает об уникальности множественных характеристик земли, отраженных в виде ренты и представляющих собой ни что иное, как монопольную цену. И регулирование размеров ренты будет происходить из той суммы которую фермер/садовод/рыбак/пчеловод в состоянии платить за землю.

Высокая рента отдельных земель обуславливается уникальными характеристиками, зачастую не связанными с сельским хозяйством и плодородием. Приводимый А.Смитом пример с одним из видов морской травы, производящей щелочную соль, используемую при производстве стекла и мыловарении, показывает это. Стоимость прибрежных к произрастающему представителю морской флоры земель чрезвычайно высока, однако это не потребовало никаких затрат человеческого труда. Фактически рентой оплачиваются силы природы.

Адам Смит выделяет два фактора, влияющих на ренту: производительность/урожайность и местоположение. И если местоположение, устанавливается достаточно просто, как удаленность от мест запаса производственных сил, транспортной доступности и удаленности рынков сбыта, то в вопрос производительности А.Смит закладывает не только прибыль от конкретных культур или ценность ресурса, но и уникальность и редкость, связанных с производством земель, имеющих прямое или косвенное отношение к конечному продукту.

Последователь и одновременно оппонент Адама Смита другой английский экономист Давид Риккардо [37, с.84] критиковал своего предшественника в неточном раскрытии самой категории земельной ренты. Рента, по мнению Рикардо, это та доля продукта земли, которая уплачивается землевладельцу за пользование первоначальными и неразрушимыми силами почвы. По словам Давида Рикардо, А.Смитом определена правильная зависимость ренты от цены на конечный товар, т.к. в таком случае средства уплачивались бы за производительные силы земли.

Исходя из утверждений Давида Рикардо, формирование ренты происходит при определении каких-либо преимуществ одних территорий над другими. Изначально, при первом заселении страны, где еще не определена относительная степень плодородия или наполненность земли какими-либо природными ресурсами, и при этом разведанных территорий схожего качества достаточно для удовлетворения потребностей населения, ренты попросту не существует. Таким образом, ученым сделан важный вывод о причинности возникновения оснований для уплаты ренты. Далее он определяет дальнейшие направления развития мировой науки путем определения самих принципов определения стоимости природных объектов: «В современных условиях машины выполняют известную работу, используя давление атмосферы и упругость пара, и сокращают тем самым в значительной степени человеческий труд. Но никто не взимает платы за пользование этими силами природы, потому что они неистощимы и могут использоваться всяким. Точно так же пивовар, водочный заводчик, красильщик постоянно пользуются воздухом и водой при производстве своих товаров; но так как запасы их безграничны, то они не имеют никакой цены».

По другую сторону Ла-Манша аналогичные взгляды Д.Рикардо разделяет его современник, ученый Жан-Батист Сэй [37, с.89], говоря что: «Земля не единственный элемент природы, который обладает производительной силой, но она единственный, или почти единственный, естественный элемент, который одна группа людей присваивает себе, отстраняя других, и благодеяния которого она, следовательно, может присваивать». Ж.-Б. Сей ведет научное суждение о несправедливости безвозмездного использования вод рек и морей, силы ветра и солнечной энергии. Обширное распространение данных ресурсов и еще не выявленные различия между ними приводимых ресурсов по степени производительности приводят к тому, что рента с земель, обладающих данным потенциалом, не взимается. Однако при этом природа производит работу не меньшую, чем человек. Таким образом, труд природы оплачивается не потому, что она делает много, а потому, что она делает мало. Т.е. когда возникает лимитирующий фактор положительных свойств земли, востребованных человеком или группами людей. В случае определения размеров, объемов и крайних величин значений таких характеристик, пусть и относительных, рента тот час же имеет основания взиматься.

Необходимо упомянуть, что приведенные выше идеи экономистов сформулированы во времена, когда были неизвестны даже приблизительно точные величины площадей стран, континентов и отдельных территорий. При этом Давид Рикардо, анализируя ренту как плату за совокупность элементов природной среды, приходит к выводам о том, что фабриканту было бы крайне невыгодно, если бы удалось обосновать, что воздух, вода, упругость пара и давление атмосферы неоднородны по своим качествам.

Впервые описание системной связи между размером земельной ренты и видом использования земли принадлежит Иоганну Генриху фон Тюнену [37, с.92], противопоставившему два различных способа хозяйствования на одном и том же участки земли. Однако при этом ученый большое внимание уделял транспортной составляющей при формировании ренты. По мере удаления от города земля будет все более и более отводится под такие продукты, провоз которых дешевле по отношению к их стоимости.

Не придерживаясь крайних взглядов, Д.Рикардо и И.фон Тюнен делают одинаковый вывод о необходимости консолидации земельной ренты в государственных руках и при этом закрепить налоговую ставку по земельному налогу в целях роста благосостояния государства. Вместе с тем, непосредственно саму ренту И.фон Тюнен предлагает рассчитывать исходя из среднего чистого дохода, а не относительно худших территорий как описывает Д.Рикардо, где плохо работают и скверно управляют.

В своей работе [37, с.94] Дж. С. Милль говорит о возможности при определении границ ресурсов и установлении прав на них формирования механизма сбора ренты за природные ресурсы. Подход Дж.Милля представляет собой, в конечном счете, нормативно-ценностные ограничения по сбору ренты, выраженные в стремлении максимиязации ренты только за счет собственной деятельности без ущерба другим.

В парадигме марксистского понимания сущности стоимости земли и других природных объектов образование земельной ренты рассматривается на основе трудовой теории стоимости. К. Маркс [37, с.101] углубил теорию земельной ренты Д.Рикардо, его трактовки очень близки к «рикардовским», однако при этом причину возникновения земельной ренты, в отличии от последнего, видел исключительно в общественных отношениях.

Подход К.Маркса направлен на обоснования требования исключительно общенародной собственности на земельные ресурсы и другие природные объекты. Им критикуется частная собственность на землю как источник абсолютной ренты. Именно в ней он видел корень проблемы земельного вопроса, решение которого было, по его мнению, простым — национализация земли. Под землей в данном случае подразумевается и вода, поскольку она имеет собственника, является принадлежностью земли». Подобное допущение говорит о том, что критикуя частную собственность как источник абсолютной ренты, при ренте дифференциальной К.Марксом представлен ряд объяснений влияния на образования прибавочной стоимости природно-климатических факторов, являющихся источником повышенных производительных сил. Описанная Марксом концепция трудовой стоимости, применительно к земельной ренте допускает капитализацию отдельных экологических и эстетических свойств территорий, однако обуславливается участием в процессе капиталистического производства и не допускается существования обособлено, опять-таки в силу критики монопольной собственности.

Марксом приводится вполне состоятельный пример процесса производства, при котором силы природы выступают непосредственным источником прибавочной стоимости. Предположение того, что, как и у Д.Рикардо, ренту можно изымать из эксплуатации пара в паровых машинах, имеет у К. Маркса лишь форму дискретной гипотезы, однако развития и объяснения нет. «Водопад, как и земля вообще, как и все силы природы, не имеет никакой стоимости, потому что в нем не овеществлено никакого труда, а потому он и не имеет цены, которая есть не что иное, как выраженная в деньгах стоимость. Цена водопада есть ничто иное, как капитализированная рента» [37, с.113].

В целом, стоит отметить как основу теории земельной ренты, что «природные силы» в части местоположения и производительности всегда были неотъемлемыми факторами стоимости. В зависимости от взглядов ученых и глубин исследования менялось лишь степень участия и место, отводимое «несельскохозяйственным» преимуществам земли в виде того, что сегодня называется экологическим фактором. К.Маркс обусловил влияния на стоимость и социального фактора, говоря о том, что рента происходит только из общественных отношений.

1.2. Исследование научных взглядов на проблему экологического негативного воздействия в области земельно-имущественных отношений

В данном исследовании отрицательные экологическое воздействие промышленных производств рассматриваются как действительные экономические издержки, понесенные неограниченным кругом лиц и субъектов вследствие деятельности предприятия, когда объем и пределы использования общего блага определены.

Теснейшая взаимосвязь природы и экономики существует не только в современном мире. Природе данного взаимодействия столько же лет, сколько лет всему человечеству, однако кроманьонец, например, своей жизнедеятельностью не оказывал столь мощного воздействия на природу. Благоприятная экологическая среда обеспечивает саму возможность существования людей, флоры и фауны, формируя так называемый «базис поддерживаемого развития». Этот базис, по сути, является экономическими благами природного или антропогенного происхождения, в зависимости от сферы и масштабов их применения. Далее, большая часть экономических благ становится объектом собственности, и тогда же любое отрицательное воздействие на них любых других хозяйствующих субъектов экономики отражается в экономических отношениях, по поводу компенсации наносимого собственности ущерба. И в этот момент уместны приведенные выше слова древнегреческого философа, так как далеко не на все объекты окружающего мира сложились четкие отношения собственности, и в первую очередь это объекты природы, и таким образом, воздействие на природную среду не всегда отражается в возмещении ущерба.

Исходя из этого, формируется целый класс хозяйствующих субъектов, называемых в зарубежной литературе «freeriders», в переводе на русский «халявщики», «зайцы», «безбилетники», то есть те участники экономических отношений, которые потребляя общественные блага для получения выгод не компенсируют свое отрицательное внешние воздействие на окружающую среду. Основанная на таком поведении деятельность не только губительным образом влияет на социально-экологические условия смежных субъектов, территориально или удаленно подверженных воздействию, но и подрывает деятельность рынков, образуя низкими издержками монополии в отдельных отраслях или же прикрывая тем самым несовершенство технологий производства.

Исходя их этого, можно сделать вывод, что главной причиной возникновения экологических проблем является игнорирование или нежелание введения элементов природы в экономическую систему. В малой части негативные факторы воздействуют на самих их эмитентов, отражаясь в ухудшении условий труда, а также негативно влияя на часть элементов технологий производств, но большая часть негативных факторов в существующей практике не интернализируется, а потребляется ассимилятивным потенциалом окружающей среды. Схематично это представлено на рисунке 1.

Рисунок 1 — Возникновение и воздействие экологических факторов

Хозяйствующие субъекты при взаимодействии негативно влияют на окружающую среду, что в свою очередь находит отражение в воздействии на собственно элементы природной среды, человека и другие хозяйствующие субъекты. Причем влияние на хозяйствующие субъекты производится также и напрямую субъектами-эмитентами негативных факторов, выступающими в качестве недобросовестных конкурентов и ненадежных подрядчиков. Таким образом, можно говорить о понятии негативных акторов как о результате отрицательного воздействия одного субъекта на состояние другого, без отражения данных действий на деятельности воздействующего субъекта. При этом негативный экологический фактор оказывает влияние на благосостояние объектов воздействия не только напрямую, но и косвенно, а именно тем, что не отражается на ценообразовании конкретных благ, к производству или распределению которых относятся эмитенты негативнфых экологических факторов. По характеру воздействия экологические факторы могут быть и положительными, но почти никогда не существуют в чистом виде, переходя в состоянии симбиотическое, так как их производитель в скором времени может потребовать отдачи от получаемого блага другим субъектом. Касательно масштабов распространения по территории, экологические факторы подразделяются на локальные, межрегиональные, межсекторальные и глобальные, как это представлено на рисунке 2.

Рисунок 2 — Классификация экологических факторов по масштабам воздействия

С изучения локальных экологических факторов обычно начинается процесс рассмотрения любых внешних воздействий. В данном масштабе зачастую рассматривается предприятие и анализируется его внешнее воздействие на реципиентов. Примером может служить разлив нефтепродуктов объемом менее 1 тонны на глинистые почвы, на территориях с крайне скудной флорой и фауной и глубоком залегании грунтовых вод.

Далее процесс воздействия крайне редко ограничивается импактным воздействием в силу высокой интегрированности современных производств в государственные и мировые системы, масштабным миграциям людей. В следствие этого область влияния внешних эффектов расширяется, превращаясь в межрегиональные. Классическими примерами являются либо атмосферные загрязнения с существенным перемещением загрязнителей в воздушных массах, либо загрязнение водного источника по протяженности выходящего за границы региона происхождения. Например, строительство каскадов крупных ГЭС приводит к существенному изменению климата, и соответственно изменение условий хозяйствования и жизнедеятельности значительных территорий.

Межсекторальные экологические факторы являются результатом воздействия одного природоэксплуатирующего сектора на другой. К примеру, влияние металлургического сектора на аграрный и рекреационный. Иллюстрацией зачастую служит Курский металлургический комплекс и его влияние на сокращение черноземов в Курской области.

К глобальным экологическим факторам можно отнести любое воздействие преодолевшее границы одного государства. Примеров даже за последнее время огромное множество: это и авария на нефтяной платформе Deepwater Horizon в апреле 2010 года, экологическая катастрофа на алюминиевом заводе Ajkai Timfoldgyar Zrt близ г.Айка, стоившая нескольких человеческих жизней и приведшая к потери собственником предприятия в результате национализации. Меньшим по масштабам но глобальным по воздействию является и выброс диоксида серы на предприятии п.Никель в Мурманской области, отразившийся на здоровье проживающих в приграничной норвежской коммуне Сёр-Варангер. Особо остры эти проблемы в контексте отношений развитых и развивающихся стран, когда одни интенсивно воздействуя на ассимилятивный потенциал природной среды его видоизменяют, в некотором развитии природы подводя планету к точки бифуркации, а другие при скромном воздействии полноценно разделяют все глобальное бремя негативных внешних эффектов.

Отдельно выделяют темпоральные (временные, между поколениями) экологические факторы, тесно связанные с концепцией устойчивого развития и заключающее в себе ответственность одного поколения перед другим. Интенсивно эксплуатируя окружающую среду современное поколение создает огромные экономические, социальные и экологические проблемы для потомков. Последующим поколениям необходимо будет решать вопрос существования и развития при существенном сокращении классических природных ресурсов, а также массовой деградации сельскохозяйственных почв, что на определенном этапе приведет к резкому росту затрат на производство широко распространенных сегодня товаров.

Невозможно отрицать, что на сегодняшний день экология и социальное благосостояние начинают влиять на деятельность рынков имущества, порой формируя новые финансовые парадигмы, формируемые стратегиями устойчивого развития субъектов всех уровней. Своего рода катализатором интереса к тематике и источником возникновения дебатов на тему взаимодействия окружающей природы и экономического развития, а также устойчивого развития на современном этапе послужило опубликованное в 1987 г., так называемое определение устойчивого развития Брунтланда (Brutland sustainability definition) (WCED 1987 г.), согласно которому устойчивым развитием является такое поведение хозяйствующих субъектов по удовлетворению своих благ, которое не затруднит удовлетворение таких же потребностей будущими поколениями. На конференции ООН по окружающей среде и развитию в 1992 году была принята декларация, которая гласила, что «для достижения устойчивого развития защита окружающей среды должна составлять неотъемлемую часть процесса развития и не может рассматриваться в отрыве от него». Декларация включается в себя 27 принципов, которые определяют права и обязанности стран в деле обеспечения развития и благосостояния людей. Большинство стран также приняли положения Киотского протокола (декабрь 1997 г.) ограничивающего эмиссию парниковых газов. Как следствие, в большинстве государств наблюдается сплочение социального и экологического законодательств, которое непосредственно затрагивает и недвижимое имущество, Примером является законодательство США, прежде всего The Planning and Compulsory Purchase Act-2004, что будет подробнее изложено ниже.

В современных рыночных условиях экология, как не просто термин, а предмет дискуссий и увлеченных разбирательств, встречается как в научной литературе, так и в средствах массовой информации достаточно часто. Само количество фактов и обращений к тематике данного вопроса очень велико, что свидетельствует о потенциально огромном размере данной проблемы. Однако системный анализ состояния и перспектив данной проблемы в российской науке анализируется недостаточно. Однако просто перечисление проблем и фактов для науки не являются полноценным фундаментом. Необходимо осмыслить, подвергнуть анализу состояние научной обоснованности и практики решений по вопросу внешних воздействий.

В настоящее время Статистической комиссией ООН разработаны новые критерии и индикаторы устойчивого развития, содержащие нередко весьма сложную систему показателей. Выделяется два подхода:

1) Построение интегрального, агрегированного индикатора, где агрегирование осуществляется на основе трех групп показателей:

— экологических;

— эколого-экономических;

— эколого-социально-экологических.

2) Построение системы индикаторов, каждый из которых отражает отдельные аспекты устойчивого развития. Выделяют такие подсистемы как:

— экономические;

— экологические;

— социальные;

— институциональные.

В качестве примера экологического интегрального показателя выступают такие показатели как «экологические след» (The Ecological Footprint) и индекс «живой планеты» (Living Planet Index), разработанные WWF.

Одним же из ключевых, по мнению ряда авторов, критериев характеризующих тип и уровень эколого-экономического развития является агрегированный показатель природоемкости, определяемый как отношение затрат используемых природных ресурсов и потенциала окружающей среды к единице ВВП, либо отношение объемов выброса/сброса загрязняющих веществ к единице ВВП, как это представлено в таблице 1.1.

Таблица 1.1. Природоемкость экономик развитых стран

Страна Выбросы SОx (кг / 10000 $ ВВП) Выбросы СО2 (кг / 10000 $ ВВП)
Япония 0,3 0,42
Германия 1,1 0,52
Франция 0,9 0,31
Норвегия 0,3 0,32
Великобритания 1,8 0,49
Канада 4,1 0,73
США 2,3 0,72
Россия 6,0 1,54

В качестве сравнения, некоторые источники приводят следующие показатели природоемкости отдельных стран (приведены сравнительные данные по оксидам серы и диоксида углерода).


Страницы:   1   2   3   4   5

Кадастровая оценка земель и иных объектов недвижимости

Департамент образования и науки Приморского края

Краевое государственное автономное профессиональное образовательное учреждение

Владивостокский судостроительный колледж

Пояснительная записка к дипломному проекту

На тему

Кадастровая оценка земель и иных объектов недвижимости

Студент И.И. Русяев

Руководитель Е.В. Красикова

г.

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

. Теоретические подходы к кадастровой оценке земли

.1 Нормативно-правовое регулирование проведения оценки стоимости земельных участков в Российской Федерации

.2 Виды стоимости земель

.3 Регулирование проведения кадастровой оценки стоимости земли

. Теоретические основы оценки недвижимого имущества

.1 Понятие недвижимого имущества и его виды. Рынок недвижимости

.2 Принципы оценки недвижимого имущества

.3 Этапы оценки объектов недвижимости

. Проблемы кадастровой оценки земель и иных объектов недвижимости и их решение

.1 Характеристики проблем

.2 Мероприятия по решению проблем

.3 Оценка социально-экономической эффективности мероприятий

Заключение

Список использованной литературы

ВВЕДЕНИЕ

Переход России от планово-административной к рыночной экономике потребовал ускоренного преобразования всех сфер социально-экономической жизни, в том числе в области земельных отношений, а так же в области обращения недвижимости. Ведь земля является важнейшим объектом недвижимости.

К недвижимому имуществу законодательством отнесены земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства. В современных условиях земельная территория является первейшим ресурсом общественного развития. В государственных и высокоурбанизированных зонах и регионах особенно остро ощущается дефицит земельных ресурсов. Среди них особую роль играют основные сельскохозяйственные земли в силу ценности их почвенного слоя. Растущее использование основных сельскохозяйственных земель под участки для жилищного строительства и для других неземледельческих целей привило к необходимости регулирования землепользования. Основными средствами регулирования являются кадастровая оценка земли и налогообложение земель как объектов недвижимости, эффективное и хозяйственное использование с соблюдением экологических требований. При этом рациональное землепользование в условиях рыночных отношений предполагает не только улучшение и сохранение продуктивных сельскохозяйственных угодий, но и вообще всех земельных ресурсов страны независимо от форм собственности и организации производства. Необходимым экономическим условием и экологическим требованием повышения эффективности использования земли, сохранения и увеличения её плодородия является всестороннее изучение, качественная характеристика, количественная и стоимостная оценка земли как средства производства. Поэтому объективная необходимость кадастровой оценки земельных угодий непосредственно обусловлена тем положением, которое занимает земля как естественная основа материального производства, той ролью, которую играет земля в процессе вне зависимости от какой — либо определенной формы общения. В земледелии земля функционирует и как средство труда и производства.

Целью дипломной работы является, раскрытие проблем кадастровой оценки земли и иных объектов недвижимости и их решение. Для достижения данной цели надо решить следующие задачи: изучение законодательной базы кадастровой оценки земель и иных объектов недвижимости, рассмотрение методов кадастровой оценки земель и иных объектов недвижимости, рассмотрение существующих проблем и методов их решения:

) теоретическое обоснование кадастровой оценки земли;

) показать практическая необходимость оценки земли;

) показать проблемы кадастровой оценки земель и иных объектов недвижимости и их решение.

Объектом государственного кадастра недвижимости является единый земельный фонд Российской Федерации, а так же здания, сооружения, помещения и объекты незавершенного строительства.

Государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, о территориях объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений.

Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.

Государственный кадастр недвижимости обеспечивает необходимые условия для достижения следующих целей:

регулирование земельных отношений и процессов землепользования;

планирование инвестиционной и налоговой политики;

осуществление различных видов планирования и проектирования в области использования и охраны земель (землеустройство, планировка и т.д.);

оценка хозяйственной и иной деятельности субъектов земельных прав;

создание оперативного и устойчивого земельного оборота;

обеспечение защиты прав физических и юридических лиц на земельные участки и разрешения земельных споров;

обеспечение признания государством факта существования или прекращения существования объекта учета;

ведение государственного учета земель, контроля за их использованием и охраной;

планирование и регулирование использования земельных ресурсов;

осуществление оценки земель, установления обоснованной платы за землю;

обеспечение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В связи с этим, задачами ведения государственного кадастра недвижимости является сбор, систематизация, хранение, обобщение, обновление и предоставление пользователям информации о землях и размещенной на них недвижимости.

В настоящее время самыми ценными землями являются земли поселений, которые дают значительную часть от общей суммы земельных платежей. Следовательно, определение кадастровой стоимости земель поселений и их дифференциация по территориальным зонам играют важную роль как основные источники пополнения бюджетов.

Объектом изучения будет выступать система оценки и учета земель и иных объектов недвижимости в рамках рыночной экономики.

Предметом изучения является процесс кадастровой оценки земли и иных объектов недвижимости, как база для последующих мероприятий по эффективному управлению земельными ресурсами.

Исходя из задач, поставленных автором, данная работа состоит из: введения, трех глав, содержащих в себе девять параграфов, заключения и списка использованной литературы.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ ЗЕМЛИ

.1 Нормативно-правовое регулирование проведения оценки стоимости земельных участков в Российской Федерации

В соответствии с Земельным кодексом РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Если иное не установлено федеральным законодательством, права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с вышеуказанным Законом.

В отношении земельных участков могут быть оформлены следующие права:

собственности;

постоянного (бессрочного) пользования;

пожизненного наследуемого владения;

ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут);

аренды;

безвозмездного срочного пользования.

Земельные участки могут находиться в государственной, муниципальной и частной собственности. При этом государственная собственность подразделяется на федеральную собственность и собственность субъектов Российской Федерации.

Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

К государственной собственности относятся земельные участки, не находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, а также в собственности муниципальных образований.

Особое внимание следует обратить на то, что в настоящее время порядка 90% земель Российской Федерации находится в государственной неразграниченной собственности, и в ближайшие годы по ним будет проводиться процедура разграничения государственной собственности на землю по основаниям Земельного кодекса.

В процессе такого разграничения земельные участки из государственной неразграниченной собственности будут переходить в федеральную собственность, собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность. Данный момент имеет очень важное значение в связи с тем, что изменение формы собственности влечет за собой изменение собственника, и соответственно переход полномочий по управлению и распоряжению землей.

После принятия нового Земельного кодекса РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Все иные юридические лица, за которыми на данном праве закреплены земельные участки, в соответствии с Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до 1 января 2010 г. обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды или право собственности (т.е. обязаны оформить аренду или выкупить земельный участок).

Анализ эффективности земельных правоотношений должен характеризовать степень соответствия оформления прав на земельный участок законодательству Российской Федерации.

Данный анализ целесообразно разделить на два этапа:

) анализ права пользования земельным участком.

Основными источниками аналитической информации по форме собственности на земельный участок могут быть свидетельства о регистрации права собственности на земельный участок, выданные учреждениями юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, федеральные законы, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, распоряжения Правительства РФ по утверждению перечней земельных участков соответствующей формы собственности при разграничении собственности на землю, а также иные действующие нормативные правовые акты Российской Федерации, правоудостоверяющие и правоустанавливающие документы.

В процессе анализа информации необходимо определить не только фактическую форму собственности на земельный участок (государственная неразграниченная, федеральная, субфедеральная муниципальная или частная), но и прогнозируемую собственность (для случаев, если по данному земельному участку еще не проведено разграничение государственной собственности на землю).

Кроме того, необходимо установить уполномоченные органы государственной и муниципальной власти, в компетенцию которых в соответствии с законодательством Российской Федерации входит управление и распоряжение данным земельным участком как до разграничения государственной собственности на землю, так и после нее.

Анализ земельных правоотношений должен отражать соответствие зарегистрированного права собственности на земельный участок правоустанавливающим документам и определять процедуру по оформлению и регистрации права собственности за земельный участок в случае отсутствия такого зарегистрированного права.

Одновременно с правом собственности на землю необходимо проанализировать и права пользования земельными участками (постоянное бессрочное пользование, аренда, и др.), срок их предоставления, сроки переоформления предоставленного права на иной вид прав, в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В выводах и рекомендациях анализа земельных правоотношений должны быть выявлены все нарушения или несоответствия предоставленных прав на земельный участок действующему законодательству, а также предложены меры по устранению таких нарушений и оформлению прав.

Анализ действующей федеральной и региональной нормативной базы, регулирующей выкуп земли собственниками предприятий показывают, что основными проблемами, с которыми предприятиям приходилось сталкиваться в процессе выкупа земельных участков в период становления рынка земли, были следующие:

. Противоречивость и несовершенство федерального законодательства в данной области.

. Высокий уровень выкупных цен, которые оказывались непосильными для значительной части предприятий. Причем на «льготную» цену выкупа участка могли рассчитывать только приватизированные предприятия; вновь же созданным частным компаниям чаще всего приходилось выкупать земельные участки по нормативной цене.

. Позиция местных органов власти и бюрократические проволочки. Изменения в составе руководящих органов администраций регионов или городов приводят к замедлению и сворачиванию процесса выкупа земли.

. Сроки оформления выкупа и регистрации прав на землю — это одна из наиболее острых проблем. Зачастую вся процедура занимает 2,5-3 года, причем свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю предприятие получает через полгода, а то и год после заключения договора купли-продажи земельного участка.

. Несогласованность действий отвечающих за приватизацию земли комитетов и департаментов администраций. «Особая позиция», занятая хотя бы одним из многочисленных звеньев (например, управлением по архитектуре и градостроительству), может послужить непреодолимым препятствием.

. Произвольная трактовка федеральных актов на местах и применение региональными органами приватизации произвольных коэффициентов к выкупной цене практически во всех городах, представители администраций признавали, что действующие в этих городах коэффициенты «зон градостроительной ценности» неоправданные и требуют корректировки и дифференцированному подходу к каждому предприятию, желающему выкупить землю.

. Передача земельного участка в собственность в размерах площади периметра расположенного на нем здания, строения, сооружения, т.е. продажа без примыкающей территории, необходимой для его обслуживания и нормального функционирования. Фактически в таких случаях можно говорить о профанации самой идеи приватизации земли.

Рассмотрим более детально одну из основных проблем, сдерживающих процесс приватизации земельных участков собственниками объектов недвижимости, а именно проблему установления выкупной цены.

После выхода Указа Президента Российской Федерации №631 и вплоть до принятия Указа Президента Российской Федерации №1535, т.е. до июля 1994 г., действовала норма, согласно которой земля выкупалась по цене, равной нормативной. На этом этапе нормативная цена земли устанавливалась постановлением Правительства Российской Федерации от 25.02.1992 г. №112 в размере 50-кратной ставки земельного налога. В период с октября 1991 по 1997 г., когда был издан Указ Президента Российской Федерации №485, нормативная цена земли устанавливалась в ставках земельного налога, умноженного на 50, 200 или 10. Размер земельного налога устанавливался как фиксированное значение, среднее для данного региона. Органы местного самоуправления имели право дифференцировать это среднее значение в пределах муниципального образования с учетом «экономического» зонирования. Ежегодно средние ставки земельного налога пересматривались (посредством увеличивающих коэффициентов) специальным законом или Законом «О бюджете Российской Федерации» для соответствующего года. Например, в 2003 г. ставки земельного налога применяются с поправочным коэффициентом 1,8.

Указом Президента Российской Федерации от 22 июня 1999 г. утверждены положения государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации (далее основные положения). Основными положениями определения цены земельных участков был изменен. В соответствии с п. 4.10. указанных положений, застроенные земельные участки в городах и населенных пунктах должны были продаваться по цене не меньше нормативной цены за землю и не больше ее трехкратной величины. При этом соответствующий орган исполнительной власти (орган местного самоуправления) в месячный срок с момента утверждения Основных положений был обязан принять решение о цене на застроенные земельные участки (в установленных выше пределах) в границах административно-территориального образования или существующих на его территории функциональных зон. При отсутствии такого решения продажа должна была осуществляться по цене, равной нормативной цене земельного участка.

В результате по отдельным регионам выкупные цены устанавливались в весьма широком диапазоне: от 5-кратной ставки земельного налога до 10, 30 и более ставок земельного налога. Для наглядности принципы установления выкупной и нормативной цены в динамике их изменения представлены в виде таблицы.

Подводя итоги, можно сказать, что различия в степени успешности развития выкупа земли по отдельным регионам/городам в этот период зависели от следующих основных факторов:

— политики местных органов власти в этом вопросе — способствовали они или препятствовали приватизации земли собственниками предприятий и объектов недвижимости;

уровня установленной в том или ином регионе выкупной цены земельных участков;

соотношения ставок земельного налога и арендных платежей, манипулирования этим соотношением со стороны местных органов власти;

степенью зрелости в отдельных регионах экономических условий, позволяющих эффективно использовать те возможности и выгоды для предприятий, которые несут с собой право собственности на земельные участки.

В последнее время было принято большое количество нормативно-правовых актов, прямо либо косвенно касающихся отношений на рынке недвижимости, в том числе покупки и продажи земельных участков:

) Налоговый кодекс РФ дополнили главами, регламентирующими порядок взимания государственных пошлин и земельного налога. В соответствии с новыми нормами налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельного участка. При этом налоговые ставки установлены нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и не могут превышать 0,3 или 1,5 % в зависимости от категории земельных участков. Закон допускает установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка. Несомненно следует упомянуть о нововведениях, касающихся вопросов залога (ипотеки) недвижимого имущества. В соответствии с изменениями налогового законодательства максимально снижена нотариальная пошлина за удостоверение договоров ипотеки. И если раньше она составляла 1,5 % от суммы сделки, что зачастую являлось финансовым препятствием для удостоверения крупных сделок, то теперь указанная пошлина снижена до 200 руб. (в отношении залога жилых помещений) и 0,3 % от суммы договора, но не более 3000 руб. (в отношении залога иной недвижимости). В законодательство об ипотеке внесено дополнение о снятии запрета на залог (ипотеку) земель сельскохозяйственного назначения. При этом в отличие от случаев обычной прямой продажи указанных участков при их реализации в качестве заложенного имущества государство не имеет приоритетного права на их приобретение.

) Проводя линию либерализации норм жилищного и связанного с ним законодательства, законодатель с 2005 г. отменил обложение НДС операции по реализации земельных участков, жилых домов и помещений, а также долей в них. Данное нововведение, безусловно, положительно повлияет на активность продавцов и покупателей земельных участков. Важное решение по вопросу налогообложения недвижимости принял Высший арбитражный суд Российской Федерации, который установил, что компании, выкупившие земельные участки под своими предприятиями, не должны были уплачивать НДС, поскольку подобные сделки относятся к отношениям по приватизации государственного имущества. Таким образом, компании, уплатившие ранее НДС при выкупе земли, получили право на его возврат. Говоря о налоговых новшествах в законодательстве, стоит упомянуть о заслуживающей особого внимания инициативе Минфина Российской Федерации. В ближайшее время он приступит к разработке документа, где будут прописаны критерии отнесения налогоплательщика к добросовестному или недобросовестному.

) Нововведения в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Министерство юстиции Российской Федерации утвердил инструкции, устанавливающие более четкие правила государственной регистрации права сделок по продаже земельных участков и недвижимости. Инструкция о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним определяет особенности проведения государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе порядок представления документов на государственную регистрацию, проведения их правовой экспертизы и проверки законности сделки, внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В Инструкции о порядке выдачи правообладателям по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, были установлены правила предоставления учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним копий договоров, а также иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме. Определен порядок рассмотрения заявления о выдаче (изготовлении) копии договора, а также основания отказа в его предоставлении. Указанная инструкция призвана унифицировать существующий порядок работы регистрирующих органов, который, как правило, различен в каждом районе или регионе.

Наконец, Минюст Российской Федерации утвердил инструкцию о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (в том числе сделок по купле-продаже земельных участков). В ней были структурированы все важные этапы, связанные с государственной регистрацией указанных договоров. Это, разумеется, облегчит задачу арендаторов и арендодателей, которые не имеют опыта государственной регистрации договоров.

1.2Виды стоимости земель

В Российской Федерации законодательно закреплены следующие виды стоимости земли:

кадастровая (ст. 66 Земельного кодекса РФ),

нормативная (ст. 25 Закона РФ от 11.10.91 г. №1738-1 «О плате за землю» (ред. от 26.06.2007),

рыночная (ст. 66 Земельного кодекса РФ).

Кадастровая стоимость земли определяется в границах оценочных зон и устанавливается на основе государственной кадастровой оценки земель. Кадастровая стоимость земли необходима для целей налогообложения. В случаях, когда кадастровая стоимость земли не определена, применяется нормативная стоимость земли.

Нормативная цена земли показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Рыночная стоимость земельного участка находится в прямой зависимости от спроса и предложения на рынке и от характера конкуренции продавцов и покупателей. В то же время она не должна превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка подобной полезности. С течением времени, а также при изменении целевого назначения участка, его рыночная стоимость меняется, поэтому оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретную дату.

Оценка земель производится в зависимости от их целевого назначения.

Так, земли поселений (городов, деревень и иных населенных пунктов) оцениваются на основании анализа рыночных данных о сделках купли-продажи, ставки арендной платы, цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки), сведений об инженерно-транспортной инфраструктуре, социально-бытовых объектах, состоянии окружающей среды, исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта и т.п. При оценке сельскохозяйственных земель принимаются во внимание следующие данные: фактическая урожайность основных сельскохозяйственных культур, продуктивность многолетних насаждений, пастбищ и сенокосов, структура посевных площадей, цены реализации видов сельскохозяйственной продукции в данном регионе РФ, а также необходимые затраты на выращивание культур.

Определение стоимости земельных участков в дачных кооперативах и садовых товариществах производится на основании анализа цен сделок купли-продажи или цен предложения по незастроенным участкам, наличия и интенсивности транспортного сообщения, наличия электрификации, газо- и водоснабжения, близости или удаленности от основных центров инфраструктуры, экологической обстановки в районе и т.п.

Кадастровая стоимость земельных участков — это расчетная величина, которая определяется в результате государственной кадастровой оценки земель с учетом их классификации по целевому назначению. В «Правилах проведения кадастровой оценки земельных участков» и «Методике государственной кадастровой оценки земель поселений», установлено, что кадастровая стоимость земельных участков основывается на данных об уровне рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений (принимаются во внимание как застроенные, так и незастроенные земельные участки).

Для определения кадастровой стоимости вновь образованных земельных участков в 2006 году был разработан специальный документ: «Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка». Кадастровая стоимость указанных земельных участков определяется Федеральным агентством кадастра недвижимости по каждому субъекту Российской Федерации.

Кадастровая стоимость земли является не только основой для расчета налогов (именно к кадастровой оценке сегодня привязан земельный налог), но и основанием для всевозможных ограничений по использованию надела. Многие процедуры, предусмотренные в Земельном кодексе РФ (выкуп земельного участка, аренда земельного участка и т.п.), содержат ссылки на кадастровую стоимость. Таким образом, это установленный государством ориентир, на основании которого рассчитывается выкупная цена земельного участка и другие нормативы.

Рыночная стоимость земли — это стоимость, которая наиболее часто фигурирует на открытом рынке. Суть рыночной стоимости можно определить как наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Говоря о рыночной стоимости земельных участков, необходимо иметь в виду, что она характерна в основном для вторичного рынка. Первичный рынок земли в большинстве случаев характеризует нормативная стоимость (выкуп государственных и муниципальных участков в собственность). Иными словами, для расчета рыночной стоимости необходим развитый рынок. Только анализ совершенных сделок, с учетом необходимых поправок, может определить наиболее вероятную цену того или иного земельного участка.

Рыночная и кадастровая стоимость земельных участков — два разных понятия, отличающихся друг от друга примерно так же, как рыночная и инвентаризационная стоимость зданий и сооружений. Разница между этими показателями порой весьма значительна.

Некоторые собственники и арендаторы земельных участков считают земельный налог и арендные платежи за земельные участки необоснованно высокими. Дело тут в разнице рыночной и кадастровой стоимости. В одних случаях кадастровая стоимость ниже рыночной, в других — наоборот.

Так, показатели кадастровой стоимости земель, используемых под размещение и эксплуатацию доходных объектов недвижимости в центральной части города (кафе, рестораны, торговые центры, гостиницы, бизнес-центры и т.д.) ниже показателей рыночной стоимости. В то же время земли, занятые промышленными объектами, зачастую имеют кадастровую стоимость выше рыночной. Естественно, что в последнем случае налог на землю и арендные платежи за земельные участки воспринимаются собственниками и арендаторами как завышенные.

1.3Регулирование проведения кадастровой оценки стоимости земли

Согласно ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством РФ.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Проведение государственной кадастровой оценки земель установлено Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель (далее — Правила), утвержденными Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. №316.

Правила определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории России для целей налогообложения. Организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и ее территориальными органами. Для проведения данных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на оценку при заключенном договоре об оценке.

Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года. Кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

При этом государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.

Кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. При этом оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.

По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

Кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

Органы исполнительной власти субъектов РФ по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки.

Методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Минэкономразвития России по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.

Споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.

При проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель.

Функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по оказанию государственных услуг в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, землеустройства, государственного мониторинга земель, геодезии и картографии, навигационного обеспечения транспортного комплекса (кроме вопросов аэронавигационного обслуживания пользователей воздушного пространства Российской Федерации), а также функции по государственной кадастровой оценке, осуществлению федерального государственного надзора в области геодезии и картографии, государственного земельного надзора, надзора за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, контроля (надзора) за деятельностью саморегулируемых организаций арбитражных управляющих, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 №457 (ред. от 27.12.2014), осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

Кроме того, данная служба, являясь федеральным органом исполнительной власти, осуществляет, в частности:

— государственную регистрацию <#»justify»>В Федеральном законе «О государственном кадастре недвижимости» используется понятия «территориальная зона», «зона с особыми условиями использования территорий», «территории объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации».

Под данными понятиями подразумевается часть территории, которая характеризуется особым правовым режимом использования земельных участков, и границы которой определены при зонировании земель в соответствии с земельным законодательством, градостроительным законодательством, лесным законодательством, водным законодательством, законодательством о налогах и сборах, законодательством об охране окружающей природной среды и иным законодательством Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров.

Методики государственной кадастровой оценки разнятся в зависимости от их целевого назначения и функционального использования земель:

земли городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений оцениваются на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости;

земли сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земли лесного фонда — на основе капитализации расчетного рентного дохода;

иные категории земель вне черты городских и сельских поселений — на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

Согласно п. 14 ст. 396 НК РФ по результатам проведения государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января календарного года подлежит доведению до сведения налогоплательщиков в порядке, определяемом Правительством РФ, не позднее 1 марта этого года.

Как было разъяснено Министерством финансов РФ, налоговая база, размер которой зависит от кадастровой стоимости земельного участка, определяется на конкретную дату и не может для целей налогообложения изменяться в течение налогового периода, если не произошло изменений результатов государственной кадастровой оценки земли вследствие исправления технических ошибок, судебного решения и т.п., внесенных обратным числом на указанную дату. Произошедшие в течение налогового периода такие изменения, как перевод земель из одной категории в другую, изменение вида разрешенного использования земельного участка, влияющие на величину кадастровой стоимости земельного участка, учитываются при определении налоговой базы, которая будет применяться для исчисления земельного налога в следующем налоговом периоде.

2. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

.1 Понятие недвижимого имущества и его виды. Рынок недвижимости

В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ): «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

Согласно части 1 статьи 132 ГК РФ: «предприятие в целом как имущественный комплекс признаётся недвижимостью».

Рассмотрим отдельно каждый вид недвижимого имущества.

Земельные участки относятся к тем объектам недвижимости, в отношении которых законодательством могут быть установлены ограничения на участие в имущественном обороте. Об этом свидетельствует, в частности, нормы ч. 3 ст. 129 ГК РФ, согласно которой «земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах».

Пожалуй, это обусловлено исторически, вопрос о земле всегда был «больным» для России. Ведь до недавнего времени об отчуждении земли вообще не могло быть и речи («Советский» период).

Как и земельные участки, самостоятельными объектами недвижимости признаются участки недр и обособленные водные объекты. Они являются недвижимостью в силу естественных физических свойств, а не потому, что составляют единое целое с земельным участком. В противном случае было бы невозможно установление права собственности на недра вне зависимости от права собственности на землю.

Особенность такого рода объектов состоит в том, что в отношении них действует презумпция государственной собственности: в соответствии со ст. 214 ГК РФ, природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью. Таким образом, указанные объекты в принципе не могут признаваться бесхозяйными. Что касается правового регулирования оборота указанных объектов недвижимости, то нельзя не согласиться с Козырь О.М., которая отмечает: «Поскольку в России сохраняется исключительное право государственной собственности на недра, а передача их в пользование осуществляется на основании административного акта — лицензии, говорить всерьез о гражданском обороте этого вида объектов представляется преждевременным».

Таким образом, видно, что недра вообще не могут являться объектом купли продажи, а могут только передаваться в пользование, оставляя право собственности за государством.

Такие объекты недвижимости, как леса и многолетние насаждения, относятся к недвижимому имуществу в силу их неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.

Однако профессор Ветров Н.И. отмечает «От договоров продажи указанных объектов как недвижимого имущества (то есть с переходом соответствующих прав на земельный участок) следует отличать сделки, по которым лес и многолетние насаждения реализуются как движимое имущество, когда продаются, например, лес «на корню» или срубленные деревья. В последнем случае нормы ГК РФ о продаже недвижимости не подлежат применению, а соответствующие договоры заключаются по правилам продажи движимого имущества».

Здания и сооружения также являются объектами недвижимого имущества по признакам неразрывной связи с землей и невозможности в силу этого их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ). Но появились некоторые споры среди юристов о том, являются ли объекты незавершённого строительства недвижимым имуществом. По мнению некоторых авторов, отсутствие обязательной государственной регистрации объектов незавершенного строительства порождает сомнения в их юридической природе как недвижимости. Это означает, что до государственной регистрации, вновь создаваемое имущество не может считаться недвижимым.

Например, по мнению Козырь О.М., «задача подобной информации — лишь обеспечить юридическую чистоту сделки с таким объектом, если объект для завершения его строительства должен быть отчужден другому лицу». Об этом свидетельствует и использование в Законе нетипичного для законодательного акта термина «необходимость совершения сделки», ориентирующего на нестандартную ситуацию. «Общим же правилом Закона о регистрации, — пишет Козырь О.М., — остается регистрация права на вновь созданный объект недвижимого имущества на основании документов, подтверждающих факт его создания».

Таким образом, можно прийти к выводу, что приобретение права собственности на объекты незавершённого строительства возможно, но только при соблюдении определённой процедуры, и предоставлении надлежащих документов.

Что же касается предприятия то ст. 22 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» говорит о том, что «во-первых государственная регистрация прав на земельные участки и объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, и сделок с ними осуществляется в учреждении юстиции по регистрации прав в месте нахождения данных объектов; во-вторых зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплекс является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия в Единый государственный реестр прав в месте нахождения объекта». Таким образом, можно сделать вывод, что предприятие выступает в гражданском обороте, как единый объект недвижимости в виде имущественного комплекса, права собственности на каждый объект недвижимости в него входящий подлежат государственной регистрации. земельный имущественный недвижимый кадастровый

Рынок недвижимости — это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы. Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций.

Реальный сектор инвестиционного рынка делится, в свою очередь, на имущественные вложения и вложения в недвижимость. Имущественные вложения — это вложения в вещественные активы компаний или личное реальное имущество (товарные запасы, драгоценные камни и металлы, коллекционные товары и др.). Недвижимость — это земля, постройки и все, что постоянно «привязано» к земле.

Недвижимость рассматривается как один из способов помещения капитала, обеспечивающий сохранение (возрастание) стоимости капитала и получение положительной величины текущего дохода. Сделки с недвижимостью содержат все элементы инвестиционного процесса и требуют определения срока вложения, его размера, формы и уровня риска, с которым оно сопряжено. Вложения капитала в недвижимость совершаются на основе рыночной цены, уравновешивающей интересы продавцов и покупателей.

Неотъемлемым условием определения рыночной стоимости не движимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости, которые оказывают существенное влияние на поток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и возможную цену продажи объекта недвижимости на конкретную дату в будущем, являющихся информационным обеспечением доходного подхода. Учет специфики рынка недвижимости позволит более обоснованно оценить текущее влияние основных ценообразующих параметров на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости, как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором), требует обязательного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Знание оценщиком сегмента рынка конкретного объекта недвижимости позволяет ему выработать критерии для изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других объектов недвижимости.

Сравнительный анализ характеристик рынка недвижимости и прочих секторов инвестиционного рынка (финансовый, товарный и др.) позволяет определить ряд наиболее существенных различий. Рынки недвижимости отличаются от других рынков экономическими характеристиками и эффективностью по таким наиболее существенные параметрам, как:

товар

формирование цены

способы финансирования сделки

степень ликвидности.

баланс спроса и предложения.

число потенциальных покупателей.

информированность участников сделки.

методы регулирования.

надежность прогнозирования рыночной ситуации.

.2 Принципы оценки недвижимого имущества

Основные факторы, влияющие на стоимость, а именно: полезность, дефицит (редкость), потребность и реальная покупательная способность, проявляются через основные принципы оценки, которые определяют их влияние на стоимость объектов недвижимости в процессе ее функционирования.

Основные принципы оценки недвижимости объединены в четыре группы:

. Принципы, основанные на представлениях собственника о полезности объекта.

. Принципы, основанные на эксплуатационных характеристиках оцениваемого объекта.

. Принципы, обусловленные влиянием рыночной среды.

. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Процесс создания стоимости ориентирован на получение будущих выгод. Рыночная стоимость недвижимости не эквивалентна цене приобретения объекта в прошлом или производственным издержкам на ее создание, ее величина отражает представления участников рынка о будущих выгодах от ее приобретения.

Для владельца недвижимости стоимость зависит главным образом от ожидаемых преимуществ в результате владения и проживания в этой недвижимости. Стоимость коммерческой недвижимости будет определяться доходом, который она может генерировать в будущем. В связи с этим оценщики недвижимости учитывают местные, региональные и национальные особенности представлений покупателей и продавцов.

Полезность заключается в способности товара удовлетворять определенные потребности потребителей. Недвижимость обладает раз личной полезностью для жильцов, владельца и арендатора.

Принцип замещения утверждает, что при наличии нескольких аналогичных или сопоставимых объектов недвижимости на рынке наибольшим спросом будет пользоваться объект с наименьшей ценой. Этот принцип предполагает рациональное поведение участников рынка, не обремененных дополнительными затратами, обусловленными задержкой платежей. Согласно данному принципу, покупатель не заплатит за недвижимость больше, чем за другой объект со сходными потребительскими параметрами. Принцип замещения признает за покупателями и продавцами право выбора объектов недвижимости с одинаковыми характеристиками.

Издержки неиспользованных возможностей — это величина потерь, связанных с упущенной возможностью в результате конкретного выбора. Инвестор, принимая соответствующее решение, отказывается от других возможностей приложения капитала. Предпочтения конкретного инвестора учитывают его интересы: это либо максимальная доходность при относительно небольшом уровне риска, либо получение надежно прогнозируемой величины доходов на долгосрочной основе. Издержками неиспользованных возможностей для инвестора являются альтернативные инвестиционные варианты, которые оказались более эффективными при сопоставимом уровне риска. Например, если собственник приобрел дом в зоне ограниченной этажности, он лишается возможности получения дополнительного дохода от сдачи в аренду надстроенных этажей при наличии соответствующего спроса.

Принцип баланса утверждает, что стоимость недвижимости создается и поддерживается при условии равновесия различных противостоящих и взаимодействующих элементов, таких, как компоненты недвижимости, производственные факторы: земельный участок, рабочая сила, капитал и менеджмент. Необходимое равновесие достигается при оптимальном соотношении земли и других объектов, а вложение дополнительного капитала не сопровождается получением дополнительной выгоды. Принцип баланса проявляется и во взаимосвязи недвижимости и внешней среды.

Принцип вклада означает, что стоимость каждой конкретной составляющей недвижимости соответствует ее вкладу в стоимость целого объекта недвижимости либо величине, на которую уменьшается общая стоимость, при отсутствии данного компонента в недвижимости.

Фактически понесенные собственником расходы по преобразованию недвижимости могут сопровождаться изменением ее стоимости, как в большую, так и в меньшую сторону, либо не изменять стоимость. Например, фактически осуществленный ремонт помещения, имеющий смету понесенных при этом затрат, в зависимости от соответствия привнесенных улучшений требованиям рынка и типа конкретного объекта, может изменить стоимость на величину, равную или превышающую расходы, а при неблагоприятных условиях привести к снижению итогового результата.

Принцип остаточной продуктивности. Под прибавочным продуктом понимают чистый доход, приносимый земельным участком, на котором расположен объект недвижимости, за исключением всех производственных расходов. Классическая экономическая школа отождествляла прибавочный продукт с земельной рентой, которая, по ее мнению, лежала в основе стоимости земли.

Принцип рыночного соответствия предполагает, что недвижимость имеет стоимость при условии, что ее характеристики соответствуют спросу конкретных рынков. Направление использования недвижимости в данном районе должно отвечать спросу по большому спектру факторов, включая экономические обстоятельства, предпочтения владельцев, действующие нормы зонирования и регулирование землепользования и др.

Конкретные рынки также устанавливают стандарт рыночного соответствия. Так, согласно принципу прогрессии, недвижимость с низкой ценой в районе с высокими ценами будет стоить дороже, чем в районе с сопоставимой недвижимостью. Согласно принципу регрессии, недвижимость с высокой ценой в районе с низкими ценами, будет стоить меньше чем в районе с сопоставимой недвижимостью.

Недвижимость в большей степени подвергается воздействию внешних факторов по причине ее неразрывной связи с земельным участком. Внешние факторы могут затрагивать как назначение недвижимости, так и ее физические параметры. Например, в Москве открытие станции метро в районе новостроек приводит к увеличению ее стоимости приблизительно на 25%. Внешние факторы могут иметь интернациональный, национальный, региональный и местный характер.

К факторам, влияющим на стоимость недвижимости, обычно относят: общественные тенденции, экономическую ситуацию, мероприятия государственного регулирования и экологию. Взаимодействие указанных факторов определяет рыночную стоимость любого объекта недвижимости. Оценщик изучает и анализирует тенденции развития факторов, влияющих на стоимость, чтобы определить на правление изменений, скорость, с которой они происходят, период, в течение которого они сохранятся, а также степень воздействия и возможный диапазон.

Социальные факторы, анализируемые оценщиками, связаны с характеристиками населения. Изучение демографических тенденций предполагает рассмотрение состава населения по возрасту и полу, численности населения, уровня образования, темпов спроса на жилую недвижимость и т.д.

Экономические факторы затрагивают основные связи между существующим и будущим спросом и предложением, а также покупательную способность населения. В данном случае оценщики рассматривают такие рыночные характеристики, как занятость, уровень доходов, развитие промышленности, инфраструктуру, уровень цен, а также возможные условия финансирования приобретения недвижимости. Кроме того, к экономическим факторам относят количество и качество существующей недвижимости, возможность создания новых объектов, уровень строительных затрат, рыночные коэффициенты загрузки помещений, динамику арендной платы и ценовой диапазон сходных объектов недвижимости.

К государственным факторам относят политическую и правовую деятельность на всех уровнях государственного управления, которая может влиять на характер и тенденции функционирования рынка недвижимости и стоимость недвижимости. Наиболее важные факторы включают федеральное, региональное и местное налоговое законодательство, местные правила зонирования, строительные нормы и правила, санитарные нормы, специальное законодательство, влияющее на стоимость недвижимости.

Важнейшие факторы, влияющие на стоимость: полезность, дефицит (редкость), потребность и реальная покупательная способность, в процессе своего взаимодействия формируют экономический принцип спроса и предложения. Потребительские свойства товара, объем его предложения, возможности и потребности покупателей в его приобретении в совокупности формируют спрос и предложение то вара в конкретной рыночной ситуации.

Владение и успешное управление недвижимостью обеспечивают инвесторам возможность получения экономической выгоды. Хотя рынки недвижимости отличаются нестабильностью, недвижимость является основным объектом оценочной деятельности, а рынки не движимости — важной движущей силой экономического развития.

Изменения состояния рынка обусловлены динамикой факторов, влияющих на стоимость недвижимости: природные, экономические, общественные, экологические и политические. Характер изменений зависит от активности рынков. Изменения социальных, экономических, политических и экологических факторов влияют на спрос и предложение недвижимости и, следовательно, на стоимость отдельных объектов недвижимости.

Принцип конкуренции. Конкуренция возникает между покупателями или арендаторами и является результатом взаимодействия усилий нескольких потенциальных покупателей или арендаторов при заключении сделки. Конкуренция возникает также между продавцами или владельцами недвижимости в процессе взаимодействия усилий нескольких потенциальных продавцов или владельцев недвижимости при ее продаже или сдаче в аренду. Покупатели и продавцы недвижимости нацелены на максимизацию доходов при адекватном уровне риска. Поэтому в условиях рыночной конкуренции каждый объект недвижимости конкурирует не только со всеми другими объектами, пригодными для данного вида использования на конкретном секторе рынка, но и с объектами других сегментов рынка.

Оптимальное использование недвижимости отражает основное допущение в отношении поведения рынка недвижимости. Рассматривая рыночные факторы, определяющие стоимость недвижимости, оценщик идентифицирует оптимальное использование недвижимости. Подобный анализ играет существенную роль при определении стоимости недвижимости, поскольку он определяет место объекта на рынке с позиции альтернативных вариантов использования земли на конкретную дату.

Таким образом, рыночная стоимость или цена, которую покупатель готов заплатить, а продавец готов принять за недвижимость, базируется на представлении оценщика о наиболее выгодном использовании земельного участка или зданий. Несмотря на то, что свободные и застроенные земельные участки имеют тенденцию к оптимальному использованию, заключение оценщика об оптимальном использовании недвижимости может не совпадать с текущим использованием. Поскольку вариант использования земли может быть ограничен существующими строениями, оптимальное использование определяют и для земельного участка как условно свободного, и для недвижимости в целом. Сформулированный вариант оптимального использования недвижимости базируется на комплексном анализе рыночных условий и тенденций.

.3 Этапы оценки объектов недвижимости

Процесс оценки рыночной стоимости недвижимости включает систему последовательных действий оценщика — от постановки недвижимости на оценку, до передачи заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке содержащего объекта недвижимости, выраженной в денежных единицах.

Основная цель оценки недвижимости — определение рыночной стоимости объекта и согласование результатов с заказчиком. Постановка объекта на оценку в соответствии с типом недвижимости и последующим применением результатов оценки определяет требования к информационному обеспечению и обработке данных. Анализ информации охватывает сведения от общего состояния экономики до конкретных характеристик оцениваемого объекта. Это позволяет оценщику установить взаимосвязь и взаимозависимость принципов, факторов и параметров, определяющих стоимость конкретной не движимости. Сбор и обработка ретроспективной информации позволяет получить данные для прогнозирования рыночных тенденций, динамики доходности и стоимости недвижимости в обозримом будущем.

Непосредственно оценка стоимости недвижимости предполагает использование традиционных методов, входящих в состав затратного, сравнительного и доходного подходов.

Сравнительный подход определяет стоимость оцениваемой не движимости на основе рыночных цен недавно проданных схожих объектов недвижимости, скорректированных на выявленные различия.

Затратный подход определяет стоимость недвижимости как сумму затрат в текущих ценах на приобретение земельного участка и восстановление зданий и сооружений, скорректированных на их износ.

Доходный подход оценивает стоимость на основе способности недвижимости генерировать текущий доход и изменения стоимости объекта со временем, а также связанного с данным объектом инвестиционного риска.

Однако в последнее время получили распространение комбинированные методики, включающие статистические и экономические модели. Выбор методов зависит от оценочной задачи, состояния рынка, назначения оценки и других факторов. Поэтому в конкретной ситуации возможно использование максимального числа методов, что позволяет оценить стоимость с различных позиций. Вместе с тем в ряде случаев оценщик по объективным причинам вынужден ограничиться одним методом, что требует соответствующего обоснования в отчете.

На завершающем этапе оценки формулируется оценочное заключение, в котором итоговая стоимость может быть представлена в виде однозначного результата или диапазона значений стоимости.

Схематично этапы оценки недвижимости включают:

. Постановку объекта недвижимости на оценку;

. Сбор информации и предварительный анализ данных;

. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости;

. Выбор уместных методов оценки и их применение;

. Согласование предварительных результатов оценки и выведение итоговой стоимости;

. Подготовку отчета об оценке и его согласование с заказчиком.

Постановка объекта недвижимости на оценку является начальным этапом, на котором определяются и формулируются базовые параметры оценочного задания. Четкая постановка задачи необходима для полной и недвусмысленной трактовки характера задания на оценку, выбора методов оценки и толкования результатов, отраженных в отчете.

Сбор информации и предварительный анализ данных. Состав и объем необходимой информации, процедура ее обработки и анализа, число задействованных оценщиков, включая привлеченных специалистов, а также время, необходимое для обработки данных, зависят от поставленного задания, типа оцениваемой не движимости и выбранных методов оценки.

Эффективность данного этапа зависит от тщательности предварительной организационной работы, которая требует определения характера и объема необходимых данных, информационных источников, а также составления графика работы, который особенно не обходим для оценки крупных объектов недвижимости.

В зависимости от типа объекта и объема работ, оценка может проводиться одним оценщиком или группой специалистов. Рабочий план оценщика строится в соответствии со структурой будущего от чета об оценке и временем, необходимым для выполнения каждого этапа.

Используемая в процессе оценки информация должна быть до статочно полной, представительной и достоверной. Она должна помочь оценщику определить наиболее важные ценообразующие факторы, проанализировать состояние экономики в целом и, в частности, рынка недвижимости, включая территориальный и сегментарный аспекты. Оценщик должен получить представление о физических свойствах объекта оценки и его окружения, собрать данные для экономических и оценочных расчетов. Характеристика собран ной и используемой на различных этапах оценки информации должна быть соответствующим образом отражена в отчете.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования не движимости проводится в целях адекватной оценки существующего варианта использования оцениваемого объекта, выработки рекомендаций по его оптимальному использованию в целях определения максимально возможной стоимости.

Понятие наиболее эффективного использования недвижимости является рыночным понятием, имеющим ключевое значение для анализа стоимости. Наиболее эффективным считается вид использования, который отвечает четырем критериям: юридическая допустимость или разрешенность, физическая осуществимость, финансовая обеспеченность и максимальная стоимость объекта.

Для определения наиболее эффективного использования земельного участка оценщик может использовать две схемы, в соответствии с которыми либо участок рассматривается как незастроенный (условно свободный), либо анализируется наиболее эффективный вариант его использования с уже существующими строениями.

Оценка стоимости недвижимости обычно осуществляется с позиции трех основных подходов:

затратный подход;

сравнительный подход;

доходный подход.

Затратный подход исходит из предположения, что благоразумный инвестор не заплатит за недвижимость больше той суммы, в которую ему обойдется приобретение аналогичного земельного участка и строительство сходного по потребительским свойствам здания.

Объективность результатов затратного подхода зависит от возможности точного расчета на дату оценки полной восстановитель ной стоимости зданий, потери стоимости оцениваемого здания по всем возможным причинам и рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект.

При использовании затратного подхода стоимость недвижимости является результатом сложения остаточной стоимости зданий и рас четной стоимости земельного участка. В данном случае остаточная стоимость зданий представляет разницу между текущей стоимостью строительных работ на восстановление или замещение строений и суммой общего накопленного износа сооружений, при этом в расчет может быть включен доход предпринимателя.

Информацию о текущих ценах на строительную продукцию можно получить в проектных институтах, подрядных строительно-монтажных организациях, в справочниках, входящих в состав СНиП, сборниках, содержащих информацию о динамике рыночных цен в строительном комплексе. Оценка износа базируется на специальных методиках расчета величины потерь и исследовании рынка недвижимости.

В затратном подходе процесс определения стоимости земельного участка выделен в самостоятельный этап. Выделение стоимости земельного участка в общей стоимости недвижимости позволяет определить, является ли существующий вариант его использования оптимальным. Кроме того, изменение стоимости основных компонентов недвижимости — строений и земельных участков — может иметь раз личную динамику в силу износа строений, изменения рыночной ситуации и т.д.

Для оценки рыночной стоимости земельного участка применяют следующие методы: сравнение продаж, долевое распределение стоимости между землей и строениями, выделение стоимости, разбивка на участки, техника остатка и капитализация земельного арендного дохода.

Сравнительный подход основан на предположении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше той суммы, за которую он может приобрести на открытом рынке объект аналогичной полезности. Определение стоимости базируется на данных о недавно совершенных сделках купли продажи с аналогичными объектами.

Сегментация рынка недвижимости и сбор необходимой достоверной информации являются важнейшим этапом сравнительного подхода. Информация может использоваться оценщиком в дальнейших расчетах, если стороны сделки имели достаточное представление о состоянии рынка, не связаны между собой отношениями, влияющими на цену сделки, а данные о цене сделки получены от лица, не заинтересованного в ее искажении.

Доходный подход основывается на утверждении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше суммы, которую оцениваемый объект недвижимости принесет в будущем в виде чистого дохода, скорректированной на инвестиционный риск. В данном случае стоимость объекта определяется его способностью приносить доход в будущем. Денежные потоки, генерируемые недвижимостью, включая стоимость реверсии, могут быть пересчитаны в текущую суммарную стоимость.

Расчет настоящей стоимости всех будущих доходов можно осуществить методом прямой капитализации или методом дисконтирования денежных потоков. Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов. Метод дисконтирования де нежного потока более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Выбор оценщиком конкретного подхода и метода зависит от наличия определенных условий, обеспечивающих возможность или уместность их применения.

Согласование результатов, полученных на основе различных подходов и методов, является последним этапом определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Итоговый результат оценки может быть представлен в виде одной денежной величины либо диапазона наиболее вероятных значений стоимости, представленного минимальным и максимальным значением.

На данном этапе оценки, прежде всего, необходимо осуществить проверку полученных результатов с целью выявления математических и логических ошибок, которые увеличивают степень расхождения результатов доходного, затратного и сравнительного подходов.

На последнем этапе оценки осуществляется передача заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке, что является документальным подтверждением надлежащего исполнения оценщиком своих обязанностей. Отчет об оценке обычно содержит краткое резюме и развернутую форму.

Краткий отчет содержит ограниченные сведения об оценочном задании, объекте недвижимости, использованных методах и полученном результате и позволяет заказчику понять действия, стоящие за выводами оценщика в отношении стоимости.

Процедура определения стоимости конкретного объекта зависит от факторов, включающих: цель использования результатов оценки, вид определяемой стоимости, характер оцениваемых прав на недвижимость, тип оцениваемого объекта, полноту оценки объекта недвижимости, дату оценки и др. Указанные факторы оказывают влияние на конкретные действия оценщика при оценке объекта недвижимости, являющегося единственным в своем роде. Вместе с тем эти действия вписываются в рамки универсальной модели оценки, которая может использоваться при любом задании на оценку, для исследования и анализа рынка, применения подходов и методов определения стоимости недвижимости, включая их модификацию и комбинирование.

3. ПРОБЛЕМЫ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И ИХ РЕШЕНИЕ

.1 Характеристика проблем

В настоящее время системы учета земли и иной недвижимости разделены, что существенно увеличивает временные затраты правообладателей при учете недвижимости и регистрации прав на нее, а также при получении информации из систем учета, поскольку для постановки на государственный кадастровый учет земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости и получения информации об объектах недвижимости необходимо обратиться в каждую из систем. Срок постановки земельного участка на государственный кадастровый учет, а также предоставления сведений из государственного земельного кадастра составляет 1 месяц. Сведения об объектах недвижимости содержатся в базах данных систем государственного земельного кадастра, технического учета объектов градостроительной деятельности, а также водного, лесного и других природно-ресурсных кадастров.

В системах учета имеют место дублирование функций и наличие погрешностей в сведениях об объектах недвижимости вследствие многократного ручного введения, различий в идентификации объектов и субъектов права, а также сложности проверки взаимного расположения объектов и непротиворечивости информации, содержащейся в разрозненных информационных системах.

В настоящее время только 7,7 процента дел, находящихся в архивах организаций технической инвентаризации, переведены в электронный вид. Для создания государственного кадастра недвижимости Федеральному агентству кадастра объектов недвижимости необходимо провести инвентаризацию и введение в государственный кадастр недвижимости сведений о более чем 42 млн. земельных участков и 70 млн. иных объектов недвижимости.

Отсутствие современной цифровой (картографической) основы при проведении государственного кадастрового учета земельных участков создает проблемы с определением и согласованием границ земельных участков, что является негативным фактором при регистрации права собственности и иных вещных прав на землю.

Существующие недостатки сказываются на инвестиционной политике и объемах ипотечного кредитования, поскольку не позволяют инвестору быть уверенным в надлежащем обеспечении исполнения обязательств, а также использовать недвижимое имущество как полноценный ликвидный актив.

Другой важнейшей проблемой в сфере земельно-имущественных отношений является неурегулированность вопросов, связанных с реформированием системы имущественных налогов. В соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации в 2006 году будет введен порядок исчисления земельного налога на основе кадастровой стоимости земельного участка. Однако при отсутствии механизма актуализации кадастровой стоимости земель экономический эффект от введения налога будет существенно снижен.

Возможны 2 варианта решения приведенных в этом разделе проблем.

Первым вариантом является переход к централизованному ведению государственного кадастра недвижимости на уровне органов кадастрового учета субъектов Российской Федерации по единому регламенту.

Преимуществами этого варианта по сравнению с действующей системой учета недвижимости являются:

объединение данных о всех объектах недвижимости в едином информационном ресурсе на уровне субъекта Российской Федерации и обеспечение непротиворечивости сведений;

построение действенной системы контроля деятельности органов государственного кадастрового учета при проведении учетных операций, что существенно повышает гарантии прав граждан и юридических лиц при обороте недвижимости;

организационно-технологическое разделение мест непосредственной работы с клиентами и мест принятия решений по постановке объектов недвижимости на государственный кадастровый учет.

Ведение государственного кадастрового учета недвижимости на уровне субъекта Российской Федерации имеет следующие недостатки:

не решается задача повышения эффективности выполнения на федеральном уровне отчетных, аналитических и контрольных функций Федерального агентства кадастра объектов недвижимости;

отсутствует возможность передачи информации в Федеральную налоговую службу в целях ее оперативного использования для прогнозно-аналитических и контрольных функций налоговых органов;

требуются дополнительные затраты на обработку в автоматизированном режиме экстерриториальных запросов и усложняется предоставление сведений организациям и гражданам об объектах государственного кадастрового учета независимо от места их нахождения;

развитие государственного кадастрового учета объектов недвижимости на уровне субъекта Российской Федерации в определенной степени зависит от экономического состояния региона и, как следствие, кадастровые информационные системы регионов будут развиваться разными темпами и иметь различия по техническим возможностям.

Вторым вариантом является создание и ведение государственного кадастра недвижимости на федеральном уровне.

Этот вариант исключает возможность ведения двойного учета объектов недвижимости, обеспечивает более полный контроль за деятельностью органов кадастрового учета, упрощает процедуры межведомственного информационного обмена и обработки экстерриториальных запросов на предоставление сведений об объектах кадастрового учета независимо от места их нахождения.

Положительным в этом варианте является снижение совокупных общегосударственных затрат на дорогостоящие топографо-геодезические, аэросъемочные и картографические работы, исключение их неоправданного дублирования, а также формирование базы пространственных данных государственного кадастра недвижимости с возможностью удаленного доступа к ней и многоцелевого использования сведений в интересах потребителей.

Интеграция на федеральном уровне актуальной и полной информации государственного кадастра недвижимости, возможность оперативной передачи ее в Федеральную налоговую службу повышают эффективность выполнения отчетных, аналитических и контрольных функций не только Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, но и налоговых органов. При этом у органов государственной власти и органов местного самоуправления, а также у организаций и граждан появляются дополнительные возможности для проведения комплексного анализа и прогнозирования с целью принятия решений.

Однако следует отметить, что реализация этого варианта предъявляет более высокие требования к технической инфраструктуре, но его применение будет компенсироваться положительным эффектом.

Подпрограмма «Создание системы кадастра недвижимости (2006 — 2011 годы)» федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002 — 2007 годы)» (далее — подпрограмма) направлена на создание системы государственного кадастрового учета объектов недвижимости, обеспечивающей реализацию государственной политики эффективного и рационального использования и управления земельными ресурсами и иной недвижимостью в интересах укрепления национальной экономики, повышения благосостояния граждан, обеспечения государственных гарантий прав собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, формирования полного и достоверного источника информации об объектах недвижимости, а также на совершенствование государственных услуг, оказываемых организациям и гражданам, органам государственной власти и органам местного самоуправления.

При разработке подпрограммы за основу принят второй вариант.

.2 Мероприятия по решению проблем

Реализация подпрограммы осуществляется по следующим направлениям:

) реализация переходных процессов по переносу информационных ресурсов из ранее созданных кадастров и реестров в базы данных государственного кадастра недвижимости, в том числе:

разработка технологий и программных средств переноса сведений из ранее созданных баз данных систем государственного земельного кадастра, технического учета объектов градостроительной деятельности, а также водного, лесного и других природно-ресурсных кадастров и реестров в государственный кадастр недвижимости;

инвентаризация и перенос сведений из ранее созданных баз данных в государственный кадастр недвижимости;

проведение работ по преобразованию сведений с бумажных носителей в электронный вид, создание архивов электронных образов документов, включая документы архивов бюро технической инвентаризации, органов кадастрового учета, а также фондов землеустроительной документации;

выявление неучтенных объектов недвижимости за счет совершенствования методического и технического обеспечения государственного земельного контроля;

) создание инфраструктуры пространственных данных государственного кадастра недвижимости, в том числе:

создание цифровой картографической основы ведения государственного кадастра недвижимости и ее обновление в соответствии с установленной периодичностью;

снятие ограничений на точность определения координат географических объектов, формирование единой открытой системы координат;

сгущение опорной межевой сети, создание дифференциальных систем спутниковой навигации, внедрение технологий дистанционного зондирования для создания и обновления цифровой основы ведения кадастровых карт;

создание классификаторов пространственных данных, разработка и внедрение геоинформационных технологий, внедрение методов и технологий спутниковой навигации с возможностью массового доступа пользователей к данным GPS-измерений, обеспечение публичного доступа к картографическим материалам государственного кадастра недвижимости;

) проведение работ по оценке объектов недвижимости в целях налогообложения, в том числе:

развитие института налоговой оценки объектов недвижимости;

совершенствование методик проведения государственной кадастровой оценки земель, организация работ по актуализации кадастровой стоимости земель различных категорий и видов использования;

разработка и тестирование методик государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, анализ результатов тестирования, применение этих методик после завершения формирования государственного кадастра недвижимости и появления соответствующих нормативных правовых актов;

внесение сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с целью дальнейшей передачи их в налоговые органы;

) создание инфраструктуры государственного кадастрового учета, включая организационное развитие системы и внедрение на территории Российской Федерации автоматизированной информационной системы государственного кадастра недвижимости, в том числе:

осуществление мероприятий по совершенствованию структуры Федерального агентства кадастра объектов недвижимости и подведомственных ему организаций;

оптимизация численности работников территориальных органов на основе трудовых нормативов до 69 тыс. человек, в том числе в территориальных органах Агентства до 29 тыс. человек, в подведомственных ему организациях — до 40 тыс. человек;

разработка и внедрение автоматизированных информационных систем ведения государственного кадастра недвижимости, электронного документооборота как в структурах Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, так и при взаимодействии с внешними корреспондентами;

развитие сервисных услуг в интересах граждан, хозяйствующих субъектов, органов государственной власти и органов местного самоуправления на основе портальных Интернет/Интранет технологий;

создание и внедрение мультисервисной телекоммуникационной системы, сети удостоверяющих центров, обеспечивающих применение технологий на основе электронной цифровой подписи;

приобретение новых площадей, строительство, реконструкция и техническая модернизация объектов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, включая здания центрального аппарата, территориальных органов Агентства и подведомственных ему организаций;

) обучение кадров территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости и подведомственных ему организаций, в том числе повышение квалификации и переподготовка специалистов, осуществляющих работы по государственному кадастровому учету, оценке, администрированию сетей и программно-технических комплексов, обеспечению информационной безопасности сведений государственного кадастра недвижимости, с использованием современных информационных технологий, в том числе системы дистанционного обучения и тестирования.

.3 Оценка социально-экономической эффективности мероприятий

Социально-экономическая эффективность реализации подпрограммы достигается за счет создания развитой информационной инфраструктуры государства, позволяющей обеспечить рациональное использование земель и иной недвижимости как важнейших составляющих национального богатства России.

Подпрограмма предусматривает создание государственного кадастра недвижимости в целях обеспечения гарантий прав собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, их социальную и экономическую защищенность.

Эффективность реализации мероприятий подпрограммы состоит в создании условий для регулярного роста налоговой базы по земельному налогу и налогам на имущество, а также сборов, получаемых за ведение государственного кадастрового учета недвижимости и предоставление сведений из государственного кадастра недвижимости.

Существенный вклад в увеличение доходной части бюджетов всех уровней будет достигнут уже на первом этапе реализации подпрограммы за счет более полного государственного кадастрового учета недвижимости и государственной кадастровой оценки, в том числе от дополнительно выявленных объектов налогообложения. В результате реализации мероприятий подпрограммы к 2011 году будет сформирована налоговая база, которая обеспечит ежегодный сбор земельного и имущественных налогов на уровне 250 млрд. рублей. Расчет произведен исходя из увеличения к концу 2011 года поступлений, получаемых от сбора земельного и имущественных налогов, на 30 процентов (в 2004 году поступления составили 192,4 млрд. рублей, в том числе от сбора земельного налога — 46,6 млрд. рублей, налога на имущество организаций — 142,7 млрд. рублей, налога на имущество физических лиц — 3,1 млрд. рублей). Всего за время реализации подпрограммы будет собрано около 1300 млрд. рублей за счет налогов с недвижимого имущества, в том числе за счет реализации мероприятий подпрограммы — 138,5 млрд. рублей.

Кроме того, в результате уплаты государственной пошлины за проведение государственного кадастрового учета объектов недвижимости и предоставление сведений из государственного кадастра недвижимости в консолидированный бюджет Российской Федерации (после внедрения государственной системы кадастрового учета на территории всей страны) ежегодно будет поступать более 10 млрд. рублей. Расчет произведен исходя из среднегодового количества обращений (12 млн.), их ежегодного роста (с 2008 года на 20 процентов), а также размера государственной пошлины (500 рублей). Дополнительные ежегодные поступления с учетом планируемых затрат на содержание системы составят более 5 млрд. рублей. Планируемые затраты определены исходя из текущих расходов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости на 2005 год (3,6 млрд. рублей) с учетом развития его инфраструктуры.

Точность описания объектов недвижимости, их однозначная идентификация и привязка к местности, доступность сведений государственного кадастра недвижимости для организаций и граждан создадут условия для усиления гарантий прав на недвижимое имущество со стороны государства, позволят сократить срок проведения государственного кадастрового учета недвижимости до 20 календарных дней, а срок предоставления выписок — до 4 рабочих дней.

Государственный кадастр недвижимости создается как интегрированный источник, содержащий в электронном виде полные и актуальные сведения об объектах недвижимости, позволяющие получать на его основе каталоги, справочные и аналитические материалы с целью предоставления их органам государственной власти и органам местного самоуправления, а также организациям и гражданам. Комплексность предоставляемых сведений, возможность проведения анализа и прогнозирования сделают информацию об объектах недвижимости более востребованной, что окажет существенное влияние на повышение эффективности принимаемых решений как структур власти и управления, так и субъектов, осуществляющих предпринимательскую деятельность.

Эффективность реализации подпрограммы будет заключаться в активизации сделок на рынке земли и иной недвижимости, создании благоприятного делового климата и росте объемов инвестиций в реальный сектор экономики под гарантии прав на недвижимость, принятии эффективных решений по территориальному планированию и распоряжению земельными участками и прочно связанными с ними объектами недвижимости.

Результатом реализации мероприятий подпрограммы будет являться развитие рыночных институтов, в том числе института налоговой оценки объектов недвижимости, института формирования объектов государственного кадастрового учета недвижимости, что даст возможность создания новых рабочих мест.

Заключение

Земельные отношения, регулируемые Конституцией Российской Федерации, земельным и другим законодательством. В процессе земельных отношений земля рассматривается как общенациональное достояние. Она используется и охраняется как основа жизни, деятельности и благосостояния народов России.

Оценка земли в современных экономических условиях России является одной из наиболее сложных, что обуславливается:

спецификой земли как объекта оценки;

несовершенством нормативной правовой базы;

неразвитостью земельного рынка в стране.

Результат оценки земли (земельных участков) зависит от цели оценки, которая в свою очередь обуславливает вид стоимости земельного участка и права, которые к нему относятся.

В настоящее время в России существует два основных вида стоимости земельного участка:

рыночная стоимость;

кадастровая стоимость.

Рыночная оценка единичных земельных участков городских земель, с одной стороны, основывается на их кадастровой стоимости, а с другой стороны, предполагает проведение специфического рыночного анализа для каждого конкретного участка. Она учитывает целевое использование земельного участка, конъюнктуру рынка, количественные характеристики оцениваемой земли. Сложность рыночной оценки во многом обусловлена уникальным, присущим только оцениваемому участку местоположением, а также необходимостью установления и учета пенообразующих факторов для каждого конкретного вида использования земель.

Итак, государственная кадастровая оценка земель — единообразное по способам определение кадастровой стоимости земельных участков, которое осуществляется на основании классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования и проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Массовая оценка — это систематическая оценка групп объектов недвижимости по состоянию на определенную дату с использованием стандартных процедур и статистического анализа.

Целью массовой оценки является справедливая и эффективная оценка всех объектов недвижимости, относящихся к некоторой юрисдикции, в целях исчисления поимущественного налога.

Государственный кадастровый учет земельных участков представляет собой описание и индивидуализацию в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

В связи с ростом количества информации, подлежащей учету, при ведении земельного кадастра получили широкое распространение компьютерные программы на основе геоинформационных систем, а также АИС учета объектов недвижимости.

Незавершенность работ по разграничении земель на федеральные земли, земли субъектов РФ и муниципальные земли порождает не только трудности в регулировании земельных отношений на соответствующих уровнях власти в виду неразрешенности вопроса кому принадлежит право собственности на земельные участки, не находящиеся в частной собственности, но и сдерживает непосредственно формирование ГЗК, сведения которого должны использоваться при проведении оценки по определению кадастровой и/или рыночной стоимости земельных участков.

Кроме того, здесь следует учитывать и то, что для установления права собственности на землю и формирования сведений для ГЗК требуется проведение мероприятий, связанных с определением местоположения и границ земельных участков на местности (межевание земель), инвентаризацией, картографическими, землеустроительными и иными работами, согласование границ со смежными землепользователями и вынесением их в натуру, т.е. проведение большого практического объема работ, необходимых для государственного кадастрового учета земельных участков. В результате, все это потребует не только материальных затрат и времени, но и внесения соответствующих поправок в градостроительную, землеустроительную, проектно-техническую и иную документацию, сведения из которых также должны использоваться при проведении оценки земель.

Естественно, что это отрицательно сказывается на темпах формирования единой информативно-методологической базы данных для проведения оценки земли.

Неразрешенным при проведении оценки земли остается вопрос об отсутствии статистических данных (сведений), обобщающих накопленных опыт в вопросах землепользования, создания земельного рынка, системы арендных отношений, в частности данных по сделкам купли-продажи «единых» объектов недвижимости и отдельно по земельным участкам, о ценах сделок с земельными участками, о ставках арендной платы за земельные участки, об основных характеристиках земельных участков, являющихся аналогами оцениваемого земельного участка, о критериях определения степени каждого аналога от оцениваемого земельного участка, различных поправочных коэффициентов и т.д.

Таким образом, можно сделать вывод, что все вышеперечисленные вопросы, касающиеся оценки земли, в настоящее время делают процесс оценки достаточно трудоемким и длительным. И насколько они успешно будут решаться во многом, будет определяться развитие рынка земельных отношений в России.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1.Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 22.10.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.03.2015). — Официальный сайт «Консультант Плюс» [Электронный ресурс]

2.Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 №117-ФЗ (ред. от 08.03.2015). — Официальный сайт «Консультант Плюс» [Электронный ресурс]

.Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 №136-ФЗ (ред. от 08.03.2015) — Официальный сайт «Консультант Плюс» [Электронный ресурс]

.Федеральный закон от 24.07.2007 №221-ФЗ (ред. от 28.02.2015) «О государственном кадастре недвижимости» (с изм. вступ. в силу с 01.03.2015) — Официальный сайт «Консультант Плюс» [Электронный ресурс]

.Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ (ред. от 08.03.2015) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». — Официальный сайт «Консультант Плюс» [Электронный ресурс]

.Закон РФ от 11.10.91 г. №1738-1 «О плате за землю» (ред. от 26.06.2007) — Официальный сайт «Консультант Плюс» [Электронный ресурс]

.Постановление Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 (ред. от 30.06.2010) «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» — Официальный сайт «Консультант Плюс» [Электронный ресурс]

.Постановление Правительства РФ от 01.06.2009 №457 (ред. от 27.12.2014) «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» — Официальный сайт «Консультант Плюс» [Электронный ресурс]

.Постановление Правительства РФ от 07.02.2008 №52 «О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков». — Официальный сайт «Консультант Плюс» [Электронный ресурс]

10.Алпатов А.А. Анализ эффективности землепользования.// «Экономико-правовой бюллетень», №1, 2005.

11.Ветров Н.И. Гражданское право. — М.: Книжный мир, 2006.

12.Габбасов Р.С. Кадастровый проект. Часть II. // Финансовая газета. Региональный выпуск», №15, 2006.

13.Иванов С.И. Основы экономической теории. М.- 2003.

.Кабакова С.И. Экономические проблемы использования земель в строительстве. М., Стройиздат, 2007.

.Козырев В.М. Основы современной экономики. М. Финансы и статистика. 2006 год.

.Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть вторая)./ под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М. — 1996.

.Кресникова Н.И. Правовые аспекты и экономическая сущность оборота земель в рыночной системе. // М. Юрист. 2005.

.Львов Д.С., Медведева О.Е., Г.И. Микерин, С.А. Смоляк. Правовые аспекты и экономическая сущность оборота земель в рыночной системе. «Вопросы оценки», №4, 2006.

.Любимов Л.Л. Основы экономической теории. — М., 2003.

.Окунев А.И. Кадастровая стоимость — чем это грозит Москве. «Финансовая газета. Региональный выпуск», №15, 2005.

.Организация оценки и налогообложения недвижимости (под ред. Дж. К. Эккерта). Пер. с англ. М., «Стар Интер», 2008.

.Пахомова О.М., Федоров В.П. Земля в городе и проблема ее массовой рыночной оценки. (Модельное и информационное обеспечение массовой оценки территории города). «Вопросы оценки», №4, 2006.

.Попов С.А., А. Лазаревский. Развитие государственные управления земельными ресурсами на территории РФ.// «Финансовая газета. Региональный выпуск», №15, 2008

.Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. М., «Дело», 2004.

.Ромм А.П. Концепция кадастровой оценки городских земель на основе градостроительного подхода. RWAY, №39, июнь 2007.

УДК504.062.2

ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ ПРОМЫШЛЕННОСТИ И ИНОГО СПЕЦИАЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ С УЧЕТОМ ЭКОЛОГИЧЕСКОЙ СОСТАВЛЯЮЩЕЙ

Валиев Д. С. — кандидат экономических наук, доцент кафедры землепользования и кадастров, Государственный университет по землеустройству, vaiev@guz.ru

Хабарова И.А. — кандидат технических наук, старший преподаватель кафедры городского кадастра, Государственный университет по землеустройству, irakhabarova@yandex.ru

Хабаров Д.А. — аспирант, Государственный университет по землеустройству, khabarov177@yandex.ru

Аннотация: в статье делается вывод о том, что главными проблемами учёта экологической составляющей при проведении кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения являются отсутствие утверждённой на государственном уровне единой методики учёта экологических параметров, а также отсутствие общепринятых экологических параметров как таковых. Авторами статьи предлагается ряд положений, которые могут послужить концептуальной основой для разработки методических основ учёта экологических факторов при кадастровой оценке земель промышленности и иного специального назначения.

Ключевые слова: кадастровая оценка земель, земли промышленности и иного специального назначения, экологические параметры, классификация объектов промышленности.

Введение.

российской научной литературе достаточно давно поднимаются вопросы изменения методических подходов к осуществлению кадастровой оценки земель, связанные с многочисленными недостатками, основными причинами которых являются как массовый характер оценки, при котором упускаются многочисленные особенности отдельно взятых землевладений и земле-пользований (включая расположенные на земельных участках уникальные инфраструктурные объекты, требующие индивидуального подхода при оценки их стоимости), так и недостатки методического характера в рамках осуществления массовой оценки, куда относятся и проблемы выбора факторов, оказывающих влияние на итоговый результат оценки.

Основная часть. Ещё в середине 2000-х гг., численные результаты кадастровой оценки по группам, на которые в соответствии с оценочной методикой подразделялись земли промышленности и иного специального назначения, различались в 100 раз [1]. Особенно обращало на себя внимание то обстоятельство, что методика оценки земельных участков, относящихся к четвёртой группе земель промышленности и иного специаль-

ного назначения, к которой относились, в том числе, земельные участки для размещения железнодорожных путей и автомобиль-н ых д о р о г, для размещения нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, т.е. протяжённых линейных объектов, базировалась на определении кадастровой стоимости в зависимости от значений удельных показателей кадастровой стоимости участков, являющихся смежными с участками четвёртой группы [1]. Таким образом, учитывая особенности размещения и протяжённость линейных объектов, расчёт их кадастровой стоимости осуществлялся на основе стоимости разнородных земельных участков, включая, к примеру, земли лесного фонда, при том, что доходность лесной отрасли и её важность для экономики страны ниже, чем аналогичные показатели для сфер перевозки грузов и транспортировки энергоносителей.

В тоже время, исследователями обращалось внимание и на отсутствие в списке факторов, влияющих на кадастровую стоимость, экологической составляющей. Например, в работе [2] предлагалось, в целях рационализации управления земельными ресурсами и повышения эффективности землеустроительных мероприятий, дополнить список факторов критериев кадастровой оценки следующими позициями:

— влияние тектонического строения (геоморфологическое положение);

— влияние минеральных и геохимических факторов;

— характер распределения природных ресурсов.

Необходимо отметить, что в научной литературе, посвященной оценке недвижимости, сложилась классификация экологических факторов на положительные, которые могут повысить стоимость объекта оценки, и отрицательные, которые, соответственно, могут снизить стоимость объекта оценки [3]. К положительным факторам относятся: экологическое состояние природной среды в соответствии с нормами действующего природоохранного законодательства; эстетическая и рекреационная ценность территории; климатические и гидрологические характеристики; инженерно-геологические условия. Отрицательные факторы: загрязнение территории вредными химическими веществами; сокращение площади зеленых насаждений; снижение почвенного плодородия и др.

В работе [4] указывается, что в стандартах оценки приводится лишь примерный перечень экологических параметров, при этом оговаривается, что оценщик вправе самостоятельно подбирать и иные параметры, что, очевидно, не способствовало стандартизации процедуры кадастровой оценки и приводило к значительным разночтениям полученных результатов кадастровой стоимости.

Кроме того, необходимость учета экологической составляющей имеет важное значение при осуществлении девелоперской и инвестиционной деятельности, направленных на создание новых объектов промышленности, с целью предоставления заинтересованным лицам сведений об экономических последствиях экологических рисков, которые могут быть отражены в материалах кадастровой оценки [4].

К отдельной проблеме, указанной в работе [4], можно также отнести тот факт, что стоимость многих нарушенных (с точки зрения экологии) земель близка к нулю, в то же время подобные земли могут быть задействованы для размещения предприятий I и II классов опасности: в частности, вокруг

подобных объектов, в основном, уже сформированы санитарно-защитные зоны. Данные обстоятельства также должны учитываться при проведении кадастровой оценки участков, относящихся к землям промышленности, поскольку позволяют предоставить потенциальному инвестору наиболее полную информацию о возможных издержках как природоохранного, так и эко-лого-социального характера [5], при приобретении земельного участка(-ов) под планируемое размещение промышленного предприятия, что в перспективе позволит активнее задействовать освоенные с советских времен участки промышленности и иного с п е ц и ального назначения, поскольку возможные риски в отношении данных участков существенно ниже, чем при отводе новых участков.

Еще одной проблемой является отсутствие техногенных факторов в отдельную категорию экологических параметров при оценке недвижимости, а также декларативный характер методического обеспечения для учета экологической составляющей при кадастровой оценке земельных участков, з анятых промышленными объектами [6].

В работе [7] предлагается методика в в е д ения поправочных коэффициентов при кадастровой оценке стоимости земельных участков под промышленными объектами путем введения интегрального показателя техногенной нагрузки, который предлагается рассчитывать как сумму показателей загрязнения атмосферы и загрязнения почвы, которые, в свою очередь, вычисляются на основе суммирования отношений актуальных данных по загрязнению к нормативным (ПДК и т.д.).

Заключение. Итак, на основе всего вышесказанного, авторами данной статьи делается следующий вывод: главными пробле м ами учета экологической составляющей при проведении кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения являются отсутствие утвержденной на государственном уровне единой методики учета экологических параметров, а также отсутствие общепринятых экологических параметров как таковых.

В этой связи, авторы данной статьи предлагают следующие положения, которые

могут послужить концептуальной основой для разработки методических основ учета экологических факторов при кадастровой оценке земель промышленности и иного специального назначения:

a) Отказ от всеобщности применения принципов массовой оценки в отношении земель промышленности и иного специального назначения при учете экологических факторов.

b) Выработка классификации объектов промышленности, транспорта и иного специального назначения по степени негативного экологического воздействия на окружающую среду.

c) При выработке классификации, указанной в пункте «Ь», необходимо опираться не на нормативные классы опасности предприятий, а на сведения экологического мониторинга, а именно данных по загрязнению окружающей среды, вызванных эксплуатацией конкретно взятого объекта промышленности, транспорта или иного специального назначения. После анализа данных экомониторинга избрать «эталонные объекты» (эталонные объекты» необходимо определить для каждой отрасли промышленности), степень негативного воздействия на здоровье населения которых будет являться маркерами при определении граничных значений классификационных категорий.

d) Классификация объектов промышленности, транспорта и иного специального назначения не должна быть единой для всей территории Российской Федерации, но должна формироваться с учетом региональных особенностей, при этом возможно выделение отдельных регионов внутри субъектов РФ. Таким образом, классификация по степени негативного воздействия будет различаться для «промышленных» и «аграрных» субъектов Федерации, а также различаться для промышленно развитых и неразвитых районов внутри субъектов Федерации, густонаселенных и малонаселенных муниципальных образований.

e) Следующей категорией в вышеназванной классификации должно стать деление по степени потенциальных рисков от эксплуатации данного объекта промышленности, транспорта и иного специального назначения. Потенциальный риск должен

быть рассчитан средствами математического моделирования на основе динамики показателей негативного экологического воздействия от объекта оценки. Разумеется, при расчете потенциальных рисков должны быть введены поправочные коэффициенты на региональные особенности.

^ На основе вышеназванной классификации должны приниматься три уровня действий при проведении кадастровой оценки: 1) к объекту применимы принципы массовой оценки при учете экологических факторов; 2) к объекту необходимо применить методы индивидуальной оценки, однако использовать существующие данные экологического мониторинга; 3) к объекту необход и м о п рименить методы индивидуальной оценки с проведением дополнительных экологических исследований с целью получения актуальных данных.

Таким образом, авторы предлагают гибкий механизм разработки методических основ кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения, учитывающий региональные особенности, вместо однородной для всей страны методики, что позволит учесть наиболее значимые экологические параметры для конкретно взятых объектов и территорий.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1 . Федотова Л.С. Недостатки государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения и пути ее совершенствования // Вестник Удмуртского университета. Серия « Э кон о мика и право». 2006. №2. С. 169-172.

2. Ван А.В., Жарников В.Б. Об экологических критериях кадастровой оценки территорий // Интерэкспо Гео-Сибирь. 2006. №2-2. С. 14-18.

3. Попп Е.А. Методическое обеспечение учета экологического состояния территории при кадастровой оценке объектов недвижимости // Интерэкспо Гео-Сибирь. 2016. №2. С. 204-209.

4. Грехов М.А. Экологическая к о мп о нета кадастровой оценки как регулятор справедливых имущественных отношений // Имущественные отношения в РФ. 2014. №1 (148). С. 77-86.

5. Грехов М.А. Интернализация экологических экстерналий промышленных предприятий при проведении кадастровой оценки // Теория и практика общественного развития. 2014. №6. С. 159-161.

6. Гордеев А.В. Развитие кадастровой оценки земель промышленности и транспорта с учетом экологических факторов // Интерэкспо Гео-Сибирь. 2016. №2. С. 216-218.

7. Гордеев А.В. Особенности кадастровой оценки земель под промышленными объектами с учетом их техногенного загрязнения // Вестник СГУГиТ. 2016. №4 (36). С. 225-236.

REFERENCES

1. Fedotova L.S. Nedostatki gosudarstven-noj kadastrovoj ocenki zemel’ promyshlennosti i inogo special’nogo naznacheniya i puti ee sovershenstvovaniya // Vestnik Udmurtskogo universiteta. Seriya «Ehkonomika i pravo». 2006. №2. S. 169-172.

2. Van A.V., Zharnikov V.B. Ob ehko-logicheskih kriteriyah kadastrovoj ocenki territory // Interehkspo Geo-Sibir’. 2006. №2-2. S. 14-18.

3. Popp E.A. Metodicheskoe obespech-enie ucheta ehkologicheskogo sostoyaniya terri-torii pri kadastrovoj ocenke ob»ektov nedvizhimosti // Interehkspo Geo-Sibir’. 2016. №2. S. 204-209.

4. Grekhov M.A. Ehkologicheskaya komponeta kadastrovoj ocenki kak regulyator spravedlivyh imushchestvennyh otnoshenij // Imushchestvennye otnosheniya v RF. 2014. №1 (148). S. 77-86.

5. Grekhov M.A. Internalizaciya ehko-logicheskih ehksternalij promyshlennyh predpriyatij pri provedenii kadastrovoj ocenki // T eori ya i praktika obshchestvennogo razvitiya. 2014. №6. S. 159-161.

6. Gordeev A.V. Razvitie kadastrovoj ocenki zemel’ promyshlennosti i transporta s uchetom ehkologicheskih faktorov // Interehkspo Geo-Sibir’. 2016. №2. S. 216-218.

7. Gordeev A.V. Osobennosti kadas-trovoj ocenki zemel’ pod promyshlennymi ob»ektami s uchetom ih tekhnogennogo zagrya-zneniya // Vestnik SGUGiT. 2016. №4 (36). S. 225-236.

STATE CADASTRAL VALUATION OF INDUSTRIAL LANDS AND OTHER SPECIAL PURPOSES WITH CONSIDERING THE ECOLOGICAL COMPONENT

ValievD.S., Khabarova I.A., KhabarovD.A.

Annotation: the article concludes that the main problems of accounting for the environmental component in the cadastral valuation of industrial lands and other special purposes are the absence of a unified methodology for the registration of environmental parameters, approved at the state level, and the lack of generally accepted environmental parameters as such. The authors of the article proposed a number of provisions that can serve as a conceptual basis for the development of methodological bases for the registration of environmental factors in the cadastral valuation of industrial lanJs and other special purposes.

Key words: state cadastral valuation of lands, industrial lands and other special purposes, environmental parameters, classification of industrial objects.

© Валиев Д.С., Хабарова И.А., Хабаров Д.А., 2018

Валиев Д.С., Хабарова И.А., Хабаров Д.А. Государственная кадастровая оценка земель промышленности и иного специального назначения с учетом экологической составляющей // Вектор ГеоНаук. 2018. Т.1. №2. С. 61-64.

Valiev D.S., Khabarova I.A., Khabarov D.A., 2018. State cadastral valuation of industrial lands and other special purposes with considering the ecological component. Vector of Geosciences. 1(2): 61-64.

Дипломная работа на тему: «Совершенствование кадастровой оценки земельных участков промышленных предприятий с учетом экологических факторов»

Специальность:

Уникальность: 73%

Количество страниц: 104

Год защиты: 2016

Дополнительно: К ВКР прилагается бесплатный доклад (защитная речь), презентация, рецензия, отзыв. Доработка дипломной (при необходимости) — бесплатно!

Содержание:

Введение

1.Теоретические аспекты земельной ренты и системы анализа влияния и учета экологического фактора в ходе использования земельных ресурсов

1.1.Основные этапы развития теории земельной ренты

1.2.Исследование научных взглядов на проблему экологического негативного воздействия в области земельно-имущественных отношений

1.3.Оценка взаимосвязи процедуры кадастровой оценки земли и отрицательных экологических факторов промышленных производств

2.Современные методы проведения государственной земельной политики

2.1.Формы реализации государственной земельной политики по отношению к экологическим факторам

2.2.Оценка зарубежного и отечественного опыта по учету экологического фактора при оценке недвижимого имущества для целей налогообложения

3.Совершенствование и практическое применение методов кадастровой оценки земель, предназначенных для размещения объектов промышленности

3.1.Формирование методического обеспечения кадастровой оценки земель промышленных предприятий с учетом экологических факторов

3.2.Практическое применение методики кадастровой оценки земель промышленных предприятий

Заключение

Библиографический список

Приложения

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *